购买商品房的法律问题
发布时间：2009-04-02 18:05:44 被阅览数： 1289 次
问题：
邯郸的市民李先生来信咨询说，他最近想买一套商品房，但是不了解相关的规定，害怕受骗上当，因此向我们咨询购房的相关问题：1、房地产广告内容有法律效力吗，是否对开发商有约束力，如果开发商不能兑现广告内容怎么办？2、怎么来了解开发商的实力，以选择实力较强的开发商？3、签订商品房买卖合同前应要求开发商出具那些文件？4、签订商品房销售合同应使用什么文本？5、怎样预防预售商品房一房多售？6、按揭贷款购房可以选择何种偿还贷款的方式？
解答：
1、房地产广告内容的效力问题如何？
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》对发布房地产广告做了明确的规定，其宗旨就是，“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众”。
另外，建设部《商品房销售管理办法》和《国家工商行政管理总局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知》中均规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的各种形式的房地产广告，其中明示及承诺的内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确”。
因此，购房者在签订购房合同时，可以要求开发商将房地产广告中明示和承诺的内容和事项载入合同当中，以保护自己的权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
依据该规定，商品房的销售广告和宣传资料如果未载入合同，一般不具备法律效力。但是，如果出卖人的广告宣传的说明和允诺“具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”即使未载入合同，也一样具备法律效力。开发商违反广告承诺的内容，即应承担违约责任。
2、开发商的实力如何确定？
建设部《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业的资质审核认定作了明确规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件由高到低分为一、二、三、四四个资质等级，主要是依据企业资金实力、技术实力、质量保证能力、开发经验等指标进行评定。新设立的房地产开发企业应领取《暂定资质证书》。
购房者在签订购房合同之前，可以要求开发商出示资质证书，也可以到建设部和省、市的房地产开发主管部门的网站上进行查询。
3、签订商品房买卖合同前应要求开发商出具那些文件？
购房者在签订商品房买卖合同除了要审查开发商的企业法人营业执照和资质证书外，还要审核该房地产项目的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，商品房预售的，还应审查《商品房预售许可证》。
《国有土地使用证》是证明开发商使用国有土地的法律凭证。取得《国有土地使用证》是开发商进行房地产开发的前提条件，也是购房者取得所购房屋产权的前提条件。
《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》是开发商进行商品房销售的前提条件。开发商未取得该两项证件，不得进行商品房销售。
商品房预售实行预售许可制度，开发商进行商品房预售的，必须取得《商品房预售许可证》。
4、签订商品房销售合同应使用什么文本？
建设部和国家工商总局于2000年9月13日印发了《商品房买卖合同示范文本》，要求各地推行该示范文本，以维护购房者的利益。按照《商品房销售管理办法》的规定，开发商应在签订合同前向购房者明示《商品房买卖合同示范文本》。购房者在签订合同时有权要求使用该文本。对于该文本未涉及的内容，购房者可以与开发商签订补充合同作为购房合同的附件。
5、怎样预防预售商品房一房多售？
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”
购房者购买预售商品房的，应在签约前到房地产管理部门查询看自己拟购买的预售商品房是否已经卖出。签约30日后再到房地产管理部门进行查询，看自己签订的商品房预售合同是否已经登记备案。这样就基本上可以预防预售商品房一房多售了。
邯郸市从2006年开始推行商品房销售合同网上备案和登记制度，大大方便了购房者。李先生可以到邯郸市房管局的网站上查询或者打电话咨询。
6、按揭贷款购房可以选择何种偿还贷款的方式？
目前还贷方式包括“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种，贷款人签订贷款合同时，有权自由选择其中一种。
“等额本金还款法”每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少；而“等额本息还款法”每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。
购房者可以根据自己的资金状况，计算一下采用何种还贷方式更合算。
河北张金龙律师事务所
王立强 律师
(原载《河北法制报》)