新型农村社区建设的典型做法

山东省新型农村社区建设若干问题的解决途径

一、困难群众安置问题

山东省规定，对自己建房有一定困难的农户，实行民建公助，鼓励群众互帮互助；对没有能力进行危房改造的特困群众，由乡镇政府或村集体采取利用空闲房、修缮现有房、提供周转房等办法予以安置。淄博市的困难群众建房享受无息贷款；平原县恩城镇制定了“困难户有多少钱享多少房权”的政策，特困户免费提供住房，楼房所有权归集体；汶上县杨店乡每个社区都规划建设了“零租房”，一室一厅一厨一卫，无偿提供给特困户、孤寡老人和年龄大的双女户使用，集体所有、流动管理，每个社区按10%左右掌握。

二、公共服务和基础设施投入问题

该省集体经济基础好、行动早的城中村和城边村，大部分由村里自己建，如青岛市城阳区后田社区和北后楼社区。就绝大多数农村社区来说，公共服务和基础设施是由政府来投入，简单地说就是“楼上农民负责，楼外政府负责”。

三、社区维护运转费用承担问题

社区服务中心是保证社区正常运转的核心机构，其投入主体是政府，维护和运转也由政府承担。青岛市所有新型农村社区都设置了商业设施，其受益全部用于社区维护和运转。同时，合村并居节省出的土地复垦后，或租赁给种养大户，或发展二三产业，形成的收入中部分用于社区运转。另外，各地政府在合村并居后，将社区运转费用全部或者部分纳入当地财政预算。

四、土地被占用问题

新型农村社区要合并多个甚至十几个村庄，中心村的土地必然会被占用，但周边村拆迁复垦后增加的耕地远多于被占土地，将来由社区统筹安排，一般不会产生失地农民。如兖州市新兖镇东稻营村并入金村社区，占用金村80亩地，村里已确定将原村址土地复垦后等额还给金村。济宁市开发区通过两套住房的方式（一 — 1 —

套自己住一套租赁）保障失地农民的财产性收入，烟台市莱山区还用土地收益为所有失地农民办理了养老保险，汶上县南站镇通过发展二三产业解决了包括失地农民在内的1.6万劳动力就业。

五、迁村并点后农民种地问题

齐河县南北社区并点之初，农民以土地入股成立了“晏城银合粮食合作社”，每亩每年基本分红 900 元，入股农民再以“农业工人”的身份到合作社劳动，每人每天30元工资。同时，可以通过强化社会化服务来提高生产效率，如兖州市有良好的农业社会化服务体系，一亩地每年用工只有7天，其他的全由社会化服务组织帮着做了，耕地离家稍远也无多大负担。

六、节省出的土地经营问题

合村并居节省出大量的土地，这些土地一部分用于发展特色农业，一部分用于二三产业开发、租赁。单县高韦镇大徐庄村建成社区后，节约出土地860亩，复垦后用于葡萄园建设，每年为集体增加收入40万元，并居农民还可以到葡萄园工作。 兖州市新兖镇牛楼村准备将节省出的600 亩地当做股份，与企业接洽合作上大项目，将来全体村民人人有股份、年年有分红。济宁市开发区人均预留一分地，由村居集体统一建设工业园对外租赁，增加集体积累，保证居民福利。

新型农村社区建设的典型做法

新乡市：

（一）以科学合理规划为引领，推动社区协调发展。按照“政府引导、规划先行、就业为本、量力而行、文化传承、注重风貌、群众自愿、循序进行”的原则，坚持农村向城镇靠近，城镇向农村延伸，将农民建房纳入城镇体系加以规划引导。对所辖区域内整合的村镇体系进行统一规划，从县城中心城区、产业聚集区、重点乡镇、新型住宅社区一直到村组，城乡统筹体系一次规划到位，全市3571个行政村规划整合为1050个新型农村社区。县城规划 — 2 —

区域内，新社区建设以多层建筑为主；以自然村合并为主建设的新社区，以连体双层楼房为主。户型建设控制面积为180平方米，最大250平方米。社区住房实行统一规划，统一设计，分类建设。坚持因地制宜、示范带动、有序推进，走“群众自建、集体统建、招商建设和社会援建”四条路径，形成了“城中村改造型、旧村完善型、村庄合并型、产业带动型、服务共享型、整体搬迁型”六种建设模式。

（二）以产业集聚区为支撑，持续增加农民收入。坚持集约发展、注重生态、效益优先、突出特色，在全市范围内规划建设了30个产业集聚区，其中28个分布在县城和乡镇。目前，新乡市产业聚集区已经入驻企业1600多家，形成了起重、制冷、纺织、医疗器材等七大产业集群，辐射了全市半数以上的乡镇、1/3的行政村和100多万农村人口，全市117万农村劳动力实现转移就业，从事二、三产业的农村劳动力占总数50%，在产业聚集区就业的农村劳动力达到42万。

（三）以完善基础设施为前提，不断提升社区功能。新社区基础设施和公共服务设施建设如道路硬化、路灯亮化、环境绿化、住房通电、通水、通气等，以政府投入为主。从2008年开始，新乡市财政每年专门列支1亿元，各县（市、区）根据各自财力分别列支3000－5000万元。同时，新乡市合理调控整合各部门资源，在上级政策允许的范围内，对交通、农业、卫生、扶贫、文化教育等部门项目资金，集中向新型农村社区倾斜，主要用于社区道路、绿化、供排水、文化大院、村民活动广场、卫生室和便民超市等公共基础设施建设。

（四）以集约利用土地为手段，破解建设用地难题。严格按照土地利用总体规划审批土地，尽量使用劣地，严格保护耕地。通过土地整理、复垦、开发等方式补充耕地，实现土地的占补平衡。把旧宅拆除和复垦整理作为新型农村社区建设的重中之重，确保入住一户、拆除一户、复垦整理一户。充分利用土地周转指标，引导和规范新型农村社区按照规划实施，加强拆旧建新引导， — 3 —

凡是农民到社区建房，要与村委会签订缴回老宅基地使用权协议，承诺在规定的时间内腾出老宅基地，保证建新拆旧同步进行，通过做好土地的整理、复垦、开发来补充耕地，最终实现土地占补平衡和集约、节约土地利用的目的。

（五）以资源整合利用为保障，拓宽资金投入渠道。加大财政投入力度，及时调整财政支出结构，扩大公共财政覆盖农村的范围，确保做到当年财政支农资金增量高于上年，预算内资金用于新农村建设的比重高于上年。每年专门设立新型农村社区建设专项资金，主要用于新型农村社区建设、规划编制、公共基础设施建设、农户贴息贷款等。如，延津县在社区建设前期，县财政为每个社区补助15万元规划费和50万元启动资金；在社区建设过程中，始终坚持以农民自建为主，为满足群众建房的不同需要，在新型农村社区规划的建筑分为高中低三个档次，符合绝大多数农户的建房实际。对于部分缺少建房资金的农户，积极与金融部门沟通协调，对符合条件的建房户每户提供3－5万元的财政贴息贷款支持。新乡县为鼓励农民到新村建房，政府提供7种图纸供农民选择，每户补贴10吨水泥，帮助协调贷款3－5万元，并贴息3年。

（六）以破解城乡二元体制为重点，激活农村发展动力。新乡市在户籍管理、社会保障、公共服务、宅基地管理、农村金融等方面制定出台了55个配套文件，基本实现城乡发展规划、户籍、行政便民服务、公交、劳动就业、路网等一体化，统筹城乡发展的政策体制初步建立。同时，创新社区管理体制，组建社区党总支，由乡镇派驻一名副科级领导担任总支书记，原行政村支部书记任委员，具体负责社区管理事宜；组建社区管理委员会，与原村民自治组织并行，原有行政村的土地、集体资产、债权债务暂不改变，条件成熟后，由被整合的村集体和村民共同协商解决。社区新修建基础设施和公共服务设施由社区服务中心统一管理，并逐步探索社区产权制度改革，将集体资产量化到村民，村民凭资产证明取得收益。

— 4 —

桐乡市濮院镇：

1、实行基础设施补助。明确排屋、标准厂房的建设资金由农户自筹，生活小区的配套设施建设费每户约4万元，由镇政府统一支付。涉及土地征用、拆迁的，按政策规定补偿。

2、统一规划和建造标准。一是对生活小区的容积率、房屋间距、层高、外观设计及基础设施、共用房屋配套等作出统一规划。二是明确排屋为二层加跃层，严格规定每户的生活用房占地面积和建筑面积，生活用房每户占地84㎡，建筑面积约为250㎡。节约的土地以股份制的形式集中统一建造标准厂房。

3、实行农民自主管理。一是成立安置管理组织。由置换户选举和推荐产生置换户代表，名额1人/10户，成立安置管理小组。二是明确管理职责。安置管理小组全程参与项目的招标、资金筹措和排屋、标准厂房建设的质量监督，并对股份到户的标准厂房实行统一经营，按股分红。

平阴县孝直镇采取三种方法吸引农村居民集居：

一是“聚”，即吸引工业园内、驻地周边及全镇有条件的农民向驻地聚集。按照规划，在驻地建设两处住宅小区，一处以孝直村旧房改造迁入户为主，另一处在驻地新区以外来迁入户为主。制订了鼓励工业园片区内14个村的农民向驻地搬迁的各项优惠政策。二是“控”，即对西部山区和工业园内的村庄以控制性建设为主。西部山区以控制性建设为主；工业园起步区内的村庄向驻地集中；工业园起步区以外的村庄禁止建2层以上建筑。三是“合”，即将汇东21个村集中整合。从汇东地处平原、农民收入较高又种植经营蔬菜的实际出发，将21个村集中整合规划为三个中心社区、一个基层社区。每个中心社区规划为居住经营区、商业服务区、老年人居住区、村服务中心。内设有学校、幼儿园、社区医院、文化广场、街头公园等。居住经营区每户都有临街库房，二至四楼为居住单元楼，实现居住、贮菜和杂物的分离，既方便了生产，又 — 5 —

提高了生活质量。

新乡市辉县：

一是高标准规划，分步实施。坚持把高标准科学编制社区规划作为龙头，本着适度超前，方便农民生产、生活的原则，高标准进行规划编制。在实施中，严格按照规划分步实施建设。二是加大财政投入力度，建立多元投入机制。县财政每年列出一定专项资金用于扶持社区建设。对社区基础设施建设投资补助50%，对社区规划每公顷补助1万元；对拆除旧房退交宅基，到社区建房的农户奖励2000元。同时动员开发商与企业及个人等社会力量积极参与，多渠道筹措社区建设资金。三是实施资源整合，发挥整体效应。结合新乡市新型农村社区政策规定，研究制定了14条优惠政策，对社区建设资金奖补、物资供应、税收优惠、信贷扶持、土地调剂、涉农项目倾斜、社区农户建房补贴、社保等方面作出了具体规定。四是发挥“联包帮建”作用，推进社区建设。新农村建设办公室负责对驻村工作队的业务指导，制定了“联包帮建”工作方案和工作队员管理办法，定期不定期进行检查。五是实行绩效考核，以奖代补。将新型农村社区建设列入“联包帮建”单位和乡镇年度工作目标，实行严格的绩效考核，作为年终考核的重要依据。对社区建设，实行以奖代补。对已完成规划、实现“三通”、建房50户以上的社区，奖补资金50万元。六是加强领导，强化协调服务。成立由县委、县政府主要领导为组长的新型农村社区建设领导小组，每十天召开一次例会，每半月进行一次督查，对社区进展情况实行台账式管理。同时实行四大班子领导联包社区责任制，帮助解决社区建设中的困难和问题。

安阳市安阳县曲沟镇：

1、明确住房性质，规定入住条件。一是要求入住的农民户籍须在本村，并符合农民建房政策。二是规定必须自住，不允许出租给打工者。三是凡自愿进入小区住宅的农户，不再享受农村村 — 6 —

民建房政策，符合条件的农户必须拆除原所在村的旧住房，原宅基地退地还耕，归还所在村集体经济组织耕种。

2、统一规划开发，农户自愿报名。根据总体规划要求，选择镇规划区内位置较好、周围道路等设施较为完善的闲置地块进行统一规划开发，分期建设，面向广大农户公开报名。

3、提供配套服务，农户参与建设。一是要求相关部门做好建设审批服务和管理工作。农户建房有关审批手续由国土所统一依法办理。二是设立监理会，监理人员由村民代表、技术人员及村外监理人员组成。从占地规划到户型设计，中间每项环节都广泛听取村民建议，充分尊重村民意愿。农户可选出代表对工程质量进行直接监督。

嘉兴市嘉善县大云镇：

一是创新激励机制。通过制定“一免一补”的激励政策，引导农户向新社区集聚。一免：即进入新区的每户农户免收2.88万元基础设施配套费（含户均1.1万元的征地拆迁费）；一补：即旧房补助。村集体经济合作社对农户原有住房按评估总价(包括旧房残值)的70%给予补助，平均每户补助9.33万元。二是创新集聚方式。该村新社区的集聚方式主要有农户自然搬迁和宅基地整理置换两种。在坚持自愿、整体性、优先原则的前提下，率先以宅基地复垦为主抓手，大胆突破一户一宅形式的局限，率先引入标准公寓房、复式公寓房形式。原有规划以一户一宅为主、配有少量的复式公寓房和标准公寓房，正在修编的规划将以标准公寓房和复式公寓房为主。三是创新约束机制。在严格限制安置面积的基础上，对农户的安置房设定置换条件。对选择置换标准公寓房的农户，农户签定永久放弃宅基地安置协议后，由村集体免费提供85平方米的标准公寓房，大于85平方米，不超过该农户合法户型建设面积部分，以每平方米1000元的置换价供应，超过该农户合法户型建设面积部分收取每平方米1600元建筑成本费，每户面积最高不超过200平方米；参与置换复式公寓房的农户，其家庭的农村合 — 7 —

法户型建筑面积必须达到或超过110平方米；购买本村农户住宅的外来农户，只能以其购买的本村农户住宅，按1000元/平方米的价格置换85平方米的标准公寓房一套。

— 8 —