控制性详细规划修改论证报告

控制性详细规划

098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证报告

筑家设计有限责任公司

目 录

一、项目基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1、项目位置及规划用地范围 2、用地权属情况 3、用地及周边现状

二、 原控规及上层次规划和相关规划要求„„„„„„„„„7

1、原控规要求

2、上层次规划及相关规划要求

三、 修改要求、理由及依据„„„„„„„„„„„„„„„8

1、修改要求与修改后的技术指标 2、概念性规划方案印证 3、修改理由及依据

四、修改论证„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

1、常住人口计算 2、公共服务设施影响论证 3、道路交通影响论证 4、修改前后对绿地的影响论证

5、历史文化保护影响及空间景观影响论证 6、对周边建设影响论证 7、市政设施影响论证 8、“四增两减”政策的落实

五、结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23

六、附件、附图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

附件:

1、长沙市城乡规划局2015.6.17下达的控规修改论证通知单 2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单 3、长沙市领导对（关于《支持爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见）的批示

4、长沙市天心区人民政府《关于支持解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》

5、长沙市发展和改革委员会《关于爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的意见》

6、长沙市卫生局《关于爱尔眼科医院集团总部大厦建设相关工作情况的汇报》

7、长沙市商务局《关于解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见

8、长沙市国土资源局承办《长沙市人民政府办公厅公文转办单》反馈意见

9、省市两级政府关于支持总部大厦建设的政策和文件

附图:

1、位置图

2、原控制指标规划图 3、规划控制指标修改图 4、项目详细规划方案图 5、项目详细规划方案日照图 6、地铁铁道学院站位置示意图 7、项目详细规划方案效果图 8、项目详细规划方案鸟瞰图

长沙大道一段两厢控制性详细规划

098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证报告

一、项目基本情况

1、项目位置及规划用地范围

项目位于长沙大道一段两厢控制性详细规划范围内，修改地块为控规中的098-C-3-11、098-C-3-14地块，地处芙蓉南路以西、紫薇路以东、白兰路两厢地段。规划用地红线面积31498.57平方米。

2、用地权属情况

土地权属单位和项目建设单位为湖南佳兴投资置业有限公司(爱尔医疗投资有限公司的全资子公司) 。

1

3、用地及周边现状

规划红线范围内用地现状为待建区，基本为未经整理的浅坡地，周边有部分建筑分布。

修改地块北侧为已建的湘中海·星之都住宅小区13层住宅楼，西侧为规划的紫薇路用地、已建成的新开村安置住宅小区4-6层住宅楼、新悦家园小区和天心区疾病预防控制中心，东侧为芙蓉南路；南侧为已建成的中石化长大加油站，地块被一条东西向的规划白兰路分为南北两部分。场地没有进行土地平整。

详见现状实景照片与地形图如下： （1）场地实景

2

（2）项目毗邻的芙蓉南路

3

（3）项目周边建设实景与场地

项目北部

项目南部

4

项目西部

5

项目东部

项目内部

二、 原控规及上层次规划和相关规划要求

1、原控规要求

长沙大道一段两厢控制性详细规划由长沙市华银建筑设计有限责任公司编制，于2005年6月完成正式成果。

项目地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。 原控规南地块（098-C-3-14）用地性质为商业用地（C2），规划控制指标为容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24米，绿地率≥30%，机动车出入口方位N 。

原控规北地块（098-C-3-11）用地性质为商住用地（C2R2），商住比为2:8，规划控制指标为容积率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100米，绿地率≥38%，机动车出入口方位W 。

2、上层次规划及相关规划要求

（1）《长沙市城市总体规划》(2014修改)

依据2014修改版的《长沙市城市总体规划》，本次拟修改范围内规划用地性质为商业金融业用地。此次修改符合长沙市城市总体规划的用地性质的定位。

（2）长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升

A ．该规划区的功能定位

保护利用优秀的历史文化资源，建设城市CBD ，使之成为集信息、商业、商务和行政办公于一体的环境优美、设施一流、高效集约的副中心级的商业中心。此次修改符合此功能定位。

B ．轨道交通规划

规划范围内规划地铁一号线，线路沿芙蓉南路，本片范围内设2站, 分别是铁道学院站和友谊路站。此次修改强化了TOD 的开发模式。

C ．公共服务设施规划

规划范围内的公共服务设施基础较好，控规优化提升对规划范围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体育

设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补。

三、 修改要求、理由及依据

1、修改要求与修改后的技术指标

本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。

（1）控规地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

（2）098-C-3-14地块按用地红线界线分为098-C-3-14A （西部分）与098-C-3-14B （东部分）两个地块。098-C-3-14A 规划控制指标不变，仍为：容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24米，绿地率≥30%。用地面积依用地红线相应划分。098-C-3-14B 用地性

质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为18.9:81.1，规划控制指标为容积率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位N 。用地面积为红线内用地。

（3）098-C-3-11地块的用地性质由商住用地（C2R2）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为11.5:88.5，规划控制指标修改为容积率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位E 、W 、S 。

（4）上述地块控规修改后计容面积为99163平米，平均容积率≤6.0。

（5）修改后的控规地块，依据长沙市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编（修订）（二0一三年度）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率≤7.0，建筑密度≤45%，绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤6.5，建筑密度≤42%，绿地率≥28%。

（6）项目地段属高强度开发地区（铁道学院地铁站场区域）。按照长沙市容积率管理技术规定的要求：“地铁站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为300米”，“高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区确定容积率控制上限”具体见表1：

表1 高强度开发地区用地容积率控制上限

项目地块紧邻铁道学院地铁站，距离在300米范围内。参照一般中心地区的标准，容量不超过6.0（具体模拟总平见附图）。

2、概念性规划方案印证

控规地块对照该项目规划方案，项目地块技术指标与修改的控制指标符合（具体见附图：模拟总平面图）。

（1）方案构思与建筑布局

基于上述地块规划指标的调整，对其总体布局规划如下：

A. 因需无偿整体返还新开村10000平米的商业用房，在此次模拟方案中拟考虑在南（098-C-3-14B ）地块解决上述问题；

B ．北（098-C-3-11）地块为独立的爱尔总部大厦；

C ．南北两地块的建筑既可各自单独运营，保持总部大厦和新开村物业的独立性，也可相互补充，互为一体；

D ．建筑布局上，建筑顺应地形, 尽力提高商业价值, 平面布置成“一”型, 以提高土地利用率及商铺的临街面，给城市让出更多的城市空间, 创造人性化的城市空间；

E ．平面功能上，本方案设计结合功能需要合理布局，利用横向、竖向结合的方法协调各部分功能；

F ．立面设计：建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。运用大面块的变化 及细小的变动，使立面造型丰富，远看有着强烈的节奏感及雕塑感。近观可看到现代建筑细腻的细部。

该模拟方案的总体规划布局紧凑，功能明确，既满足了整体返还村里物业的要求，也符合爱尔总部大厦独立运营需求。

（2）日照

方案满足地块内及周边建筑日照要求，详见日照分析图。

（3）间距

方案满足《长沙市城市规划管理技术规定》中关于商业建筑的间距要求。

（4）退让

方案南、北地块高层建筑离界、建筑退让，满足规划管理技术规定要求。

（5）消防

北地块方案满足建筑防火规范要求、南地块建筑北向消防登高扑救面要局部占用白兰路道路路幅用地。南地块方案高层商业、商务楼建筑局部进入了地铁控制保护区范围，需得到长沙市轨道办认可。

（6）交通组织

内部支路环绕建筑，道路使用效率高，满足通行以及消防通道的要求，北地块需占用芙蓉南路西厢绿化带部分用地作为进出通道。地下车库设置了双向7.0米宽通道，南向车行出入口距离交叉口长度不足。

3、修改理由及依据

（1）修改理由

A. 根据爱尔眼科规划，到2020年将办成200家连锁医疗机构，拥有2万员工、实现1000万门诊、100亿收入、1000亿市值、并创办一所爱尔大学，该规划的实现迫切需要新建强大的总部大厦来支撑。集团计划把总部办公、研发、学术研讨、国际交流、教育培训、采购、信息、行政管理和眼科医学各中心及实验室等多功能集成在新的总部大厦项目内。原控规地块指标无法满足总部大厦功能定位及面积要求，加之地块周边规划道路尚未列入近期的修建计划，原机动车出入口方位W ，难以支撑数千名员工、客户及相应机动车辆的出入需求, 需增加地块临近芙蓉路、白兰路各一个机动车出入口（其中白兰路为消防车辆出入口）。

B. 上述地块紧邻芙蓉路、地铁1号线铁道学院站口（300米范围内），按照《长沙市容积率管理技术规定》，高强度开发区域内的容

积率范围为6-12，而本次规划修改申请修改的平均容积率≤6.0，符合相关技术规定要求和领导批复。

C. 依据《长沙市人民政府办公厅关于鼓励企业总部大楼建设有关事项的通知》（长政办发[2013]42号），爱尔总部大厦的兴建符合该文件精神鼓励和支持的范畴，加之该总部大厦将是长沙市近年来最大的社会资本办医产业项目，市发改委已将该项目已列为2015年长沙市重大项目并上报湖南省列入“511”重点投资计划。

（2）修改依据

A. 长沙市规划信息中心提供的长沙大道一段两厢控制性详细规划的控规拼接单元；

B. 《长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升》成果；

C. 长沙市城乡规划局规划修改论证通知单；

D. 《长沙市容积率管理技术规定》及补充规定；

E. 长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定；

F. 国家及地方相关法律、规范、规程。

（3）建设方承诺

A. 该项目物业全部自持，不对外出售。

B. 按规划、国土等部门的相关规定，按时、足额补缴因指标调整产生的地价差额。

C. 已邀请美国AECOM 、NBBJ 、帕金斯威尔和法国AIA 四家全球顶级设计公司主持项目设计，将爱尔总部大厦打造成简约大气、历久弥新的地标式建筑，为城市添色增彩。

D. 项目建成后，爱尔总部大厦将在营业办公面积、绿色环保、人文环境、设施设备、智能信息化管理、流程设计等方面体现国际标准、世界一流；中南大学爱尔眼科学院及爱尔眼科研究所将汇聚以院士、

专家为首的国内外精英人才，动态配置顶尖仪器设备，创建国家重点实验室，最终成为全球行业顶级的教学、科研、学术平台及基地。同时，该项目将进一步提升长沙市属企业的品牌形象及社会办医在全国的影响力，为全市、全省乃至全国培养更多的优秀专业人才，造福人民群众。

附：爱尔总部大厦用房功能分配

据此，土地权属和建设方湖南佳兴投资置业有限公司特提出申请，对098-C-3-11、098-C-3-14地块进行规划用地性质与规划控制指标的修改论证，在通过此项目的前置审查后，向长沙市城乡规划局申请开展项目的规划修改。

四、修改论证

1、常住人口计算

（1）长沙大道一段两厢控制性详细规划正式成果中，本片区规

划人口为6.6万人。根据2015.3.3提供的控规拼接单元资料汇总，该片区总户数为94042户，经整合成果计算，规划片区总人口94466户*3.2人= 302291人。

（2）修改前后项目地块内人口容量计算

修改前的原规划地块为商住用地与商业用地，修改后为商业、商务用地地块，修改后项目减少了居住用地，即修改后人口容量减少了63531*80%/120*3.5=1482人。

附表1 长沙大道一段两厢控制性详细规划常住居住人口一览表

2、公共服务设施影响论证

（1）中、小学规模核算

本次项目修改后地块人口减少1482人，由此减少本地区相关配套设施的容量。中、小学规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的中、小学布局与规模设置。

（2）医院规模核算

本次项目修改后地块人口减少1482人，由此减少本地区相关配套设施的容量。医院规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的医院布局与规模设置。

3、道路交通影响论证

（1）本项目会进行交通影响评价工作，项目的道路交通影响论证以此评估报告为准。

（2）本次修改地块东、南、西三个方向均有城市道路：西邻规划紫薇路(16.0米) 、东邻芙蓉南路(60.0米路幅以及两厢各20.0米

绿化带) 、南邻规划白兰路 (20.0米) 。芙蓉南路有地铁1号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位，结合建筑的进退形成城市广场作为聚散广场使用。

（3）项目道路

A. 保持项目周边城市主、次、支路道路不变。 B. 项目外部道路

北地块用地周边均有城市道路通过: 西邻规划紫薇路(16.0米) 、东邻芙蓉南路(60.0米路幅以及两厢各20.0米绿化带) 、南邻规划白兰路 (20.0米) 。芙蓉南路有地铁1号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，项目为城市主、次、支路所环绕，具有良好的通行能力。因此，项目的人流与车流均能通过周边城市道路便捷的进出。

C. 项目内部道路规划

北地块道路以7.0米双车道、南地块以4.0米内部道路为项目车行进出环行道路与消防通道，并组织地块内部步行通道。以此满足人的通行与建筑消防要求。在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位。

D. 静态交通规划

停车位按《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》进行设置。

宗地计容面积共计99163平米，车位数1017个。其中商业面积12452平米，按照1.2个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数为150个；商务办公面积86711平米，按照1个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数867个。

南地块总面积为14400平米，其中商业面积2720平米，按照1.2

个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数33个；商务办公面积11680平米，1个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数117个。南地块车位数总计应为150个。

北地块总面积为84762平米，其中商业面积9732平米，按照1.2个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数117个；商务办公面积75030平米，1个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数750个。北地块车位数总计应为867个。

在附后的模拟总平面图中，因南地块面积的限制，在满足自身地块停车数80%的前提下，将部分停车位调整至北地块，但总的停车位数保持1017个不变。同时，根据《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》，“非居住建筑地上停车场的停车位应不少于建筑物应配停车位总数的10%且不大于20%”，模拟方案符合上述规定。

附表2 长沙大道一段两厢控规本项目地块停车位计算表

此次修改未对城市道路做任何改动，增加了内部支路，并在详细规划中结合需求增加地块内车行道路、步行通道与停车位。项目控规机动车停车需求为1017个，模拟详规中设置停车位为1017个，符合要求。

附表3 长沙大道一段两厢控规修改前后广场规划情况一览表

原控规项目编制成果未充分考虑道路广场的设置，人均道路广场面积远低于国家和地方标准，该项目控规修改缓解了上述压力。该项目依据现行规范考虑增加了项目支路、城市广场、停车场（库）。

4、修改前后对绿地的影响论证

附表4 长沙大道一段两厢控规修改前后绿地一览表

原建设控规片区大部分为已建成区，片区人均公共绿地指标远低于国标。由于本次修改项目局部减少了人口规模，使片区总人口实际下降。因此对规划区内的公共绿地指标不会造成结构性的影响，且相对缓解了公共绿地的缺失。

5、历史文化保护影响及空间景观影响论证 （1）历史文化保护影响影响论证

项目用地未涉及历史文化风貌区、历史街区、文物保护单位的问题。不影响该规划区的历史文化保护；将规划区采取居民外迁等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空间景观影响论证 A.“五线”控制要求 蓝线

经查阅核实，本地块内没有《长沙市市区地表水体保护（蓝线）规划》需保护的水体。

绿线

经查阅核实，修改范围内地块与《长沙市城市绿线保护规划》无矛盾。

灰线

经查阅核实，长沙市所确定的灰线—微波通道在修改地块西部外缘通过，所以不影响项目控规高度修改。

另外，地块处于机场净空区控制线（188米）范围外，控规地块场地标高最高点为79.77米，188米-79.77米=108.23，因此建筑限高100米对机场净空不会造成影响。

橙线

经查阅核实，长沙轨道交通1号线途经规划区一侧的芙蓉南路，项目在橙线控制保护区范围，建设用房严格后退轨道特别保护区，控制保护区内的建设需得到长沙市轨道办的确认后方能建设。

紫线

经查阅核实，《长沙市历史文化名城保护规划》对本地块没有紫线控制的保护要求。

黄线

南地块（098-C-3-14B ）设计建筑按加油站外建筑物分类为一类保护物。地块南侧长大加油站为一级加油站，其埋地油罐距离南地块红线40.8m ，距离设计建筑50.8m ，加油区（以加油站大棚投影范围计）距离南地块设计建筑大于20m 。南地块设计建筑与南侧长大加油站埋地油罐距离及加油机距离大于汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2012）中规定的25m 及16m 安全间距要求，具体详见总平面图。

B. 空间景观影响

景观分区

以芙蓉南路为界，路东厢大部分为教育科研院校的校园景观区及居住景观区，路西厢为住宅、文化体育、商业为主的综合景观区。

建设轴线

北部以南二环为主要的带状生态轴线，和芙蓉南路的建设发展轴，已经以木莲冲路为主的文、体、商功能区集合的建设发展轴。

景观节点

以中南大学铁道学院、省经济管理干部学院、湖南林业科技大学为代表的校园景观及开放空间。

6、对周边建设影响论证

项目地块与周边建设隔道路相对独立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地块对周边的用地建设基本无不良影响，但因为现状场地为待建区，地块内环境要素混杂，景观不佳。建设现代的总部大厦可以带动周边地区的发展，解决农民安置问题。

规划修改不影响西部已建且要保留的多、高层住宅建筑的日照条件，在建设时需要相互协调，项目在修建性详规设计时应保证建筑间距、建筑退让等满足相关规范要求。根据项目的概念规划方案，均可满足以上要求（具体见附图）。

因此项目建设对周边建设影响甚微。 7、市政设施影响论证 （1）给排水设施核算 A. 给水系统

依据《长沙市给水工程专业规划》以及该控规给水规划，该片区年规划人均综合用水指标为800升/人·日。调整后会减少高峰日用水量为Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片区总人口减少，修改后会减少高峰日用水量1185.6m3。

B. 排水系统

污水量按规划人口平均日综合水量的100%标准计。在进行管道污水流量计算时，考虑20%的管网地下水渗入量，则每天减少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423万m3/d。

（2）电力系统

本区负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷，其中：商业、商务用地单位建筑面积负荷（kw/万m2）取值为500kw/万m2，二类居住用地单位建筑面积负荷（kw/万m2）取值为250 kw/万m2。项目的用电负荷：该区住宅建筑减量5.08万m2 ×250kw =1270kw，该区商业、商务建筑增量8.06万m2 ×500kw =4030kw，项目修改后的用电负荷增量为2760kw 。

（3）信息规划

电话数量预测：根据规划区用地性质综合考虑预测电话数量，其中：商业、商务用地单位建筑面积安装数量（门/万m2）取值为100门/万m2，二类居住用地单位建筑面积安装数量（门/万m2）取值为125门/万m2计。此次修改电话数量：该区住宅建筑减量5.08万m2×125=635门，该区商业、商务建筑增量8.06万m2×100=806门，项目的电话数量减量为171门。

（4）燃气规划

居民用气量预测按70万千卡/人·年，综合用气量按300m3/人·年计，则减少年用气量为44.46万 m3/人·年。修改减少了人口容量，用气量发生变化。原控规在本地块已设置燃气管道，可在下一步规划中，根据用气量核实管径，以保证用气要求。

8、“四增两减”政策的落实

宗地的控规修改已按“四增两减”要求落实，主要体现在以下几

个方面：

（1）减人口密度：宗地北地块的用地性质由商住用地修改为商业商务用地，取消了地块的居住功能，减少了人口1482人，减少了片区的人口密度。

（2）增广场、增绿化：根据项目的模拟修建性详细规划方案总平面图，爱尔集团总部大楼项目建成后，将在大楼东侧前坪形成一个不低于1600平方米公共广场，并于市政绿地形成一个6000平米的绿化开敞空间；同时，由于地块人口减少，人口密度的降低，人均广场和绿化面积也相应增加。

（3）增设施：根据项目的模拟修建性详细规划方案，将设置两处对外开放的停车场，地下地上停车位将比原来增加1017个。

（4）增支路：由于项目的开发建设，将拉通规划中的白兰、紫薇路，极大的缓解项目周边的道路通行压力。

五、结论

本次修改按照市政府对总部大厦建设的要求，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改，规划控制指标在《长沙市容积率管理技术规定》要求的范围内进行修改。

对整个片区内的公共服务设施配套（中小学、医院等）、道路交通、公共绿地、市政设施以及对周边建设等影响较小，符合旧城人口疏解的规划对策，进一步落实了增加公共绿地、公共空间、基础设施、道路密度，减少中心城区的人口密度的要求，改进空间环境质量，完善城市功能，顺畅交通，提高城市品质，塑造优美的城市空间和城市环境，可满足相关的要求。

附表5 修改前规划控制指标表

附表6 修改后规划控制指标表

除以上修改外，无其它修改。

以上修改符合长沙市技术管理规定要求，修改方案可行。

六、附件、附图

1、长沙市城乡规划局2015.6.17下达的控规修改论证通知单

2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单