业主自治与 社区自治的关系? |财经|经济|公司
金心异
与这些年举步维艰、进展甚微的社区居民自治相比，物业小区的业主自治（以业主委员会为主要载体）相对来说实绩更为明显一些，尽管它同样面临着巨大的体制阻力。
业主自治在中国已有十多年历史，在上世纪90年代，不少城市已出现业主委员会；2003年9月1日，建设部颁布的《物业管理条例》开始实施，规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，国务院的文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》则指出：“建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。”
由于这是半个世纪以来中国人首次可以拥有法律确认的私有财产，因而城市居民对它泛起了充分的热情，倘若这份私有财产受到侵害，人们愿意付出很大代价去捍卫它。然而很不幸的是，确实有一些强权角色很乐于侵犯这新生的私有产权，并竭力想验证一下城市居民保卫私产的底线。这既包括出售这些房产的地产商，也包括随之而来、有时就是它的子公司的物业管理企业。大量的侵害产权逼使“业主们”团结起来，而“业主自治”则是他们最重要的法律武器；然而更不幸的是，乐于侵害他们权益的还包括一些公权力，或者是某些私人强权绑架了公权力。这在新型物业小区中造成了紧张的对立。
我们可以看到，房地产商往往和地方政府（或其代表官员）有莫大的利益关联，因而往往站在同一边；而在社区里面，由于基层公权力（行政化了的居委会）往往也要依靠地产商或物业管理公司，向他们提供低成本或免费的办公用房，也需要物业公司帮助或配合居委会完成上级交给的任务，所以在物业公司与业主委员会的对立中，基层政府（区、街、居）往往或明或暗地偏帮前者，而这往往会激起业主们更大的愤慨，会诉诸更激烈的抗争，这就更把它们推向了基层政府的对立面，因为基层担负巨大的维稳任务，但这里业委会就成了重要的不稳定源。时间长了之后，为了支持基层政权的润滑运作，上级政府就不愿意将《物业管理条例》朝着有利于保护业主财产权的方向作修订，因为担心这会鼓励业主的抗争行为。尽管业主们的财产权本应受到公权力的保障。
在许多城市里，业委会由此成为最为团结，也最具有组织力的社会自治组织，它们在百般打压下不屈成长。当然，也不排除这样的情形出现：对抗疲累了的物业管理公司，采取贿赂手段（比如赠送停车位、免缴物管费等）收买业委会里面的成员，分化业主们的团结，并进而一定程度上干扰或制约业委会，从而维系二者之间的魔鬼平衡。不过这终究等于承认了业委会拥有权力。事实上，由于拥有在物业小区中的话语权，这使得业委会已成为一个有吸引力的平台，也吸引更多的业主参与业委会的选举和运作。在不少沿海城市，业委会已成为社区各种主体中最具有话语权和影响力的主体之一，而业主自治也成为那城市公民社会成长的最主要路径。在深圳、广州市，这都表现得十分明显。
这让那些想要推动居委会自治的人们艳羡不已。因为同样的居民，他们却对居委会的选举提不起兴趣，这里面既有居委会被党政力量控制，无法代表居民利益有关，也有居委会缺乏实际权利或好处因而缺乏吸引力的原因。如何从业主自治中汲取居委会自治的能量和经验？人们提出各种方案，比如，有人建议划小居委会，使得居委会与业委会的构成人群重叠，从而可以将居委会和业委会在实际上合为一体，将业委会的魂附上居委会的体，让居委会变得更有吸引力和行动力量；也有人建议由一个社区居委会辖下的多个小区，其业委会派出代表构成居委会，其用意和前者相同，只不过不用划小居委会了。
也有人说在一个社区里面，既有居委会，又有业委会，太拥挤了，功能重叠了。果真如此吗？其实大谬不然。姑且不说，居委会由《居委会组织法》定义，而业委会由《物业管理条例》（未来的《物权法》）定义，二者是完全不同的法律主体。就本质而言，业委会与居委会是完全不同的两个领域的概念。
有人说业委会是“哈贝马斯所谓的建立在私人所有权和私人独立性、自主性基础上的公共事务”。其实，业委会尽管表现出“自由人的自由联合”的特性，但是很难在准确的政治学概念上将其定义为公共事务，严格意义上，业委会是“有产者联盟”，就像台湾的农会是“有地者（地主）联盟”一样，多个私有财产者联合起来，在政治学的位阶上，它仍然是“私”的领域，就像许多私企组成的商会仍然在“私”的领域一样，它们不能代表公共利益。
而居委会就不同，它是这个片区范围内的所有具有公民权利者的自治组织，它属于“公共的领域”，代表着公共利益。因而，居委会和业委会是无法混淆在一起的，更无法混编。
一个最简单的办法就可以将二者区分开来：在小区中租房而居的居民，严格的法律意义上，他有权参加居委会自治，但是却无权参加“有产者联盟”的业委会。有此重大政治和法律区分，又怎能混为一谈呢？所以借业委会来促进居委会自治，是一条走不通的歧路。居委会自治的问题，只能在居委会的法律范畴内解决，绕着走也绕不开走不掉的。
当然，从居委会作为基层居民自治的法律位阶来说，它可以成为社区内所有社会组织的领导者，当然也包括业委会，因而居委会倘若真的由居民选举产生的话，它是可以向业委会提出一些要求，但在这过程中，必须照顾到对非业主居民的公平公正。