关于我国经济社会发展存在的阶段性问题

关于我国经济社会发展存在的阶段性问题

————房价

最近几年，房价问题一直是一个热点问题。在整体经济依然低迷的同时，房地产市场又掀起了新一轮的涨价竞赛，房地产及相关利益集团的鼓噪更是甚嚣尘上。许多鼓吹涨价“必然性”乃至“必要性”的不值一驳的老调重又聒噪起来。 有拿“刚性需求”说事的。殊不知“刚性”根本不能作为没完没了地涨价的理由，需求越是刚性，就越不应该通过价格来调节，唯一合理和正当的办法是增加供给。我们对粮食的需求、对饮用水的需求应该比对新建的商品房的需求更大吧（旧房子也可以住一阵吧，只要不是在北方在最寒冷的季节，实在不行了在大街上住几个月也不会死人吧），难道因此就应该故意控制粮食和饮用水的供应人为造成“短缺”，然后毫无节制地涨粮价或水价吗？

这个道理之简单明了，正因为人对必要的住房的需求是刚性的，所以一个正常的国家正常的社会无法容忍哪怕只有5％的人一边要辛劳地工作一边又连保持基本体面的住房都没有。而我们这里现在的房价水平，又岂止是只有5％在辛勤劳动的人负担不起能保持其基本体面的住房？ 与此相关的另一个广为流行的谬论是“穷人可以租房论”。这个谬论似乎还有不少“大学者”也在跟着鼓噪。我认为，现代社会除了无论旱涝都能保证快速“增收”的“公务员”之外大家的工作都不是特别稳定，而你总是可以在离你新的工作地点不远的地方租到房子住。这样于己你可以节省时间，于社会你还可以帮助缓解交通压力和减少污染。 但是租房根本不是应对高房价的手段。房租和房价永远是一个水涨船高的关系。有几个人愿意把花500万买的房子以每月500元的价格租给穷人住？除非是靠政府救济生活的人们，他们可以“租”廉租房来住；如果房价依然这么高、甚至还要上涨，其他所有有能力而且愿意靠自己的劳动来生活的穷人们又如何租得起普通房子？不要说政府不可能负担得起给现在已经占人口大多数的无力承担高房价的所有人提供廉租房，即使政府负担得起，也是对这些诚实而辛勤的劳动者的侮辱。他们诚实而辛勤地工作者，凭什么不能为自己和自己的家庭挣得一份基本体面的生活，而要接受廉租房这样的“嗟来之食”？而且，“政府的钱”从哪里来？如果要政府为半数以上的人口提供住房，政府在国民收入的分配中所占的份额又将提高到怎样离谱的水平？而经济学原理及中外历史都早已告诉我们，由政府来使用社会财富的效率往往是最低的（上半年7万多亿新增贷款即是明证）。

如果我们换一个角度来观察这个问题，就会发现中国房价问题的本质又常常是行政部门对权力的迷恋要不要有所收敛的问题。 对土地资源的垄断、对土地供应量的控制、对房地产开发企业的资格认定（即决定谁可以来玩）、无数的模糊地带、无数的寻租机会、对经适房和廉租房乃至“限价房”的控制权和操作空间、动不动来个也不管对不对的“调控”等等等等，这些东西，有的是高房价的因，有的是高房价的果，有的既是高房价的因又是高房价的果。这样的权力很傲慢，这样的权力令人迷醉，我们无论如何也不可能高估绝对权力对权力拥有者强大的吸引力。

今天我们要讨论的问题是当今社会的一个热点问题——房价问题。

这个宏观经济背景中最关键的因素就是我们采取了长达30多年的出口导向型的增长方式。在上世纪80年代初的时候，中国开启了改革开放的历程，对外开放，从经济层面看，包括两方面的内容，一个是用出口带动经济发展，这就是所谓出口导向型的经济发展方式；另一个方面就是引进外资，大家都知道，引进外资曾经是中国各地方政府的一项重要的基本任务，也是他们发展本地经济的最重要的手段之一。出口导向型的经济增长方式，对一个经济体来说，确实促进作用非常大，我们对应这30多年来的经济增长来看，大家已经感觉到了这一点。当然，实际上，中国并不是第一个采取出口导向型经济的国家，在中国之前，还有好多国家和地区已经这样做了，但是，这些国家和地区在采取出口导向型经济增长方式二、三十年之后，都会以一场经济危机收场。当出口导向型经济增长方式最终走向金融危机、以金融危机收场的时候，房价就是其中一个非常重要的因素和环节。可以说，没有房价最后的涨和落，就没有这场金融危机。所以我刚才说，如果说最近这几年中国经济面临着什么严重问题的话，房价问题就是最重要的问题。

究其原因，大致有以下几个方面：投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用. 资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。

近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。比如，2009 年沿海地区某市土地出让金收入达1200 亿元，是地方财政收入520.79 亿元的2.3倍。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过重，再加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让) 制度不完善，价高者得，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。

制度原因。

特别应看到，房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。按照

从更深层的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；比如，现行的财政体制使方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因；比如，腐败现象在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化；等等。这些题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。

整体来看，房价仍然居高不下，未出现明显回落。4 月份70 个大中市商品住宅销售价格上涨17.3%，北京5 月份新房开盘均价不降反升。能否真正使房价回归合理水平并保持稳定，还要看调控措施能不能坚持下去，使其效应进一步显现。因此，必须以坚决的态度把“新国十条”贯彻执行好，一抓到底，绝动摇，促进房价稳定和房地产市场健康发展。一是“明问责”，就是明确各级政府的责任。遏制房价过快上涨，关键在各级政府特别是城市政府。“新国十条”明确提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落

实的工作责任制。要把思想统一到中央部署上来，认真落实调控政策，切实履行好稳定房价和住房保障职责。要加强对地方政府工作的考核和监督检查，建立约谈、巡查和问责制度；对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。二是“抑投机”，就是坚决抑制投资投机性住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高购买第二套、第三套及以上住房的首付比例和贷款利率，严格住房消费贷款管理。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究出台引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。三是“增供给”，就是增加住房有效供给。增加居住用地的供应，及时制订并公布以住房为主的房地产供地计划，依法加快处置闲置房地产用地。完善土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。调整住房供应结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。四是“促保障”，就是加快保障性安居工程建设。落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成今年建设保障性住房300 万套、66各类棚户区改造住房280 万套的工作任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房。五是“严监管”，就是加强市场监管。加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严格查处土地闲置及炒地行为。加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度。抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市 场。完善市场信息披露制度，及时公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。 遏制房价过快上涨，既要针对当前，又要着眼长远。在坚持落实好已经出台的政策的同时，应根据市场形势的变化适时出台新的调控措施，特别是要研究建立稳定房价的长效机制，打破导致房价过高的“基石”。比如完善土地和财政制度，阻断地方政府“以地生财”的动力；建立稳定房价的长效税收制度，把住房征税从重开发环节向重保有环节转变，根本抑制投资投机性住房需求；等等。

郑少平

2012年3月17日