土地储备融资成本管理浅析
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土地储备融资成本管理浅析
作者:董芹芬
来源:《财经界·学术版》2014年第21期
摘要:本文首先介绍了土地储备融资模式,从政府角度,讨论了当前土地储备融资成本管理中存在的问题,结合城市基础建设发展实际,分析了加强土地储备融资成本管理对策,希望对相关研究领域提供借鉴经验。
关键词:土地储备融资 成本 信息 控制
经济的快速发展,使得城市中的基础设施建设规模逐步扩大,而同时也加剧了资金需求与空间供给之间的矛盾。土地储备融资创新模式的出现,有效解决了这一问题。但是在实践中,土地储备融资成本管理中却还存在一定问题。为了保证城市基础设施建设能够顺利进行,完善土地储备融资成本管理显得尤为重要。
一、土地储备融资模式
土地储备融资模式是当地政府在对一些重大基础性设施项目在未来一定时期内现金流使用和分析基础上,根据城市实际发展需要,规划出基础设施项目周围一定范围内的待储备土地,并将其交由给重大设施项目建设单位(项目建设主体)来完成的土地储备工作。当土地经过上市交易之后,会将土地储备成本归还到项目建设主体,其中取得的收益专项用于重大建设施工项目的建设。
在土地储备机构为中心的土地储备方式中,土地储备机构中的各项职能是依照城市经济发展需而设定,而且把土地储备收益纳入到地方财政中用于经济建设。由于政府对该项资金的严格控制,使得土地储备收益不能及时有效支持重大项目的建设。但是在这种土地储备融资模式下,一方面,项目建设主体在当地政府委托下,进行建设施工,另一方面,也会执行土地储备机构的部分职能,即开展土地储备工作,因而使得项目资金来源更有保证,也较为灵活。
二、土地储备融资成本管理中存在问题
(一)成本信息要素构成不明确
由于部分地区使用土地储备融资模式时间不长,因而在成本控制方面还存在一定缺陷。还没有对项目主体的成本管理和控制做出具体明确规定,缺乏有效管理依据。尽管出台了相关的土地储备财务管理条例,但是对于项目建设主体而言,它的基本性质和土地储备中心有所区别,经济活动中的费用界定、区分、摊销以及取费标准等还没有明确规定。由于成本信息构成要素的不明确,导致项目责任主体只能根据经验来对成本信息进行理解,而各个项目主体的认识不能保持一致,政府也很难形成统一标准,因而增加成本控制的难度。