项目评估及效益分析
02-28
项目评估及效益分析
一、成本估算
1、土地成本
本项目土地成本的总额为万元。 2、建设成本
本项目建安工程造价总额为万元（含二次装修）。 3、管理费用及销售费用
本项目管理费用及销售费用为万元（按销售收入的2%计算）。 4、营业税及附加
本项目营业税为万元（按销售收入的5.85%）。
营业税金：按营业额5.5％计算 防洪费：按营业额0.18％计算
房地产交易管理费：按交易额0.1％计算
印花税：按交易额的0.03％计算 其它：按交易额的0.04％计算
5、不可预见费
本项目的不可预见费用为万元（按建安成本的6%计算）。
总成本：1+2+3+4+5+=万元
二、资金筹措及运用计划
三、收入估算
本项目的销售收入为50600万元。
销售均价为:别墅8000元/平方米，销售面积为4.7万平方米(包括地下室面积);小高层均价为:4000元/平方米,销售面积为3.5万平方米(包括地下室、车位、会所等)；销售率为100%。
四、财务效益分析
从上述静态和动态分析可得：从各财务评价指标看，整个项目盈利十分明显，投资回报率达到了37.74%和72.2%；本项目的计算模型中，设定本项目的销售率为100%，是为了体现本项目的内在盈利能力。而本项目日后推出的实际销售率将与当时该地区的物业市场环境、对本项目物业的营销是否得力等诸多因素的综合作用有很大的关系，对这些因素的研讨将不是本次可行性研究的内容。
五、盈亏平衡分析
经过测算，本项目物业销售率达到72.60%能够使项目盈亏平衡。
从上表分析可得知，项目收益对售价的变化比较敏感，但无论是售价降低20%或者成本增加20%，项目投资回报率仍有28.31%和14.47%。由此可见，项目本身的抗风险能力较强。