土地法学案例分析

第二章案例分析

1、案例情况：2009年1月5日，A 市房地产企业B 通过拍卖方式取得C 市一宗国有建设用地使用权，面积1万平方米，出让年限50年，出让价款5千万。当天，房地产企业B 与C 市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。2009年1月20日，房地产企业B 按照合同约定一次性付清全部国有土地出让价款。2009年1月30日，房地产企业B 持出让合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

请问：

1、本案例中谈的是哪类土地法律关系？

2、本案例中土地法律关系的主体和客体分别是什么？

3、房地产企业B 应向何机构申请土地登记？

4、房地产企业B 何时取得出让土地使用权？

5、如果房地产企业未按规定申请土地登记，土地出让合同是否有效？ 答：1、土地使用权法律关系

2、主体是C 市国土资源局和房地产企业B ，客体是国家有偿出让给土地经营者或使用者的特定土地上的权利；P19

3、县级以上人民政府土地管理部门；

4、2009年1月30日（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力）

5、有效（自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。）

2、案例情况：甲和乙系同学，关系较好。甲因个人投资原因急需用钱，遂将其购买的一套房产以市场价格转让给乙，并签订了房屋转让合同。由于甲和乙较熟，房屋转让合同签订后，甲就将房屋交给了乙，乙也搬到该房屋居住。但甲和乙一直未办理房屋过户登记手续。后来，甲由于资金紧缺，又将房屋转让给了丙，双方签订了房屋转让合同并办理了过户登记。丙准备收房时，发现房屋被乙占有，遂发现甲一房两卖的事实。甲和乙关系也因此恶化。

请问：

1、本案例中转让了两次的房屋，是归乙所有，还是归丙所有？为什么？

2、甲和乙签订的房屋转让合同是否有效？为什么？

答：1、丙。因为甲和丙签了合同并办理了过户登记，而乙没有办理过户登记。

2、有效。未办理物权登记的，不影响合同效力。

第三章案例分析

1、洪乙之父洪甲（1975年病故）于1936年8月和1937年9月先后购置址在丙市区某街道28号空地一处，计面积3亩，1944年2月土地所有权证记载该地为农地。洪甲在该地上种植了龙眼树、石榴树等果树，还建有水井三口及四周围墙。解放后，洪甲未向人民政府登记该土地。

1957年至1962年，该土地曾出租给园林管理处种植花卉，年租金50元。1963年至1965年，为市第一中学种植实习地。1971年，丙市区该街道居委会街长李某口头向洪乙借用该地，供街道居委会办厂用。1980年3月，街道居委会将该厂房及设备转让给丙市教育局教学仪器生产供应站办幻灯制造厂，得到补偿费4万元。双方订立的转让协议载明：厂房土地系向华侨借用，今后涉及的法律事务由幻灯片制造厂办理。 1999年，丙市教育局发文将该幻灯片制造厂厂房及综合楼拨归市第七中学所有和使用，作为该校勤工俭学基地之用。为此，洪乙向丙市区人民法院起诉，以为此地是先父遗产，出借后借用方未经同意而一再

转让，请求责令被告及第三人返还借用的土地及果树并赔偿损失。

请问：该地归谁所有？原告现以诉争之地是其父遗产为理由，要求收回诉争之地，是否有法律依据？

答：国家所有。没有，根据我国法律规定：城市市区的土地归国家所有。

2、1988年，丁省某沿海地区一农村集体经济组织戊组织本村劳动力，投入大量物力财力，将沿海滩涂5000亩，开发为耕地4000亩和鱼塘1000亩。滩涂开发完成后，该耕地和鱼塘一直归农村集体经济组织戊使用，未曾发生争议。2008年，丁省计划建设沿海港口，正好选址在农村集体经济组织戊开发的耕地和鱼塘范围内，遂发生争议。丁省国土部门认为，该滩涂原本属于国家所有，因此只需补偿该村集体经济组织的土地使用权损失，即可取得该土地使用权；农村集体经济组织戊则认为，该土地系其投入大量人力物力财力开发，并且长期使用已有20年，应该视为土地所有者，即农村集体经济组织戊所有，现在建设沿海港口，还要补偿其土地所有权的损失。

请问：该争议土地到底归谁所有？

答：国家所有。（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

3、A 河水库原属B 县C 人民公社集体所有。该水库始建于1959年11月，当时水库规模较小。1960年扩建成中型水库，扩建后C 人民公社设立了水库管理处。1963年，县政府根据省委的文件精神，决定将A 河水库及其所属财产全部移交B 县人民政府水利局管理，水库的性质由集体所有变更为全民所有。1965年11月，经省水利厅批准下达了再次扩建A 河水库的计划，并由B 县人民政府具体负责组织实施，次年二月竣工，水库扩建后为大（二）型。为水库管理、生产、生活、办公等需要，水库扩建竣工后水库管理处请示时任县长，要求增加用地。经县长指定，水库管理处在大坝禁脚地外至“防洪路”以北占用D 村三组农民集体所有的土地210.26亩（即本案例中的争议之地）至今。A 河水库一直没有办理国家建设征用土地的有关手续。 并且，D 村三组对A 河水库占用的210.26亩土地多年来一直主张其集体所有权利，多次与水库管理处发生纠纷，并曾就此上访中央、省、地（市）、县人民政府及有关部门。

后来，B 县政府曾多次派员调查并主持D 村村民委员会和A 河水库双方参加的会议，进行调解，并于1993年3月20日达成书面协议，协议规定：一、维护现有各自的土地使用现状，以土地四至拐点为争议地段；二、维护双方正常的生产、生活秩序，都不能以任何借口侵犯他人利益；三、任何一方若有不服，依上级人民政府裁决为准。“随后，D 村三组认为，A 河水库占用之争议土地属该村民小组所有，而不属村民委员会所有，因而不履行协议，并多次向有关部门申诉。

请问：该争议土地该如何确权？

答：国家所有。（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

4、1975年，某县某公社为了发展养猪事业建猪场，占用甲大队土地50亩、乙大队土地50亩、丙大队土地57亩，合计157亩，当时未办理征用土地手续。在该猪场共建房屋、猪舍共占地5亩。自1976年起，该片土地的农业税和征购任务由全乡农民负担。1978年后，三个大队多次找该公社领导要求收回土地，补偿损失。1980年9月1日双方签订了合同书。合同书前三条规定征用各大队土地亩数、每亩款数、还款时间，第四条规定征用上述三个大队的土地所有权归公社猪场，第五条规定猪场解散时按原价卖给原大队。1981年底该公社分别以树苗、砖和现金按合同规定兑现了土地价款。1983年以后再没有养猪，猪舍坍塌

闲置，猪场土地被四周群众挤占4.5亩。1988年5月该乡（原某公社）人民政府将其中40亩土地承包给某农民耕种，承包期为4年。后来，甲乙丙三个村委会对养猪场的土地主张其集体土地所有权，并与该乡政府发生土地权属争议。 请问：该猪场土地所有权该确定给谁？

第四章案例分析

某省某市刘老汉去世时留有1栋三层的房屋，并带有一个临街花园和屋顶的阳台，刘老汉在去世时留有遗嘱，房屋为其三个儿子各分得一层，但对于花园和阳台如何处置没有明确。因为刘老汉留下的房屋是建在一起的，所有三兄弟三人各分得一层，并决定共用临街花园，楼顶的阳台经兄弟三人商量也归兄弟三人共同使用。

请问：案例中哪些财产为按份共有、哪些财产为共同共有？

案例中对房屋、花园和阳台的处置是否合理？依据何在？

1992年3月9日，某市一区土地管理局将位于该市某地段大约10500平方米的土地批给甲单位临时使用，使用期为两年。甲单位获得该块用地的使用权以后，转让给了乙公司。乙公司遂在该块用地上兴建了一些建筑物。1994年，土地使用权期满以前，当事人也未到土地局办理延期手续。土地局遂于该土地使用权到期后责令使用权人退出该块土地。

请问：土地局的行为是否有法律依据？

答：有。

1992年3月9日，某市甲单位以拍卖方式取得该市某地段大约10500平方米的国有土地使用权，使用期限50年。2008年，因房地产市场发展需要，该市准备将土地使用权提前收回。

请问：该市提前收回国有土地使用权的行为是否有法律依据，为什么？

答：没有。国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

张某系江苏省南京市溧水县某乡某村居民，1998年在该村分得承包地3亩，承包期限为30年，2008年11月，张某一家迁入溧水县城落户居住，村委会遂以此为由要收回张某的承包地。

请问：村委会能否收回张某的承包地？

张某到县城居住后，能否流转其承包地？

对于以上土地承包经营纠纷，张某可以采取哪些途径解决？

答：（1）不能。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

（2）可以。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

（3）①可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等

调解解决。②若不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。③若对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

1990年5月1日，某村委会与林某签订土地承包合同。合同约定从1991年1月1日起由林某承包本村集体经济组织的3亩桃园，承包期为30年，林某还预付了部分承包款。后来由于桃子价格大涨，1990年6月村委会要求与林某变更承包合同，遭到林某的拒绝，于是村委会于1990年6月15日书面通知林某解除合同承包，而后把3亩桃园以更高的价格承包给本村的董某，承包期从1990年11月1日起30年。对此林某不知情。林某于1991年1月1日去桃园劳作时，发现桃园已被董某占有，林某找村委会理论，村委会以通知林某解除合同为由拒绝林某返还承包地的请求。林某将村委会告上法院。

请问：村委会的行为是否有法律依据？

答：无。承包期内发包方不得收回承包地。

1998年9月1日，某市某镇某村的李某承包了本村的0.67公顷土地，并领取了本市人民政府颁发的土地承包经营权证，承包期限为30年。2007年春节过后，李某全家搬到市区从事商业经营，但其户口未迁移，同年9月30日，李某把承包的土地转包给了本村的王某耕种经营，期限为2007年9月30日到李某30年土地承包期的截止日2028年8月31日，双方还签订了“土地转包合同”。2008年3月，该村村民委员会以李某到市区从事商业经营为由，要求收回李某转包给王某的土地。

结合以上案情，回答以下问题：

①李某能否将其承包的土地转包给王某耕种经营，为什么？

②村委会要求收回该承包土地的行为是否合法，为什么？

答：①可以。因为李某未迁移户口，所以有权保留承包经营权并依法进行土地承包经营权的流转。

②不合法。因为李某未迁移户口，仍有权保留承包经营权，所以承包期内村委会不得收回承包地。

2004年12月，某村委会以家庭承包的方式发包属于该村农民集体所有的耕地。按照规定，土地发包前，该村委会通过村民会议选举产生了承包工作小组，承包工作小组及时拟定并公布了承包方案。承包方案中部分内容为：本次承包耕地的期限为30年；已到达婚育年龄的未婚女性村民由于今后要出嫁，不能承包土地；农户承包的土地不得流转，如承包后不愿意耕种的，必须交回发包方。方案公布后，部分村民有意见，但村委会认为该方案最大程度地保护了本村村民的利益，并且反对该方案的只是少数村民，遂以村干部会议的形式通过了承包方案。其后，公开组织实施了承包方案，并签订了承包合同。尽管少数村民对此不满意，但碍于本村村民的面子，也就被迫接受。

结合以上案例内容回答问题：

①承包工作小组拟定的承包方案中有哪些不合法的内容？

②该村土地承包程序存在哪些错误？

答：1、（1）农村土地承包，男女平等，不能以出嫁为借口剥夺其权利；（2）

承包方有权依法自主的决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（3）承包期内发包方不得收回承包地；不愿耕种的可以根据自己意愿进行土地流转。

2、（1）必须依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案，而不能以村干部会议的方式予以通过。（2）承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。

陈某系乙地区丙县人，于1991年到丁县境内做生意，因无处居住，与丁县樱桃郭村七组达成协议，由樱桃郭村七组给陈某解决一处宅基地，陈某以青苗补偿费支付给樱桃郭村七组2600元。樱桃郭村七组划给陈某的宅基地属于可耕地，陈某在该处宅基地上建房居住，并在此做生意，个体经营。但陈某一直未申请该处宅基地的合法使用证。

请问：陈某能否在樱桃郭村七组取得宅基地？

答：？

钱某系某城市郊区村民，在集体所有土地上盖有一栋两层小楼，且拥有合法的集体土地使用权证。随着该城市的快速发展，城市外来人口逐渐增多，致使大量人口到郊区租房居住。钱某见出租房屋有利可图，遂将两层小楼的第二层出租给他人居住并收取租金，自己一家则居住在一楼。后来，钱某打算进一步将一楼改造为门面做杂货和小商品生意。由于资金有限，钱某准备将宅基地向信用社抵押以获取贷款。同时，由于房屋出租和改造门面的原因，导致钱某一家居住拥挤，钱某遂向村委会提出申请另外一块宅基地用来建房居住。

结合以上案例内容回答问题：

①钱某能否将宅基地向信用社抵押以获取贷款？为什么？

②钱某以居住拥挤为由申请另外一块宅基地用来建房居住是否应该批准？为什么？

答：不能。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押， 不应该，每户只能申请一处宅基地。，而不能拥有两处以上宅基地。对于已有宅基地的，除非分户，一般不予批准；对现有宅基地出租、出卖后，在申请宅基地的，一般不予批准。

张甲和张乙系邻居，两家宅基地相邻，并且张甲家必须要通过张乙家院落才能到达。某年，张乙家购买了农用拖拉机，为防止机械被盗，张乙家拟修建围墙将院落围住。张甲得知张乙的打算后，便与张乙商量在围墙上多修一道门以方便张甲家进出。但张乙认为，修围墙是在自家宅基地上进行，与张甲无关，如果要增修门，增加的费用由张甲支出。张甲接受了张乙的建议，支出了增修门的费用。 结合以上案例内容回答问题：

①不动产的相邻权利人处理相邻关系的基本原则是什么？

②张乙能否以修围墙是在自家宅基地上进行，与张甲无关而拒绝在围墙上增修一道门？为什么？

第五章案例分析

1、李某系甲省乙县丙乡丁村农村居民，在丁村拥有宅基地和承包地。2004年，李某到甲省省城打工颇有收获，遂于2007年在甲省省城租用一门面开了一家五金店进行个体经营。由于省城房价较高，李某便想办法到城郊一农村购买宅基地建房居住。经过一番工作后，李某与城郊一村民小组达成协议，该村民小组提供一空闲地作为李某建房的宅基地，李某支付给该村民小组土地使用费用共计2万元。李某得到该土地后，便建设了两层小楼供自己居住。但李某一直未申请位于省城城郊的宅基地的合法使用证书，且李某在丁村的户籍也一直未曾迁移。后来，李某原所在的丁村获知李某在外地购买宅基地建房的事实后，准备收回李某在丁村的宅基地使用权。

结合以上案例内容回答问题：

①李某能否在甲省城城郊的村民小组获得宅基地建房居住？为什么？ ②丁村能否收回李某在该村的宅基地？为什么？

答：①不能。根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而不得拥有两处以上宅基地。

②？P108

2、因大型水利工程建设需要，A 省辖区内某村民小组所有的50亩耕地（其中基本农田20亩）被征收。土地征收后，该村民小组获得各种补偿费近20万元，扣除地上附着物及青苗补偿费、安置补助费之后，仍剩余土地补偿费近10万元。由于土地征收补偿经费没有直接发给村民小组，而是交由村委会代为发放，村委会认为被征收的土地也是该村土地的一部分，理应获得相应的土地补偿费，遂将土地补偿费中的2万元留作村建设资金，拟用于改善村公路交通条件。因该资金被用于公路建设，尽管土地被征收的村民小组有意见，但也不好反对。 结合以上案例内容回答问题：

①该土地征收应该由什么部门批准？

②村委会将土地补偿费中的2万元留作村建设资金是否合法？为什么？

答：①国务院。根据《土地管理法》，只有国务院和省两级才能有土地征收审批权，而基本农田，超过35公顷以上的耕地，超过70公顷以上的其他土地都需要经过国务院批准。

②

3、李某系甲村女青年，初中毕业后即在家务农。1998年12月，李某及其父母承包了甲村水田3亩，旱地2亩。2004年，李某因婚姻原因嫁到外村。李某嫁到外村后，长期外出打工，但其户口一直在甲村，李某也未在外村取得承包地。李某出嫁后，甲村村委会本打算收回李某所承包的土地，但由于种种原因久拖不决，未能及时收回。2006年，包含李某及其父母承包的3亩水田在内的甲村大片土地被征收，甲村获取了一笔土地征收补偿费。其后，甲村村委会以村民会议的形式讨论通过了土地补偿金的分配方案，但认为李某已出嫁，不享有获得土地征收补偿费的权利，不给予李某以补偿金。李某不服，遂向法院提起诉讼。

结合以上案例内容回答问题：

①甲村村委会能否收回李某所承包的土地？为什么？

②甲村村委会能否以李某已出嫁为由，拒绝给予李某土地征收补偿费？

为什么？

答：①不能。因为李某是该村成员，依法有权承包该村土地；尽管李某已出嫁，但由于其未获得外村的承包地，因此村委会不能收回其承包地。

②不能，李某在该村拥有承包地，在征收后依法有权享有土地征收补偿费。

第六章案例分析

1、某市一区政府征收该辖区乙村400亩集体土地后，以协议方式将该建设用地使用权出让给甲公司开发旅游项目，确定土地出让金为10万元/亩，并且约定以后甲公司如需扩大经营，区政府继续提供土地并不增加土地出让金。 请问：区政府以协议方式出让该土地使用权是否合法？

答：不合法。工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，或者同一土地有两个以上意向用地者的应采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。

2、某企业通过参与某市拍卖活动获取了一宗国有土地使用权，土地使用年限为70年，用途为住宅用地。该企业按照相关规定缴纳了土地出让金并办理了土地登记手续，领取了国有建设用地使用权证。该企业按照合同约定准备进入场地施工时，正值该市政府改造地块周边的公共交通设施，导致大型机械未能进入场地施工，住宅开发未能按时进行，延期达一年半之久。巧合的是，延期的一年半期间，该市范围内房价快速上涨，土地也因此增值。该企业见土地增值有利可图，遂不再进行房地产开发，而打算将尚未开工建设的该宗国有土地使用权转让给另一企业。

请问：①该企业未能按时进行房地产开发，延期达一年半之久，是否该受到处罚？为什么？

②该企业能否转让该宗国有土地使用权？为什么？

答：①不应该。因为受到不可抗力或政府部门的行为，或因动工开发必须的前期工作准备不应该受到处罚。

②不能。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

3、某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，华远房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。

请根据下列各题中给定的条件回答问题：

(1)华远房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可否通过划拨方式取得?

(2)设该幅土地为非耕地，面积为300公顷，有人认为其征地审批程序应通

过省级人民政府批准，这种看法正确吗? 为什么?

(3)设华远公司已取得该幅土地的使用权，土地使用权期限为70年，其将来可采取无偿赠与给乙公司方式处分其土地使用权吗?

(4)设华远公司在取得土地使用权3年后与甲公司达成土地使用权转让协议，甲公司受让后，在取得华远公司同意的前提下可否改变土地用途? 为什么?

(5)设华远公司与甲公司签订土地使用权转让合同，但尚未办理土地使用权变更登记。一年后，在合同约定的转让金支付期到来之前，华远公司又与乙公司签订土地使用权转让协议，双方办理土地使用权变更登记。甲公司提出异议。那么，甲公司应如何主张自己的权利?

答：1、不可以。以划拨方式取得土地使用权只适用于特定目的的建设需要，比如：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其他用地等

2、不正确。征收超过70公顷的其他土地要经过国务院批准。

3、这得分情况。如果将来华图公司按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，可以无偿赠与。 转让房地产时房屋已经建成的，持有房屋所有权证书，可以无偿赠与。 否则不可无偿赠与。

4、不可以。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

4、2007年，甲公司以拍卖方式获取了一宗位于城市规划区内的国有建设用地使用权，土地用途为商住混合，使用年限为50年，土地面积20000平方米。由于碰上金融危机，甲公司经营困难，遂将该宗国有土地使用权抵押给银行获取贷款。其后，甲公司在该土地上建造了商场和商品房。但后来甲公司经营状况并未好转，抵押期满后仍未能偿还银行贷款，银行遂要求拍卖该房地产以实现债权。 结合以上案例内容回答问题：

①甲公司在土地抵押后建造的商场和商品房是否属于抵押财产？为什么？ ②银行能否以商场和商品房拍卖所得优先受偿？为什么？

答：①不属于。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

②不能。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

5、原告王甲有一栋两层木房坐落在某镇街上，王甲拥有合法的《宅基地使用证》，且该宅基地占地属于集体所有的土地。某年，王甲的女儿王乙用该《宅基地使用证》作抵押，向被告某信用社贷款2万元，利用此房门面做副食、杂货生意，王甲对此并不知情。同年底，原告欲出卖此房屋，但因无此房《宅基地使用证》未卖成，即向法院起诉，以抵押未经其同意为理由，要求确认该抵押行为无效，返还《宅基地使用证》。

请问：该房屋抵押行为是否有效？如果对于房屋抵押行为王某事先知情并同意，该抵押行为是否有效，依据何在？

答：无效。

无效。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。

6、村办企业甲为了扩大经营规模，将该企业所有的一处厂房连同建设用地使用权抵押给了外地企业乙以获取建设资金。同时，村办企业甲与土地承包经营户李某和张某达成协议，将李某和张某承包的5亩耕地作为扩大经营规模的场地，并每年付给李某和张某一定数量的土地租金。村办企业甲利用抵押厂房和土地所获取的资金在5亩耕地上建设了新的厂房，并按照约定每年付给李某和张某租金。如此一来，村办企业甲经营红火，李某和张某也因为土地租金较高而甚为满意。 结合以上案例内容回答问题：

①村办企业甲能否将厂房连同建设用地使用权抵押？为什么？

②李某和张某能否将承包地出租给村办企业甲建设厂房？为什么？

答：①可以。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

②不可以。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

第八章案例分析

习题

在县级土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，为实施该规划而需要将700亩非耕地农用地转为建设用地时，应按土地利用年度计划分批次由（ B ）批准。

A 国务院

B 省级人民政府

C 地市级人民政府

D 县级人民政府

（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

补充：农用地转用审批：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 （3）除上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第九章案例分析

某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的资料为：①该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500万元；②该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110万元，支付前期开发费50万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用130万元，支出间接开发费用70万元，支付贷款利息20万元（未超过规定标准）；③该商场在出售办公楼时支付的有关销售税金为220万元。计算该商场应缴纳的土地增值税。

1、转让房地产收入＝4000（万元）

2、扣除项目金额＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（万元）

3、土地增值额＝4000－2500＝1500（万元）

1500

4、土地增值率＝━━━━×100%＝60%

2500

5、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%，其增值额为：2500×50%＝1250（万元）；增值额超过50%未超过100%的部分，适用税率为40%，其增值额为1500－1250＝250（万元）

6、应纳土地增值税＝1250×30%＋250×40%＝475（万元）

第十一章案例分析

A 市内的甲村和乙村系邻村，且两村位于城市郊区。由于历史的原因，两村之间的桩界已经灭失。位于两村之间的一块土地，长期以来由甲村村民耕种，但乙村认为该块土地属于乙村所有，并且乙村多次要求甲村返还土地，均遭到甲村拒绝。2007年年初，因城市规划实施的需要，包含该权属存在争议的土地在内的甲村和乙村部分集体土地被征收。土地征收以后，A 市政府准备以出让方式将该土地使用权有偿交付相关企业使用。2008年1月20日，B 房地产企业参与A 市土地管理局组织的土地拍卖，获取了100亩土地的使用权用于房地产开发，土地出让年限为70年，并当场签订了土地出让合同，约定动工开发的最后期限为2008年4月30日。B 房地产企业在签订合同后半个月内付清了土地出让金。但B 房地产企业在获取土地使用权后，直至2010年5月1日仍未动工开发，遂被A 市土地管理局查处。

结合以上案例内容回答问题：

①在土地权属争议中，由于甲村一直没有返还土地，乙村遂将甲村告上法院。请问乙村是否能够直接向法院提起诉讼，要求法院裁决双方的土地纠纷，为什么？ ②对于B 房地产企业长期闲置土地的行为，应该如何处理？

答：(1)不能。由于这是土地权属争议，要先协商，协商不成的，由人民政府处理，对处理结果不服的，30日内向法院起诉。不能越过人民政府处理阶段直接向法院起诉

(2) 超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发，出让可4以无偿收回土地使用权。

甲村和乙村系邻村，由于历史的原因，两村均未领取集体土地所有权证。某年，甲村和乙村因为邻接的一块土地的所有权归属发生争议。由于两村未能就该土地的所有权归属协商解决，甲村便将乙村告上法庭，要求法庭确认甲村对该争议土地的所有权，并要求乙村赔偿侵犯该土地所有权而带来的损失，但法院却裁定不予受理本土地权属争议案件。

结合以上案例内容回答问题：

①法院裁定不予受理案件是否恰当？为什么？

②如果乙村承认该土地归甲村所有，但不承认侵害了该土地所有权，甲村应该如何解决该纠纷？

答：？