写字楼招租-电信大厦营销推广方案
电信大厦营销推广方案
一、项目概况阐述
本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。
项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调
整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。
其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物
业公司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月（不含公共区域能耗）。
二、工作目标简述
招商价格及年度递增幅度
租金区间：2.8--3元/平方米/天(含税价) 第二年起每年环比递增5%
招商任务，截止2009年5月30日，完成全项目95%的招商。分解如下：
截止08年12月底，完成全项目40%的招商； 截止09年5月底，完成全项目95%的招商。
第三方押金与付款
全项目30%的面积为付12押1，40%的面积为付6押2；30%面积付3押3
3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。
三、营销策略（推广/招商）
论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是
非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。
1、强化项目核心竞争力——大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入；
主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。
2、主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础； 建议引入：保险、金融、贸易类巨头；
3、以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失； 优惠方式有：
加长免租期，即09年11月31日前签约的客户，租赁起始日期都可定为09年1月1日；11月31日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期； （免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需要再谈的）
200平方米以下，免租期10天； 200－500平方米，免租期15天； 500－1000平方米，免租期25天； 1000平方米以上，免租期30天—40天； 优惠政策
1）根据面积优惠
500－1000平方米以上者，享受97％的优惠； 1000平方米以上者，享受95％的优惠； 2）根据付款方式优惠
按半年付租者不优惠，按年付租者享受95％的优惠； 3） 根据租期优惠
一次性租期为2--3年者享受租赁期内不递增；
减免年度环比递增：签约租赁期期限为3年的，递增幅度不变；签约租
赁期限4及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）；
4、积极有效的推进2、3级代理合作，并促进目标的实现；
实现与杭州各大实力商业的工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体；根据市场了解杭州地区的写字楼佣金收费标准为一个月租金。
5、重视现场接待，不断提升工作人员的专业水平，以专业、体贴、人性化的服务模式得到客户的信任，以次促进项目的招商成功率，并通过客户关系的维系，促进客带客的成交；
6、加强通路营销，即招商人员主动拜访（电话/实地）目标客户，积极开展招商工作；（需要拟定详细的通路营销计划）
7、与区域政府协商，制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税务等级等各类工作；
其他：建议项目案名不做调整
原因
1、“中国电信”已有近10年的扎根经营，楼宇名称和地理位置 已深入人心，具有非常强的识别性和惯性认知；
2、因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除，且地名办不做更名处理，故为了保持楼体识别的统一性和协调，建议不调整案名。
如一定要更名可为 中都金融广场（名字一定要气派，一定要叫的响）
本年度总推广费用为总租赁金额的4％ 即2300万元*4％ 为：92万元
月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5
阶段：公开期 强销期 持续期 收尾
四 、阶段工作内容
第一阶段 公开期
2008.10
完成目标： 总面积的5% 物业状态： 启动整改中
招商工作：1、划分单位，确定面积，拟定价格；
2、制定明确的优惠政策； 3、租赁合同拟定；
3、确定2-3代理公司/个人的合作； 4、接待来访客户，并做登记和回访； 5、主动拜访金融、保险巨头； 6、确定餐饮休闲类配套业态；
7、确定办公场地，确定招商电话的号码。（可以正常办公）
推广工作： 1、铺开网站广告和信息的发布，以O571的投入为主，再配合FC571、
0571写字楼，以及争取一些免费发布信息的网站；
第二阶段
招商工作：
推广工作：
第三阶段
招商工作：
2、电台广告启动，以交通之声为主，西湖之声为辅； 3、项目宣传资料成品到位； 4、短信（10-15天1次） 5、夹报投放1次（钱江晚报）
6、在大楼上挂招租横幅，以及晚上6点30分到10点把整幢大楼的
照明电灯全部打开，或用霓彩灯把北面墙与西面墙全部悬挂，开灯时间一致。
强销期 2008.11-12
完成目标： 总面积的35%
物业状态： 全面整改，并到12月底施工完成
、根据招商计划，落实招商工作； 2、提升现场接待的成交，促进2-3级代理的成交； 3、落实合同签约及租金收取等各类具体事项； 4、主动拜访各类目标、意向客户；
、延续第一阶段的各项推广工作，保持3大网络、2个电台的广告
和信息发布，短信和夹报的投放适当的加大力度和频率； 2、派工读生到目标客群所在的楼宇做宣传单张的派发；
3、根据集团公司和百货公司广告的发布，跟进招商信息的发布；
持续期
2009.1-4
完成目标： 总面积的50%
物业状态： 商业部分整改到位，百货装修，并于4月开张
、随着推广工作的展开，此阶段的咨询客户增多，故作好登记和回
访，以及邀请来实地看楼的工作要落实到位；
2、通过与老客户的关系维系，促进老客户带新客户的成交，并给老客户一定的回报；
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3、接待和拜访2方面同时开展，完成指标；
推广工作： 1、以网络为主持续项目的信息发布热度，同时配合短信和夹报推广；
2、根据工程进度，百货在这一阶段开业，建议在百货广告中跟进项目招商信息；
2009.5
第四阶段 收尾期
完成目标： 总面积的5% 物业状态： 楼宇全面整改到位
招商工作： 1、积极完成既定的招商目标，处理完成招商方面的突发事件；
推广工作： 1、持续网络信息的发布，以及节假日短信的发布；
五、媒体发布明细/预算
2、必要的潜在客户拜访和业主拜访；
二〇〇八年十月八日