住房调控政策是否属不可抗力

住房调控政策是否属不可抗力

楼市调控伴随着一系列法律问题的产生是不言而喻的。最新出台的政策会使很多人失去购房资格或能力，对于已经签了合同或正在准备房贷的人来说，更是有苦说不出。那么问题来了，住房调控政策是否属不可抗力？

根据我国法律规定：不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。

各城市出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但根据法理，只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴，可是这么多年来，针对楼市过热。中央和地方频频出台政策，经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。调控目标非常明确，并非猝不及防突然发生。完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”而且房屋买卖合同标的额相对较大，对合同当事人切身利益攸关。合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，对可能出现的市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。

因此，基于上述考量，这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。

对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，人民法院通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，也就是买卖双方都没有错，这种情况下，除合同另有约定外。法院允许当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。买受人需酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。合同当事人一方因这种情况解除合同，而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，人民法院一般不予支持。

如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，经人民法院审查，解除合同确实导致当事人间利益失衡，会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。

一、最高院的意见《2015年全国民事审判工作会议纪要》

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（一）关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

（二）关于限购的问题

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

二、 《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）

（一）关于限贷的问题

对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

（二）关于限购的问题

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

（三）关于合同解除后的损失问题，区别对待

对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；

对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。

三、北京高院意见

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《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

综上，可以看出，因新政导致首付比例增加或买方失去购房资格的，买方可以主张解除合同，退还定金。但是，也有部分观点认为，针对首付比例增加这一点不属于不可抗力和情势变更。因为民法通则规定的不可抗力的范围主要包括自然灾害、政府行为和社会异常现象。因此，新政策为主的房产新政并不在此范围之内，并不属于不可抗力的范围。其次，提高按揭付首付比例和提高二套及以上住房贷款利率，对大多数购房者来说是可以有一定的预见性的，也不是完全不可以克服的。银行按揭贷款的申请即使没有这次房贷新政，顾客也有可能不被批准，这在购房者签订合同时应该是早就考虑到的。而且大多数合同在按揭贷款或者贷款数额没有达到房款数额要求的，买家必须以现金补足。调整首付比例或者无法办理到按揭贷款，购房者理应有应对之策。所以，就房贷新政对购房者来说应该是有可能预见到的，对于大多数购房者来说，也是可以通过多方筹集资金来克服的，同理也不属于情势变更范围。

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