产权式商铺分析报告

产权式商铺简析报告

目录：

一、产权式商铺的概念、定义、操作模式

二、产权式商铺的优势和风险

三、近年来国内产权式商铺的简况

四、产权式商铺的操作方案

五、产权式商铺的案例分析

六、产权式商铺相关合约样例

一、产权式商铺的概念、定义、操作模式

房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”。

1、售后返租的界定

目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。 依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。

融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。这是一种特殊的融资租赁形式。

经营性的售后返租，是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。

2、售后返租的操作模式

一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种：

（1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；

（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；

（3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。

3、对三种发展模式的评价

（1）第一种模式：严格地讲，第一种模式不是经营性售后返租，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，管理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。开发商在将房屋卖给业主之后就退出房地产后期的经营管理，房地产后期的经营管理由管理公司完成。管理公司负责定期向业主给付租金。对开发商来说，有利的是，房产销售完成之后就无须管理，完成项目销售即可转战下一个项目。弊端是，房产的销售与管理公司的实力有关，经营性售后返租的业主往往基于投资的目的，这些业主对投资的收益、回报极为敏感。管理公司对房产的营运能力也自然成为业主的主要关注点之一。在销售方面，寻找合适的管理公司成为一个重要的问题。此外，后期的对房产的经营管理存在不小的利润，放弃后期的管理意味着利润空间的相应减小。

（2）第二种模式：第二种模式是纯正的售后返租，业主向开发商购买房产，开发商向业主承租该房产，再由开发商转租给管理公司或者商户。开发商既是该房产的出卖人，也是该房产的承租人，还是该房产的“二房东”。此种模式下，与开发商有关的有三个法律关系：第一，开发商与业主之间的商品房买卖关系；第二，开发商与业主之间的房屋租赁关系；第三，开发商与管理公司或者商户之间的房屋转租关系。对开发商来说，有利的是，经营性售后返租的每个环节都牢牢地掌握在自己手中，开发商可以利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边。不利的是，法律关系越多意味着后期的争议越复杂，相应的法律风险也越多，对开发商掌控局势的能力要求较高；另外，获得收益的同时还必须考虑税收的问题，在销售和转租两个环节，开发商都有收益，每个环节都必须纳税，税收成本不小。

（3）第三种模式：第三种模式是售后返租的另一种形态，是第一种模式和第二种模式的融合。此种模式下，开发商受业主的委托，代为出租业主所购买的房产，业主与管理公司或者商户之间存在一个租赁法律关系，业主与开发商之间仅存在一个委托租赁的法律关系。对开发商来说，有利的是，房产的销售和管理同样被自己掌控。销售自不必说，至于管理，因为开发商受业主的委托与管理公司进行接触，房产租赁事宜自然与开发商密切相关。开发商完全可以凭借自己的优势地位在委托合同中

约定委托费用和代为收租等有利条款。在房产租赁发生纠纷时，开发商帮助业主与承租人协商解决，或者退到一边，由业主与承租人自行解决。开发商仅对委托租赁事宜承担责任。另一方面，在房屋租赁中，开发商无须为租金交纳税费，仅就委托费用交纳税费，税费负担大大减轻。需要注意的是，业主与开发商之间存在委托租赁的法律关系，开发商从事的是房地产经纪活动，适用房地产经纪领域的法律及相关规定。《城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构的设立条件与房地产经纪人员的资格有一定的要求，开发商和委托租赁事宜的从业人员应当符合这些条件，在从事委托租赁事宜的过程中也必须符合相关的规定，受到有关部门的监管。

二、产权式商铺的优势和风险

1、产权式商铺优势分析 投资者：投资门槛低

产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了广大消费者置业投资的梦想。 开发商：减缓资金压力

对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。有关专家表示，大规模的商业经营需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。 经营者：降低经营成本

经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，也省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。

2、产权式商铺风险分析

产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴含着很大的风险。 开发模式的风险

目前，市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、

快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。 专业经验缺乏的风险

虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺，则缺乏实战经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但对商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习惯，而产生“水土不服”的情况。 经营不善的风险

在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。部分商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。 承诺担保的风险

在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8％～10％的回报，并有各种形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。 有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。 售后包租的法律风险

根据《商品房销售管理办法》之规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然前面提到法规并未对售后包租已竣工商品房作出限制，但售后包租目前一定程度上仍是一个政府管理、部门“限制”的经营手段。开发商除了将已竣工商品房及时向建设部门和房管部门办理相关登记或备案手续之外，一般还应采取委托经营合同方式，保障投资者收益。小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。目前，我国关于这方面立法还不很完善，对没有法律明文规定的销售方式最好请有关房地产专业律师进行把关。 产权分散带来的风险

开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商铺统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。虽然大型商家整体承租、小型商户统一经营主题的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举主任、副主任、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的后续统一经营。

三、近年来国内产权式商铺的简况

现今，“产权式商铺”营销模式在我国各大城市已被房地产开发商们越来越多的运用。虽然据了解一部分房地产开发商运用此模式失败，但归结其原因，多数是居心叵测，存心骗取投资者钱财后逃之夭夭者，另有少数则是商铺产权分割后，无法形成统一经营，或是商户收益普遍较差，导致开发商或专业管理公司租赁费用难以正常获取，产权式商铺的经营陷入恶性循环后导致最终失败。从理论上来说，为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略；而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必然的因果关系。如果房地产开发商针对商铺的市场定位比较准确，并且事前能够客观估测商场销售规模、经营利润、回租支付报酬率、经营中现金流量状况和自身补贴能力等，在未来相应期限内保持不错的经营管理水平，是可以实现营销目的并且做到财务安全。

四、产权式商铺的操作方案

(一) 产权式商铺的实现手段及方式

1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权。众所周知任何房屋的使用权都是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、创造两种收益模式。

两个程序过程：一是剥离产权商铺的使用权，集中掌握（租赁）在经营管理公司手中；

二是确立产权商铺的所有权，分割转移（销售）到投资自然人手中。

两种经济行为：一是投资自然人购买商铺时，发生的商品房买卖（交易）行为；

二是投资自然人出租商铺时，发生的商铺租赁（非交易）行为。

两个法律关系：一是投资人（买受方）与开发公司建立的的商品房买卖合同关系；

二是投资人（出租方）与经营管理公司建立的商铺租赁合同关系。

两种收益模式：一是投资人（出租方）出租商铺使用权，获取租金静态收益模式；

二是投资人（出卖方）出售商铺所有权，获取增值动态收益模式。

运用产权式商铺的手段，实现“大商场，小业主”的运作方式，建立所有权、管理权、经营权三分离的运营模式。

2、实现产权式商铺的三种手段的应用内容

商铺销售总价12万元，出租期限12年，年回报率7%，期满退铺

租赁《商用房租赁合同》内容：租赁期12年，租金每年为商铺总额的7%，期满退铺

托管《商用房托管合同》内容：托管期12年，每年收益为商铺总额的7%，期满退铺

合作《合作经营商场协议》内容：合作期12年，分成收益为商铺总额的7%，期满退铺

3、实现产权式商铺的三种手段的法律责任比较

租赁方式：就是直接承租经营，在法律、法规上，有较完整的概念和操作规定，其税种费率

明确，法律责任清晰，政府部门租赁监管，投资者的收益列入经营成本，收益水

平与经营管理公司经营效益无直接关联，对投资收益的保证既有义务又有责任。

托管方式：就是委托经营管理，在法律、法规上，概念明确、授权充分、操作规范，是典型的合约式

经营行为，政府无法监管，有关条例未加限制，投资者的收益表现为直接经营收益，经营

经营管理公司的经营效益高低直接关联，投资者收益水平的高低，投资收益“随波逐流”，

对投资收益保障是有义务而无责任。

合作方式：类似实物投入合作经营，在法律、法规上，没有完整的概念和操作规定，是典型

的合约式经营行为，政府部门不监管，完全市场化，投资者的收益表现为全部经

营利益分成；经营管理公司经营效益的保障性不确定，自然无法承担保障责任。

4、实现产权式商铺的三种手段的共同特征和市场应用情况分析

共同特征：①三个主体，开发公司（法人）、投资者（自然人）、经营管理公司（法人）

②两份合同，使用权控制《商用房管理合同》；产权转移《商品房买卖合同》

③合同关联性，当事人相同—投资者；标的物相同—商品房。

④以商业经营为先，强化合同经营效应作用----租在前，售在后；即管理合同在前，买卖合同在后。

应用情况：⑴、租赁、买卖这两种方式，在法律、法规上，有较完整的概念、规范、操作的规定，其

税种费率明确，法律责任清晰，政府部门监管完备。

⑵、托管、合作这两种方式，在法律、法规上，没有完整的概念、规范、操作的规定，是

典型企业经营行为，政府部门无法监管，责任模糊，执行特别税费。

⑶、在商业地产开发销售中，托管—委托经营方式应用最多、最广泛；租赁—承

租转租方式应用最早、最规范；合作—合作经营方式已经出现、在起步。

综上所述，建议推广使用“委托经营方式”或“合作经营方式”操作产权式商铺。

(二) 商铺的分割原则

1、主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

2、人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

3、科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

综上所述，本案商场内铺的分割在遵循1、2条原则的前提下，注重第3条减少空余面积。目前各大城市商场内公摊系数都有达到50%的情况出现，这样有利于后期经营，但销售难度较大，例如投资者购买了20㎡的商铺，而呈现在业主面前的使用面积只有10㎡。虽然本案的投资者不用自己经营，但我们也应尽量规避这一不利因素，把公摊系数控制在25%左右，将有效销售空间面积提高到最大化，这样能使业主容易接受，也能为开发商带来更多收益。

(三) 商铺的销售价格制定策略

现今房地产市场上销售进程策略主要采用渗透定价策略或取脂定价策略，渗透定价策略主要采用低开高走的价格策略，而取脂定价策略一般采用高开低走的价格策略，而大多开发公司都采用渗透定价策略。而对本案而言，是采用产权式商铺的方式销售，其价格制定应注重以下原则：

1、回 报 率

这是最重要，最直接的数据，一般的原则是把它建立在投融资平衡点。

所谓投融资平衡点，其基本思想是投资收益额能够足额地偿还按揭（融资）还款额。

举例说明：商铺总额10万元，投资回报率7%，投融资比例1:1,首付5成，按揭5成。

月租金收入： 100000 元 × 7 % ÷ 12 月 = 583.33 元/月

月还贷支出： 5 万元 × 111.66 元/月.万元 = 558.30 元/月

显然，收入与支出相平衡，收入大于支出，还贷有保障。

2、总价范围

在具体制定价格以前应进一步了解税收方面的问题，如果在每铺月回报在800元以上，政府部门收取税费的话，那么每铺的总价应在（800×12÷7%）14万元以下，这样就在面积和价格的制定上注意这一点；如果不收取税收，则单铺总价也不要过高，控制在20万元以下，大部分铺位在10万元左右为最佳，因为中小投资者在消费群体中占大多数，样制定价格有利于后期销售速度。

3、定价依据

前期确定对商场部分在确定经营商家后再进行销售，那么在价格制定时第一种方式是根据最终与经营方确定的年租金来推算价格，这样考虑到实际销售率后，租金收益与回报额能达到持平，甚至有节余；第二种方式就是开发公司可以根据成本+利润的方式提前制定销售价格，再根据预测实际销售率来推算租金水平，作为招商过程中的租金要求。

（四）、资产处置

合同期满商铺资产的如何处置。一是进行交易，退铺、回购、优先购买；二是不进行交易，续租、自主经营、业主委员会决策。

五、产权式商铺的案例分析

【反面案例】

1、 2003年“北京碧溪家居广场”

2003年9月，北京碧溪家居广场以家居行业首个产权式商铺的形式正式亮相，一个13.34平方米的标准摊位售价16万元，投资者可获得每平方米4元的租金返还。5000多名投资者踊跃购买，涉及资金7.61亿元。

关于投资风险问题，碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。 碧溪家居还提出了保值、增值性回购办法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第十年为原价的135%回购。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同约定正常返还业主租金。

2004年9月底碧溪家居自称出现资金困难，10月1日要开始停业整顿，所以9月末无法按期返还业主的第三个季度租金。

2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。与此同时，业主获悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元（这笔贷款至今未还），随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。

2004年12月，第一批九名业主开始起诉碧溪家居。

2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。

2005年10月开始，投资者通过各种途径开始漫长的维权之旅。

2007年1月13日，投资者岑建荣服毒自杀，留下遗书称，希望能以死换回32万元的投资款。 2008年6月18日，北京产权交易所发出碧溪家居广场即将拍卖的消息。

2008年10月31日，北京市二中院以非法吸收公众存款罪，判处北京碧溪广场有限公司法定代表人兼董事长王宝平等人4年至1年不等有期徒刑。2009年3月，北京市高院终审维持原判。

2009年8月4日，受北京市高级人民法院委托，北京嘉禾国际拍卖有限公司主持碧溪家居广场房产及相应土地使用权的公开拍卖，保留价约13.9亿元，因没有竞拍人而流拍。

2009年11月3日，北京嘉禾国际拍卖有限公司再次主持拍卖碧溪家居广场建筑面积约16.9万平方米、土地使用权面积约26976.29平方米的使用权，平安信托投资有限责任有限公司以12.5亿元的价格拍得。有关部门同时启动对投资者的偿付程序。

2009年11月23日，平安信托投资有限责任公司与北京居然之家投资控股集团公司联合召开新闻发布会，宣布平安信托将拍得的碧溪家居广场无限期租给居然之家，居然之家将投资3亿元将其改造为丽泽店，预计2010年“五一”前开业。 “北京碧溪家居广场”案例简析：

碧溪家居广场面临的问题也是所有商业地产都面临的问题。商业地产即使渡过了招商难这一关，后面还面临着可持续经营这一难题。很多商业地产项目招商开业了，却无法保持长久的可持续经营，最终又关门歇业。造成这种局面的主要原因是开发商将开发利益最大化，并且无法把握商业地产的运营规律。开发商追求商业面积开发的最大化，能够带来销售回款的最大化，忽略了商业项目后期的可持续运营。

2、 2003年“北京巨库青年时尚卖场”

由首创资产管理公司投资的“巨库青年时尚卖场”，曾经在2003年京城掀起“首个体验式卖场”风潮。建筑面积达3万平方米、装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的赞扬，一时间被认为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为很多业界人士津津乐道的话题。但创造了商铺的良好业绩的巨库，赚钱的是开发商，承受巨大风险的却是广大冲着“首创”品牌和“二环内唯一产权式商铺时尚购物广场”概念而来的投资者们。

巨库采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、每年支付8％的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。此外，高定位、多广告导致商铺销售价和租赁价过高，超出了市场承受范围。结果是商场整体经营不好，商户争抢着提前退租，收益根本无从保证。

由于先天不足且缺乏号召力，新鲜劲过去的巨库很快面临巨大的招商压力，不得不放宽商户选择，很快体验式卖场流于形式，而众多商户互相牵绊，在经营失利的背景下迅速土崩瓦解做鸟兽散状，留下了至今的烂摊子。最终，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”，支付超过3个亿，另外还有之前的广告宣传费3000万元打了水漂，代价极大。 “北京巨库青年时尚卖场”案例分析：

应该说，巨库的包装在战术营销上非常成功，根据其定位或者说其战略，在概念设计、猫头ＬＯＧＯ、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上花费了心思。当然，最用心的要属销售的广告和推广活动，曾经一段时间铺天盖地，据说在此攻势下销售得非常好，价格每平方米达到4－5万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。但是今天的巨库为什么生意如此冷清并出现商户开始退租等情况？重要的原因还是其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。

在北京的商界，有一个重新定位的经典案例就是甘家口百货商场。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店发展方向，但是开业很长一段时间生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。而巨库所在的位置和区域蒋宅口也存在一样的问题，即商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。对于一个2－3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，但是必须尊重商业规律。相信巨库的定位放在西单、朝阳路华堂附近肯定能取得成功。

形象定位方面，其问题主要在市场和商场的冲突上。大家知道，市场吸引的是无差别的消费人群，而巨库不论在目标客户的定位还是以此为基础的形象定位，都是要吸引35岁以下新青年，消费客群相对单一，这是一个矛盾。只要略懂一些商业知识的人都知道，百货商场卖的是时尚、便利店卖的是时间，而超市和市场卖的就是便宜。价格便宜就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑，既然巨库的定位在市场，但是价格又没有吸引力，就失去了消费基础。如果因为环境好，价格就贵，那消费

者完全可以选择去大商场消费。

巨库开业后广告投入与前期销售时广告费的大量投入相比，真有天壤之别。前期广告投入因为是卖房，销售与开发商有直接的关系，而后期广告投入是为了经营，收益的主体是商户。就涉及到这笔广告投入从哪来里的问题，从正常情况看，主要来源是向商户收取管理费，刚刚开始经营的商户是最不稳定的，如果经营好，租金提高没关系，而一旦商场整体经营不好，就算提前退租，最多损失押金，这也是产权式商铺的死结。

从商铺营销利益图进行分析。开发商关心的是是否好卖，价格能否达到预期，从现在的情况看，开发商已经达到了目的，对投资巨库商铺的人，现在矛盾还没有暴露，一旦到绝大部分经营户生意不好并且开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。室内产权商铺从它出现的那一天就没有解开这个死结，我们不能把前提条件建立在未来这个项目肯定能经营起来并且能赚钱的基础上，因为问题只有在失败后才能暴露，而产权商铺失败了就没有好的良方。因为这种事件主体的任何三方从没有像一个真正的商业零售企业会用心考虑最终赚钱的来源——消费者。

作为“巨库”的投资方北京首创资产管理公司的总经理，杨晓斌是此项目的直接负责人。杨晓斌在新项目的说明会上第一次当着众多媒体的面承认了自己的失误，他说“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败”。

而在分析“巨库”投资和经营失败的原因时，杨晓斌则总结了几条经验，他认为自己所犯的主要错误是没有尊重市场规律和没有使用专业的商业管理团队。

所谓没有尊重市场规律，杨晓斌是指在“巨库”的投资和经营中，首创承诺包租包管理，即购买了“巨库”商铺产权的商户可以将店铺转租给首创的市场部，由市场部负责租赁，并且承诺在前两年内提供不低于８％的市场回报，这种承诺无疑给首创自身带来了沉重的压力和负担。

而在“巨库”商铺的定价过程中，杨晓斌认为当初的定价也过高，偏离了实际的市场价值，也使得投资者对回报的预期过高；另外，杨晓斌认为每一个市场尤其是旺铺都是需要一个相当长的培育期的，而“巨库”在营业之后却缺乏持续的推广和培育，加上投资者期望值过高，对商品定价过高，因此导致了开业之后的冷清。

上述这些没有尊重市场规律的做法，杨晓斌认为主要是因为首创没有聘请专业的商业管理团队，“巨库”的市场开发与商户的管理工作也全部由首创自己负责，但作为一家房地产开发商，首创并没有商业管理的经验，因此，“巨库”一度面临管理失控的局面，也导致最终的经营状况与首创的目标和定位产生偏差。

3、惠州地区产权式商铺

“即买即收三年租，三年回报率高达25%，沃尔玛进驻港惠新天地。”2007年，这一看似天上掉馅饼的广告词不但使惠州许多投资客为之疯狂，同一时间，让大量的深圳客也蜂拥而至，并占据了成交量的半壁江山。曾有媒体在报道中如此描述港惠新天地卖铺的疯狂场面：“密集的投资者以高亢的声音和挥舞的手臂敲定选中的商铺，有的投资者甚至一次就选购了数十个铺位。”3年后，他们购买的商铺因回报率和商铺产权问题与开发商剑拔弩张，5年后，部分业主与开发商对簿公堂，负一层230个商铺过半因此被迫闲置，无法经营。

同在2007年，此前在深圳大量宣传“售后返租”模式的东江明珠花园商铺也出现断租，“说按售后返租模式，要引进新一佳超市，每月按购房款的8%向业主返还租金。当时看到返租率高就买了”。业主屈先生没想到的是，他和另外60多名业主的租金两年后便遭到“断炊”。

“10年返租，每年8%的回报率，不担心经营风险，花边岭广场的核心位置，42层，地标”，这都是在2004年世贸中心商铺发售时的关键词。在阳光下银光闪闪的世贸中心，其商铺命运却无比暗淡。2005年，世贸中心商铺出售完毕后，由开发商广信物业投资的世贸百货投入运营，8个月后关门。截至2011年，世贸中心累计拖欠业主租金超过18个月，金额总计超过3000万元。 案例分析：

诸多案例呈现出这样一个事实，惠州出问题的“售后返租”产权式商铺，均按照8%的年收益标准和业主进行签约。照惠州资深地产策划人范忠洲的说法，当时商铺回报率不超过5%。

在商业地产有过17年从业经验的李健，深谙产权式商铺的“售后返租”之道，据其分析，8%年回报率期限定为3年相对合理，10年期限不太合理。因为10年的风险很难评估，与业主签合同的这个公司能否生存10年都是个问题。

李健称，产权式商铺售后返租模式的年回报率，全国平均值应在7%左右，惠州也差不多是这个水平。但前提是，开发商首先必须要有一个很好的营销团队，把商场做旺。

【正面案例】

1、2006年“北京第三极文化中心”

第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，是一所集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。 第三极文化中心以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品。

在商业业态管理方面发展商聘请了文脉公司进行商业业态的控制、规划和调整，保证商业部分的经营品质，同时为投资者计算稳定、优质的投资回报。经过合理的业态规划，第三极文化中心将十一

层商业共分为六个大本营，以4～7层的图书大本营作为吸引人流的主动力源，9、10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源，通过两个动力源吸引大量的客流辐射到其他楼层的业态，使得全楼商业均能繁荣发展。

在商业管理方面，为了保证第三极文化中心的经营品质，获得稳定的增值能力和潜力，特地聘请拥有很强的国际客户资源和招商能力的高力国际，作为第三极文化中心的招商顾问和物业管理公司，以实现对投资者承诺的10年回本，年收益10%的投资回报。 “北京第三极文化中心”案例简析：

中关村拥有得天独厚的文化资源，80所知名高校、历史悠长的古文化遗迹、高知识高素质的高科技人才等等，正因为如此，作为京城西北三大支柱产业之一的文化产业成为了中关村未来经济发展的突破点。商业地产的定位应根植于地区需要，体现浓郁的区域文化特色，才能让商业地产真正成为地标，完美的实现商业价值，在海淀区、中关村，创造文化主题商业无疑是适应需求的一次突破。

商场规划上，作为综合性文化商厦，第三极文化中心通过以图书销售为主要经营品种的特色，实现了集文化用品、体育用品、休闲、娱乐、餐饮等文化商业、教育服务和商务办公于一体，其合理的业态规划有助于投资回报的顺利实现。同时，还聘请国际知名物业公司COLLIERS进行统一业态、统一管理、统一经营及统一招商，保证项目品质不受同质化经营的损坏。

2、“天津家世界”

天津的家世界推出的管理型产权商铺，做法与大多数开发商的做法相类似，将三层物业的二楼和三楼做超市，一楼卖场进行分割，用产权商铺的形式零散出售，对出售的商铺实行售后包租15年，家世界付给投资者8％的固定回报。

在后来的经营中，家世界的产权商铺并没有出现很大的问题，运营相对稳定。究其原因，在于家世界本身就是一家商业机构，在全国有55家卖场，拥有非常专业的商业管理团队以及丰富的商业管理经验，家世界的品牌形象一直不错，它的超市人流给一楼的进场商户的经营提供了保障，另外就是家世界的前身克瑞斯集团是做房地产开发的，家世界在全国的55家卖场，60％－70％以上是自有物业，20％－30％是合作开发，只有10％是租赁的。所以家世界可以说是国内为数不多的对地产和商业这两个领域都有很深理解的公司之一。正是这种优势才给它推出的产权式商铺提供了一定的保障，使它没有重蹈其它开发商的覆辙。

2007年3月，家世界被华润集团收购,改名为华润万家。有投资者对未来缺乏信心要求卖商铺，

家世界即回购了部分投资者的商铺。 “天津家世界”案例简析：

3、“SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO”

SOHO中国在CBD开发了四个项目（SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO），商业面积超过21万平米，商铺数量达1500个，是CBD区域最庞大的商业网络。

（1）SOHO中国开发产权式商铺的5大特点：

 选址于CBD的中心商圈，保证人流量  商铺面积较小，易于聚拢人气，商业氛围浓厚  绝大多数商铺临街

 保证商铺形成街区两边的面对面形式，店铺之间能实现互为广告效应  出售时，把几个重点位置的店铺留下暂时不售，以供大品牌选择

（2）SOHO中国的管理模式

SOHO系列商业项目数年的发展过程，可以说有惊亦有险，SOHO中国意识到，产权式商铺，都是卖给了投资客户。SOHO没有像其他开发商那样，把房子卖完了，钥匙交了，就算完事。而是要关注乃至参与后期的租务工作。

①建立SOHO商铺网

SOHO中国把四个商业建成SOHO商铺网，利用SOHO商铺网充分发挥品牌整合的优势，对于开店商家，也可以带来成规模的整体形象和推广力度的吸引力；对于消费人群，则有明确的品牌目标定位和

归属感。从两个方面共同促进SOHO商业的成功和人气。

②成立客服部和租务部

客服部和租务部共40多人，负责为已出售的商用项目找租户。因为小业主发布信息、寻找租客的渠道很弱，租务部可为他们提供一个密集型信息发布平台，帮助他们在短时间内将商用房租借出去，现在SOHO中国这种合作伙伴已达200多家。

③与专业的地产管理公司合作

SOHO中国为了商铺能够有更多的消费者光顾，为商铺营造一个良好的商业氛围，特地与港铁（北京）房地产管理有限公司合作，统筹客服部跟港铁物业一起招揽消费者。当前港铁物业负责了建外SOHO4期、5期、7期，以及SOHO尚都和朝外SOHO的物业工作。

④和中介部门合作，加大招商力度

和中介部门合作，合作的激励机制也非常直接：谁合作的好，租的好，SOHO中国就发奖金。每隔3个月，给中介开个会，第一名奖3万元现金，第二名1万元。促进商圈的成长。

⑤和招商银行合作，推出商圈的联名卡

和招商银行合作，于三月上旬推出"SOHO联名"卡，持卡人凡在SOHO商铺网中的任一个店家消费，均可获得积分或现金回报。以此推动SOHO商铺网的人气。

⑥承诺无条件退房

承诺业主在经营不好的情况下，把房子买回，是业主对SOHO中国这样的合作伙伴感到放心。 小结：

SOHO中国将满足投资客、商户和消费者的需求看成是一条生态链上的3个端点。比如，他们会从朝外SOHO销售的推广费中拿出一部分支付SOHO尚都的出租，因为尚都的出租率将直接影响朝外SOHO的销售。建外SOHO处于生态链条的下游，需要做的是直接吸引消费者，为此，他们将拿钱贴补建外SOHO的狂欢节等主题活动。

吸引消费者，最终的目的是服务商铺。如果觉得建外SOHO的商铺好，就会继续承租SOHO尚都。而SOHO尚都租得好的话，投资者就会更加踊跃地购买朝外SOHO。 “SOHO中国”案例简析：

从长远出发，开发一系列的产品，做到企业的可持续发展。在这一点上，SOHO中国是国内商业运作最好的例子。

六、产权式商铺相关合约样例

（1）产权式商铺招商销售营运方面合同合约、协议体系签订方法

销售版块（只针对投资业主所签）

1.《诚意金协议》 －即有购买意向顾客签订的订金行为（可退） 1.《预收定金协议》－即有购买意向顾客签订的定金行为（不可退） 2《认购书》 －

3.《买卖合同》 －即商铺实现最终买卖的合同文本（一般由房管局购买）

4.《经营管理服务协议》作为《买卖合同》的附件，只针对产权人。《经营管理手册》的内容作为《经

营管理服务协议》的附件。

招商版块

A、返租情况

1.租赁形式（即纯租赁商户）

《租赁合同》－即经营管理公司与租赁户签订的合同 2.联营形式（即合作商户，有保底不保底两种）

《联营合同》－即经营管理公司与联营合作商户签订的合同 3.投资业主（即购买商铺的产权人）

《委托经营管理合同》——即返租、托管合同，为经营管理公司与为主签订的合同 B、不返租情况

1.租赁形式（即纯租赁商户）

《租赁合同》－即经营管理公司与租赁户签订的合同 2.联营形式（即合作商户，有保底不保底两种）

《联营合同》－即经营管理公司与联营合作商户签订的合同 3.业主自买自营形式

业主自买自营形式是我们销售的首选，只需要签订销售版块的合同和协议 4.业主委托出租形式

除签订销售版块的合同和协议还需签订以下协议和合同

Ａ．《委托出租协议书》—即业主委托管理公司进行招租的协议书，管理公司只收取中介费用和对承租户的管理，

Ｂ．《委托出租租赁合同》—即业主委托经营管理公司出租商铺并找到合适的商户后签订的合同 5.业主自行招租形式

业主也可以自行出租，但承租方必须符合我公司布局规划，商品定位，统一经营管理，且须有偿使用经营管理公司提供的租赁合同范本以确定业主与承租方的租赁关系。 C、综合部分

1. 所有商户在进场之前均需填制《商户进场审批表》

2. 《广告位租赁协议》－有需要的商户和经营管理公司签订的协议

经营管理版块

《经营管理手册》包含以下内容，作为经营商户及投资业主所签合同的附件 共公部分

1. 管理公约 物业部分

1.精神文明公约 2.环境管理公约 3.消防安全责任书 4.安全管理规定 5.保洁管理规定 6.物业管理规定 7.装修管理规定 商业部分

1.保护消费者权益责任书 2.质 量 保 证 协 议 4.广告位使用管理规定 5.价格管理规定 6.促销管理规定

（2）产权式商铺预定协议书

XX商业中心商铺预定协议书

甲方：xxxxx有限公司 乙方：

甲方拟将嘉泰商业中心三楼商铺产权分割出售，乙方经慎重考虑，同意购买甲方分割后的商铺产权，甲乙双方就购买嘉泰商业中心商铺事宜达成如下协议：

1、本协议作为双方签订《房地产买卖契约》的依据。

2、乙方预定购买嘉泰商业中心层号商铺，单价/㎡。建筑面积约 元整；（小写）：￥ 。本协议签订时乙方自愿预付定金人民币（大写） 元。该款在正式签订《房地产买卖契约》时计入总房款。

3、最终面积以房产测绘部门核定的面积为准（即产权证面积），定购单价不变，房款总价按产权确定，实行多退少补。

4、甲方交付物业的时间为2005年乙方。双方协商约在2005年 月 日前签订《房地产买卖契约》，具体签订时间甲方将提前十天书面通知乙方。

5、若乙方接到甲方正式书面通知后在规定的时间三日内不来签订《房地产买卖契约》，视为乙方自动放弃，甲方有权另行转卖，乙方交付的定金作为违约金归甲方。若甲方在正式签约前擅自将该商铺卖于他人，视甲方违约，甲方按定金数额双倍赔偿乙方。

6、乙方具体付款方式为，首付款（含定金）交纳时间为签订正式《房地产买卖契约》之时。

7、乙方选择第种投资经营方式： （1）乙方自营。

（2）乙方委托甲方包租三年，收益时间按交房之日起计，年收益回报率第一年为总房款的7%，第二、三年均为总

房款的8%；支付时间为每个收益年的年末。

8、在双方正式签订《房地产买卖契约》后，本协议自动作废。

9、本协议一式叁份，具有同等法律效力，买卖双方各执壹份为据，归档壹份。

甲方（签章）： 甲方（签章）： 证照/身份证号码： 证照/身份证号码： 法定代表人： 法定代表人： 地址： 地址： 联系电话： 联系电话： 代理人（签章）： 代理人（签章）： 签约日期： 签约日期：

（3）商铺返租合同范本

商铺返租合同范本

甲方（出租方）：_____________________________ 乙方（承租方）：

甲乙双方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就甲方将所拥有的商铺出租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守。

一、合同标的

甲方将其购买的商铺 (建筑面积_________平方米)出租给乙方。

二、租赁期限及乙方租权

租赁期限自20___年_____月_____日起至20___年_____月_____日止。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。

三、租金及支付方式

免租期为 个月，由 年 月 日至 年 月 日，免租期内甲方需缴物业管理费。 年租金支付额度计算：

第一年至第三年的年租金，按房价总额的6%支付租金 元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算）。

第四年至第七年的年租金，按房价总额的8%支付租金 元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算）。

第八年至第十年的年租金，按房价总额的10%支付租金 元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算）。

付款期限：租金按月支付。即在本合同生效之日起每月开始月份的公历号之前将每月租金通过转帐一次性支付给甲方。

四、违约责任 1、乙方违约责任

乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。

2、甲方违约责任

甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同。给乙

方或商场实际经营方造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任。

五、相关费用的承担

1、因本合同履行所发生的税费根据政府部门的有关法规由双方各自承担，其中乙方有权代缴代扣甲方应承担的税金及其他费用。

2、为保证商场的整体性和美观，甲方同意乙方根据实际需要对租赁物进行装饰装修及平面格局的调整，费用由乙方及授权之合法经营者承担。

3、租期内的水费、电费、物业管理费由乙方或商场的实际经营人承担。

六、产权变更

本合同涉及的租赁物在租赁期间发生转让、继承、赠与、分割等产权变更事宜的，甲方（或其继承人）应及时通知乙方，租赁物的权利继受人必须继续履行本合同及其补充协议的规定，并不得阻碍乙方的正常经营，因上述原因产生的任何纠纷由甲方负责。

七、租期届满及续

租赁期满后，甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺。为了全体业主的共同利益，甲方自主经营或授权委托他人经营商场的经营范围必须与商场的整体经营范围相协调，并不得以违法或其它有违社会公德的方式恶意损害其它业主的合法权益，并应遵守业主委员会的共同物业管理规定。

八、合同补充及争议解决

本合同依照中华人民共和国法律拟定，未尽事宜双方可协商增加补充条款或订立补充协议。甲乙双方如有争议应当依法协商解决，协商不成可向签字地工商行政管理部门申请调解，或可直接向合同履行地法院提起诉讼。

九、其他约定

在房地产主管部门的指导下，乙方应协助甲方成立业主委员会。租期届满之日，本合同第七条之规定开始生效。

十、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，合同均具同等效力。

甲方：_________________ 乙方：

地址：_________________ 地址：

电话：_________________ 电话：

代表人：_______________ 代表人：__________________

_______年_____月____日 _______年_____月____日

（4）产 权 式 酒 店 租 赁 合 同 书

产 权 式 酒 店 租 赁 合 同 书

编号： ( )

出租方（甲方）：

身份证号码：

联系住址： 邮政编码： 联系电话：

承租方（乙方）：

地址：_____________________________________

邮政编码： 联系电话：

甲、乙双方本着平等互利、协商合作的原则；根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，就乙方租赁经营管理甲方向开发商所购买之物业事宜，经协商一致签署本合同：

第一条 物业情形：

甲方购买的物业座落于 楼 _____号（合同编号： _______）(以下简称“该物业”)，建筑面积为 平米。(最终面积以安丘市房屋产权管理局核定的产权面积为准)。

第二条 租赁内容及条件

1、 甲方将购置的该物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关

权利，并以乙方的名义对外经营。

2、 在租赁期内，甲方承诺其拥有物业因经营而产生的任何事宜将通过乙方交涉，自愿放弃除处分权

以外的任何权利。

3、 甲方授权委托乙方按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续。乙

方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业,也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接受该物业后应报告甲方知悉。

第三条 租赁期限

1、 甲方承诺该物业的租赁期限10年，

2、 乙方承诺该物业的租赁期限自甲方付清全部房款，甲方或开发商将该物业交付乙方使用之日起开

始计算。

3、该物业交付时间为年月日。

第四条：物业的运营和收益模式

1、该物业由乙方统一管理和经营。

2、甲方的年度租金计算：

（1）该租金为甲方的税后净收益。

（2）甲方的年度租金计算：前3年为总房价的7%，中间4年为总房价的8%，后3年为总房价的9%

（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等）。

（3）该物业租金的支付方式为：

①第一年按年支付，租金为人民币____________元；

②第二至三年按月支付，支付金额每月__________元 ；

③第四至七年按月支付，每月支付金额为___________元。

④第八至十年按月支付，每月支付金额为___________元。(支付日为每月1日)

（4）合同期内所有经营收益为税后收入，收益所得的税税收 由乙方承担。

第五条 甲方的权利和义务

（一） 甲方的权利

1、甲方有权在租赁期限内，依时收取第四条规定的税后租金。

2、 租赁期内，甲方可享受酒店VIP卡客户优惠权（具体以甲方所持有的三富酒店VIP卡使用说明为

准）。

3、租赁期内，甲方可享受每月1天的酒店免费入住权，但不可累计。

（二） 甲方的义务

1、按本合同的约定将该物业租赁给乙方。

2、保证其拥有物业的权属完整合法、法律手续齐全，是该物业的合法所有人。

3、甲方在乙方租赁期限内转让、赠与该物业或其他任何形式的产权转移，保证将已设立租赁事项向

受让人及乙方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定：受让方必须在乙方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同甲方所有义务的承受者，受让方享有甲方应有的权利。而因转让、赠与该物业或其他任何形式的产权转移所发生的一切税、费则按国家有关规定由相应承担方承担并支付。

4、甲方对委托的物业设定抵押等担保时，须事先书面通知乙方，并将相关担保协议复印件提交一份

给乙留存，并保证不影响乙方正常经营管理。否则乙方有权拒付本合同约定之经营收益而勿须承担任何违约责任。

5、除非乙方违约导致合同不能履行或合同目的不能实现外，甲方不得擅自解除本合同。

6、本合同及法律、法规规定的其它义务。

第六条 乙方的权利和义务

（一） 乙方的权利

1、乙方有权根据本合同的约定，租赁、管理、经营甲方的物业。

2、甲方同意乙方应获得有关该物业经营管理所属收益。

3、乙方有权排除任何乙方认为不正当的干涉与防碍，甲方需对此配合与支持。

4、乙方有权对甲方的物业进行装修。经有关部门批准，乙方有权进行相关结构的改造,相关费用由乙

方承担。

5、甲方拟在租赁期满十年内转让该物业予第三者时，乙方在相同条件下有优先租买权。

6、本合同及法律、法规规定的其它权利。

（二） 乙方的义务

1、在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务。

2、在租赁期内，支付物业管理费、水电等费用。

3、本合同及法律、法规规定的其它义务。

第七条 物业的资产重置及交还

租赁期届满时，乙方将该物业交还甲方，但因乙方经营管理该物业添置的设施归乙方所有， 其他设施归甲方所有。

第八条 违约责任

本合同签订后，甲乙双方均应保证恪守履行本合同之约定，否则依法承担违约责任。

1、如甲方未履行应尽义务，则由此造成乙方的经济损失及商誉损失等由甲方承担。

2、如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。

3、在租赁期内，若逾期3月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付

甲方年度租金的0.5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，甲方有权解除合同。

4、本合同在有效期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则，违约

方应向守约方支付相当于本委托物业购房款8%的违约金。

第九条 争议的解决

甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商解决不成的，可依法向物业所在地人民法院起诉。

第十条 其它

1、本合同未尽事宜，可由甲、乙双方友好协商达成一致后签定补充协议，补充协议与本合同具有同

等法律效力。

2、在签署本合同时，甲、乙双方对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同的约定严格履行。

3、本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等效力。自双方盖章之日起生效。

第十一条合同的解除

存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任。

1、因不可抗力导致本合同无法执行时；

2、因国家政策法规导致该物业不具备乙方经营条件时。

3、本合同有效期届满；

4、经双方书面同意的其他情况。

甲 方（签章）： 乙方：(盖章)：

委托代理人（签章）： 法定代表人或委托代理人（签章）：

签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日

（5）售后返租合同

售后返租合同

委托方： _(以下简称【甲方】)

地址： 邮政编码：

【本人】【法定代表人】姓名： 联系电话：

受托方： (以下简称【乙方】)

地址： 邮政编码：

法定代表人： 电话：

依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲、乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就甲方所购 地块 房售后返租合作事宜达成以下条款：

一、返租标的。

1、标的物：位于 内，所购置的房屋为 地块 幢 层 号，建筑面积

平方米。

2、标的用途：本合同标的为 用房，经营范围以乙方确定的商办经营定位报告为准。

二、返租方式。

甲方就其拥有的 幢 层 号房屋返租给乙方，该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位、品牌地位。

在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）,甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。

三、返租期限。

1、返租期限：返租期限为 年，即 年 月 日，止于 年 月 日。

2、甲乙双方特别约定:在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。

四、合同的存续。

在本合同有效期限内，为维护 整体经营形象，实现统一管理，甲方对委托标的进行产权转让时，本合同规定的甲方的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方有义务与受让方至乙方处办理变更手续。受让方必须遵守《售后返租合同》之规定。

五、售后返租租金及支付方式。

1、售后返租租金标准：在本合同有效期内，乙方支付给甲方的售后返租租金为甲方购买该房屋

时双方约定总价的税后 %/年。由实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款调整的，返租租金据实调整。

2、返租租金的支付方式：

⑴甲方交清购房首付款后，乙方将本合同约定的返租期限内的售后返租租金一次性支付给甲方。

⑵售后返租租金自《商品房买卖合同》规定的房屋交付之日起开始计算至售后返租期限届满

之日止。

六、甲方的权利和义务

1、返租期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取返租租金。

2、甲方可自由转让其拥有的该房屋，甲方承诺在与该房屋受让方签订的转让合同中明确约定将 本合同、《业主临时管理规约》、《物业管理协议》中甲方的权利和义务随之全部转让给受让方。同时甲方须事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续全面履行本合同、《业主临时管理规约》、《物业管理协议》，且于转让同时，甲方有义务与受让人至甲方处办理上述协议更名手续，返租租金由甲方自行与受让方结算。转让过程所产生的一切费用由甲方或受让人自行承担。

3、甲方不得单方面解除本合同。

4、甲方对返租标的设定抵押担保时，须提前30日书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。

5、甲方在将房屋返租给乙方期间，返租标的之物业公共维修基金由甲方承担，在返租期间，如果因不当使用造成标的损坏，不得动用维修基金。物业管理费由乙方承担。

6、在返租经营期间，业主委员会无权选择物业公司。

7、协议期间，甲方如对返租标的出售、抵押或有其他处置行为的，需遵守本协议关于对该房屋进行统一定位、管理、经营、收益等相关条款的约定，并应提前30日书面通知乙方。

8、售后返租期限内，甲方不得干预乙方对返租标的的经营、管理行为，也不得有其他任何干预乙方经营活动的行为，除非乙方的行为已经实质性损害了返租标的的安全。

9、除本合同约定的售后返租租金以外，甲方不得以任何理由要求乙方支付任何的其他费用。

七、乙方的权利与义务。

1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法，获取经营管理收益；

2、制定统一经营的标准并严格执行；

3、根据具体情况市场变化，对经营方案、策划定位进行调整；

4、乙方须按期足额向甲方交付售后返租租金；

5、乙方及乙方设立的公司有权根据经营需要，对返租标的进行装修与整体布局改造，但改造以不影响建筑结构安全及消防安全为原则

八、房屋返还

1、房屋返还时间：售后返租合同届满时

2、房屋返还标准：售后返租期满时，除返租房屋原有床上用品、沙发靠垫、毛巾、浴巾换新外，其他设施设备保证正常折旧状态下无损坏。

九、违约责任。

1、甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付返租标的房价款的 30% 作为违约金，且若此种情况发生时,甲方无条件同意乙方有权以甲方购房原价的70%回购该商品房。因甲方原因造成乙方从第三人手中回购损失的，甲方还应据实赔偿。

2、甲方或从甲方处取得返租标的的第三方违反本合同的约定，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方或该第三方向乙方支付返租标的房价款的 30% 作为违约金，且若此种情况发生时,甲方或该第三方无条件同意乙方有权以甲方购房原价的70%回购该商品房。第三方无能力承担责任的，甲方承担连带责任。

3、甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定返租租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度返租租金的30%作为违约金。且甲方无条件同意，若此种情况发生时,乙

方有权以甲方购房原价的70%回购该商品房。甲方原因造成乙方从第三人手中回购损失的，甲方还应据实赔偿。

4、乙方无正当理由逾期向甲方交付返租租金，乙方应按每逾期一日依本年度约定返租租金的 0.2‰ 向甲方支付违约金。

5、甲乙双方必须遵守《中南世纪城物业管理协议》，任何一方违反规定按该公约承担责任。

十、合同的解除。

存在下列情形之一时，本合同自动解除，甲乙双方均不承担责任：

1、因不可抗力导致本合同无法执行时；

2、本合同有效期届满；

3、经甲乙双方同意的其他情况。

十一、争议解决。

如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该返租房产所在地的人民法院起诉。

十二、补充条款。

本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲、乙双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效，如有变更，变更方应在十日内以书面形式通知对方。乙方向甲方发出的有关续租、期满交房通知书及其它信函，将以挂号信、公证发函、登报、EMS特快专递或电报的任一种形式按本合同所列通讯地址寄出，并自寄出7日后视为甲方已收到。甲方通讯地址变更应事先以书面形式告知乙方，若因此导致乙方通知不能及时送达，由此造成后果由甲方承担；

协议期间因不可抗力因素导致物业损毁、灭失的，双方互不承担责任，本协议自动终止； 本补充协议一式伍份，甲方 份，乙方 份。自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

或授权代表人： 或授权代表人：

签订日期： 年 月 日

（6）“胜境一品”商铺委托管理合同

“胜境一品”商铺委托管理合同

甲方：

乙方：

丙方：

鉴于甲方向开发商购买座落在富源中安街与建设路交叉口 “胜境一品”（以下称项目）内的物业： 号铺位（位置及装饰、设备标准见该商品房买卖合同），套内面积 平方米（以下简称该房屋），乙方为项目的经营管理方，丙方为项目的开发商，各方经友好协商，就相关事宜，达成如下协议：

一、根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统

一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一协助招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金和收益，对此甲方在签订《商品房买卖合同》应予以充分了解，并予以同意。

二、统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约

定至商场试营业即：2011年_______月______日起至2014年______月______日，为托管该房屋的的第一个托管期。以后每三年为一个托管期。

三、 甲方同意就所购买的房屋委托乙方招商及营运管理，自购买该房屋之日起，以乙方的名义为该

房屋寻找承租人、与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金等应付费用并完成托管工作。租赁期限一般不超过3年，对于主力店、次主力店等特殊承租人，甲方同意乙方可与之签署租期为5年的协议,签署5年以上的协议必须经甲方书面同意。

五、在该房屋的第一个托管期限内，该房屋目标租金 元/月(按套内面积计算)，三年目

标租金共计 元；

—————————————————————————————————

六、甲方的权利与义务：

1、在托管期限内甲方不承担开发商交房标准以外的装修费用。

2、在购买该房屋时采取按揭付款方式付款的，甲方保证托管经营期内，按时偿还房屋银行按揭贷款。

3、在本协议约定的托管期限内，若甲方将房屋转让，则应将本协议的甲方权利与义务一并转让给受让方，并提前书面告知乙方。若甲方将房屋抵押给第三人的，则须要求第三方承诺在行使抵押权时不影响本协议的继续履行。

4、为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在托管期限内，不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方和丙方的权益。

5、为保证项目的统一经营管理和全部业主的目标租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期限内，不得自行或委托他人与该房屋承租人联络、收取租金或其他费用。

6、在托管期内，甲方同意向乙方支付托管服务费，托管服务费为 。

7、若甲方没有及时按照与开发商的约定支付房款的，则乙方可不向甲方支付租金收益。因此影响该房屋出租的，由甲方承担责任。

8、在第一个托管期限届满后，若原承租人的租赁期限到期的，甲方保证原承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非原承租人同意，甲方不得解除原租赁协议，原租赁协议对甲方和继续经营管理的公司继续有效。

9、甲方有义务协助乙方办理房屋的租赁事宜，及时出具相关文件。若因甲方原因不能完成租赁事宜的，所造成的租金损失由甲方承担。

10、因甲方房屋出租产生收益需支付税费的，由甲方自行承担，乙方或承租人可代收代缴。

七、乙方的权利义务：

1、以乙方的名义自主招商，对外签订该房屋租赁协议以及与该房屋出租的有关文件。

2、乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。为保证甲方和丙方的合法权益，乙方制定的各区域的租金标准、租赁期限和租赁协议文本等文件先交丙方审核。乙方不得与承租人串通侵犯甲方和丙方的权益。

3、收取租金和合同中约定的由承租人承担的其他费用。

4、全权办理向承租人交付及收回该房屋、催讨租金等事宜，并有权在其认为合适的时候采取必要的法律手段收回房屋、催讨有关费用等。

5、目标租金支付方式（按年进行支付）：乙方汇入甲方指定账户，具体内容为：

收款人姓名： 电话：

开户行： 帐号：

6、若甲方需要偿还购房按揭贷款的，乙方应按本协议约定将应支付给甲方的租金支付到甲方的还款账户上，优先偿还银行借款。

7、办理与房屋租赁有关的登记手续。

八、丙方的权利与义务：

1、协助乙方完成该房屋的出租事宜。

2、有权审核乙方提出的租赁协议文本、租金标准、租赁期限，并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。

九、违约责任：

1、若甲方违反本协议第六条2、3、4、5项的约定，在乙方发出书面纠正后15天内仍未纠正的，甲方应向乙方支付相当于本协议约定的年目标租金的 倍的违约金，本协议现存租约和本托管协议继续履行。此外，乙方有权追究因甲方违约行为影响项目统一管理而造成乙方的其他经济损失。由于甲方违约造成承租人的损失以及甲方目标租金回报的损失由甲方自行承担。

2、乙方或丙方违反本协议约定，应赔偿应其违约行为造成甲方或其他守约方的直接经济损失。

十、其他：

在第一个托管期限届满前6个月，由商铺的全体业主采用多数决定方式决定是否委托乙方继续统一经营管理。

十一、争议的解决：

本协议履行过程中若发生争执，可协商解决，若协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼。 十二、本协议未尽事宜，各方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十三、本协议经各方签署与该房屋销售合同同时生效。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。 十四、双方自行约定内容：

甲方： 乙方（签章）： 丙方(签章):

联系电话: 联系电话: 联系电话:

年 月 日 年 月 日 年 月 日