广州市地方税务局--土地增值税

土地增值税

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纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括：

（一）不论法人与自然人。包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

（二）不论经济性质。即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。

（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。

（四）不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。

征税范围

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。

纳税申报和纳税期限

（1）房地产开发企业

我市从2010年7月1日(税款所属时期)起至2011年6月30日止（税款所属时期），按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。

符合应进行土地增值税清算情形的房地产开发企业，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（2）非房产开发企业和个人

房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。

纳税地点

土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。

计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。

（一）房地产转让收入的确定

转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

2、实物收入：种种实物形态的收入。如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。

3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房产开发企业扣除项目

房产开发企业扣除项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额（以下简称地价款）

（1）取得土地使用权所支付的地价款。包括：A.以协议、招标、拍卖等取得土地使用权所支付的土地出让金。B.以行政划拨方式取得土地使用权按国家有关规定补交的土地出让金。C.以转让方式向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）按国家统一规定在取得土地使用权过程中为办理有关手续，缴纳的费用。

2、房地产开发成本

房地产开发成本主要包括：（1）土地的征用及拆迁补偿；（2）前期工程；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用（间接费用与管理费用划不清的，不得扣除，只能作管理费用按规定的比例计算扣除）

3、房地产开发费用：按规定计算扣除

（1）财务费用的利息支出。能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《细则》第七条（一）（二）项规定的金额之和的5%计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：

利息+（地价款+房地产开发成本）×5%

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发按细则第七条（一）（二）项规定计算金额之和的10%计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：

（地价款+房地产开发成本）×10%

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对财务费用的利息支出进一步明确：

①凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除。

②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10％以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定比例执行。

③房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

④土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税、教育费附加、教育专项资金和印花税。

5、财政部规定的其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得地价款和房地产开发成本）计算的金额之和，加计20%的扣除。主要是考虑房地产开发的周期较长，所需资金量较大，投资的风险也大，因此给予适当的投资回报，给予税收优惠，保护其投资的合理权益。

（三）非房产开发企业（包括个人）扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额。

2、旧房及建筑物的评估价格。具体是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地的税务机关确认。

对于上述两项扣除项目的金额，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。

3、与转让房地产有关的税金。

减免税

（一）对建造普通标准住宅的免税政策

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

1、普通标准住宅（含普通住宅）的界定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。对既建普通住宅，又有其他类型房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算或不能准确核算的，其建的普通住宅则不能享受此政策。

2、如何理解增值额未超过扣除项目金额20%的免税界限。

按规定，建造普通住宅出售，增值额未超过《细则》第七条（一）、（二）、（三）（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；超过20%的应就其全部增值额按规定计税。

例1、某房产开发企业建造一幢普通标准住宅出售，售房收入600万元，支付地价款100万元，建造成本300万元（利息支出不能提供金融机构证明），计算应缴土地增值税。

（1）收入：600万元。

（2）扣除项目金额

地价款：100万元

建造成本：300万元

开发费用：（100+300）×10%=40万元

税金：600×5%×（1+7%+3%）=33万元

加计扣除：（100+300）×20%=80万元

扣除金额合计：100+300+40+33+80=553万元

（3）增值额：600-553=47万元

（4）增值比例：47÷553=8.50%

建造普通住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

例2、若上例改为销售收入700万元，其余不变则：

收入：700万元

扣除项目金额

地价款：100万元

建造成本：300万元

开发费用：（100+300）×10%=40万元

税金：700×5%×（1+7%+3%）=38.5万元

加计扣除：（100+300）×20%=80万元

扣除项目金额合计：100+300+40+38.5+80=558.5万元

增值额：700-558.5=141.5万元

增值比例：141.5÷558.5=25.34%

因增值额已超过扣除项目金额20%，故应依法计征土地增值税

应纳增值税额=141.5×30%=42.45万元

（二）国家征用收回房地产免税规定

因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用税，免征土地增值税。对因同样原因动迁，而纳税人自转让房地产的，经税务机关审核后，可比照上述规定免予征收土地增值税。

因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（三）对个人转让房地产的优惠政策

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

对非普通住宅（指用途是住宅）在转让时，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

财税[2008]137号文规定，从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）特殊情况具体征免政策

1、1994年1月1日前已签订的转让合同，不论其房产何时转让，均免征土地增值税。

1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内（期限延长至2000年底）首次转让上房地产的，免征土地增值税。

上述规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产企业转让存量房地产的，不适用此规定。

2、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到新投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

另外，财税[2006]21号规定，从2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应按规定征收土地增值税。

3、对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

4、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

税额计算

1、增值额未超过扣除项目金额50%的

土地增值税额=增值额×30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的

土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的

土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的

土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数

土地增值税的计算步骤：

1、计算增值额

增值额=转让房地产收入—扣除项目金额

2、计算增值额与扣除项目金额之比

增值额÷扣除项目金额×100%

3、计算土地增值税的税额

增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

具体计算方法：

例 1：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得销售收入1000万元。该公司支付100万元的地价款，投入了200万元的建造成本，银行利息不能提供金融机构证明。计算应纳的土地增值税。

1、确定收入为1000万元；

2、计算扣除项目金额

地价款：100万元

开发成本：200万元

开发费用：（100+200）×10%=30万元

与转让有关税金：1000×5%×（1+7%+3%）=55万元

加计扣除：（100+200）×20%=60万元

扣除金额合计：100+200+30+55+60=445万元

1、计算增值额：1000-445=555万元

2、计算增值额与扣除项目金额的比率：555÷445×100%=124.72%

3、应纳税额的计算

按四级超率累进税率计算

a、增值额未超过扣除项目金额50%的部分：

445×50%×30%=66.75万元

b、增值额超过扣除项目金额50%的，未超过扣除项目金额100%的部分：

445×（100%-50%）×40%=89万元

c、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分：

（555-445）×50%=55万元

应纳税额：66.75=89+55=210.75万元

按速算公式计算：

555×50%-445×15%=277.5-66.75=210.75万元

例2：某企业转让七十年代建造的厂房一栋，账面记载的固定资产原值为200万元。转移价格为500万元，计算应纳土地增值税。

经评估，厂房的重置价值为480万元。现五成新，则该厂房的评估价为：

480×50%=240万元

应交税金：500×5%×（1+7%+3%）=27.5万元

增值额：500-240-27.5=232.5万元

增值比例：232.5÷267.5×100%=86.92%

应纳土地增值税：232.5×40%-267.5×5%=93-13.375=79.625万元

计税办法

一、纳税人在房产开发项目竣工结算前出售商品房所取得的收入，按预征比例征收土地增值税。

1、房地产开发项目分类及预征率

（1） 住宅类

普通住宅2％，非普通住宅3％，别墅4％。

（2） 生产经营类

写字楼（办公用房）2％，商业营业用房和车位4％。

（3）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

2、房地产开发项目分类的界定

“普通住宅”按省政府《转发国务院办公厅转发建设部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办[2005]56号）中明确普通住房的标准执行。

“非普通住宅”指除普通住宅、别墅、“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”以外的住宅项目。

“别墅”指独户独院的住宅项目。

“写字楼（办公用房）”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“办公”的房地产开发项目。

“商业经营用房”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“商业”的房地产开发项目。

“车位”指该项目“广东省广州市商品房预售许可证”上载明其类别为“车位”的房地产开发项目。

“经济适用住房（含解困房）”按广州市人民政府《广州市经济适用住房制度实施办法》（穗府[2007]48号）的有关规定执行。

“限价商品住宅”按广州市人民政府《关于限价商品住宅销售管理办法》（穗府[2008]1号）的有关规定执行。

3、执行时间自2010年7月1日起至2011年6月30日止（税款所属时期）。

二、预征的计税公式：

预征土地增值税税额=出售商品房所取得的收入×预征比例

三、房地产开发企业土地增值税清算

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

上述情况须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省税务机关规定的其他情况。

上述情况须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

土地增值税清算应报送的资料：

符合上述第（一）项规定情形的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合上述第（二）项规定情形的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

纳（免）税证明规定

纳税人转让的房地产，不论是应税项目或免税项目，均应凭县以上（含县级）税务机关出具的有关证明才能办理权属转移手续。因此，纳税人转让房地产时，须到主管的地方税务机关开具纳（免）证明。