我对现今房地产的看法
开发商应该放弃所有的幻想，缴械投降。
政策无松动可能，货币可能放松可能紧缩，但房地产市场面临的只有一条路——紧缩。在非加息周期，对房地产贷款单独加息；而在加息周期，对房地产企业更是雪上加霜。除非经济形势急转直下，全球经济出现二次崩溃，否则房地产商就不可能获得芝麻开门的咒语。
房地产行业未来不是支柱产业，虽然此前十年一直是。10月18日，在中国政府网刊登的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》文件中，列举的支 柱产业中已经没有了房地产业。10月25日，国务院部署四季度经济工作，其中第四条就是：促进房地产市场平稳健康发展，指出“各地区、各部门一定要认真落 实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨”。
对房地产开发商而言，面临的最大压力是融资压力，去杠杆化紧锣密鼓。
加息是重型武器，对于已有银行贷款的开发商有负面影响。根据10月26日央行发布《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》（以下简称 《报告》）， 三季度房地产贷款新增1.72万亿元，占人民币新增贷款的27.3%，增速出现回落，是二季度以来回落趋势的延续。前三季度，主要金融机构及农村合作金融 机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长
32.9%，比上年末低5.2%。前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，9 月末余额同比增长36.0%，比上年末低68.2个百分点。房产开发贷款新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点。以 长期贷款利率上升0.2计，今年新增的房地产开发贷款增加111.84亿元的成本。在市场上升期，
如此小规模的财务支出不过是毛毛雨，但在市场下行期，有 可能成为骆驼背上最后的稻草。
对于开发商而行，许多还享受不到加息的甜蜜痛苦，能够享受到加息痛苦的是与银行合作多年的大型开发商，再高的官方利率，也比借入年率20%、30%的民间资金要好得多。根据笔者了解到的情况，银行对开发贷款基本停止，就算是大型客户、拥有政府背景也慎之又慎。
不得已，开发商自有资金比例越来越高，意味着开发商融资成本越来越高，动辄20%的成本绝非普通的开发商能够承受。按规定，自有资金往年占35%，但隐藏的杠杆加长，开发商的自有资金实际上达不到要求。
对于预售款与定金的监管直击核心。13日，成都市城乡房管局透露，从11月1日起，开发商禁止直接收取房屋预付款。该消息在当地房地产业界引发震动。北京 紧随其后，将于今年12月1日起正式施行的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，按照该规定，商品房预售时，房地产开发企 业不得直接收存商品房预售资金，而是要求按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专有账户。
众所周知，开发企业玩的是三个锅盖十个锅的把戏，预售款被挪用在地产界人人皆知的秘密，基本上70%左右会被挪用作购地资金、偿还银行贷款等。预售款被严 格监管，剩下的7只锅子裸露于市场。此举在半年后会产生两大直接后果，一是拿地的开发商会大大减少，二是缺衣少盖的开发商会被大企业吞并。
政府非常清楚开发商的命门在哪里，因为各地的城投公司基本都是地方政府实际运作，土地带来滚滚财源。如果政府卡住了信托与境外贷款，那么恐怕有一半开发商会就地趴下，从此退出市场。
不要说中小开发商，就是上市的房地产开发企业日子都不好过。一则广为流传的统计数据是，截至10月27日，已经公布三季报的56家房企三季度经营性现金流 量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重，前三季度的经 营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。这说明大型房地产企业很难禁受得起风吹草 动。
金融去杠杆，带动商品房库存在十月份迅速增加，击破了所谓房地产市场由供求关系决定的谬论：一旦投资者退出市场，房地产供不应求的现象在一两个月时间内就 会逆转。根据Wind统计显示，49家上市房企的存货达到5000亿元，如果按照100万元一套房产估算，仅这49家房企的存货量就高达50万套。可见， 去杠杆化降低投资收益就能压低房价，投资收益高、政府一度鼓励房地产投资，才是中国房地产市场虚热难降的根源。
各个房企尤其以普通商品房作为立足根本的企业，为应对震荡的市场，加快周转并且加入保障房建设大军，保障房的利润只有3%，最高不过5%，看来开发商要满足10以下的利润了。房地产黄金十年一去不复返，暴利时代随风而去。
政府的激励政策，在中国有立竿见影的奇效，房地产热也政策，冷也政策。