宋代土地价格(程民生)

宋代土地价格（1）

《宋代物价研究》第一章

程民生

自唐代中期均田制崩溃以来，以往的土地国有制再也不占统治地位，代之以土地私有制。作为不动产的土地，立即成为商品领域流通频繁的、最主要的大宗商品。正如宋人生动表述的那样：“古田千年八百主，如今一年换一家。”①土地私有化是历史的进步，极大地促进了社会经济活力，在社会生活中，土地的多少直接决定着经济实力。受自然条件限制，土地的肥沃与否，水利设施及地理位置的便利与否，直接决定着其价格高低。同时，当地人口密度、阶级关系等社会因素也起着重要作用。关于宋代地价，学术界已有不少研究，漆侠先生和朱瑞熙先生，均从不同角度对宋代土地价格做了比较透彻、比较全面的论述。②但学无止境，仍然有研究的余地。在此，笔者以本书的角度和一些新资料，分地区再做补充和概括，对前人所引用过的有关史料，取舍理解也不尽相同。

① 罗椅《涧谷遗集》卷1《田蛙歌》，第2页。

② 漆侠《宋代经济史》上册，第382—383页《宋代地价表》；朱瑞熙《宋代土地价格研究》，《中华文史论从》2006年2辑。

【一、开封府及京西】

一般来说，城市的地价普遍贵于乡村。正如王禹偁所说的首都开封那样：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，其来旧矣。”①正是所谓的寸土寸金。太平兴国八年(983年) ，曾多年担任河南尹的向拱，“表献西京长夏门北园，诏以银五千两偿之”。②西京洛阳的北园，大约价值5000贯。然而，由于不知道园林的面积，所以意义不大，仅供参考。 天圣元年(1023年) ，河南府报告说：巩县因建造宋真宗的永定陵，“占故杜彦珪田十八顷，凡估钱七十万”。宋仁宗诏令“特给百万”。③占用民田地18顷，估价钱70万即700贯，每亩平均388文。而宋仁宗为显示对先帝的孝心和皇家的慷慨、恩典，将价格提高到1000贯，即每亩555文，这显然已不是市场价了。嘉祐八年(1063年) ，京西转运使吴充下令济源修复了唐代温造所建的渠堰，使当地大量土地由旱地变成了水田，重新种植水稻，土地价格随即上涨：“向时亩为钱百余者，今几贰千钱，则厚薄可见。”④原来每亩旱地只值100余文，此后升到了将近2贯，增值约20倍! 熙宁五年(1072年) ，朝廷出卖开封、京西等地的官方淤田，分为2等4级：第一等的赤淤地每亩3贯至2贯500文，第二等的花淤地每亩2贯500文至2贯。⑤淤田是将原来的“咸卤之地”经过灌淤改造的良田，此价可视为当地良田之价。

北宋后期，京西有两条比较含糊的地价资料，一条钱数不具体，一条亩数不具体。 元丰年间，程颐在汝州购置了一笔田产：“以钱数百千，市汝州户绝荒田二十余顷。”⑥这条资料虽价钱含混，但仍很珍贵，不妨算出个大致价钱。若以500贯、25顷计，则每亩200余文。也即无论具体数字是多少，每亩土地不过数百文而已，最多(以900贯计) 超不过500文。

河南府永安县城的东边，“有民田数亩，距城百步，平原爽垲，俯视郊畛，南直崧少，东走青垄，有足乐者。”崇宁年间，被人以100贯的价钱买下建筑道观。⑦这块地理位置极

佳的负郭之田，可惜的是不详具体亩数。我们再来推算：若以5亩计则是每亩20贯，若以9亩计则是每亩11贯，估计约在20贯左右，无疑是京西路最高的地价。

孟州汜水县有个李诚庄，“方圆十里，河贯其中，尤为膏腴，有佃户百家，岁纳租课，亦皆奧族矣。”宋仁宗时，此庄因事被官府没收，随即予以拍卖：“前已估及一万伍千贯，未有人承买者。”出卖前估价15000贯，因价格贵没有成交，改为1万贯才卖出。⑧这片土地没有具体亩数，但可考出大概。按宋人林勋的说法：“五尺为步，步百为亩。亩百为顷，顷九为井。井方一里，井十为通，通十为成。成方十里，成十为终，终十为同。同方百里，一同之地，提封万井，实为九万顷。三分去二，为城郭市井、官府道路、山林川泽，与夫硗确不毛之地。”⑨方圆10里大约是9万亩，除去三分之二，实际可耕地大约是3万亩。考虑到这里仅是一座农庄，没有官府、市井等建筑和公共用地，耕地面积还要再多些。若以4万亩计，合计每亩250文。而原估价钱是每亩约375文。

京西还有租地价格。皇祐年间，地方长官陈襄在孟州河阳推广水稻种植，“出钱十万，僦田二顷以试之”，⑩以100贯租种民间农田2顷，每亩合500文。从这条资料还可以推知，河阳的地价肯定高于每亩500文。

① 王禹偁《小畜集》卷16《李氏园亭记》，第16页。

② 《宋史》卷255《向拱传》，第25册第8910页。 ③ 《宋会要辑稿·礼》29之32，37之9。李焘《续资治通鉴长编》卷100，天圣元年六月戊申(第4册第2324页) 载土地数为“四十八顷”。据朱瑞熙先生考证，应以《宋会要辑稿》所载为准(《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑) 。

④ (清) 萧应植《乾隆济源县志》卷6《济水》，熙宁三年《千仓渠水利奏立科条碑记》，第3页。 ⑤ 李焘《续资治通鉴长编》卷230，熙宁五年二月壬子，第9册第5586页。 ⑥ 方宙《请给还所夺程颐旧田奏》，《全宋文》第121册第351页。 ⑦ 吉观国{西京永安县金星观道院记) ，《全宋文》第129册第246页。 ⑧ 魏泰《东轩笔录》卷8，第92页。原作汜县，按宋代并无汜县，当为汜水县之误。 ⑨ 罗大经《鹤林玉露》乙编卷1《本政书》，第128页。 ⑩ 陈襄《古灵集》，附叶祖洽《先生(陈襄) 行状》，第1093册第706页。

【二、 河东】

河东路是山区，农田资源较少，所以地价比京西贵，一般每亩数贯。

河东路太原地价，有两例珍贵的考古资料，均为宋墓中发现的买地券所显示的购买墓地价格。天圣十年(1032年) ，有人在曲阳县即今太原西郊5公里处的西山脚下小井峪村，“买到地一亩二分，置围两座，各长十一步，各阔九步，准作价钱九贯文”。①1亩地合7贯500文。明道二年(1033年) ，有人在同一地点，卖“刘家地贰亩，准作价钱壹拾贰贯伍佰文市陌”。②1亩合6贯250文。由于不详所言“市陌”是多少，所以此数不很确切。绛州正平县的南董村，“田亩旧直三两千，所收穀五七斗。白灌淤后其直三倍，所收至三两石”。③每亩地价原值2至3贯，亩产粮食5至7斗。经过熙宁时的灌淤改良，亩产2至3石，增产4倍多，地价也一跃增长了3倍，每亩达到6至9贯。

绍兴年间，殿帅杨沂中派人潜回老家代州，为其当兵时的老战友卫校尉置买了“膏腴千亩”，地契上表明“厥直万缗”。④合计每亩10贯，是目前知道的河东地价确切数字中的最高价。此时此地虽属于金国，然距北宋不过二三十年，足资参考。

① 解希恭《太原小井峪宋、明墓第一次发掘记》，《考古》1963年5期。

② 代尊德《太原小井峪宋墓第二次发掘记》，《考古》1963年5期。 ③ 李焘《续资治通鉴长编》卷277，熙宁九年八月庚戌，第11册第6779页；《宋会要辑稿·食货》7之30，6l 之102。

④ 洪迈《夷坚志·三志壬》卷6《卫校尉见杨王》，第1512页。

【三、 陕西等西北地区】

与河东路相比，陕西地价相当便宜。

治平末年，陕西“上田亩不过二千”。①上等良田的价格，每亩不超过2贯。同州沙苑拥有朝廷牧地9000顷，其中良田约6000顷。大观元年(1107年) ，“以今陕西土田中价计之，每顷可值五百余贯。”②合每亩5贯余，比治平年间的地价大大提高。

至于偏远地区，土旷人稀，地价十分低廉。如宋神宗时陕西庆州的沿边土地，“向来只用二千贯买地，一顷才十贯余，宜其不好”。③每亩仅值100余文。边防地区除了地理位置不佳、安全没有保障或土质贫瘠等因素外，还应充分考虑到当地的生产方式不同。陕西沿边土地多为少数民族所有，然而“蕃部贱土贵货”，④并不以土地为主要生产资料。李復也有诗句，讲述了同样道理：“蕃兵人市争卖田，汉人要田蕃无钱。有田卖尽走蕃去，却引生羌来寇边。”⑤地价低贱，是多种因素造成的，不可与内地相提并论。

敦煌文书留下一份太平兴国九年(984年) 的卖舍契约，上写：“政教坊巷东壁上舍壹院，内西房壹口，东西并基贰丈伍尺，南北并基壹丈贰尺三寸„„断作舍价每尺贰斗。”⑥这座敦煌城内的带院西屋，大约两间的面积，是按尺卖成粮食的，总数当为7石4斗6升。

以上北方地区，缺京东、河北的土地价格资料。以下南方地区的情况由于时间跨度长，加以南宋多使用纸币，地价隋况更复杂。

① 李焘《续资治通鉴长编》卷516，元符二年闰九月甲戌注，第20册第12269页。

② 黄以周等辑注《续资治通鉴长编拾补》卷27，大观元年三月乙卯，第913页；《宋史》卷198《兵③ 李焘《续资治通鉴长编》卷232，熙宁五年四月末，第9册第5636页。 ④ 李焘《续资治通鉴长编》卷233，熙宁五年五月辛卯，第9册第5655页。 ⑤ 李復《潏水集》卷16《予往来秦熙汧陇间„„以补秦之乐府云》，第1121册第154页。 ⑤ 张传玺《中国历代契约会编考释》(上) ，北京大学出版社1995年版，第540页。 志》12，第14册第4945页。

【四、两浙】

两浙路地价资料比较丰富，具体到可以分州郡考察。

1。杭州(临安府) 。天圣年间，刘太后赐给杭州灵隐山景德灵隐寺“直百万，市田二十五亩以施之。”①即以钱1000贯买田25亩以施之，每亩高达40贯。此价显然过大，已有多家用新资料考证推论其不实。漆侠先生认为田数应是15顷，所以平均每亩为666文；朱瑞熙先生认为田数应是25顷，所以平均每亩为400文。②如果宋仁宗朝初期杭州土地(太后所赐，当是良田) 不过500文左右的话，那么，数十年后的价格就大不一样了。元祐六年(1091年) ，据知杭州苏轼言：“体问民田之良者，不过亩二千。”③良田亩值达到了2贯。

南宋时期持续上升。乾道八年(1172年) ，马军司长官李显忠“乞兑换民田充都教场。有司申明(民?) 间不愿，欲每亩支钱五贯文收买。”④每亩价值5贯，应该属于优惠的高价。绍定元年(1228年) ，右丞相史弥远给临安府灵芝崇福寺捐款“二百

① 夏竦《文庄集》卷2l 《赐杭州灵隐山景德灵隐寺常住田记》，第1087册第225页。

② 详见朱瑞熙《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑。 ③ 苏轼《苏轼文集》卷32《乞相度开石门河状》，第908页。 ④ 《宋史全文》卷25下，乾道八年三月己巳，第1751～1752页；佚名《皇宋中兴两朝圣政》卷51，第1907页。

万，易沃壤为亩二十有五”。①每亩良田价值80贯，增长10余倍(可能是会子价) 。淳祐十

年(1250年) ，临安府拨出纸币55000余贯给报恩光孝观，购买仁和、德清间的闲田50余亩：“得楮五万五千有奇，买仁和、德清闲田五十余亩，岁收粟五十余石。”②每亩纸币1100余贯，是为已知宋代最高的土地价格。景定年间，朝廷实行公田法时，“浙西田亩有值千缗者”，每亩达1000贯(会子价) ，但贾似道“均以四十缗买之”，③近似于掠夺。

2．苏州(平江府) 。苏州没有北宋的地价史料，所见全是南宋价格。汉代人多言关中良田亩值一金，南宋人王楙对此考证道：“按汉金一斤为钱十千，是知汉田每亩十千，与今大率相似。”无意中透露出当时的地价是每亩10贯。王楙是苏州长洲人，终身居家著作，此话写于宋宁宗庆元元年(1195年) 至嘉泰二年(1200年) 间，所以此地价属当时苏州的地价。他还记述了地价变迁及原因：“仆观三十年前，有司留意征理，所在多为良田，大家争售， ① 潜说友《咸淳临安志》卷79《灵芝崇福寺》、第4册第4073页。

② 姚勉《雪坡集》卷33《重修报恩光孝观记》，第1184册第217页。 ③ 《宋史》卷474《贾似道传》，第39册第13782页。朱瑞熙先生对此有不同看法，他引用了清代学者俞正燮的辨析：“《(贾) 似道传》言亩值千缗者，亦给四十缗。案，不当有千缗之田，《食货志》亦不载此数。盖凡相攻击者，君子、小人各务构虚以相诬。此所以不足取信于人，而是非终于无定也。”认为“所谓每亩值一千缗的田是反对者捏造出来的”。然如本段前引姚勉《雪坡集》卷33《重修报恩光孝观记》所言，购买仁和、德清间的闲田即是每亩纸币1100余贯，可以证明有“千缗之田”。但由于是纸币，所以实际价值并不值1000贯。当时比价，17界会I 贯值50余文，18界会1贯值250文。即使按18界会计，为250贯铜钱。

至倍其直。而迩年以来，有司狃于姑息，所在习顽为风，举向来膏腴之土，损半直以求售，往往莫敢乡迩。世态为之一变，甚可叹也。”①所言30年前，指的是宋孝宗乾道年间，由于官府注重发展农田水利建设等，土地质量提高，大户人家争相置买地产，促使一些地价上涨了1倍。至宋宁宗时，情况发生逆转，土地减半价也往往难以出售。这个价格，大约就是亩值10贯，推算至宋孝宗乾道年间，一般地价大约是亩值15贯至20贯。庆元年间，苏州福源寺的僧人在外地化缘时，有人“与钱三十万归。今之掌事慧通，戮力营置田二十一亩有奇”。②每亩14贯200余文。

嘉泰四年(1204年) ，州学陆续购置了一批土地，面积及价格如下：

嘉泰四年七月内，用钱壹阡玖伯单捌贯伍伯伍拾文，九十九陌，买到„„长洲县„„苗田共壹拾柒段，计壹伯叁拾陆亩叁角壹拾肆步。

嘉泰四年七月内，用钱壹阡陆拾叁贯叁伯柒拾伍文，九十九陌，买到„„长洲县„„苗田计捌拾陆亩伍拾陆步捌分肆厘。

嘉泰四年七月初三日，用钱玖伯柒拾伍贯贰伯肆拾文，九十九陌，买到„„长洲县„„田地计壹伯贰拾叁亩壹角壹拾肆步陆分壹厘。

嘉泰四年七月内，用钱壹伯壹拾玖贯文，九十九

① 王楙《野客丛书》卷10《汉田亩价》，第148页。

②王公振《福源寺田记》，《全宋文》第317册第2页。

陌，买到„„长洲县„„苗田贰段，计有柒亩壹角。

这4宗土地，平均每亩的价格分别是约l4贯足、约12贯余足、约7贯余足、约将近17贯足。①开禧元年(1205年) 至二年，平江府学又买到4宗土地。据碑刻记载如下：

(开禧元年六月) 节次买到„„长洲县叁契田地壹伯贰拾柒亩贰角陆步，计交易钱壹阡陆伯陆拾玖贯陆伯柒拾文，九十九陌。

七月内，用钱捌伯陆拾伍贯陆伯伍拾文，九十九陌，买到„„长洲县„„苗田共伍拾陆亩肆拾捌步伍分，„„共上租米陆拾硕壹斗。

九月内，用钱叁伯叁拾肆贯叁伯贰拾文，九十九陌，买到„„长洲县„„苗田及陆地壹拾叁段，计叁拾肆亩壹角肆拾伍步陆分，„„共上租米贰拾柒硕捌斗陆升。

开禧二年五月内，用钱叁拾壹贯贰伯文，九十九陌，置到„„吴县„„苗田捌亩贰角叁拾壹步。②

以上土地，每亩平均买卖价格分别为约13贯足、约15贯足、约9贯余足，3贯700余文足。总的来看，当时长洲地价在3贯700余文足到17贯足之间。

开禧年间，平江府上方寺僧人“顷囊尚得千缗，属其徒可

① 缪荃孙编《江苏金石志》卷l4《吴学续置田记》1，第6、8、9—10、13页。

② 同上书2，第25、20、23、30页。

任者曰元素，纠坛立局，置晦仅二百，人租斛倍之”。①用1000贯置买了将近200亩地，每亩平均5贯有余。绍定五年(1232年) ，平江府“以二百万钱俾邑(指昆山县) 士陈九皋经理其事，得积善等乡良田六十九亩二角十四步，岁租八十九石有奇。”②每亩良田28贯余。 绍定六年(1233年) ，平江府常熟县增置学田3宗：

一项，用官会叁伯伍拾贯文，买金鹅乡田捌亩伍拾伍步叁分，每年上还租米柒硕。 一项，用官会玖伯贯玖伯文，买„„彭华乡等田贰拾玖亩叁角，并地叁角，每年上还租米贰拾捌硕。

一项，用官会柒伯玖拾叁贯伍伯文，买积善等乡田叁拾叁亩壹角壹拾贰步，每年上还租米贰拾陆硕伍斗。③

金鹅乡的土地每亩约官会41贯，彭华乡的土地每亩约官会30贯，积善等乡的土地每亩约官会23贯。数年后的嘉熙元年(1237年) ，有人“得缗钱八千五百，买田以亩计者五百有二十，岁收米以斛计者三百有八十。”④以铜钱8500贯，买田520亩，每亩合l6贯300余文。同年，常熟县“拨到官钱共二万二千三

① 释元肇《上方寺置田畴记》，《全宋文》第343册第358页。

② 郑準《昆山县学记租田记》，《全宋文》第319册第192页。 ③ 缪荃孙编《江苏金石志》卷16《平江府增置常熟县学新田记》，第6页。 ④ 缪荃孙编《江苏金石志》卷16《常熟县教育言子诸孙记》，第47页。孙应时《琴川志》卷l2《教育言氏子孙记》(第2册第1265页) 作：“缗钱六千三百，买田以亩计者四百有五十。”

百贯文官会，约可买田八百余亩。”①每亩约官会27贯。还是这一年，有人捐赠田产给安吉州(湖州) 的南林报国寺：“施财捌佰伍拾贯文，置到吴江县界田贰拾亩，递年收租。”②则是苏州吴江县的土地，每亩42贯500文。

苏州还有典田的价格。北宋时期如吕恵卿言：“苏州臣等皆有田庄在彼，一贯钱典得一亩”，③每亩1贯。到了南宋，与土地价格大增一样，典田价格约增长10倍左右。如开禧二年(1206年) ，平江府学“用钱贰伯肆拾贯玖伯贰拾文，九十九陌，典到„„吴县„„苗田贰拾贰亩壹角壹拾玖步半，共上租米叁拾柒硕壹升”，④每亩约10贯足。

3．镇江府。镇江府地价史料很少，仅见一条。嘉定年间，在金坛县，民众以260贯买地300余亩为义役庄：“有田于此，晦盈三百„„钱二百六十缗以酬”。此地“耕凿不能周，山倍于田，樵牧不能御，官有常赋，秋而来冬而去，高下捃摭，仅足以输官。”⑤由于土地质量不佳，每亩价值约800余文。

4．明州(庆元府) 。宋仁宗时，王安石记载了鄞县的地价：“百亩之直，为钱百千，其尤良田，乃直二百千而已”。⑥每亩1至2贯。南宋孝宗时，定海县大部分地区的地价，每亩约20至

① 孙应时《琴川志》卷6《义役省札》，第2册第1216页。

② (清) 阮元《两浙金石志》卷11《宋南林报国寺碑》，第39页。 ③ 李焘《续资治通鉴长编》卷267，熙宁八年八月戊午，第11册第6557页。 ④ 缪荃孙编《江苏金石志》卷14《吴学续置田记》2，第27页。 ⑤ 刘宰《漫塘集》卷21《游仙乡二十一都义役庄记》，第1170册第577页。 ⑥ 王安石《王安石全集》卷3《上运使孙司谏书》，第32页。

30贯，唯有清泉乡大不相同：“地佳者两千，次一千，又其次举以予人，唾去不受也。”①所谓的良田不过亩值2贯，差一些的土地1贯，再差的居然白送也没有人要。嘉定七年(1214年) ，同样是鄞县，“合置田一千亩，每亩常熟价直三十二贯官会，计钱三万二千贯，每岁得谷二千四百余石”。②亩产2石4斗的农田，每亩价值32贯(会子) 。同年的鄞县，有程姓提刑官“捐缗钱千有二百，置田四十亩。”用于维护水利设施的人工费。③以1200贯买农田40亩，每亩合30贯。开庆元年(1259年) ，当地有以下两宗地产交易额：“内一契，何津之买赵念一省元地一片，计二十三亩二角四十九步，价钱六十贯足；内一契，林千十一娘男何津买葛子升户下千十地八亩二角三十七步，价钱三十贯文，九十八陌，钱会各半。共细计一千三百四十贯四百五十五文。”④一宗为23亩2角49步，价钱60贯足，每亩约2贯600余文；一宗为8亩2角37步，价钱30贯(98陌，钱会各半) ，每亩约3贯700余文。嘉熙三年(1239年) ，庆元府为修它山水利买进一些土地，其中有水田29亩3角25步，“元契直钱计六百三十一贯七百文，九十八陌，每年上租米共二十一石一斗”。⑤

① 陈造《江湖长翁集》卷24《与诸司乞减清泉两乡苗税书》，第1166册第298页。

② 罗浚《宝庆四明志》卷12《东钱湖》，第5册第5151页。 ③ 罗浚《宝庆四明志》卷4《水》，第5册第5035页；卷12《东钱湖》，第5册第5151页。 ④ 梅应发、刘锡《开庆四明续志》卷3《洪水湾》，第6册第5953页。 ⑤ 魏岘《四明它山水利备览》卷上《赵都承淘沙米田牒魏都大》，第576册第28页。

每亩21贯余足。

5．秀州。宋仁宗嘉祐七年(1062年) ，秀州松阳泾有块719亩余的土地，因争讼连年不决，官府决定没收，以600贯的价格卖给湖州州学，①每亩合834文。此地“当沃壤，旧无嘆潦之患。以二年之人偿贷钱，然后率为学粮，岁可以食百员”。②看来是一块质量不错的良田。

6．绍兴府。绍兴十二年(1142年) ，朝廷为昭慈圣献皇后(隆祐太后) 购买攒宫禁地，“先支还价钱，每亩三贯五伯文足，”③民间的土地每亩3贯500余文足。同年，据李心传记载：“权攒徽宗皇帝、显肃皇后于会稽之永固陵。懿节皇后拊陵，在昭慈圣献皇后攒宫西北五十步，周地二百二十亩，并林木为钱三千八百缗有奇。”④如此看来平均每亩17贯余，但实际情况并不是如此。另一条史料记载的比较具体：宋徽宗显肃皇后(郑皇后) 攒宫禁地所占民间山地共219亩57步，在昭慈圣献皇后(隆祐太后) 攒宫禁地基础上加两倍价钱支付，“每亩计作一十贯五百文足”。其中一块地原有大小树木1578棵，估价钱为1122贯100文足；另一块地中有大小树木1175棵，估价钱为702贯475文足。⑤平均每棵树木662文余。按李心传的记载，3800贯的地价包括林木，而所有林木价格是1824贯575文。此

① 谈钥《嘉泰吴兴志》卷11《学校》，第5册第4732页。

② 吕祖谦编《宋文鉴》卷83，顾临《湖学田记》，第5页。 ③ 《宋会要辑稿·礼》37之22。 ④ 李心传《建炎以来系年要录》卷147，绍兴十二年十月丙寅，第2360页。 ⑤ 《宋会要辑稿·礼》37之22。

外，原隆祐太后攒宫禁地的57亩3角

【五、湖北】

湖北地价不多，只有南宋营田的资料。宋孝宗淳熙元年(1174年) ，湖北路安抚使曾逮论道：“营田不可出卖，利害尤明。盖一顷岁收谷八十余硕，若出卖，价钱止五十缗。不可以五十缗目前之利，而失八十斛每岁之人。”①亩产8斗余的农田，平均仅值500文。营田多属无主荒田或拋荒田，土质自然不如农家多年垦种呵护的私田。但湖北路“农作稍惰，多旷土”，②其他地价也不会太高。此价可视为中下等土地价格。

苏轼在一封书信中提到：荆南头湖庄子“有田五百来石，厥直六百千，先只要二百来千，余可迤逦还，不知可信否? 又见乐宣德，言此田甚好，但税稍重”。③500余石是指地亩额(这种计量方法，在南方地区尤其是在南宋很普遍) ，价格为600贯，平均每石1贯200文，可以分期付款。

①《宋会要辑稿·食货》6之26。

②《宋史》卷88《地理志》4，第7册第2201页。 ① 苏轼《苏轼文集》卷55《与杨元素》9，第1653页。

【六、江南东、西】

乾道九年(1173年) ，有臣僚上书说道：江南东、西路及二广“村疃之间，人户雕疎，弥望皆黄茅、白苇，民间膏腴之田，耕布犹且不遍”，人口也“十不及浙中之二三。米谷既平，钱货难得”，因而地价低廉：“每亩价值，不过贯百。”②由于地广人稀，每亩土地1贯左右。宋理宗时的吴潜也曾经写道：江南东西两路，“除平野上腴之外，水田多潦，山田多旱，亩直不过一二千，盖有数年不得收者”。③这是绍定年间的中下等土地价格，而此类土地占当地垦田的多数。但具体情况复杂得多，有关的具体交易资料显示，价格都高于普通土地价格。如建康府，绍兴二十八年(1158年) ，府学以秦桧所捐赠的钱1万贯，买田1890亩，每亩合5贯300文；淳祐十一年(1251年) ，为立义庄，用钱50万贯买到湖田7278亩3角28步，④每亩68贯余，价格奇

②《宋会要辑稿·食货》56之56至57。

③吴潜《许国公奏议》卷2《奏论计亩官会一贯有九害》，第906册第35页。 ④周应合《景定建康志》卷28《增学记》、《立义庄》，第2册第1808、1809页。

高，可能是纸币，也可能是因为湖田实属旱涝保收的肥沃之地。

绍兴三十年(1160年) ，江西吉州出卖官田3650余顷，计值138万余缗，“内已有人承佃一千三百七十顷(引按：文渊阁四库全书本作一千三百十七顷) ，计直三十一万缗”，“无人承佃荒田、山林、陂泽二千三百四十一顷，计直六十万余缗”。经江西路提点刑狱公事黄应南复核，认为已承佃的土地原来的估价过高，“乞减价值三分”，无人承佃的荒田价格“乞别行估定”。①所言已承佃和无人承佃的土地数字相加为3711顷，与其总数3650余顷不合，若以文渊阁四库全书本已有人承佃的“一千三百十七顷”为准，则为3658顷，正与总数相符。以总顷数和原定价格计，每亩为3贯772文，其中已承佃的土地价格为每亩2贯260余文，无人承佃的土地价格为2贯563文，居然高于前者，显然有误不可信。重新估定的价格是将已承佃的1370顷原估31万贯减去百分之三十，即21．7万贯，则每亩1贯580余文。此数与前引史料所言的“亩直不过一二千”正相吻合，仍属中下等土地的价格。

乾道二年(1166年) ，户部侍郎曾怀提到：“江西路营田四千余顷，已佃一千九百余顷，租钱五万五百余贯，若出卖，可得六万五千余贯。”②1900余顷地可卖65000余贯，每亩将近3贯。

①李心传《建炎以来系年要录》卷185，绍兴三十年四月丁丑，第3096页。

②《宋史》卷173《食货志》上1，第13册第4192页。朱瑞熙先生认为“这批营田的售价每亩平均仅163文”。(《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑。) 是按“江西路营田四千余顷”的总数计算的，笔者认为应按“已佃一千九百余顷”计算为宜。

淳熙年间，江西洪州官方以3700贯买田1111亩：“盖三公所捐，皆四方之聘币不以人于家者，合之为钱三百七十万，所买三墅，为田千有一百十一亩，岁人租为谷九百八十三斛有奇。”①平均每亩3贯300文。

至于膏腴之地，有江东江宁府的围田为例。绍定年间，江宁府溧阳县令陆子遹，曾强制将福贤乡的围田6000余亩献给时相史弥远，史弥远“以十千一亩酬之”。但陆子遹却以“一千二亩”的价格支付田主，结果引起轩然大波。②所言围田价格为每亩10贯，但以史弥远之奸贪，当会以低于市价的价格支付所掠夺的围田，所以其价应当在10贯以上。淳祐十一年(1251年) ，建康府学增购一批学田，“今用钱五十万贯，回买到制司后湖田七千二百七十八亩三角二十八步，岁收四千三百余石市斗，米、麦相半，发下本学置簿桩管。”③每亩68贯余。

山地价格也有三例，都在徽州。淳祐八年(1248年) ，徽州胡梦斗的卖地契约显示：山地3亩，卖与同乡李武成，价钱为17界官会200贯：“计叁亩„„十七界官会贰佰贯”。④每亩合66贯600余文。宝祐三年(1255年) ，徽州休宁县的一份卖地契表明：

„„都周文贵„„愿将本都六保地名„„山三亩一角二十步，„„今将前项四至内山地，并大小杉苗，一

① 朱熹《朱熹集》卷79《江西运司养济院记》，第4102页。

②俞文豹《吹剑录·外集》，第2878册第25页。 ③周应合《景定建康志》卷28《立义庄》，第2册第1809页。 ④中国社会科学院历史研究所编《徽州千年契约文书·宋元明编》卷1《淳祐八年祁门胡梦斗卖山赤契》，第1册第6页。

并出卖与休宁县三十乙都张伸文名下，三面评值，价钱十八官会七十三贯文省。„„宝祐三年八月十五曰，周文贵。书契，见交钱人言无圭(押字) 。

这块山地连同生长的杉苗，每亩值18界官会23贯余省。①咸淳六年(1270年) ，徽州祁门县的另一份卖地契中说：吴运干在当地有山地6亩，卖出的价钱是18界官会110贯省。②每亩18界官会18贯300余文。

嘉定年间，赵与时曾说道：“贡禹被征，卖田百亩，以供车马。以今江、淛田贾会之，不减二三千缗。车马之费，当不至是。则当时田贾，亦非今比。”③说明当时江、浙地区的农田价格，每亩一般在20贯到30贯之间。

①北京大学图书馆藏《周文贵卖地契》，转引自朱瑞熙《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑。按朱瑞熙先生作“每亩21922文省”，不知是如何计算的，与我的数字不同。

②中国国家图书馆藏契，转引自姜锡东《宋代买卖契约初探》，《中日宋史研讨会中方论文集》，河北③赵与时《宾退录》卷3，第36页。 大学出版社1991年版；朱瑞熙《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑。

【七、福建】

宋仁宗天圣四年(1026年) ，福州要出卖官庄，面积为“熟田千三百七十五顷八十四亩„„共估钱三十五万贯”。每亩平均2贯559文。其中7县的官田土质“中下相半”，5县的官田“田色低下”，①所以其价是以下等土地为主的中下等土地的平均价格。与江南东西路的同类地价相比，高出60％左右，原因在于福建地狭人稠，“亩直浸贵”，②地价在不断升高。

到了南宋，福建土地价格大增。南宋中期，大约是福建的沿海某地，有人以100贯买田3亩余：“以钱十万，买其田三亩有奇”，③每亩约30贯。福建兴化军有艾轩先生林光朝祠，城南专有田地以供赡。后来其家衰落，祀田出卖为两家所得。宋理宗时，其孙林钧上诉要求收回。长官方大琮喟然长叹道：“鬻祀田，非法也。没价返田，法也。吾使乡部，宁厚毋薄。”于是“檄郡丞，以窠名钱酬元直之半，俾复其旧”。但因很快就被调离，此事被搁置，林钧只好继续投诉。新长官杨栋对购买其地的两家说：“先生在，不殖寸产，没岂与乡人较数亩之田者? 虽然，诿先生之廉让，利故家之清贫，取而有之，此名不可安也。方公去矣，窠名钱不可觊。其以郡镪十有二万酬若等„„核其田，凡八亩三角三十一步，岁得穀十七斛有奇，钱千。”④所要支付的120贯，应是因循前任“以窠名钱酬元直之半”，也即是半价。全价应是240贯，平均每亩约29贯。

①《宋会要辑稿·食货》1之23，63之175；梁克家《淳熙三山志》卷1l 《官庄田》，第8册第7882—7883页。

②《宋史》卷89《地理志》5，第7册第2210页。 ③陈藻《乐轩集》卷5《送方孺春赴仙游簿序》，第1152册第75页。 ④刘克庄《后村先生大全集》卷89《修复艾轩祠田记》，第13页。

【八、四川】

绍兴十一年(1141年) ，夔州路梁山军军学的经费不足，新任学官杜莘老为从根本上解决问题，招集生员，“愿输家余为之，缗二千二百有奇，公乃市田六百亩”。①捐钱2200余贯，置买了学田600亩，每亩约3贯666余文。四川地区是铁钱行使区，此价应是铁钱的价格。按当时铜、铁钱的比价大约是1：2，则此数约合铜钱1贯833文。

宋孝宗淳熙元年(1174年) ，成都的金绳禅院收到布施田地3宗：“邓景亨者施十四亩有奇，直一百四十万钱；成都李元有施二十六亩，直一百八十万钱，潼川僧曰道方施二十亩，直四十万钱。”②每亩价格依次为近100贯、69贯200文、20贯，差别很大。四川尤其是成都府路“地狭而腴，民勤耕作，无寸土之旷”，③“蜀地膏腴，亩千金”，④地价之高，势在必然。但每亩高达1000贯，则是令人难以置信的。这些都是铁钱数，按当时比价，实际每亩约合铜钱50贯、34贯600文、10贯。淳熙年间，成都府路官员徐朗离任前，曾“尽捐公钱七千余缗，市田一百六十亩，以禀成都之府学。”⑤每亩铁钱43贯750余文，约合铜钱21贯875文。嘉泰三年(1203年) ，绵州魏城县官员“樽节浮费，得钱一千九百缗，买中田一顷，而置之学”。⑥则是当地中等农田的价格是每亩19贯，约合铜钱9贯500文。 ①杜大珪编《名臣碑传琬琰之集》中卷54，查钥《杜御史莘老行状》，第450册第632页。

②扈仲荣等编《成都文类》卷41，姜如晦《金绳禅院增广常住田记》，第1354册第743页。 ③《宋史》卷89《地理志》5，第7册第2230页。 ④《宋史》卷344《王觌传》，第31册第10944页。 ⑤杨万里《诚斋集》卷125《朝议大夫直徽猷阁江东运判徐公墓志铭》，第35页。 ⑥范于进《魏城徐邑侯捐置学田记》，《全宋文》第297册第83页。

【九、两广】

乾道九年(1173年) ，有臣僚上书说道：江南东、西及二广“村疃之间，人户雕跊，弥望皆黄茅、白苇，民间膏腴之田，耕布犹且不遍”，人口也“十不及浙中之二三。米谷既平，钱货难得，”因而地价低廉：“每亩价值，不过贯百。”①也即1贯左右。然而不能一概而论，正好是同一年代的广西地价，有的价格就高出一倍多：乾道年间，广西地方官“得钱八千缗，置田三十顷”。②以8000贯钱买田30顷，合每亩2贯666文。

淳祐元年(1241年) ，静江府临桂县一名妇女捐田给佛寺：

昭州都监杨忠训宅孺人李氏二娘舍□□一百七十贯文钱，收置临桂县西乡曹□□□田二十亩，入亡夫坟所寺内永充常住。③

朱瑞熙先生指出：“此处‘一百七十贯文钱’前空缺二字，不知是‘官会’，还是其他，但不大可能是‘几千’。依此计算，这批田平均每亩为8500文。”④这一分析是正确的，其价格平均8贯500文。淳祐七年(1247年) ，方大琮在《广州丁未劝农文》中透露：“向闻南田膏腴弥望，亩直不多，今或十贯，不为甚低。然比闽、浙间，食贵米，耕贵田，费与劳又几倍。”⑤则是广州的良田，亩值10贯。

①《宋会要辑稿·食货》56之56至57。

②韩元吉《南涧甲乙稿》卷22《龙图阁待制知建宁府周公墓志铭》，第1984册第447页。 ③桂林市文物管理委员会编《桂林石刻》上册《宋李二娘捐田地碑记》，第296页。 ④朱瑞熙《宋代土地价格研究》，《中华文史论丛》2006年2辑。 ⑤①方大琮《宋忠惠铁庵方公文集》卷33《广州丁未劝农文》，第89册第727页。

【十、其他地价】

作为商品的土地，不只是农田，还有池塘、柴荡、墓地、山洞等。

1．池塘。苏州州学的旁边，有处数顷大小的积水，苏舜钦记载道：“纵广合五六十寻，三向皆水也。杠之南，其地益阔，旁无民居，左右皆林木相亏蔽。访诸旧老，云：钱氏有国，近戚孙承右之池馆也。坳隆胜執，遗意尚存。予爱而徘徊，遂以钱四万得之，构亭北碕，号沧浪焉。”②庆历年间，苏舜钦被贬于苏州，以40贯将此地买下居住，并于水边建筑了著名的沧浪亭。南宋庆元年间据洪迈所说，此地归韩世忠家所有：“今为韩蕲王家所有，价值数百万矣。”③价格达到了数千贯，l50年间增值数十上百倍。惠州某寺院旁有处陂塘，“诘曲群山间，长一里有余”，苏轼欲买下此陂，稍加葺筑，改作一放生池。“属百姓见说，数十千可得„„囊中已竭，辄欲缘化。老兄及子由，各出十五千足，某亦竭力，共成此一事。”④则此山间长1里余的陂塘，价值大约30贯以上。

②苏舜钦《苏舜钦集》卷13《沧浪亭记》，第158页；参见龚明之《中吴纪闻》卷2《沧浪亭》，第34页。

② 洪迈《容斋随笔·三笔》卷9《钴铒沧浪》，第530页。 ④苏轼《苏轼文集》卷54《与程正辅》23，第1598页。

2。柴荡。南宋乾道三年(1167年) ，苏州灵岩山显亲崇报福院用600贯足钱，在昆山购买了柴荡500亩：“计陆百贯文足，添置柴荡伍伯亩”。①每亩1贯200文。绍熙四年(1193年) ，秀州拍卖一片柴荡，官方估价每亩700文，但“贪民挟多赀，志于必得，增亩钱三千三百一十有一。”②竞价的结果使地价增长4倍多。官方所估价格肯定偏低，但最终的成交价每亩3贯311文，价格偏离了实际价值。

3．墓地。有确切亩数的墓地，已在第一章叙述，此处所言均为泛指的墓地。熙宁初，郢州京山县有位官员，在翻车村为其母亲置买一块墓地，花了25贯：“以二十五贯市之。”③北宋末，婺源一官员家东山的土地旁，经高人指点是块风水上好的墓地，于是以5贯买下：“以五千买诸邻”。④乾道九年(1173年) ，有人在湖州武康金鸡峰上买了一块墓地，“商价须百千，喜而酬之”。⑤价值100贯。舒州望江的一块山林，面积多大不详，若将其树木砍伐为木柴，价值不超过1贯，被人以烧木炭为借口花30贯买下。买主实际上是看中了这块风水宝地，要在此埋葬长辈。若按墓地价格购买的话，则不少于300贯。⑥

①释德新《灵岩山显亲崇报福院为前住当山广照和尚忌辰追修请公据状》，《全宋文》第225册第269页。

②(元) 徐硕《至元嘉禾志》卷16，宋·尚朴《府学承置柴荡记》，第5册第4530页。

③张师正《括异志》卷6《杨道人》，第64页。 ④洪迈《夷坚志·支庚志》卷6《胡宏休东山》，第1182页。 ⑤洪迈《夷坚志·支景志》卷4《金鸡老翁》。第913页。 ⑥岳珂《程史》卷2《望江二翁》，第20页。

4。山林。临安府富阳县县治东100余步，有一孤峰高耸，山顶曾经建有道观，因名观山，又叫石头山。此山属于民间，由于过度砍伐木柴，林木资源及景观遭到严重破坏。南宋中期，县令曾治风动用官库钱将此山买归官有：“出公帑钱六万，易而属之官，竹木茂蔚”。①此处的“六万”，可能是文，即60贯。由此休养生息，环境得到恢复。

5．山洞。元丰年间，池州齐山风景区中，一处名为石燕的山洞出售，“不过三数十缗可得尔”，②可以用30余贯买到。

依据上述史料，可知北方地区地价最高者约20贯(河南府永安县) ，最低者仅100余文(京西济源、陕西庆州) ，北宋中期中上等土地价格在2贯左右。南方各地在北宋时，地价最高为2贯540文(福建福州) ，最低为834文(两浙秀州) ，北宋中期中上等地价在1至2贯之间，与北方相差不多。南方地区地价资料主要集中在南宋时期，除四川地区铁钱外，最高为纸币1100贯(两浙临安府) ，最低为834文(两浙秀州) 。南方地区南宋时的地价无法与北方时的北方地区地价相比，尤其是两浙路。叶適曾指出：“夫吴、越之地，自钱氏时独不被兵，又以四十年都邑之盛，四方流徙尽集于千里之内，而衣冠贵人不知其几族，故以十五州之众当今天下之半。计其地不足以居其半，而米粟布帛之值三倍于旧，鸡豚菜菇、樵薪之鬻五倍于旧，田宅之值十倍于旧，其便利上腴争取而不置者数十百倍于旧”。③前文所述杭州地价南宋时猛增约40倍，证明叶適之言是有根据的，因为人口剧增，物价上涨，兼并激烈。

① 潜说友《咸淳临安志》卷27《观山》，第4册第3615页。

② 张舜民《画墁集》卷7《郴行录》，第1117册第47页。 ③叶適《叶適集·水心别集》卷2《民事》中，第654页。

从上可知，在一般情况下，宋代农民购买一块土地并不难。一方面是便宜，一方面也确实存在着大量的荒闲土地。如京西路位于京师开封的腹地，无论地理位置还是政治地位，都是当然的中心地区。然而，令人奇怪的是，此地却长期以地旷人稀而著名，与京师腹地的地位毫不相称。“唐、邓、汝、蔡率多旷田，盖自唐季之乱，土著者寡。”①到了南宋，京西只有少部分地区归宋管辖，由于沦为边防前线，受战争的破坏和威胁，重新成为荒凉之地。如襄阳即是“地广人稀，自城之外，弥望皆黄茅白苇。”②京东路也有类似情况。宋仁宗时的张方子说：“东平、巨野，至于彭城，率多闲田，民力不赡。”③景祐年间，京东转运司又报告说：“济、兖间素多闲田”。④就是说，在京东路西部、西南部的广大地区，荒闲土地很多。湖北与京西的情况很相似：“农作稍惰，多旷土”。⑤南宋时仍是如此：“湖北地广人稀，耕种灭裂”。⑥北宋时的淮南，像京西一样有许多荒地，如宋仁宗时的张方平说：“今淮、扬、 ①《宋史》卷85《地理志》1，第7册第2117页。

②(明) 黄淮、杨士奇编《历代名臣奏议》卷260，蔡戡奏，第4册第3405页。 ③张方子《张方平集》卷14《食货论·屯田》，第173页。 ④李焘《续资治通鉴长编》卷114，景祐元年六月丁酉，第5册第2678页。 ⑤《宋史》卷88《地理志》4，第7册第2201页。 ⑥彭龟年《止堂集》卷6《乞权住湖北和籴疏》，第2024册第86页。

许昌、汝南之域、人稀土旷，地力不尽”。①至南宋成为边防地区，情况更荒凉。广南东西两路，长期人口稀少，大部分地方最称荒芜。“广南两路，自潮州而南，居民鲜少，山荒甚

多。”②有的地方财政收入微薄，甚至不能支付地方官吏俸禄等费用。这些地方的地价十分低廉，是因为土地增殖少，如江南东西两路，“除平野上腴之外，水田多潦，山田多旱，亩直不过一二千，盖有数年不得收者。”③这样产出很少的土地，当然就不值钱了。但是，若想购买一块良田就比较贵了。

①张方平《张方子集》卷14《食货论·屯田》，第173页。

②曹勋《松隐集》23《上皇帝书十四事》，第1129册第468页。 ③吴潜《许国公奏议》卷2《奏论计亩官会一贯有九害》，第906册第35页。