住宅小区入住前相关验收程序

住宅小区入住前相关验收程序

房地产企业所开发的住宅小区在业主入住前相关验收主要包括：单项验收；工程规划验收；工程整体竣工验收。它们可分为2个阶段，

第一阶段主要为单项验收和规划验收，这两者不分先后，可同时进行；

第二阶段为工程整体竣工验收，待第一阶段验收合格后，方可向北京市建委质量监督站申请第二阶段的工程整体竣工验收。

一．单项验收

（一）人防工程验收流程及注意事项

1. 建设单位应于人防工程竣工前成立工程预验收小组，制定预验收方案。工程完工后，建设单位将收到施工单位的“人防工程竣工报告”，勘察、设计单位的“人防工程质量检查报告”、监理单位

的“人防工程质量评估报告”。对符合以上竣工验收条件的工程，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的人员组成预验收小组，对人防工程进行预验收。

2. 人防工程预验收合格后，建设单位应在北京市人防监督站的主页上(http://www.bjrfjd.gov.cn)进行网上申报人防工程竣工验收。

3. 网上填报人防工程竣工验收流程

①在网上办公区点击工程竣工验收，出现工程列表，每个工程都

有历史申请和新申请两个项目；

②点击需要办理工程竣工验收的工程新申请的图标，出现工程竣

工验收填报界面；

③建设单位根据竣工验收准备情况据实填写有关内容，务必填写

北京市民防局出具的人防工程认可文件编号，若未取得认可文件，请钩选未取得认可文件框；

④核对无误后点击保存，即完成了工程竣工验收网上告知手续。 ⑤我单位收到工程竣工验收网上告知后，适时安排工程竣工验

收，接待厅工作人员会提前电话通知。同时我单位互联网站上相关工程申请状态会即时发生变化，建设单位可点击历史申请下图标查看工程竣工验收安排情况。。

4. 对符合人防工程竣工认可条件的，北京市人防监督站会于现场验收合格后出具《北京市人防工程质量监督报告》。 认可文件一式三份，一份交建设单位，一份由工程所在地区、县民防局存档，

一份由建设单位报送市人防监督站竣工验收备案办理部门。对不符合人防工程竣工认可条件应出具抽查记录，写明整改事项。整改后符合人防工程竣工认可条件后将出具《北京市人防工程质量监督报告》。

5. 竣工验收会依据经人防工程施工图备案的施工图纸和相关资料进行核查。核查的主要内容有：

1）工程竣工条件是否符合规定，工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行标准、验收内容是否正确。工程实体质量及质量保证资料有无重大缺陷等。

2）是否按照批准的施工图进行人防工程建设，核实战时功能；

3）孔口防护设施是否已安装；

4）人防工程通风、给排水、电气设备安装是否已安装；

5）工程主体结构、室外出入口及通道、口部管理用房面积指标。 6. 人防工程已竣工验收并合格后，建设单位应及时向北京市人防监督站申报备案。

7. 建设单位办理竣工验收备案时应提交下列文件：

1）《人防工程竣工验收备案表》；（一式三份）

2）人防工程竣工验收报告；

3）人防工程及专项工程竣工验收记录；

4）《北京市人防工程认可文件》；

5）法律、法规、规章规定必须提供的其它文件。

10．竣工验收备案文件经审核符合要求的，北京市人防监督站竣工验

收备案办理部门将审批签发《人防工程竣工验收备案表》。备案表一式两份，一份交建设单位，一份由备案办理部门存档。

（二）消防工程验收

1．我公司所开发的1-6地块住宅小区项目，由于消防设计、安装等已委托消防工程公司负责施工，建议后期的消防验收也由其公司负责，并进行消防验收备案登记。当建筑工程竣工后，我公司应要求该公司尽快向北京市公安消防机构提出工程竣工消防申请，填写《北京市建筑工程消防验收申请表》。

2. 按消防工程验收程序的规定，将由不少于二人的消防监督员到现场进行验收，具体验收程序如下：

1）参加验收的各单位介绍情况。建设单位介绍工程概况和自检情况设计单位介绍消防工程设计情况，施工单位介绍工程施工和调试情况，监理单位介绍工程监理情况，检测单位介绍检测情况。

2）分组现场检查验收。验收人员应边检查，边测试，并如实填写消防验收记录表。

3）汇总验收情况。各小组分别对验收情况作汇报，根据总队制定的《北京市建筑工程消防验收评定规则（试行）》，按子项、单项、综合的程序进行评定、评定结论在验收记录表中如实记载，并将初步意见向建设、施工、设计等参加验收单位提出，对不符合规范要求的要及时向建筑单位提出整改意见。

3．主要验收内容

1) 总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、

消防水源等；

2) 建筑的火灾危险性类别和耐火等级；

3) 建筑防火防烟分区和建筑构造；

4) 安全疏散和消防电梯；

5) 消防给水和自动灭火系统；

6) 防烟、排烟和通风、空调系统；

7) 消防电源及其配电；

8) 火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志；

9) 火灾自动报警系统和消防控制室；

10) 建筑内部装修；

11) 建筑灭火器配置；

12) 国家工程建设标准中有关消防安全的其他内容；

13) 查验消防产品有效文件和供货证明。

4．主要验收重点

1) 检查竣工图纸、资料和《建筑工程消防验收申报表》的内容及与消防机构审核意见是否与工程一致；

2) 检查《建筑工程消防设计审核意见书》中提出的消防问题，在工程中是否予以整改。

3) 检查各类消防设施、设备的施工安装质量及性能。

4) 抽查测试消防设施功能及联动情况。

（三）环保竣工验收

1．环保验收先期必要条件

1) 建设项目前期环境保护审查、审批手续完备，技术资料与环境保护档案资料齐全；

2) 环境保护设施及其他措施等已按照批准的环境影响评价文件和设计文件的要求建成或落实，环境保护设施经负荷试车检测合格，其防治污染能力能适应主体工程的需要；

3) 环境保护设施安装质量符合国家和有关部门颁发的专业工程验收规范、规程和检验评定标准；

4) 具备环境保护设施正常运转的条件，包括：经培训合格的操作人员、健全的岗位操作规程及相应的规章制度，原料、动力供应落实，符合交付使用的其它要求；

5) 污染物排放符合环境影响评价文件和设计文件提出的标准及核定的污染物排放总量控制指标；

6) 各项生态保护措施按环境影响评价文件的要求落实，建设项目建设过程中受到的环境破坏和可恢复的环境已按规定采取了恢复措施；

7) 环境影响评价文件提出需对环境保护敏感点进行环境影响验证，对清洁生产进行指标考核，对施工期环境保护措施落实情况进行工程监理的，已按规定完成；

8) 环境影响评价文件要求建设单位采取措施削减其它设施污染物排放或要求建设项目所在地地方政府或者有关部门采取“区域削减”措施满足污染物总量控制要求的，其相应措施得到落实。

9) 对符合验收标准的建设项目，环境保护行政主管部门批准建设项

目竣工环境保护验收申请报告、建设项目竣工环境保护验收申请表或建设项目竣工环境保护验收登记卡。

以上先期条件满足后，可进行环保验收申请。

2．申请单位所需提交的材料、

1) 建设项目环保审批批复复印件1份及《建设项目竣工环境保护“三同时”验收登记表》4份；

2) 对编制环境影响报告书的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收申请》，并附环境保护验收监测报告或调查报告；对编制环境影响报告表的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收申请》，并附环境保护验收监测表或调查表；对填报环境影响登记表的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收登记卡》(以上材料均需提交4份）。

3) 对主要因排放污染物对环境产生污染和危害的建设项目，建设单位应提交环境保护验收监测报告。对主要对生态环境产生影响的建设项目，建设单位应提交环境保护验收调查报告。

（四）卫生防疫验收

卫生防疫验收主要为生活饮用水卫生许可的验收，我司所开发的1-6地块住宅小区生活饮用水源为市自来水公司直供。因存在二次增压供水，中间存在如增压设备，水箱等介质，所以需要办理《北京市生活饮用水卫生许可证》，并进行验收。建议此项验收由增压供水设备厂家协助办理。

（五）电梯安装，防雷，电路，燃气等验收

电梯，防雷，电路，燃气等相关单项验收，建议由设备安装的总包方在安装施工完毕后，由我公司及监理等相关部门进行质量、安全等相关验收合格后，由其出具相应的验收报告并进行备案。

二．建设工程规划验收【朝阳区规划局监督科】

（一）申请验收的必要条件

1．已缴清报建有关的所有费用

2．已按规划报建要求完成建筑单体工程

3．已完成报建图规定的工程内容，道路系统，环境绿化及其他相关配套工程。

（二）建设工程规划验收所需资料

1. 建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；

2. 建设单位出具的申报委托书（规定格式）；

3. 委托代理人身份证复印件（由身份证持有人签字）；

4. 《建设用地规划许可证》（含附图）或《国有土地使用权证》（含附图）复印件；

5. 《建设工程规划许可证》（含附图）复印件；

6. 《建设工程竣工测量成果报告书》（原件，须逐页加盖测绘章）

7. 《房屋土地测绘技术报告书（面积实测）》（原件，须逐页加盖测绘章）；

8. 建设工程竣工照片

1） 反映申报验收项目周边环境彩色相片1张；

2） 反映申报验收项目楼体各立面彩色相片各1张；

3） 用A4纸打印或贴于A4纸上，左侧留装订距离。

9. 建设工程竣工图纸（图纸均为蓝图，每张加盖施工单位的竣工章并填写完整；按A4规格竖向折叠，左侧预留3厘米宽装的距离）；【建筑图纸包括：图纸目录、设计说明（含无障碍设施说明）、总平面图、各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图；结构图纸包括：基础平面图】

10. 《建设工程规划许可证附件》原件（取件时退还）；

11. 其它法律、法规、规章规定的相关要求。

（三）建设工程规划验收的内容

1. 建设工程的建设情况是否与规划许可内容一致（包括尺寸、位置、层数、高度、立面、规模、使用性质、内部平面布局、住房套数、无障碍设施等）；

2. 环境建设是否同步完成（包括建设用地和代征用地的腾退情况、施工暂设的拆除情况等）；

3. 建设项目为居住区的，要在小区最后20%的单位住宅楼竣工验收时，配套设施（医疗、教育、商业、车库等）同步建设完成。

（四）验收完成后

建设工程经规划验收合格后，开发建设单位在规定时间内领取《建设工程竣工规划验收合格证》，领取后需将竣工图等有关资料送城建档案馆管理部门进行存档备案。验收不合格的领取《建设工程竣工程验收整改通知书》，限期整改后重新组织规划

验收。

三．建设工程竣工验收及备案【朝阳区质监站】

（一）建设工程竣工验收备案所需资料

建设工程竣工验收备案的办理是书面受理，需要经过受理、审查、决定、告知四个阶段。办理此项业务，需具备以下条件：工程竣工验收合格。并提交以下申报材料：

1. 工程竣工验收报告原件：依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第一款第二项，建设部令第78号，2000年颁发；

2. 工程竣工验收报告，主要内容应包括：工程概况，工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。

3. 工程施工许可证（依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》建设部令第78号）；

4. 单位工程质量综合验收文件原件（市政基础设施工程为“工程竣工验收鉴定书”和“单位工程质量竣工验收记录”；房屋建筑工程为“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”）；

5. 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料及其它相关资料（仅限市政基础设施工程）：按照工程性质选择填写“市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单”或“市政

基础设施有关质量检测和功能性试验资料清单”

6. 备案机关认为需要提供的有关资料：

7. 工程规划许可证；

8. 规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件（中华人民共和国建设部令第78号令第五条）：指建设工程规划验收合格通知书、建筑工程消防验收意见书（仅限建筑工程）；

9. 施工单位签署的工程质量保修书（中华人民共和国建设部令第78号令第五条）：参照房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第80号令发布）、建设部国家工商行政管理局关于印发《房屋建筑工程质量保修书》示范文本的通知（建[2000]第185号）；

10. 商品住宅的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（中华人民共和国建设部令第78号令第五条、建设部[1998]102号文），仅限商品住宅工程；

11. 室内环境检测报告；

12. 水质检测报告；

13. 无障碍设施专项验收单；

14. 电梯检验报告及检验合格证复印件；

15. 建设工程档案预验收意见原件（依据北京市人民政府129号令《北京市城市建设档案管理办法》第十四条）

16. 备案表及备案文件内容严禁涂改，如有变更，须加盖建设单位公章；

17. 所提供的备案文件如为复印件，应加盖复印单位公章，并注

明原件存放处，经办人签名、日期。

18. 法规、规章规定必须提供的其他文件

（二）建设工程竣工验收的组织、程序及内容等

1．竣工验收的组织由建设单位负责组织实施建设工程竣工验收工作，质量监督机构对工程竣工验收实施监督。

2．验收人员由建设单位负责组织竣工验收小组. 验收组组长由建设单位法人代表或其委托的负责人担任。验收组副组长应至少有一名工程技术人员担任。验收组成员由建设单位的上级主管部门、建设单位项目负责人、建设单位项目现场管理人员及勘察、设计、施工、监理单位与项目无直接关系的技术负责人或质量负责人组成，建设单位也可邀请有关专家参加验收小组。验收小组成员中土建及水电安装专业人员应配备齐全。

3．竣工验收标准为国家及北京市的强制性标准，现行质量检验评定标准、施工验收规范、经审查通过的设计文件及有关法律、法规、规章和规范性文件规定。

4．竣工验收程序及内容

1）由竣工验收小组组长主持竣工验收。

2）建设、施工、监理、设计、勘察单位分别书面汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。

3）验收组分为三部分分别进行检查验收：①检查工程实体质

量；②检查工程建设参与各方提供的竣工资料；③对建筑工程的使用功能进行抽查、试验。例如卫生间、阳台泼水试验，浴缸、水盘、水池盛水试验，通水、通电试验，排污主管通球试验及绝缘电阻、接地电阻、漏电跳闸测试等。最后对竣工验收情况进行汇总讨论，并听取质量监督机构对该工程质量监督情况。形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，验收小组人员分别签字、建设单位盖章。

5．当在验收过程中发现严重问题，达不到竣工验收标准时，验收小组应责成责任单位立即整改，并宣布本次验收无效，重新确定时间组织竣工验收。

6．当在竣工验收过程中发现一般需整改质量问题，验收小组可形成初步验收意见，填写有关表格，有关人员签字，但建设单位不加盖公章。验收小组责成有关责任单位整改，可委托建设单位项目负责人组织复查，整改完毕符合要求后，加盖建设单位公章。

7．当竣工验收小组各方不能形成一致竣工验收意见时，应当协议提出解决办法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。当协商不成时，应报建设行政主管部门或质量监督机构进行协调裁决。

（三）竣工验收备案

建设工程竣工验收完毕以后，由建设单位负责，在15天范

围内向备案部办理竣工验收备案。

备注：