对房地产泡沫的研究

笔　

提要 随着我国经济的发展，人口 　

的增加 ， 城市化进 程的加快 ， 房地 产 网络　 的崛起 ， 以及加入 Ｗ Ｏ和北京奥运 的成功　 Ｔ 举 办等 ， 无疑都会给我 国房地产 业的发展　

对房地产泡沫的研究 　

口文 ／ 王博 生 朱沉霄 王睿康　

带来机遇 ，特别是 网络与房地 产的结合 ， 　

给 未来房地产业的发展指 出了一条道路。 　 但是 ， 面对 日益激 烈的竞争 ， 房地 产需求　

的进一步增加 ， 国的房地产 业也 面临着　 我

更 大的挑战 。房价越来越 高， 投机 交 易极　 ９ ３年在全 国出现 了房地产 热， 海南 、 北　 劳动产 品， 其价格是 由成本 、 利润 、 税金来　 为 活跃 ， 百姓 买房 越来越 困难 ， 房地产 泡　 １９ 使　 确 定， 相对 比较稳 定， 这 较易判别 ， 因此我　 沫成 为社会 关注的焦点 问题之 一。 我们 必　 海等地 出现 了严重的房地产投 机现 象，

　 须让这 一行 业真 正成 为我 国经 济发展新　 得 房价 急剧 飙 升 ，房 地产 泡 沫 不 断 聚集 ， 们平 常所说 的房 地产泡 沫实 际上是 土地　 最 后 泡 沫 破 裂 ，对 当地 经 济 产 生 了 长 期　 泡 沫 （ 价泡 沫 ） 而 土 地 的 市 场 基 础 价 值　 地 ， 的增 长点 ， 范房 地产泡 沫， 进房地产　 防 促

业 的 健 康发 展 。 　

的、 重的影响。 严 　

即合理价格是土地利用效益的资本 化。 当　

关键词 ： 房地 产 泡 沫 ； 因 ； 响 ； 施　 成 影 措 中图 分 类 号 ：２ ３ ３ 文 献 标 识 码 ：　 Ｆ９． Ａ

２０ ０ ９年 全 年 ， 资 稳 步 增 长 ， 地 产　 泡 沫 发 生 的 时 候 ， 场 机 制 失 灵 ， 们 的　 投 房 市 人

和住 宅开发 投 资分 别达 到 ３８万亿 元和　 行 为是 买涨不买跌 ， ． 不遵循 市场运行 的一　

２６ 万 亿 元 ， 分 别 同 比 增 长 ２ ． 和　 般 规 律 。 ． ３８ ％ 当价 格 上 涨 、 给 增 大 时 ， 资 者　 供 投

从 １８ ９ ５年 开 始 的 城 市 经 济 体 制 改　 １ ． ９ ％，低 于 ２ ０ ￣ ２ ０ ７ ００ ０ ７年 的平 均 水 平 。 预 期 价 格 进 一 步 上 涨 。 １９ ～ １９ 　 ９ １ ９ ３年 我　

革 ，促生 了中国真正意义上的房地产业 。 ２ ０ 　 ０ ９年 １－ ０月 ，房地产和 住宅开发投　 国海南房地产价格正是这样飙升的。 ９ １ ＂１ － ￣ １９　

随 着 我 国 土 地 使 用 制 度 改 革 和 城 镇 住 房　 资 分 别 同 比增 长 １．％和 １ ． ， 速 分　 年 每平方米 价格还 是 １０ ０多元 的公寓　 ８ ９ ４１ 增 ％ ，０ 分配制度改革， 国有 土 地 使 用 权 从 行 政 划　 别较上 月加快 １ ． 百分 点和 ０７个 百分　 楼 ， １９ ２个

． 到 ９ ２年就可 以卖到 ３ ００多元。 ，０ 有　 拨 、 偿 无 期 限使 用 转 变 为 有 偿 有 期 限 的　 点 ， 续 ２ ０ 无 延 ０ ９年 以来 的逐 月 回 升势 头 ， 但　 的商 品房 价 格 甚 至 突 破 １ ，０ ０ ００元 。 土 地　

出让转让， 住房建设 由过去 国家单一投 资　 与 ２ ０ ￣２ ０ ０ ０ ０ ７年 的 平 均 水 平 ２ ． 和　 使用权 的出让价格也大幅度提 高， ５６ ％ 有的地　 转 变 为 多 元 投 资 ， 房 分 配 从 实 物 福 利 分　 ２ ． 住 ７２ ％仍有较大差距， 亦低于 ２ ０ 年全年　 方仅 过一年价格 竞 由十 几万 元～亩 涨到　 ０８ 配逐步转变为货 币分配制 度， 国住房商　 水 平 。 需求 持 续 上 升 ， 售 面 积 和 销 售 额　 ６ ０多 万 元 一 亩 。投 机 者 却 还 在 不 断 地 囤　 我 销 ０

品 化 程度 得 到 了 极大 提 高 ， 地 产 业 投 资　 的规 模 与 增 速 均 创 历 史 新 高 。２ ０ 房 ０ ９年 全　 积 房 地 产 以待 价 格 再 一 步 上 涨 时抛 出 。 以　 飞 速 增 长 。 １９ ￣２ ０ ９ ３ ０ ３年 我 国房 地 产 开　 年 ， 全 国商 品房 销 售 面 积 和 销 售 额 达 到　 至 于在 房地产 交易 中有 ７ ％是投机 者囤　 ０ 发 投 资 从 １９ ７５亿 元 增 长 至 １ ，０ ． ９ ． ，３ ． ０ １ ６１ ～９５亿平 方米和 ４ ． 　 ～４５万亿元 ，其中　 积 起 来 的 。 很 少 有 人 会 意 识 到 房 地 产 热　 但 亿 元 ，０年 间增 长 了 ４２倍 ，平 均 每 年 增　 住 宅 销 售 面 积 ８５ １ ． ．～９亿 平 方 米 ， 销 售 套　 骤然降温， 房地产热在造就 了一批富翁之　 长 １ ． ％， 远 超 过 了 同 期 Ｇ Ｐ的 增 长　 数 达 到 ８ ０ ０ ７９ ６ 远 Ｄ ５ ￣９ ０万 套 （０ ６年 、ｏ ７年 、 后 ，相 当 一 批 公 司 被 套 牢 在 海 南 的 土 地 　 ２０ ２０ 　

速度 。 地产 市场是否健康稳定不仅关系　 ２ ０ 年 分别为 ５ ４ ６ ５ ５ ６万套） 销 售　 上 ， 亿 资金 在 有 限的 土 地 上 沉 淀 。 泡沫 　 房 ０８ ０ 、 ２ 、５ ， 上 到一个 国家经济 的健康发展 ，金融 安全 ， 额为 ３ 　 ～～４ 亿元 。 ０ ９年 １ Ｏ月， 万 ２０ ～１ 全　 并没有 带来财 富的增减 ，只有 转移 的功　

而 且关系 到人们生活 水平是 否能够稳 步　 国商品房销 售面积和销售额分别达到 ６６ 能 。 ． 　 　

地 提 高 。 我 国房 地 产 业 前 后 总 共 不 过 ２　 亿 平 方 米 和 ３１ 万 亿 元 ， 比增 长 ４ ． ０ ．５ 同 ８ ％　 ４ 房 地产 泡 沫 的成 因 是 多 种 多 样 的 ， 既　 多年 的时 间， 的来说 ， 总 中国的房地产 业　 和 ７ ．％， ９２ 住宅销售面积和销

售额分别 为　 有 内部 原因， 也有外部的推动力 。从 内部　 还 是 一 个 新 兴 的 行 业 ， 御风 险 的 能 力 比　 ６亿 平 方 米 和 ２８万 亿 元 ， 同 比 增 长　 简 单 来 看 ： １房 地 产 商 品 的特 殊 性 。 一　 抵 ． （） 在

较弱 。如果房地产泡沫 一旦破裂 ， 首当其　 ５ ． ０１ ％和 ８ ． ，规 模 与 增 速 均 创 历 史 新　 定时期房地 产商 品供求不 易均衡 而且合　 ４３ ％ 冲 蒙 受 损 失 的 是 个 人 房产 购 买 者 ， 次 是　 高， 其 其中销售额 已超过 ２ ０ 年全年 。 ０７ 政府　 同期摊销交 易成本低 ， 这是泡沫载体所具　 房 地 产 企 业 、 融 机 构 及 相 关 产 业 ， 害　 连 续 出 台 多 项 措 施 抑 制 房 地 产 的 过 快 过　 有 的一 个 条 件 。 以 ， 地 产 易 产 生 泡 沫 ， 金 危 所 房 　

严 重 者 甚 至 引 发 金 融危 机 与经 济 危 机 。 ０ 热 增长 。 ２　 　 世 纪 八 十 年 代 起 日本 发 生 的 长 期 的 经 济　

是泡沫 的主要载体之一 ；２ （）土地的稀缺　

房 地 产 开 发 中的 泡 沫 现象 ， 要 是 指　 性 。我 国 的土 地 资 源 相 对 匮乏 ， 着 经 济　 主 随 衰退， 很大程度上是 由于房地产泡沫 引致　 土 地 和 房 屋 价 格 极 高 ， 其 使 用 价 值 （ 与 市　 的发展 、 口的增 加 ， 人 城市化 进程 的不断　 的 ：９ ７年 发 生 在 东 南 亚 的 金 融 危 机 与　 场 基 础 价 值 ） 符 ， 然 账 面 上 价 值 增 长　 推 进 ， 们 对 土 地 的 需求 有 无 限 扩 大 的 趋　 １９ 不 虽 人

房地产市场也有着密切 的关系 ， 这次危机　 很 高， 实际上很难得 到实现 ， 但 形成 一种　 势 。因此 ， 土地 的稀缺性 为泡 沫的形成提　 使得 东南亚 国家蒙受 了巨大 的损 失， 积累　 表 面 上 的 虚 假 繁 荣 。 于房 地 产 是 由土 地　 供 了基 础 条 件 。 由 　 了数十年的财 富化 为乌有 。我 国 １９ ￣　 及其附着建筑物所构成 ， ９２ 而建筑物是人类　

从外部详细来说： １ （）金 融的过度支　

《 经与技 ２ 年０号（ ４期 合 济科》０ １ 上 第０ ） 作 １ 月 总 ２　 ０

田　

持。房地产业是一个 资金密集型产业 ， 一　 的买卖交易， 在很大程度上是 由投机行为　 实际财 富， 从而增加 消费支 出， 终带动　 最 方面房地 产泡沫 的形成离不 开银行系 统　 直接决定的。４ 权力寻租。 （） 在不完善的市　 经 济 的发 展 。 　 的支持 ， 巨额 利润 的吸引下 ， 在 人们会通　 场机制中， 少数拥有特权的人凭借其权 力　 过向银行贷款筹集资金参与投资或投机： 进 行 不 平 等 竞争 ，从 而获 得 超 经 济 收 入 ， 　 　 另

一方面泡沫 经济往往 给银行传 递错误　

一

（ ） 二 房地产 泡沫的宏观经济效应　 首先是 动态经济效率改进效应． 房地　

般伴随着所谓的“ 权钱交易” 现象 。 转轨　 产泡沫 的存在使得经 济 由动态 无效 向动　

信息 ： 在经济繁荣 时期 ， 房地产 价值上扬， 时期 中国土地 供应 的“ 　 双轨制 ” 是造成土　 态有效转变 ， 从而提 高整个经 济效 率。２ 　 Ｏ 银行往往过于乐观， 为争夺市场份额而放　 地市场权力寻租的根源 。 政企不分的体制　 世纪八十年代末 、 九十年代初 日本 出现房　 松 了贷款条件。 然而， 随着预期的逆转， 房　 所引发 的官办 公司与政府部 门千 丝万缕　 地产泡沫 ；９２ ９ ３年我国 出现海 南 、 １９ ￣１９ 　 地产价格急剧下跌， 银行拥有的抵押房地　 的联系则为权力寻租大开方便之 门。 法制　 北海房 地产 泡沫 ；９ ７年 东南 亚爆 发金　 １９ 产价值 急剧下 降， 巨额不 良债 权随之产　 的不健全 ， 立法的滞后以及执法监督的不　 融危机 ， 房地产泡沫破灭是其形成 的主要　

生 ， 终 导 致 房 地 产 泡 沫 的破 灭 。 ２ 信 息　 力 ， 导 致土 地 市 场 的权 力 寻 租 和 各 种 房　 原因之一 。 最 （） 也 这些经济事件极大地影 响了本　 不 对 称 。在 健全 市场 环 境 下 ， 地 产 的价 　 地 产 投 机 活 动泛 滥 。 同时 ， 力 寻 租 者 为　 国 、 地 区 甚至 全 球 经 济 的 发 展 。 房 权 本 　

格应等于其 重置价格 ， 并受供求 关系的影　 了捍卫其既得利益 ， 又进一步强化土地供　

其 次 是 强 周 期 效应 。 地 产 泡 沫 的经　 房 响　 但是 ， 在信息不对称的情况 下， 过度炒　 应“ 双轨制 ” 以及政企不分的经济体制。 权　 济 周期效应分析 就是分析房 地产泡 沫是　

作常常会 导致投资者 高估或低估 未来收　 力 寻租者们炒买炒卖 国家给 予的 出让 土　 否 会扩大经济波 动幅度还是 缩小波 动幅　 益 的现象 。 当投资者过度看好经济形 势及　 地使用 权的垄断权利 ， 以权谋私 ， 权钱交　 度 ，是强化经济周期还是削弱经济周期 。 　 预期收益时 ， 多投 资者会借债从事房地　 易 ， 许 为土地投机 、 地产泡沫 的形成培育 了　 假定随着房地产价格 的上升 ， 开发商所 开　

产投资 ， 然后再 以房地产为抵押借更多的　 肥沃的土壤 ， 力寻租成为中国地产泡沫　 发 的物业抵押价值 明显上升 ， 预期未来　 权 他 钱进一步扩大投资规模 ， 财富的诱惑会吸　 形成的一个推动原因。 土地市场中的权力　 房 价 会 更 高 ， 同 时银 行 也 会 有 相 同 的 预　

一

引更多的投资者加

盟 。然而 ， 与任何市场　 寻租严 重破坏 了市场经济的公平 竞争机　 期 ， 把房地产贷 款 当作优质 贷款 ， 使得 开　 样， 房地产 节场 的变 化是永 匿的， 种　 制 ， 各 使市场的 资源配置 功能丧失 ， 大量 的　 发商继 续开发新楼盘 时较容 易获得再贷　

动态因素的变化 ， 包括 自然因素 （ 地段 、 基　 投 机 者 却 不 断进 入 并 活 跃 异 常 ， 种 “ 这 劣　 款 ， 又进一步增强了开发商再 开发新项 目 　 础设施 、 周边 环境 、 污染程度 等） 经济 因　 币驱逐 良币 ”的现 象 在 １９ ￣ １９ 的　 的动机。房地产市场中项 目、 、 ９ ２ ９ ３年 土地 和资金　

素 （Ｄ Ｇ Ｐ的增 长 、 入 的 增 长 、 费 水 平 、 中国， 收 消 　 特别是沿海的一些地区极为普遍 。 　

是有限的， 这种 开发动机最终会进 一步推　

房 地产 泡 沫 程 度 不 断 加 深 。 同 时 ， 费者 　 消

房 屋价格） 社会 因素 （ 、 人的居住模 式： 单　 念、 文化水平、 消费品位） 政策因素 （ 、 利率　

房 地产泡沫对经济 不仅有负面 的影　 动 房 地产 价 格 上 升 ， 就 从 供 给 方 面 推 动 　 这

独 居 住 、 父 母 合 住 、 口趋 势 、 费 观　 响 ， 面 影 响 同样 不可 忽 视 。 与 人 消 正 　

（ ） 观经 济效应对居 民的经 济影　 预期房价会不断上升， 一 微 购置房地产可 以获　

政 策、 收政策 、 税 土地 政策） 都会 引起房　 响主要体现 为财富效应 。 ， 第一种类型是 由 得较 高的资本收益， 　 导致房地产市场上存　 地产市场的变化 。当市场发生变化时， 投　 房 地 产 价格 上 升 引 起 的财 富效 应 。 地产 　 在大量 的投机行为， 房 由于房地产供给短期　

资　 ‘ 博弈 的规则 ’ ， 也要变 ， 但在信息不完　 泡沫 的财富效应很 明显 ，在 泡沫上升 阶　 无弹性 ， 市场 中存在大量需求的情况下　 在

全 的情况下 ， 资者很难对变化 的市场做　 段 ， 投 房地产价格 持续上升 ， 消费者在短 期　 房地产价格也在上升， 这就从需求方面推　

出准确的判断。加之 ， 房地产 的建设周期　 内可 能 认 为这 种 上 涨 只是 暂 时 的 ， 但在 一　 动了房地产泡沫程 度进一步加深 。 从供给　

长 ， 得 开 发 商 的有 效 供 给 常 常 滞 后 于 变　 个 较 长 的 时 间 内 ， 地 产 价 格 持 续 上涨 的　 角度 来 看 ， 地 产 市 场 存 在 泡 沫 时 会 导 致　 使 房 房

化的市场需求， 从而加快泡沫的生成 。 ３　 趋势会成为消费者的一种信念 ， （） 即认 为 自 房地产供给增加， 　 由于房地产业具有极高　 投机行为。 房地产泡沫的形成往往与土地　 己的财

富确实增加了， 其边际消费倾 向也　 的产业关联度 ， 房地产供给增加会带动其　 投机紧密联系在 一起 ， 房地产投机又是与　 随之提 高， 消费上升产生的乘数效应又会　 他相 关行业 的扩 张， 如建筑业 、 材料 供应　 预期、 非理性等因素相互影响而发生作用　 刺 激生产 ， 导致生产增加 ； 二种类型是　 业 、 第 金融业 以及其他辅助性行业。对这些　 的。 当各经济主 体对未来房地产价格走 向 由物价下降引起的财 富效应。 　 对财 富效应　 行业 的带动也促进 了宏观经济 的进 一步　 的预期过度 乐观 ， 并且 出现非理性 的“ 集　 的解 释 还 可 借 用 另一 种 观 点 ， 即房 地 产 在　 高 涨 。 　 体无意识 ” 为时 ， 行 土地投机 者开始增加　 具有实体性的同时也具有虚拟性， 是虚拟　

再次是 资源配置效应。 房地产泡沫扭　

土地 的购买和囤积 ， 投机 需求 的增 加造成　 经 济 的一 部 分 。 而虚 拟 经 济 的 运行 从 整 体　 曲了价格 信号 ，形成 了不合理 的资源 配　 市场 的“ 繁荣’ ’ ， 假象 引起进一步 的涨价预　 经 济 中吸 收 了 一部 分 货 币， 于 这 部 分 货　 置。 对 社会大量的过剩 资本 、 行贷款 、 银 甚至　 期 ，从而形成一个 自我强化的正反馈， 最　 币来说 ， 它不直接参 与对实体经济 中商品　 企业资金被吸 引到房地产市场上 ， 会使生　 终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中， 地　 的追逐， 因而在实体经济 中流通的货 币量　 产投资相对萎缩 ，形成 “ 产业空洞化 ” 现　

价逐步脱离地租的贴现值， 地价并非主要　 下 降了，这种下 降必然有 降低物价 的功　 象 ； 社会经济也 会呈现 出两个 特征 ： 一方　

由地租间接决定 ， 而是 由市场上土地资产　 能 。根据庇古效应理论， 物价下降会增加　 面是名义财富 的急剧增长； 另一方面 是实　

目　

《 合作经济与科技》 ２ １ ０ ０年 １ ０月号上（ 总第 ４ ２期） ０ 　

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ｌ 　眨　 １

际生 产 部 门产 值 的 缓慢 增长 。 地 产 泡 沫　 本 一 押 机 制 的存 在 ， 泡 沫 形 成 初 期 ， 房 抵 在 房　 地 产 领 域 退 出 ， 地 产 市 场 先 于宏 观 经 济　 房

投　 的资源 配置 效应 可 以从历 次泡沫现 象 中　 地产价 格的上涨会促 使信贷市 场进一步　 而进入收缩期 ，这种收缩通过对消费 、 并形 成一个累积 的、 自我 增强的过　 资等 宏观经济变 量 的影 响 ，导致经济 衰　 得到 印证 。 ０ 纪八十年代末期 ， ２世 日本房　 扩张 ，

地 产 泡 沫 时 期 大 量 的 银 行 贷 款 转 向 了房　 程 。随着信贷 规模 的膨胀， 银行体系

和经　 退 。 　 地 产 业 ， 致房 地 产 市 场 出现 过 度 投 机 现　 济系统变得脆弱， 导 当出现 一个反 向的外部　

房地产泡沫对微观经济主体 的影响 。 　

如房地产价格没有达到预期的水　 对企业来说： 第一 ， 减少企业财富 ， 削弱其　 象， 房地产价格暴涨 。日本在这一 时期对　 冲击时 （ 第 导 产 房 地 产 业 的贷 款 每 年 以两 位 数 的 速 度 递　 平 ） 就 会 形成 反 向 的累 积 过 程 ， ， 资产 价 格　 信 贷 能力 ； 二 ， 致 企 业 过 度 负 债 ， 生　

第 降低 对 企 业 资源 的 配 置　 增 ， 对 制 造 业 的贷 款 却 增 长 缓 慢 ， 至　 急 剧 下 降 ， 行 资 产 负 债 表 恶 化 ， 用 流　 债 务 危 机 ； 三 ， 而 甚 银 信

第四， 对企业投资产生挤 出效应 ； 第　 出现 负增 长 。 成 这 种 现 象 的 原 因 是房 地　 量减 少 ， 贷规模迅速萎缩 ， 造 信 实际产 出大　 效率 ；

资 引起银行危机 ， 抑制企业 发展 。 正常情　 产业过多地吸纳 了银行贷款 ， 使得制造业　 幅 下 降 。 产价 格 下 降和 总 需 求 下 降之 间　 五 ， 金 。 通　 投 资增长速度下降， 房地产泡沫造成 了两　 出现 恶 性 循 环 。 即所 谓 的“ 融 加 速 器 ”　 况下 ，许多企业在得到银行贷款之后 ，

金融加速器 ” 的影响， 一个小 的　 过将 其中的大部 分贷款重 新存 入银行而　 部 门间资源的非均衡配置。 泰国的房地产　 正是 由于“ 　 泡沫破裂 导　 泡 沫同样导 致了房地产 业和生产 部 门间　 外部冲击有可能造成实际产 出大幅波 动， 定期地支取企业所 需的资金 ，

资源 配 置 的 非 对 称 性 。 　

而房地产市场在其 中起到了关键作用 。 由　 致银行 出现大量的坏账 ， 资金难 以正常 周　 马上会导致许 多中小　 过作用 于企业和银行 的资产负债表 而对　 银行 出现支付危机 ，

～旦　 房地产泡沫的负面影响是巨大的， 如　 于资本一 抵押机制的存在，房地产泡沫通　 转 。有些银行甚至 面临破产 的危险， 不加 以控制和监管后果不堪 设想 。 　

首先， 消费需求的影响。２ 对 Ｏ世纪五　 信 贷 供 给 和投 资需 求 产 生影 响 ， 而 对 经　 企 业 陷 入 困境 ， 乏 流 动 资 金 的企 业 难 以　 从 缺

十年代米尔顿・ 弗里德曼提 出了持久收入　 济产生影响。这一机制的特 点就 是： 在泡　 维持正常生产 ， 遭遇 困难的银行势必紧缩　 理论 ，弗朗克・ 莫迪利亚尼提 出了生命周　 沫经济崩溃 时产生的影 响具有很强 的非　 信贷 ， 不仅要 追回 已贷 出的资金 ， 而且不　

期理论 ， 两个理论密 切相关 ， 这 因此 被 合　 对 称 性 。 　

会轻易

给企业 延期 或发放新 的贷 款， 扼杀　

对 居 民来 说 ： 是 减 少 了 居 民 的财 富　 一

称为“ 向未来的消费理论” 其基本思想　 面 。

第三 ， 对房地产周期的影响。随着对　 了许 多 企 业 的 发展 机 会 。 　

是 ：单个消费者是面向未来 的决策者 ； 消　 房地产业 的投资和消 费占国 民经济 的 比　

费与财富有关， 消费的变化受到财 富变化　 重不断提 高， 房地产波动的周期与宏观经　 净额。 房地产具有实物 资产与虚拟 资产 的　

的影 响； 富是～个存 量变量 ， 财 以一 个 人　 济 周 期 的互 动 性 越 来 越 强 。一 般 来 说 ， 经　 双 重 属 性 ， 于 多 数 居 民 而 言 ， 地 产 不　 对 房

的资产总价值来衡量 ； 资产价 格的变化会　 济发展水平 的周期性波动对房 地产这类　 仅是一种重要 的消 费品， 也是一种重要的　 改变一个 人的财 富， 因此股票或房 地产 价　 具有独特性 质的消费 品和投 资品的供 求　 投资品。 地产泡沫破灭会造成居 民资产　 房 格下降而且 人们预期 这一变化 将长期 持　 关系会产生较强的影 响， 而房地产泡沫作　 价值 的大幅缩水 ，直接减少居 民的财 富， 　 续时， 拥有这些资产 的人将 降低他们 的消　 为经济整体系统以外 的干扰或外部冲击， 大 批住房贷款 没有还完 的家庭 还有 可能　 　 费水平 。 这种 资产净值变化对消费需求 的　 在 经 济 系 统 的 内部 传 导 机 制 作 用 下 ， 原　 出现 负 资产 。二 是 减 少 了居 民消 费 ， 低　 其 降 影响被有关学者称之为财富效应 。 　 来 的运行趋势在运行 水平或程度 上会发　 了居 民效用 。 房地产价格的变化是居民消　

其次 ， 对房地产 的资本抵押机制和信　 生变化 ， 由房地产泡沫 引起 的这 一变化就　 费的来源之一 ， 房地产 是居 民财富也是他　

贷周期的影响。 了抑制借款人 的道德风　 是房地产泡沫 的强周期效应 。 为 宏观经济周　 们 的收入源泉 ， 当居 民拥有 的房 地产 价值　 险激励 ， 信贷市场 中普遍对借款人实施 自 期与房地产波动呈 同向发展趋 势， 　 但在波　 发生变动时，特别是房 地产 泡沫破灭时 ， 　 有资本金要求和设定抵押要求 。 从期权定　 动时序上略有 区别 ， 房地产周期略早于宏　 价格 的大幅下 降会 造成消 费水 平的下 降　 价的角度考虑， 自有资本金要求相 当于借　 观 经 济 周 期 。 当宏 观 经 济 处 于 萧 条期 时 ， 和 福 利 效 用 水 平 的 损 失 。 　 　 款人 为取 得借款合 同而支付 的期权价 格　 政 府 通过 扩 张 性 政 策刺 激 经 济 ， 会 生 产　 社 第四， 国外经济部 门的影响

　 一方　 对

费 ， 提 供 抵 押 品 则 相 当 于 降 低 了 借 款 人　 资 源 向带 有 国 民 经 济 基 础 性 和 先 导 性 等　 面 由于房 地产泡沫 形成过 程 中的资源配　 而 持有 的卖 出期 权 的执 行 价 格 ， 者 的 作用　 产业 特 征 的房 地 产业 转 移 ， 两 由此 导 致 并 推　 置效应 ，即房地产泡沫扭 曲了价格信 号， 　 都在 于加 大 借 款 人 的债 务 违 约 成 本 ， 抑制　 动房 地 产 业 率 先 开始 复 苏 ， 带 动 相 关产 　 形成 了 不合 理 的资 源 配 置 ， 外 大 量 的过　 并 国 其 道 德 风 险 激 励 。 此 ， 本 一 押机 制是　 业 ，宏观经济在乘数作用下步入扩张期。 剩资金 、 因 资 抵 　 银行贷 款、 甚至企业 的资金 都被　

信贷市场正常运转的最 重要的微观机制。 当宏观经济进入 高涨期后， 　 在政府紧缩性　 吸引到房地产市场 ， 而使得其生产投资　 从

Ｍｏｒ 认 为， ｏｅ 当贷款 已有抵押 品做 抵押而　 政策 冲击下 ， 由投资 、 消费构成 的房地产　 相 对 萎 缩 ， 成 产 业 空 洞 化 ， 际 生 产 部　 形 实 且企业有贷款限制时， 借款数量是 由其抵　 需 求 分 别 在宏 观 紧 缩 政 策 影 响 下 降 低 ， 同　 门产 值 增 长 缓 慢 ， 产 业 结 构 长 期 低 级 化 ， 　

押 品 的 价 值 决 定 的 。 产性 资产 的价 格 下　 时又 由于受到房地产投机被抑制、 生 房地产　 产业 转换 能力弱 ， 品竞 争力下 降， 产 最终　 降将 对企业 的投 资产生 负面 的影响。 这种　 泡沫破灭 等房地产业特 有的产业 收缩机　 导致经常项 目赤字； 另～方 面由于房 地产　

影响积累起来 ， 将导致信贷周期 。由于资　 制的影响， 使得社会 资源率先从过热 的房　 泡沫形成时房地产价格的上涨会对消 费、 　

《 经与技 ２ 年０号（ ４期 合 济科》０ １ 上 第２） 作 １ 月 总０　 ０

目　

自　 房地产 市场 中的信　 不对称 探 究　

， 　

口文 ／ 刘瑶梅　

｝ 　

， 　

提要

房地产市场是一个典型的信　

信息不对称现象普遍存在 ， 房地产商　 供的信息 （ 例如广 告宣传等） 来决定 其购　

　 息不对 称市场． 本文就房地产市场 中的开　 品的特 殊性决定 了房地产 市场 的信 息不　 买行 为。 本文着重探究开发商与消　 ２ 房地产交易信 息的不对称． 、 开发商　 发 商与 消费者 ， 手房委托 方 、 二 中介机构　 对称尤为明显。 二手房委托方、 中介机 构与消费者 ， 掌握着房屋的大量实质性信 息， 　 既包括地　 与 消费者， 开发 商 、 费者 与金 融及投 资　 费者， 消 消费者与金融及投资机构之间的　 理位 置、 户型、 建筑 物类 型、

交通情况等在　 机构之 间的信 息不对称 问题进行探讨 ， 并　 开发商 、

提 出相 应 的解 决 思 路 。 　

信 息不对称及解决思路。 　

一

内的公开信息 ， 也包括房屋的成本、 质量 、 　

、

关键词 ： 房地产市场 ； 信息不对称　 中图分类号 ：２ ３ ３ 文献标识码 ：　 Ｆ９． Ａ

开发商与消费者之 间的信息不对　 增值潜力 、 盈利 能力等在 内的隐蔽信息 。 　

称　

３房地产消费的其他权 益信 息．如 ， 、 　

房地产业是专业性很强的行业， 其交　 小区规划 、 配套 、 公共面积 分摊 以及 合 同　 信 息 不对 称 理论 产 生 于 ２ ０世 纪 七 十　 易过程也非常复杂 。 房地产开发商是楼盘　 条款设计 中对消费者不利的条款等 。 这些　 年 代 ， 用 于 说 明相 关 信 息 在 交 易 双 方 的　 的开发者 ， 它 对楼盘 的信息十 分明确， 显然　 信息可以确定房屋的品质及 其市场价值。 　

不对称 分布对于交易行为 、交易定价、 市　 拥 有 比消费者更 多的有关 楼盘 的实质性　 而消费者很 难在短时 间内充分认识 房屋　

场 效 率 所产 生 的 影 响 。 一理 论 的基 本 内 信息。 这 　 随着商品房预售制度下期房交易的　 的质量和成本 。 他们拥有的信息只包含一　 容主要是： １ （）有关交易的信息在交易双　 比例增大 ， 开发商与消费者之 间的信息不　 定量的公开信息和诸如消费者偏 好、 　 消费

方之 间的分布是 不对称 的一 方 比另一 方　 对 称也 越 发 明显 。 　 能力等私人信息， 这些信息对房屋本身 的　 占有较多的相关信息 ， 即有一方处于信息　 １房地产建筑信息不对称 。 、 由于建筑　 影响较小。因此 ， 开发商和 消费者双方存　 优 势 地位 ， 一 方 处 于 信 息 劣 势 地 位 。 通　 物 的生产过程相当复杂 ， 另 涉及到多个专业　 在 信 息 不 对 称 ， 开 发 商 处 于 代 理 人 的位 　 常将拥有信 息优 势的一方称 为“ 代理人 ” 领域， ， 　 购房者不可能很快地就 能确定其质　 置 ， 费者处于委托人 的位 置。一般情况　 消 没有信息优 势的一方称 为 “ 委托人 ” （） 量和成本 。房屋是一种典型的经验品， ： ２　 其　 下 ， 由于购房者是不愿 因房产 的一些 小问　 交易双 方对于各 自在信息 占有上 的相 对　 品质的优劣从表面上根本看不出来 。 对于　 题而花费巨大 的人力、 物力去打 开发 商的　 地位 是清楚的。 这种 相关 信息 占有 的不对　 这 类商 品 的真 正 质量 、 从投 入 到 产 出 的　 官司的。 它 这就为一些开发商利用信息优势　

称状态导致 在交 易前后分别发生“ 向选　 过程， 逆 往往

消费者不如开发商清楚 。 然而， 损害消费者 的利益提供了机会。 　 　

择 ” 道德风 险 ”严重 降低市场运行 效　 开发商为了扩大销售， 和“ ， 常常会把 并不真实　 所 以， 消费者应加强 自我保护。对于　

率 ， 极 端 的 情 况 下 ， 至 会 造 成 市场 交　 的信息传递给消费者， 在 甚 或者强调其优势或　 消费者来说， 大量的信息是从开发商和销　 易停顿。 　 者隐瞒其缺 陷， 消费者只能通 过销售商提　 售代理商那里来 的，带有 明显 的主观性 ， 　

一 大量购　 主要参考文献： 　 投 资产生拉动作用，扩大一国总需求， 从　 违约风 险， 旦出现经济不景气 ， 而 引起其进 口增加， 形成经常账户赤字。 　

房 者 违 约 ， 成 银 行 的 不 良 资产 ， 终 导　 ［ 形 最 １ 】黄达．货 币 银行 学．中国人 民大学， 　

２０ ９ ． ０ ．１　

房 地 产 过 热 ， 旦 泡 沫 形 成 ， 地 产　 致 金 融 风 险 ，９ ３年 的 中 国 和 １９ 一 房 １９ ９ ６年 的　

国 价 格 的 过 快 上 升 很 容 易 产 生 虚 假 需 求 信　 泰 国都 是这 样 。 内外 由房 地 产 不 良贷 款 　 ［】 ２ 西方 经济学 （ 微观 部分 ） 四版 ． 国 第 中 　

息， 响开发者和 消费者 的预 期， 影 而且虚　 弓 起金 融危 机的教训我们 必须吸取 。此　 人 民大学 出版社， ０ ７ ３ ｌ ２０．． 　 假需求造成 的过度供给， 又会形成 新的房　 外 ，房 地产价格过高还会 影响人才 的去　 ［】 ３西方经济学 （ 部分 ） 宏观 第四版． 　 中国 产积压 ， 整个 国民经济带来大而长期 的　 留， 给 严重 削弱城市竞争力 ， 影响地方经 济　 人 民大学出版社， ０ ７ ３ ２ ０． ． 　

负面影响。 大量的空置商品房不啻于一柄　 发展 。我们应该采取合理措施 ， 如建立房　 【】 ４ 刘雅瑞． 房地产 泡沫之 我见 … ．ａ— Ｍｒ　

加强银行信贷 管　 悬在我们头顶的达魔 克利 斯剑 ； 不规范 的　 地产泡沫风 险预警体系、

健 　 住 房抵押贷 款操作 导致 的房地产 价格虚　 理 、 全城 市 基 准 地 价制 度 等 。

ｋ ｔ ｍ ｄ ｒ Ｚ ｔ ｏ ， ０ ８ ８　 ｅ 　 ｏ ｅ ｎｉ ８ 　 ｎ ２ ０ ． ． ｉ ‘ 　

［】 ５ 汪利娜． 房地 产泡 沫的生成机 理与 防　 范措施 ［】 财经科 学，０ ３ １ Ｊ． ２ ０． ． 　

高， 加重消 费者的负担 ， 大购 房者 的　 会 增

（ 作者单位： 岛大学国际学院） 青 　

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《 合作经济与科技》 ２ １ ０ ０年 ｌ ０月号上（ 总第 ４ ２期） ０