成都超高层物业研究

成都超高层物业研究

一、概况

1、超高层物业界定

对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。

2、超高层物业特点

优点

我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，

可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；

高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑

更是一个地区的标志；

超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；

超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化

技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。

缺点

增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；

超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏

感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；

超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；

由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；

电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全成为

超高层物业最大的一个问题；

虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高； 开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。

3、超高层建筑设计规范

对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：

建筑高度超过100m 的超高层民用建筑，应设置避难层(间) 。

35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。

35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。

建筑高度不超过100m 的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m 的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。

电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。

高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m 的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。

建筑高度超过100m 的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m 2

的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。

建筑高度超过1OOm 的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。

4、超高层建安成本

相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：

120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。

消防设备成本增加约为总体的3%左右。

二、国内外超高层物业发展状况

战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。

1、世界十大超高层排名

已建成非住宅

统计时间截至2008年

已建成住宅

统计时间截至2005年

2、国内超高层物业发展现状

国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。

超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、

GDP 总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。

城市发展定位

北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。

经济发展水平越高，超高层物业越多

北京、上海、深圳和广州的GDP 总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，

特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。

而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP 总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。

城市化水平越高，超高层市场越成熟

北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。

人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟

北京、上海、深圳和广州人多地少的矛盾十分突出，至2008年末这四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，达到了4490人/平方公里。为了解决这一矛盾，以及建设国际性大都市的需要，超高层物业发展早，目前已大量出现。

其他城市这一矛盾相对缓和一些，超高层物业发展相对滞后。

多数成功超高层住宅拥有稀缺资源

通过对新加坡、香港、深圳、上海等城市20余个超高层住宅拥有的资源来看，拥有江景、海景或城市公园等独特资源成为支撑项目的一个比较关键的因素。如深圳万科金域蓝湾、珠海万科金域蓝湾、新加坡吉宝湾、香港贝沙湾等拥有无敌海景，重庆海客瀛洲、上海世茂滨江花园、南京万科金域蓝湾和成都万科金域蓝湾拥有江景资源，深圳万科俊园、深圳擎天华庭等拥有城市公园资源。

超高层住宅高标准配套

由于超高层住宅多定位为中高档次定位，因而除了拥有较为完善的社区配套外，提升项目档次和业主生活品质的小区配套也十分完备。

超高层项目案例（以住宅为主） 上海世茂滨江花园

● 总平与基础信息

● 户型布局

● 典型户型

● 抗性处理

深圳万科金域蓝湾

● 基础信息

● 典型户型

● 抗性处理

香港凯旋门

卖点

会所设施：位于59-62F 的摩天会所，建筑及装修耗资3亿元。会所内设特色天池，天池长达25米，楼高约7.7米，亦是九龙站最大规模的室内泳池，正对香港湾仔会展的维港至鲤鱼门海景，让住客可一边畅泳，一边欣赏维港景致； 设5个复式单位“天际**屋”，引入空中泳池。 营销亮点

销售前后通过网络、报纸、电视广告等方式对项目进行反复炒作，如香港文汇报的“香港豪宅凯旋门最低入场费500万”，香港商报的“无视加息凯旋门累售800伙”等报道，不停进行宣传炒作； 发展商耗资2亿元在中环写字楼搭建可供参观的样板间；

顶层复式进行拍卖，树立价格标杆；

精选78个单位以先到先得形式发售给星级

会员，赠送管理费或给予额外折扣。

3、日本超高层住宅介绍

PARK HOUSE PRESIA TOWER

所在地：日本千叶 占地面积：7442.83ｍ结构：钢筋混凝土结构（免震结构） 预计入住时间：2009年10月

2

总户数：315户 层数：地上38层

基准层架构概念

免震构造概念图

免震装置

札幌city tower

所在地：日本札幌市中央区 占地面积：2990.07m 结构：钢筋混凝土结构 入住时间：2007年9月

2

总户数：162户 层数：地上41层，地下1层

The toyosu tower

所在地：日本东京江东区 总户数：825户 层数：地上43层，地下1层 结构：钢筋混凝土结构（部分钢骨钢筋混凝土结构） 入住时间：2009年3月

三、成都超高层物业发展分析

1、发展进程

受航空限高，以及政府在向空间发展的引导性不强等因素的影响，作为西部的中心城市，成都已建成的超高层建筑可以说是寥寥无几，与一线的北京、上海、深圳和广州等沿海发达城市差距甚大，同时与二线的杭州、武汉、重庆等也有不小的差距。

在建成的超高层建筑中，多数为办公、酒店等商务性用途，如：中环广场、川信大厦、银座大厦、香格里拉大酒店和民兴金融大厦等非住宅物业；住宅类极为稀有，如时代凯悦等。

随着中心城市建设用地不断减少，同时未来的成都可能成为一个拥有3000万人的巨型城市，因而如何节约每一寸土地，解决地少人多的问题，是政府相关部门需要解决的一个大问题。2006年1月，成都市规划局提出，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，鼓励城市向“高、密、活”方向发展。根据成都市航空限制情况，市中心、南延线和城东成为成都具备开发超高层物业的条件。

在政策的推动下，在建和规划中的超高层物业呈井喷态势，未来住在云端不在是一个梦想。

2、现阶段发展状况分析

随着成都市高密政策在推进，以及不少有建设超高层建筑开发商的不断涌入，成都超高层项目呈大幅增加的态势。

据初步统计，成都市目前正在修建和规划的超高层项目约40余个，未来几年超高层物业的供应量将超过600万平方米，相当于08年主城区商品房供应量的36%；自高密政策出台后，成都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层约6个，而规划中的项目达到了15个，超高层住宅呈现井喷态势。超高层住宅物业的供应量将超过200万平方米。同时随着购房者超高层物业接受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。

外来开发商是超高层物业开发的主角

在开发超高层项目的开发商中，香港、新加坡、深圳、北京等国内外开发商占据主导地位，约22个项目，占开发项目数量的55%；本土开发商（含省内二线城市来蓉开发商）约14个，约占到

35%；同时有4个项目为本地开发商与外来开发商共同合作开发的项目。

大量的外来开发商开发超高层物业，可以快速提高成都超高层物业的开发水平，超高层市场更为成熟。

锦江区超高层项目一枝独秀

图示，锦江区区域内的超高层物业分布最多，达到了64%，共26个项目；青羊区和成华区分别位居二、三位，各有5个和4个项目。华阳片区，三个区域各有三个项目；高新区和温江区各有一个项目。

锦江区超高层项目呈一枝独秀的局面，远超过其他各区，这与锦江区大部分版图位于城市中心和城东航空限高较为宽松的区域有极大的关系。同时由于锦江区正在建设金融一条街，大力鼓励修建超高层建筑，以提升东大街城市形象有较大的关系。

东大街金融街分布超高层物业最多

目前几大区域的分布来看，东大金融街一线、市中心（传统的CBD 区域）和天府新城（南延线）是主要分布区域，特别是东大街金融街和市中心超高层物业分布较为集中，各有

15个和11个项目，分别占到总量的37%和28%。这对于提升城市形象，整个区域的发展具有极大的促进作用。

内环内和城东超高层物业分布较多

市中心的超高层项目为各环域最多，达到了18个，主要分布天府广场、盐市口、东大街起步区等核心商圈，人气极旺，以及商业、商务环境俱佳。

城东的一二环和二三环分布的超高层项目均为7个，是较多的区域之一，且主要分布在东大金融街一线，这利于加快金融街的建设，提升区域形象。

50亩以下的中小项目超过六成

近年来，市中心的旧城改造，腾出不了的黄金宝地，但这些地块规模都不大，大多数都为50亩以下的中小地块。市中心土地十分稀有，地价较高，同时政府的高密政策促使这些项目定位为超高层。100亩以上项目也接近三成比例，但这些项目中的超高层物业仅占少量比例。

黄金地段业态丰富

超高层物业的用途方面，有住宅、酒店、办公、商业等两种或两种以上用途的项目有21个，比例超过了一半，如九龙仓国际金融中心、城市理想、新鸿基环球贸易广场、华置广场等；纯住宅超高层项目有17

个，比例超过了4成，如天玺、外滩、正成凌俊、佳兆业华阳二江寺项目等。

市中心和东大金融街一线的超高层项目中，除天玺、上锦美地、朗御和都汇华庭主要以住宅为主外，其他都定位为城市综合体，商务、办公、酒店等经营性物业的比重较高。

拥有传统CBD 概念的项目超过三成

位于传统CBD 区域的项目占总量的约1/3，共13个项目拥有CBD 概念；拥有东大金融街区域概念的约15个项目，拥有河景的项目约有14个。如天府时代广场、喜年广场外滩等同时有金融街和河景优势；天玺同时有金融街、河景和市政公园的资源。

3、成都超高层住宅发展状况

自2006年成都市“高、密”政策出台后，成都超高层住宅不断涌现，据统计，在售超高层约6个，而规划中的项目达到了15个，超高层住宅呈现井喷态势。超高层住宅物业的供应量将超过200万平方米。同时随着购房者超高层物业接受度的提高，超高层物业比例将进一步提高。

超高层住宅分布

东大金融街一线和天府新城华阳板块（城市新区）是目前超高层住宅分布较多的两个区域。

供应与销售

各面积段供销情况

数据来源：成都市房管局网站（按套数统计）

60-90平方米间住宅供应与销售量最多，分别为总量的50.3%和60.3%

。各面积段来看，60-90平方米和120-144平方米的销售率都超过了9成，90-120平方米之间住宅的销售也接近9成。144平方米以上大户型销售情况不理想。

客户对高楼层存在一定的抗性

数据来源：成都市房管局网站（按套数统计）

楼层越高，客户抗性越大。从各盘销售走势来看，33层以下单位较33层以上单位进度快。

在售超高层住宅项目

典型案例

万科金域蓝湾

外滩

上锦美地

凯丽香江

城市理想

潜在超高层住宅项目

目前超高层住宅的潜在供应量约8个，随着购房者对超高层物业接受度的加强，超高层住宅未来的供应量将会大幅增加，成为市场主要物业类型之一。

四、客户对超高层需求研究

1、客户对高层、超高层物业接受度不断提高

随着高层住宅成为市场的主流产品，客户对高层和超高层的接受度不断提高，由06年的10%，提升到

08年的近40%；并有超过一成的客户对超高层住宅能够接受。

2、超高层住宅客户消费心理研究

客户特征

具有现代化大都市生活的背景，希望通过超高层居住提升生活品质，身份象征；

这部分群体经济实力比较强，往往拥有多套物业，购房超高层住宅主要用于改善居

住或用于投资；

超高层住宅的客户有广阔的视野，容易接受新鲜事物。 客户抗性研究

国内部分购房者存在抗性

客户住在超高层建筑里，感觉人与自然直接隔离，日常外出活动有不便之感；超高层建筑在消防、避难等存在一定的难度，给客户带来一定的心理阴影；特别是成都这样一个有地震心理阴影的城市，客户对超高层物业或多或少存在抗性。因而对于开发商来说就需要引导客户需求，从产品细节上消除阴影，消除消极影响。

日本消除客户抗性的手法

日本是一个土地极为稀缺的国家，超高层住宅发展已十分成熟，因而在消除客户的心理障碍方面，积累了不少的经验。

客户抗性

抗性探究

普通成人生活形态探究：

消除抗性举措 超高层隔离人与自然的直接接触； 给避难和消防活动带来了更多的困难； 住宅低部发生旋风问题带来的不适感； 对地震、强风所引起的¡°摆动¡±抱有不安感。

普通成人生活领域扩展探究：

超高层居住的自豪感和心理优势；

通风、采光、景观更加优越；

可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境； 制定令人放心的防灾、避难体制。

对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究：

如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每几层设置一处空中回廊等等；

1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、没有与地面的接触感。

缺乏近邻接触和交流的场所；

相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化； 电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高；

对孩子的监视性、防范性减弱；

对于住宅周边的领域意识较低，提高了对楼梯

间等空间的不安感。 儿童生活形态特性探究：

通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性，

从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。

阻碍儿童室外的游玩活动；

家长担心儿童被关在电梯内或发生危险事故。

老年人生活形态特性探究：

让拥有孩子的家庭在低层居住设计

减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角 住宅周围和住宅内的游玩场地设计。

确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台； 制定令人放心的防灾、避难体制；

周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。

生活领域容易缩小，对外部产生疏远感；

对自然的需求增加，而接触地面的机会降低； 灾害时避难要求增大；

对医疗、福利设施和文教设施依存度较高。

主要要点：

● 注重通风、采光的设计，增加景观面

● 注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死角 ● 制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感 ● 针对儿童：设计室内的游玩场地

● 针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、福利设施

四、专题小结

沿海一线城市利用优势的地理环境和经济发达的优势，同时城市定位瞄准国际化大

都市，超高层物业发展较为成熟，成为现代化大都市的一大标志。

当某个城市GDP 达到3000亿元左右时，超高层住宅开始出现；当在7000亿左右时

超高层住宅将大量出现。同时当城市化率在60%左右时，超高层住宅开始出现；达到80%时左右时，超高层住宅大量出现。

沿海一线城市人口密度较高，决定了城市必须向空中发展，超高层发展时间较早，

目前已大量出现，购房者对超高层接受度也较高；而对于众多二三线城市来说，人口密度相对较低，相关的向高密发展的政策也出台较慢，超高层物业于近两年才开始出现，市场还不成熟，购房者的接受度还有待引导。

成都超高层住宅处于起步阶段，购房者对这类物业已经有了一定的接受度； 目前在售的超高层住宅约有6个，但未来两至三年内即将上市的超高层住宅将会增

加18个以上，超高层住宅呈现井喷态势，市场竞争加剧；

目前成都在售或在建的超高层住宅主要分布在东大街一线和南延线，拥有较好的人

文、自然资源；

超高层住宅的主要户型为60-90平方米的套一或套二，供应和销售分别约占总量的

50%和60%；其次是90-120平方米的套三户型；客户对33层以上的单位存在一定的抗性，销售进度较33层以下的慢；

价格上，虽然超高层较普通高层成本高，但售价与普通高层相差无几，只在超出部

分实现溢价。

随着土地不断减少，成都超高层住宅将会不断增多，购房者的接受度也会进一步提

高，超高层住宅具有较大的发展空间。但开发成本较高，投资风险相对于高低层物业较大。