投资学课程设计林嘉剑

学 号 1305130102、1305130104、1305130105

1305130209、1305130212、[1**********]

（投资学课程设计）

设计说明书

大名城上市公司投资可行性分析

起止日期： 2016 年 1 月 5 日 至 2016 年 1 月 12 日

林嘉剑/李彦/王子畅

学生姓名 邹浩/刘相济/张欢

班级 13投资学1班

成

绩

指导教师(签字)

经济与管理学院

2016年1月12日

目 录

1公司概况 .......................................................................... 3 2行业分析 .......................................................................... 3 2.1 2014年国内房地产发展状况 ..................................................... 3 2.2国内房地产行业上市公司分析 .................................................... 6 3公司财务状况分析 .................................................................. 8 3.1盈利能力分析 .................................................................. 8 3.2营运能力分析 .................................................................. 9 3.3成长性分析 ................................................................... 11 3.4偿债能力分析 ................................................................. 12 3.5市盈率 ....................................................................... 13

4解读财务报表 ........................................................... 14

5结论 ............................................................................. 15 附表一 ............................................................................. 11 附表二 ............................................................. 错误！未定义书签。 附表三 ............................................................. 错误！未定义书签。 附表四 ............................................................. 错误！未定义书签。 参考资料 ........................................................... 错误！未定义书签。

1公司概况

上海大名城企业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名上海华源股份有限公司，由常州华源化学纤维有限公司、中国华源集团有限公司、上海中国纺织国际科技产业城发展公司、锡山市长苑丝织厂、江苏秋艳（集团）公司作为发起人共同组建，于1996年6月26日经国务院证券委员会以证委发〔1996〕21号文批准，向社会公众公开发行境内上市外资股（B股）股票。 1996年7月18日经上海市人民政府以外经沪股份制字〔1996〕002号文批准设立股份公司。公司发行的B股于1996年7月26日在上海证券交易所挂牌上市交易。1997年6月18日经中国证券监督委员会以证监发字〔1997〕354号文批准，公司向社会公众公开发行境内上市内资股（A股）股票，公司发行的A股于1997年7月3日在上海证券交易所挂牌上市交易。截至2014年9月24日，本公司已收到上述募集资金净额人民币2,959,970,000.00元，其中增加股本500,000,000.00元，增加资本公积人民币2,459,970,000.00元。截至2014年9月30日，公司注册资本为2,011,556,942.00元，折合2,011,556,942股（每股面值人民币1元）。

表1 大名城概况

2行业分析

2.1 2014年 中国房地产发展状况

2014 年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标出现负增长。 具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面积增速再次出现负增长，

房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负增长，不同城市间分化趋势更加明显。2014 年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购

买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。为抑制楼市持续下行，在“双向调控、

分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。第一阶段是，中央相继以“央 五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5 月起地方政府相 继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是， 9 月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一 步在11 月份宣布降息，房地产市场也随之受益。 （1）房地产开发投资增速明显回落

2014年1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，同比增长12.4%，与2013年全年相比增速回落7.4个百分点。其中，商品住宅完成投资52464亿元，增长11.1%，同比回落8.3个百分点。房地产投资增幅创住房制度改革以来最低值。

（2）新开工面积再次出现负增长

2014年1-10月，全国商品房新开工面积为14.77亿平方米，同比下降5.5%，这是继2012年后商品房新开工面积下降后再次出现负增长。

（3）房屋销售再次出现负增长，但跌幅好于2008年

2014年1-10月全国商品房累计销售面积8.85亿平方米，同比下跌7.8%，与2013年全年相比回落25.1个百分点。这是住房制度改革以来房屋销售面积第二次出现下降，但降幅比2008年少6.9个点。

标杆房企房屋销售好于行业平均水平。2014年1-10月，22家标杆房企实现房屋销售面积10330万平方米，同比增长9.9%，销售额实现11146亿元，增长10.6%，增速明显好于行业平均水平。从标杆企业房屋平均销售价格来看，涨幅明显放缓，前10个月平均房价与上年同期相比仅上涨0.6%。 （4）房地产开发资金来源增速明显回落

随着房地产市场销售形势的下滑，2014年房地产开发资金来源增速出现明显回落。2014年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为100241亿元，同比增长3.1%，增速比2013年全年回落23.4个百分点，资金来源增速创住房制度改革以来新低。

房地产贷款余额增速回落，个人住房贷款增速平稳回落。2014年前三季度末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额16.7 万亿元，同比增长18.2%，增速比2013年末低0.9个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，与2013年末持平。其中，个人住房贷款余额10.2万亿元，同比增长17.6%，增速比6月末低0.9 个百分点；住房开发贷款余额3.2万亿元，同比增长24.5%，增速比6月末低2.4个百分点；地产开发贷款余额1.2万亿元，同比增长12.7%，比6月末高3个百分点。前三季度，新增房地产贷款21127 亿元，占各项贷款新增额的27.5%，比上半年高0.7个百分点。 （5） 土地购置面积保持低速增长

2014年1-10月，全国房地产企业土地购置面积为26972万平方米，增长1.2%，与上年全年相比增幅回落7.4个百分点。

前10个月，土地成交价款为7747亿元，同比增长20.4%，增幅与上年全年相比回落13.5个百分点。从房地产企业土地平均购置价格来看，2014年前10个月房企土地购置价格为2872元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较上年全年回落10.6个百分点。

（6）房价同比上涨的城市个数快速回落，同比整体出现下跌

10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市个数明显回落，由此前6月份的69个迅速下降到3个，下跌城市的个数由1个快速上升到67个。。

从房价同比指数的整体走势情况来看，呈现出持续回落的态势。2014年10月，70个大中城市商品住宅价格同比指数的加权平均值为97.3，比2013年12月回落13.4个百分点；算术平均值为97.4，比2013年12月份回落12.3个百分点。下图是近期70个大中城市商品住宅价格同比上涨情况的走势图，

从图中可以

明显看出，2012年全年，房价指数整体呈现出低位运行的态势，2013年起，房价指数迅速上升，至年底达到最高点，2014年房价则出现持续回落，9月份起整体出现下跌。

从具体城市分布来看，全国70个大中城市仅余厦门、合肥、郑州等3个城市房价同比仍保持上涨，但涨幅已明显回落，最高涨幅为3.8%，其余67个城市房价同比出现下跌，其中杭州、温州、韶关等城市跌幅较大。 房价环比全线止涨，下跌城市个数持续高位，但跌幅出现企稳收窄迹象。自2014年5月份起，环比下跌的城市个数就开始超过上涨城市的个数。10月份，70个大中城市中新建商品住宅价格环比全线止涨，除郑州房价与上月持平外，其余城市均出现下跌，下跌城市个数持续高位。从环比下跌幅度来看，各城市跌幅较上月有所缩小。

从房价环比指数的整体走势情况来看，10月份降幅继续收窄，房价环比出现企稳迹象。2014年10月，70个大中城市商品住宅价格环比指数的加权平均值为99.2，比8月份回升0.3个百分点。从10月份70个大中城市的最小值、第1四分位数、第3四分位数来看，均较9月份出现回升，表明市场的整体跌幅在缩小。下图是近两年70个大中城市商品住宅价格环比上涨情况的走势图，从图中可以明显看出，近期房价仍保持上涨的城市个数出现快速回落，连续5个月上涨城市个数低于10个，与此同时，房价环比价格整体也由涨转跌，但从9月份起，房价环比跌幅连续两个月收窄。

从具体城市来看，10月份商品住宅价格环比指数只有厦门1个城市持平，其余69个城市均出现下跌。在下跌的城市中，泸州、蚌埠、桂林、重庆、福州等城市降幅较大。

2.2国内房地产行业上市公司分析

通过对1998年1月-2014年11月各月房地产有关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2015年全国房地产市场的主要指标预测如下： 2015年，预计全国房地产市场将延续调整的发展态势，房地产开发投资增速继续回落，但房屋销售会受利好政策刺激影响有所好转，房价保持低位震荡，土地购置意愿依然较低。具体来看:

2015年全年，预计全国房地产市场将延续调整态势，与2014年相比，部分指标出现回升，但整体增幅都比较低，多数属于个位数增长，新开工面积和土地购置面积继续保持负增长。

2011-2015年房地产主要指标预测情况 单位：亿元、万平方米、%

投资：固定资产投资和房地产开发投资增幅双双回落 预计2014年全年，固定资产投资完成额（不含农户）达到49.99万亿元，增长15.0%，增速较2013年回落4.2个百分点。其中房地产开发投资完成9.57万亿元，增长11.3%，增幅同比回落8.5个百分点。 2015年，预计固定资产投资和房地产开发投资仍保持增速回落的特征。其中，固定资产投资（不含农户）完成57.39万亿，增长14.4%，增速较上年回落0.6个百分点；房地产开发投资完成11.19万亿，增长7.5%，增速回落3.8个百分点。

资金来源：增幅回升 预计2014年全年，房地产开发资金来源达到12.45万亿元，增长1.9%，增幅同比回落24.6个百分点，增幅创住房制度改革以来新低。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低9.4个百分点。

2015年，房地产开发资金来源预计会出现回升，预计增长10.3%，达14.45万亿元，增速与上年相比加快8.3个百分点。其中，国内贷款达2.28万亿元，增长8.4%，增速加快1.5个百分点，个人按揭贷款达1.57万亿元，增长6.6%，增幅同比加快12.1个百分点。 房屋建设：新开工面积降幅收窄，竣工面积出现负增长 2014年，商品房施工面积增幅出现较大幅度回落，新开工面积和竣工面积均出现负增长。预计2014年全年商品房新开工面积18.44亿平方米，下降8.4%。商品房竣工面积出现小幅下跌，2014年商品房竣工9.98亿平方米，下降1.6%，这是自1998年住房制度改革以来商品房竣工面积首次出现负增长。 2015年，预计受市场形势偏冷影响，房地产开发企业房屋新开工面积预计仍保持负增长，新开工面积实现19.62亿平方米，下降3.8%，降幅较2014年收窄4.6个百分点。商品房竣工面积9.53亿平方米，下降4.5%。 销售：2014年销售出现负增长，2015年销售形势有所好转 2014年，房地产市场销售形势十分严峻，尽管政府通过放松限购、放松限贷、降息、减税、改善公积金贷款条件等多种方式刺激市场，但全年房屋销售依然保持负增长。全年实现商品房销售面积12.08亿平方米，下降7.5%，实现销售额7.49亿元，下降8.0%，增速较2013年分别回落24.7和34.3个百分点。 2015年，随着房地产相关政策环境趋向宽松，预计房地产销售形势会有所好转。预计2015年全年商品房销售面积和销售额分别实现13.40亿平方米和9.21亿元，分别增长5.4%和8.2%，增幅较2014年分别加快12.8和16.2个百分点。 土地：2014年土地购置面积出现负增长，2015年明显好转 2014年，随着房屋销售形势的低迷，土地购置意愿明显下降。预计全年完成购置土地面积为3.75亿平方米，同比下降3.4%，增幅较2013年相比回落12.3个百分点。 2015

年，随

着全国房地产市场形势的好转，预计土地购置意愿会有所改善将受到抑制，预计土地购置面积将再次出现负增长，但降幅较小。预计2015年土地购置面积为4.03万平方米，同比增长7.5%。

3公司财务状况分析 3.1盈利能力分析

大名城近五年盈利能力情况见下表

对比2013、2014两年的收益情况可以看出，大名城的收益能力有了相当程度的下降。具体原因是什么呢？首先看一下销售毛利率的走势。销售毛利率的走势情况见图

该公司这几年里营业利润率、净利润率、净资产收益率和总资产收益率总体都呈下降趋势。由于这是以房地产为主营业务的公司，导致盈利能力下降的原因可能是受制于项目建设周期和预售房源竣工交付时间跨度的影响。

3.2经营能力分析

大名城近3年企业经营能力情况见下表。

从上表可以看出，所有周转率都呈波动起伏状态，说明企业还在发展摸索中。存货周转天数越少，说明企

业存货周转越快，存货利用效果好，企业的存货管理效率高。根据财务数据，11年到12年存货周转天数剧增应该是企业扩大生产规模存货积压所造成，当然与企业管理不善也有必然联系。应收账款周转率起伏也很大，说明企业对应收账款的管理不稳定，采用的政策波动大。固定资产周转率在11年到12年剧降是由于构建与新置固定资产、固定资产净值的大幅度增长所导致，到12年和13年比较平稳。11年到12年企业的总资产周转率的骤减说明企业在总资产的管理上的效率欠佳。不过到13年企业有所提高总资产周转率，说明企业在管理方面有所加强。总资产周转率指标用于衡量企业运用资产赚取利润能力，可以用来全面评价企业的盈利能力。企业营运能力情况与行业营运能力情况见下表。

企业营运能力情况与行业营运能力情况

存货周转率

从上表可以看出，所有周转率都呈波动起伏状态，说明企业还在发展摸索中。存货周转数越少，说明企业存货周转越快，存货利用效果好，企业的存货管理效率高。根据财务数据，11年到12年存货周转天数剧增应该是企业扩大生产规模存货积压所造成，当然与企业管理不善也有必然联系。应收账款周转率起伏也很大，说明企业对应收账款的管理不稳定，采用的政策波动大。固定资产周转率在11年到12年剧降是由于构建与新置固定资产、固定资产净值的大幅度增长所导致，到12年和13年比较平稳。11年到12年企业的总资产周转率的骤减说明企业在总资产的管理上的效率欠佳。不过到13年企业有所提高总资产周转率，说明企业在管理方面有所加强。总资产周转率指标用于衡量企业运用资产赚取利润的能力， 可以用来全面评价企业的盈利能力。 3.3成长性分析

公司近4年成长性情况见下表

表 近4年成长性情况

从以上表可以看出，在2012年以来的各项成长性指标基本呈增长的态势，2013年，公司坚持"抓机遇、促发展、夯实管理、稳步推进"的经营理念，及时调整产品设计规划，以刚性和改善型户型为主力产品，科学把握推盘节奏，实施快速开发、快速销售；同时，通过与地方政府合作，在永泰、兰州、唐山、福清等城市进行城镇化土地一二级联运开发，依托其在大盘开发的大规模、标准化优势，对开发智能社区服务进行有益的探索和实验。2013 年实现了既定的扩张规模与效益的同步提升，签约面积和签约金额分别较上年同期增长 3.77%和 32.09%，实现营业收入同比上年同期上涨 75.36%、归属上市公司股东净利润同比增涨 35.19%。2014年是公司五年战略发展规划实施的第二年（2013-2017年），为实现公司预计目标，将着力于大盘项目快速销售去化、继续拓宽融资渠道、实施管理标准化体系等多个方面，提升公司管控水平，深耕主业做大做强；在提升公司城市综合功能开发能力的同时，密切关注政策变化和市场走向，创新求变，顺时而为，不断积极探索房地产产业服务创新，实现弯道超车。公司的总资产状况见下图。

总资产状况

3.4偿债能力分析

公司近3年偿债能力情况以及行业数据情况见下表

负债状况

流动比率与速动比率总体呈波动状态，保守速动比率呈一直上升趋势。一般情况，企业的流动比率应维持在2:1左右。一般来说，流动比率越大，说明企业的流动性越大、短期偿债能力越强。该企业的比率应该是正常的。企业的速动比率应维持在1：1左右。如果速动比率大。

3.5市盈率

该公司这几年里营业利润率、净利润率、净资产收益率和总资产收益率总体都呈下降趋势。 由于这是以房地产为主营业务的公司，导致盈利能力下降的原因可能是受制于项目建设周期和预售房源竣

工交付时间跨度的影响。

4解读财务报表

通过分析大名城年度的财务报表可以发现以下五个问题： （一）主营业务成本大幅上升——收益能力下降。 （二）每股收益较高，但很大部分来自非经常性项目。

（三）产品结构亟待调整——国家出台多项政策，调整房地产行业。 （四）增加巨额负债——其中以短期借款为主益。

（五）关联交易严重——大股东利用固定资产改造侵害小股东利益。

（一）对利润表及利润质量的分析

1.对利润表自身进行分析。

第一，企业的毛利率在下降。与上年相比，企业的营业收入在降低，营业成本在增加，这意味着企业的毛利率在降低。这种情况的出现既可能是企业销售能力有所下降，直接材料费用，人工费用在不断提高的结果。从报告可以看出，主要是房地产行业受到国家政策的影响导致销售量有所下降而其他行业的收入是在上升的。总体来看，该集团的竞争实力是比较强的。

第二，该集团企业的主营行业主要是高新技术产业、生物医药业和房地产业。从年度报报告可以看出除了房地产行之外其他行业的营业收入与上年相比是在上升的，并且成本在下降。由于房地产行业的特点与它占集团公司的比重较大，所以对该企业有所影响。从整体上看，企业的业务是处于稳定成长期。

第三，企业的销售费用、管理费用和财务费用显著增长。与上年相比，上市公司的经营费用均由大幅度提高。其中最为引人注目的是，销售费用、管理费用比上年有大幅度增加，超过了营业收入的下降幅度。这种情况的出现，应该是与企业的业务发展和生产规模的扩大还有竞争激烈的市场状况相吻合。能够承受如此巨额的费用支出，也正是企业拥有较强的财务实力，对发展前景充满信心的表现。

第四，资产减值损失规模较大，与上年相比增加了一倍多，主要与企业的应收账款不能够收回来而导致本年度坏账损失大增。主要是由于销售方企业倒闭而导致企业收不回应收账款，从而导致资产减值损失大幅度上升，严重影响利润。这意味着企业对应收账款的管理制度不够完善，更表明企业资产的管理质量不高，特别对应收账款的管理，有待企业高层管理提高这个资产质量的关注力度，完善其管理体制。

第五，企业的公允价值变动收益显著增加，主要是交易性金融资产公允价值变动增加而来的结果。说明企业管理层在投资决策方面水平很高，特别在交易性金融资产的投资方面成效显著，为企业利润的上升提供很大帮助。

第六，集团公司的营业外收入增长在合并报表有所体现。考察一下附注资料就会发现主要是政府对高科技行业的政策扶持补助而来的。这意味这该集团的高科技行业的发展前景很大。

总的来说，该集团企业的利润表质量与上年相比有所下降。

主营构成分析

利润表

利润表如下分析：由上可以看出，该公司从2011-2013年的发展趋势一直处于波动状态，时增时减。管理费用、财务费用的大幅增加阻碍了营业收入的增长。2012年管理费用较2011年增加35.95%，主要是公司经营规模扩大、在建项目增加，相应人员薪酬、财产摊销、差旅费等费用增加所致。2013年管理费用较上期增加92.42%，主要是随着公司业务拓展，新设子公司增加导致的人员及行政费用增加所致。资产减值的增加与对外投资的亏损也抑制了利润的增长。但该公司的经营状况一直处于盈利状态，净利润为正值。总体经营情况是良好的，但需加强营业成本、期间费用的控制，具体分析资产减值的原因和对外投资情况。 5结论

密切关注房地产市场形势变化,积极应对外部环境带来的不确定因素,提高管控能力,严格控制成本,缩短项目投资周期,加快资金周转,提高资金使用效率,强化销售,及时调整营销战略,快速回笼资金.通过融资多元化保证长期发展,合理利用融资杠杆规模,严格控制资金成本上升带来的潜在风险,利用公司较好的资金优势,加大对银行按揭及新增项目开发贷款的回款合作等。从以上的分析数据可以看出该公司的财务状况良好，有较大的投资前景，可以多关注该公司股票的变动情况，大胆的投资不过要选择“一篮子”股票的投资策略，在众多的股票中可一更多的买这一支。

附表一

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附表二

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附表三

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附表四

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•参考资料

【1】易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策. 理论前沿, 2009,(03) .

【2】邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .

【3】中华人民共和国建设部发布.房地产开发项目经济评价方法.中国计划出版社

【4】谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析.浦东房地产, 2001,(4).

【5】孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .

【6】肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策. 上海房地,

【7】http://app.finance.ifeng.com

凤凰财经网.2015.616

【8】http://money.163.com 网易财经网.2015.6.16

2009,(01)28