论述我国商业银行个人住房贷款的情况

金融商务

论述我国商业银行个人住房贷款的情况

梁永强康恒中南大学

摘要:本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注，分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式进行了客观的分析，并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。

关键词:金融危机、个人房贷、风险防范及控制

概述：

近年来，受欧美金融危机影响，国外金融市场异常动荡，金融机构的抗风险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用，国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管，限制混业经营，没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机，但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视，特别是高速增长的个人房贷业务。

金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足，而不良贷款的根源可能是泡沫经济，也可能是所投资的项目盲目建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供大于求、无竞争力。追究泡沫经济的起源，跟银行的利益诱惑、放贷冲动不无联就我国而言，银行储蓄存款众多，中间业务收费占比过小，系。

利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差。

一、正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险

按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险：

（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；

（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；

（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；

四、国内银行客户关系管理措施

要针对性地解决国内商业银行在客户关系管理方面存在的问题，最为重要的是确定适合国内银行的客户关系管理方向。在分析国内银行薄弱环节的基础上，本文借鉴外资银行的部分成功管理经验并结合新技术的应用，对国内商业银行客户关系管理的方向进行了具体分析，并提出了一些创造性的管理方式和服务内容。

（1）了解整合客户信息

银行的服务项目日趋多样化，如柜面服务、信用卡、网上银行、个人消费贷款、留学贷款、电话银行。根据客户所处的行业背景、教育背景、地区、年龄、消费习惯划分客户群体，才能向客户提供个性化的服务项目。

（2）区分最有价值的客户

并非所有的客户都会给银行带来价值，银行的目标是留住那些有价值的客户。有价值的客户，根据其对银行利润贡献的大小又可分为一般客户、重点客户和核心客户。客户关系管理的方向之一就是区分出这些一般客户、重点客户和核心客户。针对不同群体提供个人化、客户制的财务解决方案，以满只有通过客户的区分，才能指导银行足不同的财务需求目标。

资源的合理配置，节约营运成本，提高盈利。

（3）挖掘客户潜在需求

对已有客户需求的纵深挖掘是银行客户管理的重要方向。客户不可能对银行提供的每个服务项目都有了解，银行通

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过对客户以往消费习惯的分析结合客户的工作、年龄等因素向客户推荐适合自己的其他消费项目，从而通过挖掘客户潜在需求，使已有客户对银行的利润贡献最大化。

（4）大力开展中间业务

信用卡消费的兴起，使得银行承担着厂商、商家和消费者之间的中间人的角色。信用卡消费使银行存储了大量关于消费者需求偏好、支付能力、购买频度等的信息。另一方面，厂商和商家也是银行的客户，银行掌握了关于厂商和商家的大量信息。利用中间人的角色，厂商、商家携手在了解消费者需求的情况下展开中间业务，为客户提供更广、更深、更合适的服务是银行开展客户关系管理的一个方向。

（5）关注客户终身价值

客户终身价值体现在客户一生的生命周期的不同阶段对产品的不同需求特点、客户购买产品的频度和金额，上次购买是什么时候、下次购买又可能在什么时候。关注客户终身价值的理念要求力图使客户在整个生命周期中给企业带来的经济利润最大化，而并非使单比交易的利润最大化。

五、结束语

银行必须要从全局角度确立“以客户需求为中心”的经营理念，强化“以客户满意为目标”的服务思想，确立以客户为导向的经营战略，根据客户需求变化积极进行金融创新，提高客户的信任程度，建立固定客户制度。

在我国，商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点：

1.信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，

借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。

2.流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注

商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，

我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近10%。并且值得一提的是，20％的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于像我国房地产业正处于快速成长阶段，这一占比在短期内超过20％也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。

二、对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险

要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的房地产管理条例》，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。

其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面，个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲，个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品，属于我国商业银行的优质资产和利润增长点，银行绝不可错过发展的良好时机；但另一个侧面来看，个人房贷并非无风险资产，目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此，我国的商业银行应该有足够清醒的认识，面对困境，正视重视风险，多想对策。

除此之外，加快推进以下方面的革新：

1.加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。

尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。

2.推进资产证券化市场的发展

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，

逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。

3.强化内控制度建设

按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理。

三、总结

风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它并没有什么可怕的。围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险自然是水到渠成。

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