资产评估实验及答案
资产评估
实 验 指 导 书
编写:肖川林
实验一:资产评估在房地产评估中的应用
实验目的:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务: 计算分析题
1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年,第一年投入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为4500元/平方米,折现率10%。 方法提示:
1)预计住宅楼的买楼价的现值为:
300020006
110%
2
29752066(元)
2)总建筑费用现值为:
100060%10000100040%10000
9190000(元) 0.51.5
110%110%3)专业费用:
专业费用=9 190 000×6%=551 400(元) 4)租售费用及税金:
租售费用及税金=29 7520 66×5%=1 487 603(元) 5)投资利润:
投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20% =(地价×20%)+(9 190 000+551 400)×20% =(地价×20%)+1 948 280
6)总地价:
总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20%)
=16574783÷1.2 =13812319(元)
2、有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表: 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 方法提示:
1)确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。
110%100100785.4元/平方米 115100106
P8001
[1**********]101100
50
110%
1
1
45
110%100100812.8元/平方米115100106
P28501111011121100101
110%110%100100841.53元/平方米115100106
P3760110100103110098
40
110%
1
1
1
1
45
110%100100881.93元/平方米115100106
P478011010010019999
110%
P
P785.4812.8841.53881.931P2P3P4
830.41元/平方米44
1
1
2)用平均法计算待估地评估值
3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。 方法提示:
1) 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积:3200×2.5 = 8000(平方米)
② 不动产纯收益 = 300×8000×90%×(1-25%) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
1
不动产总价1620000/8%147 18%
19706113(元)2) 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×(1+10%)×8000 = 8800000(元) 3) 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000(元) 4) 计算利润
利润 = 19706113×15% = 2955917(元) 5) 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350(元) 单价 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m2) 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54(元/m2)
该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用 8年。假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。 方法提示:
1)建筑部分的重置成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元)
2)建筑部分的折旧:
建筑部分的折旧:(1046.8-18)×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:
装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:
设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:
总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)
实验二、资产评估在机器设备评估中的应用
实验目的:进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用 实验任务: 计算分析题
1、某被评估的生产控制装置购建于1995年,原始价值100万元,2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造,2005年对该资产进行评估。调查表明,该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外,该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资福利费为12000元,所得税税率为33%,适用折现率为10%。根据上述调查资料,求待评估资产的价值。 方法提示: 1)估算重置成本
重置成本=100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%=144.67(万元)
2)估算加权投资年限
加权投资年限=10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67 =9.66年
3)估算实体性贬值率
实体性贬值率=9.66÷(9.66+6)=61.69% 4)估算实体性贬值
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=144.67×61.69%=89.25(万元) 5)功能性贬值估算
第一步,计算被评估装置的年超额运营成本 (5-4)×12000=12000(元)
第二步,计算被评估装置的年净超额运营成本 12000×(1-33%)=8040(元)
第三步,将被评估装置的年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求和,以
确定其功能性贬值额
将被评估装置的年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求和,以确定其功
能性贬值额
8040×(P/A,10%,6)=8040×4.3553=35016.61(元)=3.5万元 6)求资产价值
待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=144.67-89.25-3.5
=51.92(万元) 2、某被评估设备购建于2005年6月,账面原值100万元,2008年6月对该设备进行了技术改造,以使用某种专利技术,改造费用为10万元,2009年6月对该设备进行评估,评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据:①2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元;③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0.7,该企
业为正常纳税企业;④经过了解,得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因,其实际利用率为正常利用率的60%,经过评估人员鉴定分析认为,被评估设备尚可使用6年,预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。 方法提示: 1)估算重置成本
重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%=124.72(万元) 2)估算加权投资年限
加权投资年限=4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72=3.75年 3)估算实体性贬值率
实体性贬值率=3.75÷(3.75+6)=38.46%
4)估算实体性贬值
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=124.72×38.46%=47.97(万元) 5)估算功能性贬值
第一步,计算被评估设备的年超额运营成本 1000×12=12000(元)
第二步,计算被评估设备的年净超额运营成本 12000×(1-33%)=8040(元)
第三步,将被评估装置的年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求和,以
确定其功能性贬值额
8040×(P/A,10%,6)=8040×4.3553=35016.61(元) =3.5万元 6)估算经济性贬值率
经济性贬值率=[1-(60%÷80%)X] ×100%
=[1-(60%÷80%)0.7] ×100% =18.24% 7)估算经济性贬值
经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值) ×经济性贬值率 =(124.72-47.97-3.5)×18.24% =13.36(万元)
8)求资产价值
待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 =124.72-47.97-3.5-13.36 =59.89(万元)
3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组,该机组于2006年5月20日购置并投入使用,其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元,现评估人员需要评估该机组于2011年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料:①从2006年5月至2011年5月,该类设备的环比价格指数2007年为102%,2008年为101%,2009年为99%,2010年为100%,2011年为102%;②Ⅰ型机组在2011年的出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%;③被评估机组从使用到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅仅为设计能力的60%,估计评估基准日后其利用率会达到设计要求;④该机组经过检测尚可以使用7年;⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比,该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右;⑥折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。 方法提示:
1)运用市场重置方式(询价法)评估I型机组的过程及其结果
重置成本:
重置成本=100×(1+25%)=125(万元) 实体有形损耗率:
实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30% 评估值:
评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)
2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果
重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)
实体有形损耗率=3/(3+7)×100%=30%
功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05万元 评估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(万元)
3)关于评估最终结果的意见及理由:
关于评估最终结果的意见及理由:最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响。
实验三、无形资产评估
实验目的:掌握无形资产评估方法 实验任务: 计算分析题
1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的,账面成本为80万元,三年间物价累计上升了25%,该专利保护期10年,剩余保护期6年,专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%,乙企业资产的重置成本为4000万元,成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析,认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知,乙企业的年实际生产能力为20万件,成本费为每件400元,未来4年期间的产量与成本费用变动不大,使用该专利技术后产品的性能提高,预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元,第三、四年为450元。折现率为10%,所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。 方法提示: 1)求利润分成率
80×(1+25%)×(1+400%)/[80×(1+25%)×(1+400%)+4000×(1+13%)] = 9.96% 2)求未来每年的预期利润额
第1、2年:(500-400)×20 = 2000(万元)
第3、4年:(450-400)×20 = 1000(万元)
第5年:(430-400)×20 = 600(万元)
3)求评估值:
9.96%×(1-33%)×[2000/(1+10%)+2000/(1+10%)2+1000/(1+10%)3+
+1000/(1+10%)4+600/(1+10%)5] = 352.2(万元)
2、某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元,预计从第6年起每年收益处于稳定状态,即每年平均为160万元。该企业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术,该技术产品每件可获得超额利润10元,目前该企业每年生产产品8万件,经过综合生产能力和市场分析预测,在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。 方法提示:
1)计算企业整体价值
2)计算企业各单项资产价值
单项有形资产评估值为600万
估算出非专利技术评估值:
100×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(万元)
3)评出商誉价值
商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)
=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)
3、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后,每件产品可新增加税前利润10元,预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%,所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。
2325%×(1-33%)×[40×10/(1+14%)+45×10/(1+14%)+55×10/(1+14%)+60×10/(1+14%)
45+65×10/(1+14%)] = 295(万元)
4、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年,拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元,专利成本利润率为500%,乙公司的资产重置成本为3000万元,成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件,每件生产成本为50元,预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%,所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费。