房地产业对金融市场的带动作用分析

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房地产业对金融市场的带动作用分析

卢文清 西南财经大学保险学院黄多文 上海师范大学商学院

摘要：房地产热是当前经济社会关注的重要问题。国民经济要维持良好的发展就需要房地产业的健康发展作保证，但目前国内一线城市房价存在较大泡沫，给房地产业和金融业甚至国民经济的稳定健康发展带来了较大风险。 当前的房地产热对金融及国民经济的风险主要体现在宏观层面，他是国际国内双重流动性过剩格局下的畸形产物。房地产业亟待从需求结构、投资结构、产品结构、交易机制 四个层面进行相关对策性调整。房地产产业在我国经济发展过程中充当了重要角色。房地产金融投资在固定资产投资中所占的比重较大，地位也非常重要，并且房地产产业的快速发展对中国经济的增长具有重要的拉动作用。房地产产业的发展不仅涉及产业本身，更会影响到我国经济社会的稳定与健康发展。

关键词：房地产业；金融市场；带动；房地产热

中图分类号：D912.6 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）03—0088—02

当前，中国正处于城市化和工业化发展的新阶段，与国外发达国家不同，目前我国的城市化水平还不到50%，而且每年以大约2%的速度增加，城市化带来的结果就是房地产业的持续发展。房地产业是当前及今后相当长一段时期内国民经济重要的支柱产业，其发展必须持续、健康、稳定才能为中国经济与社会的进步保驾护航。在此前提下，房地产业每年的销售金额增长至少要与GDP的增持平。在实现该项增长的过程中，量价齐增是必然结果；且随着大量人口进入城市，原住居民改善型需求的放亦是重点。

而国房地产环境，对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。在区域经济发展过程中，房地产行业是最有代表性的产业之一，同时也是最具有现实意义的行业。房地产的发展一方面能够促进经济繁荣，带动相关行业的发展，另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升，又会带动房地产的更大发展。

一、房地产业与金融业的互生共存

房地产与金融业是相互促进、相互支持的共生关系。一方面，房地产市场的发展离不开金融业的支撑。房地产是一种投入大、价值高的资产，是典型的资金密集型行业，因此，无论是房地产的开发环节、销售环节还是改善型释放的环节，都需要大量资金及金融信贷业务的介入与支持。另一方面，金融业的成长离不开房地产市场的繁荣。由于房地产业的特殊性，房地产企业往往需要依靠贷款来开发盈利，与此同时，金融机构也需要依靠房地产信贷业务获得快速发展。根据国内几大上市银行披露的最新年报显示，其主要贷款中与房地产直接相关的贷款， 包括开发贷款和个人住房抵押贷款两大类， 占据贷款总额的近三成，房地产贷款业务已经成为各家银行争相抢夺的重要市场。房地产市场的持续繁荣发展，会引导银行业贷款大量流入房地产市场，银行贷款融资项目将日益增长， 从而房地产市场的繁荣间接促进了金融市场的繁荣。反之，房地产市场一旦陷入低迷，与之相关的金融业的发展也将面临不利局面，甚至对金融业的发展造成冲击，引发金融危机。因此，从某种程度上说，房地产业的发展已经与金融业的发展相互捆绑，形成了互惠互利、共存共荣的关系。

二、房地产市场加速资金流动的作用分析

房地产因为具有虚拟资产和实物资产的双重特征，具备保值增值性，所以成为游资青睐的对象。民间游资以“炒房团”的形式大举进入房地产销售市场，对需求产生直接刺激，必然引起房价飙升，最终导致房地产过热；而当游资撤离时，房地产表面上的虚假繁荣将崩溃，不仅危及房地产市场的健康发展，甚至可能造成国家金融风险。正是由于房地产市场投资者的投机心理，从而加速了民间资本的迅速流动。

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（一）房地产业加速资本流动的原因1. 房地产虚拟性

无论是何种资产，一旦以资本化的方式确定价格，它便具有虚拟资产的运行特征。房地产的建筑部分为实体产品，而土地具有虚拟资产的特点，这种虚拟资产和物资形态运行结合在一起的方式，使得房地产采用资本化定价方式。其次，强波动性是虚拟资产的重要特征。由于土地自然总供给无弹性，所以土地价格决定于土地特殊的供求关系，其中土地需求具有决定性作用。这就意味着需求增加时，房地产通过价格上涨来达到市场均衡。所以说，对房地产需求进行刺激，能直接导致房价的波动。房地产行业呈现的这种价格强波动性和资本定价方式，决定了整个房地产行业具有虚拟性。

2.买房的保值心理

房地产虽然具有虚拟资产的特性，但同时也是一种实物资产，用于实际的生产和消费，具有保值性。在市场形势良好的情况下，游资进一步把房价炒高，从中获取高额的非正常溢价。而在市场形势不利的情况下，投机者也能拥有切实的实物资产，使损失大大减小。随着人口增加和社会经济发展，对土地资具有显著的增值性。

3. 资本市场不发达，投资渠道缺乏

进入2000年，我国基尼系数基本上在0.4以上的水平发展，2006 年则高达0.496，已经超过警戒线0.4，说明我国贫富差距悬殊，导致了10%-20%的高收入群体掌握了社会80%-90%的财富总量。由于我国低迷、不发达的资本市场导致这些富裕阶层的大量闲散资金缺少合适的投资渠道，自然就会寻找像房地产这样有益于保值增值的资产[5]。而房地产企业缺乏直接融资渠道，民间资本无法找到合适的渠道来投资迅速发展的房地产市场，于是通过炒房来分享房地产发展带来的丰厚利润，造成房地产市场的过热。

4.实业投资回报低，资本市场低迷

由于2008年金融危机的影响，实业投资回报率一直处于较低水平同时资本市场也比较低迷，股市和历史高位还存在很大的差距。而房地产作为一个资金密集型行业，高投资、高回报是其特点。2009年地王频现，房价突飞猛进，不断刷新历史高位。在这种高回报预期下，许多本来服务于再生产过程的生产资本从生产过程中游离出来，进入房地产业，甚至开发商和炒房团共同合作，谋取高利。

（二）房地产加速资金流动的作用

经济全球化、金融自由化产生的一个效果就是全球资本自由流动。我国加入WTO以后,资本管制制度也逐渐放松,正在逐步实现资本自由流动。由于短期资本流动对一国的冲击比较大,因此,研究短期资本流动对我国经济的促进作用和产生的负面影响,以及探讨应对风险的措施,对我

国的金融市场甚至整个经济市场都具有重要的意义。

1.房产市场加速资本流动的正面作用（1）资本流动有利于全球经济一体化的实现

首先，国际资金流动表现为短期贸易资金的流动。与短期贸易资金流动相对应的是商品和服务的国际贸易。商品和服务的国际贸易产生了资金的国际间流动,是资本国际流动的原动力;反过来,资本的国际间流动也促进了商品和服务的国际贸易。其次,资本流动也包括经营外汇业务的银行在国际市场上的操作资金。经营外汇业务的银行在国际货币市场和金融衍生品市场进行套利、套汇、掉期、短期拆放、头寸抵补和调拨等操作,以满足本国银行冲销风险和获取利润的需要。再次,投机性的短期资金也是短期流动资金的重要组成部分。短期投机资金因较强的避险性和趋利性而具有较高的流动性,并且规模日趋扩大。因此, 有利于国际金融市场的完善,同时也加强了各国金融市场之间的联系。

（2）有利于资本输出国的经济利益

首先,本国短期资金投资国际市场,可以增加输出国资金的投资收益渠道。本国输出短期流动资金,在国际市场上频繁获得套利套汇利润,使资本迅速增值,增加了输出国的经济利益; 同时,由于短期资金投资分散于国际市场的不同区域,减小了投资过于集中所承担的系统风险,增加了收益机会。

其次,作为贸易用途的短期流动资金,促进输出国的出口贸易。例如资本输出国发放出口信贷贷款,即贷款给国外进口商,有利于促进本国的出口贸易;出口贸易的发展反过来促进了贸易资金的流动,形成良性循。不仅发展本国的对外贸易,也促进了本国商品和服务市场与国际市场的联系,有利于本国吸取先进技术经验,改善本国市场的不足。同时,作为银行资金来说,输出国可以通过经营外汇业务提高输出国的的经济地位。输出国可以对外汇银行业务进行宏观调控,从而扩大本国在国际经济市场的影响力。例如,输出国可以通过扩大短期资本拆出增加拆入国对输出国的资本依赖,或者通过注入短期资金的方式加强各国之间的经济联系和政治联系,增加本国对外国经济的影响,提高本国的经济影响力。

2.房产市场加速资本流动的负面效应分析(1) 资本流动对世界经济的负面影响

虽然短期资本流动促进了经济全球化的进程,但是如果各国或者国际金融机构管理措施缺失或者体系不完善,也会给世界经济带来严重消极影响。规模的国际流动资本在实现了国际资源有效配置的同时也埋下了引发经济危机的隐患。当国际经济形势出现变化,引起大量国际资金尤其是短期资金投资流向迅速逆转,会导致资本投资国的金融动荡,金融自由化使各国的经济联系越来越紧密,因此危机会从一个国家迅速蔓延到国际市场,引起大范围的金融危机。

（2）资本流动对资本输入国的影响

大量的流动资本流入国内,对输入国国内经济产生了很大压力,主要体现在以下几个方面:

首先，大量的外资流入影响了货币政策的制定和实施效果。外资的大量流入会增加本国国内的货币供给量,不仅使金融流通的供给量转化为产业流通的供给量,还会影响银行的储备资金和储备比率,从而通过银行体系的货币创造效用,增加整个市场上的流动性,使输入国发生通货膨胀。其次，大量流动资金流入容易形成资本市场泡沫。一般具有丰富投资经验的国际短期资金的投资者具有信息和经验优势,他们比容易获得有效信息并且具有丰富的投资经验,但是国内投资基金经理尤其是小基金经理容易受“噪声信息”的影响,同时缺乏投资经验容易产生集体非理性的羊群行为,容易跟随大趋势进行决策。

（3）资本流动对资本输入国的影响

对施行浮动汇率制度的国家,资金的大规模外逃,使本币在外汇市场上贬值,本币的贬值会增加进口型企业进口原料成本,还债负担加重,又由于国内银行系统出现呆坏帐增加和流动性危机的情况,压缩贷款规模,进口导向型企业面临成本增加和资金来源的双重困境。同时由于出现本币贬值的趋势,引起国际游资通过操纵远期和期货等衍生工具对本币的恶意攻击, 故意抛售本币加剧本币贬值的趋势而从中获利,进一步贬值增加了国内市场的悲观预期,资本继续外流,形成循环贬值,并从汇率市场迅速传导到证券市场和货币市场,甚至快速影响实体经济,引发全面的经济衰退。

三、促进房地产业稳定健康发展对金融业的对策建议

畸形房地产热的直接后果，就是房地产市场滋生大量泡沫，在京沪广深四大城市表现得最为明显，房价的上涨速度远远超过了国民收入的增长速度。房价泡沫严重，大大增加了商业银行的信贷危机与金融风险，因为一旦泡沫破裂，商业银行信贷危机、金融危机就很可能产生，将给国民经济发展带来困境。因此，要使房地产业与金融业和谐共存，保持持续、稳定、健康的发展，有效地规避房地产热引致的金融风险至关重要。

第一，在房地产需求结构方面，要区分不同层次的需求，将房地产需求划分为首次购房需求、改善型需求和投资性需求，以制定相应的宏观调控政策。一般情况下，我们简单地将房地产市场中的住宅市场当成一个整体，而没有有效区分首次购房需求、改善型需求和投资性需求。这就易于造成一旦打压投资性需求，往往容易误伤包括首次购房和改善型购房在内的自住需求，代价过大；而一旦鼓励自住需求，由于经济实力悬殊，往往真正得利者却是投资客。这就需要设计一套能有效区分不同需求层次的政策体系，进而才能针对不同层次的需求制定相应的宏观调控政策。

第二，建立合适的房地产信托交易平台，以正确引导房地产投资行为，优化房地产市场的投资结构。当前，我国房地产市场的需求主体几乎完全是个人，也即个人在凭不完全的信息进行消费和投资，这就难免被虚假信息和舆论误导。个人投资者和自住客混在一起，难以有效区分，增加了政策的实施难度。由于个人是楼市需求的主体，而个人的能力和信息都相对有限，因此在缺乏机构投资者护盘的条件下，容易放大市场短期的波动。

第三，必须调整和完善当前房地产产品供应结构。如前已述，房地产市场的需求应该划分为不同的层次，这些不同的需求层次对于房地产产品的要求是不一样的。当前，房地产市场产品供应存在严重不合理现象。在巨大经济利益的刺激下，房地产产品供应趋于高端化， 大户型和别墅产品占主导，而真正购买高端产品用于自住的购买者则是少数；适合中等收入家庭的中小户型供应不足；住宅与非住宅产品的供应比例也不够合理。

参考文献：

[1]华伟，杨伯理.如何应对“房地产热” 对金融的影响,上海： 200241

[2]吴诗女曼李智强.浅析房地产市场中对民间游资的引导 ,会科学出版社,2009.

[3]张骞.现阶段中国社会游资问题探讨[J].财金贸易,1998,(5).[4]陈柳钦.我国房地产融资渠道多元化问题探讨.中国房地信息， 2006 (11）

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