购买查封房屋的买卖合同是否有效

购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉

案例：

乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效?对此人们认识不一致。

认为房屋买卖合同无效的主要理由是：

《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日通过，2007年8月30日修正)第三十八条：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。

《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》(1997年4月7日通过)其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。

首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。

《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日)第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。

《最高院关于适用合同法若干问题的解释(一)》(1999年12月1日通过)第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。

《最高院关于适用合同法若干问题的解释(二)》(2009年2月9日通过)第十四条：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法

院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。

《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢?这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第(四)款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同;也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。

认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占

有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

其次，从其他规定分析买卖合同的效力。

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(2004年2月10日通过)第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (2004年10月26日通过)第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。

《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日通过)第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。

谈驰名商标的法律保护

董世连

一、驰名商标的含义

驰名商标，在《巴黎公约》和《与贸易有关的知识产权协定》中使用的是 “well-known trademark”，从字面上解释即知名度很高的商标， 2003年国家工商行政管理总局发布的《驰名商标认定和保护规定》中将驰名商标定义为“在中国为相关公众广为知晓并享有较高声誉的商标”。所以在我国，商标是否驰名，不仅考虑商标本身的知名度，还要考虑其市场声誉(美誉)。

二、驰名商标的认定

驰名商标的认定采用国际上通行的“被动保护”、“个案认定”的方式，即在发生侵权或权利冲突时，由相关部门确认商标是否驰名，以便决定是否给予扩大的保护。

在中国驰名商标的认定有两种方式：第一种，行政认定，在商标注册、商标评审过程中产生争议时，有关当事人认为其商标构成驰名商标的，可以相应向商标局或者商标评审委员会请求认定驰名商标;第二种，司法认定，在民事纠纷案件中，当事人以商标驰名作为事实根据，人民法院根据案件具体情况，认为确有必要的，对所涉商标是否驰名作出认定。

三、驰名商标的特殊保护

(一)驰名商标的保护范围

与普通商标相比，驰名商标的保护范围要广，主要表现在：一，未注册的驰名商标亦受商标法的保护;二，驰名商标的保护范围扩大到不相同或不相类似的商品上。

(二)驰名商标的保护方式

驰名商标的保护采用国际上通行的“被动保护”、“个案认定”的方式，即在发生侵权或权利冲突时，由相关机关确认商标是否驰名，以便决定是否给予扩大的保护，具体保护情形如下：

1、对抗恶意抢注

在商标注册、商标评审过程中产生争议时，有关当事人认为其商标构成驰名商标的，可以相应向商标局或者商标评审委员会请求认定驰名商标，并驳回违反商标法第十三条规定的商标注册申请或者撤销违反商标法第十三条规定的商标注册。(《商标法》第十三条：就相同或者类似商品申请注册的商标是复制、摹仿或者翻译他人未在中国注册的驰名商标，容易导致混淆的，不予注册并禁止使用。就不相同或者不相类似商品申请注册的商标是复制、摹仿或者翻译他人已经在中国注册的驰名商标，误导公众，致使该驰名商标注册人的利益可能受到损害的，不予注册并禁止使用。)

2、以违反商标法第十三条的规定为由，提起的侵犯商标权诉讼;

3、当驰名商标与企业名称发生冲突时，驰名商标所有人认为他人将其驰名商标作为企业名称登记，可能欺骗公众或者对公众造成误解的，可以向主管机关提出撤销该企业名称的申请，或者以企业名称与其驰名商标相同或者近似为由，提起的侵犯商标权或者不正当竞争诉讼;

4、原告以被诉商标的使用侵犯其注册商标专用权为由提起民事诉讼，被告可以原告的注册商标是复制、摹仿或者翻译其在先未注册驰名商标为由提出抗辩或者提起反诉。

5、对抗不同商品的相同(似)商标影响。即将与他人驰名商标相同或近似的商标使用非类似的商品上且暗示该商品与商标所有人存在某种联系，从而可能使驰名商标所有人的权益受到损害的，驰名商标所有人可以自知道或应当知道之日起两年内请求工商机关予以制止。

6、在立案调查假冒驰名商标犯罪案件时，不受立案金额的限制。

(三)驰名商标的国际效力

驰名商标可以获得国际间相互保护，驰名商标是国内产品在出口到国外的“护照”，是唯一在全球范围内得到国际法律保护的标志，《保护知识产权巴黎公约》、《国际商标注册马德里协定》、trips协议和世界知识产权组织的《驰名商标保护规定的联合建议》中对驰名商标的国际保护均有明确规定。

例如我国认定的驰名商标在国外也得到相应的保护，如“森达”被认定为驰名商标后，在澳大利亚和台湾等国家和地区的商标抢注问题得到解决;“凤凰”被人定驰名商标后，美国、印尼的抢注商标依法转让给了该公司。我国对驰

名商标的保护不仅限于国内注册的驰名商标，也包括在国外注册、中国使用的驰名商标，只是后者的保护范围限于类似商品和服务。

四、对驰名商标认识的误区

在我国，因为驰名商标应该具有良好的市场声誉，所以很多企业都把驰名商标作为推销产品或服务的工具，利用一切途径去追求驰名商标的认定，甚至有人认为驰名商标是政府授予的一种荣誉称号。其实，驰名商标并不是商标法上的一种特殊商标，更不是一种荣誉称号，商标驰名一种客观存在的事实，商标驰名与否同该商标是否经过法律程序认定无关，而是法律为某一商标提供的一种可能的保护。驰名商标是客观存在的，一个实际上已经驰名的商标，即使未经法律认定，也丝毫不损害它的驰名程度。如果权利受到侵犯，即可以以驰名商标的身份申请受法律保护。