仲裁答辩状及代理词
仲裁答辩状及代理词
答辩人：xx房地产开发有限公司。住所地：xx区xx路粮食局大院。
特别授权代理人：胡xx，xxxx律师事务所律师。
被答辩人：张某，女，土家族，1968年10月24日出生，住xx市政府xx区xx办事处。
答辩人就被答辩人诉其办理房产证权属证书一案，答辩如下：
一、法律规定。办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。
《城市房地产管理法》第六十一条第三项
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《商品房销售管理办法》第三十四条第三项
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
二、《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务，仅为在购买人向主管部门申请办理产权证书后，出卖人才有备案的义务。
《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每日按照买受人已经支付的房价的万分之二支付违约金。
条款明确约定出卖人的义务仅为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付使用后365个工作日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。
条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，但出卖人的原因并不必然导致房地产权属证书无法取得，只有在购买人向主管部门申请办理房地产权属证书前提下，出卖人才有备案义务，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。
综上，《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“在购买人向主管部门申请办理房地产权属证书前提下，出卖人仅向主管部门提供需由出卖人提供的办理房地产权属证书所需的登记材料的义务”。
三、xx公司不存在违约行为，不应承担违约责任。
xx公司在20XX年2月17日张某向主管部门提出办证申请当日，已将登记资料交由主管部门备案。xx市房地产管理局于20XX年5月8日，向张某颁发了张房预字xx办事处字第4120xx127号房屋预告登记证明。
xx公司没有办证的义务。张某现今未取得房产证，系自身原因造成，由于张某于20XX年2月17日，才向主管部门提出办证申请，才向xx公司提交办证委托书及相关身份资料，导致其房产证现今无法取得，不是xx公司的原因所造成。
四、《合同法》上的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。张某购买的房产于20XX年11月18日交付后已经使用，办理房产证与否，没有对其产生经济损失，所以张某才于20XX年2月17日申请办证。同时，张某主张支付违约金明显过高，其无法举证产生的损失，实际上也没造成损失，其要求支付违约金的要求缺乏事实依据。
综上，张某的仲裁申请缺乏事实及法律依据，请求xx市仲裁委员会驳回张某的仲裁请求。
此致
xx市仲裁委员
答辩人：