盘活存量资产提升企业价值
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盘活存量资产提升企业价值
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�张沛永1,刘卫功1,周秀利2
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(1.北京市政建设集团有限责任公司,北京
1000482.北京易成市政工程有限责任公司,北京
100176)
摘要�论述了盘活存量资产对大型施工企业提升企业价值的重要作用和实现多元化经营的途径结合案例对盘活运作
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的困境做了深入分析,对盘活存量资产的方案进行了有益地探索关键词�企业管理存量资产盘活多元化经营中图分类号�
273.4
文献标志码�B
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文章编号�1009-7767(2010)02-0162-03
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建筑施工企业处于各产业微笑曲线的底端,获利建筑施工企业新的经营理念在实现多元化经营的方�����性较差,如何提升施工企业价值,业内人士进行了大式上,多数企业采用了直接对外投资的方式,忽视了
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量的探讨,主要是向上下游企业延伸大型施工企业经过长期发展,具有积累大量存量资产的特点,通过内
挖掘企业存量资产的价值某集团采用了实事求是的态度,充分挖掘内部资源,通过盘活存量资产,提升企
部挖潜可以迅速向上下游产业延伸,因此,盘活存量业价值,取得了很好的效果,这种经验是值得借鉴的�
�资产成为大型施工企业提升企业价值的一种新选择2盘活存量资产是低成本迅速实现多元化经营的有
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1盘活存量资产是大型施工企业提升企业价值的新效途径
多元化经营模式的探索依赖于对企业内外部市场环境的分析,包括行业利润变化,竞争对手,企业资源要素,核心竞争力等,进而对经营业务和资源配置进行调整和重新选择
选择
20世纪90年代以来,我国建筑施工行业进入发展
的
2.1成功实现多元化经营依赖的主要条件
1)具有与所进入的新业务领域相匹配的资源,包
括资金,技术,管理人力,客户群或营销渠道等新业务领域所需资源与现有企业资源有一个比较大的共享,有利于企业某些关键能力能够方便,快捷而且有效的复制到新业务领域中,从而使企业在进入新业务领域一开始就能站在比较高的起点之上
1)施工本身处于各行业微笑曲线的底端根据宏
基集团创办人施振荣先生提出的
C)理论,组装,制造处于产业链上获利最低的位
运用微笑曲线理论,结合建筑施工
置,技术,专利和品牌,服务分别处于产业链左右两边获利较高的位置
行业特点,施工企业如同组装和制造一样,获利最低投资和运营作为施工的上下游则处于产业链中获利较高的位置
2)具有足够的财力支持多元化经营的重要条件
就是转型资金,企业应具有为转型提供足够的财力支持或资本运作的能力,特别是可持续的现金流支持很多企业多元化经营转型失败,最直接的原因就是资金缺乏,如澳柯玛多元化领域的失败,巨能的失败,无不是因为缺乏资金所致
2)市场竞争激烈以北京市建筑市场为例,1978年
建筑企业约408家,2000年迅速增加到5000余家,
另外在京直接承包工程的外埠企业还有313家,呈现出供大于求的买家市场局面
鉴于此,
2.2实现多元化经营的操作途径
借助原有资源将业务转向投资,建设,运营服务
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2010N.2（M）..
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一体化管理成为众多大型施工企业的选择具体的操面积最大的也仅有,属于中小型写字楼,因�作途径包括
�此,受写字楼规模限制,无法通过扩大规模,提高档次
)直接对外投资利用企业资本优势,通过购买土来实现资产的价值增值�
�地,固定资产,股权等方式直接进入其他业务领域,以)传统写字楼软硬件配套没有针对性,无法满足
获取收益直接对外投资一般具有如下特点�市场化高附加值客户群的需求,实现价值提升写字楼历史
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�程度高�进入门槛高,对于不以资金管理为主的企相对
业,转型资金压力大�核心能力的转型有一定跳跃以及针对特定客户群的内部装修,设施配套,物业服务�性,风险高,失败的风险与资金压力联系在一起时,风等作为政治,文化,金融,教育中心,北京具有高附加
险加剧�新的行业给予转型企业试错的机会少,培养核心能力时间短
)内部挖潜企业通过对内部资源进行整合,重新挖掘和实现存量资产的价值�内部挖潜是一个很好的切入点,具有可控性强,资金压力小,有利于为今后市
场化�
投资培养队伍和提高核心能力该集团在对多元化经营的成功运作条件和操作途径进行分析的基础上,对施工市场和内部资源进行了盘整,发现做为历史悠久的施工企业,集团在承担城市建设任务过程中,积累了大量存量资产,比如土地,小型写字楼
�
这类资产名曰资产,但并没有给企业带来应有的效应和作用,因此,集团决定借助盘活运作这些存量资产,提升�
企业价值,实现多元化经营的战略目标
盘活运作的困境和解决方案的探索
作为国内城市基础设施建设的强势企业,该集团具有市政公用工程总承�
包,公路工程总承包双特级资质,房地产�开发一级资质,经过多年的发展壮大,成为施工���领域中的品牌企业在对拟盘活运作的存量资产调研分析后,�
有多个
写字楼具备盘活运作��的条���件��,�且�具有�����极强�的相似性,其特点在于地理位置十分优越,处于城市发展核心区周边商务配套和生活配套相对完善客户资源充足然而,这些写字楼没有发挥其内在的市场价值,目前仅用于满足企业的基本办公功能,利用效率低,部分用于出租经营的也仅能维持盈亏平衡,没有为企业带来稳定的现金流
盘活运作的困境
存量资产盘活运作的目标主要是通过资源的重新整合提升资产价值,在设计如何提升写字楼整体价值方案时,该集团遇到以下困境
)写字楼规模小,不能通过简单的扩大规模提高档次,实现价值提升
从拟盘活运作的写字楼的规划
条件来看,大部分面积集中在
�左右,不
具备建设大体量写字楼的条件,重新规划后地上建筑
值的写字楼需求群主要是创业(成长)型企业和生产服务型企业,因此,沿用传统写字楼的软硬件配套,无法满足高附加值客户的需求,使价值提升
)难以通过该集团施工品牌提升写字楼的认知度,提高出租率,进而实现价值提升作为长期以基础设施
施工为主营业务的企业,先入为主的施工企业品牌的
市场认知度较高,相对的写字楼市场认知度较低,写字
楼运作仍沿用施工品牌,难以改变原有品牌观念,提高
客户认知度,必须创造新品牌对写字楼注入新内涵,使价值提升
)经营和管理分散,难以通过协同效应和规模效
应实现价值提升该集团本次盘活运作的写字楼零散
分布于不同的区域,部分写字楼集团自用,部分由关联企业整租使用,部分对外出租,缺少统一的经营和管理,简单的建设和装修方案无法解决分散经营问题,
无法发挥协同效应和规模效应,使价值提升
通过资源整合探索解决方案
资产实现盘活表现在价值的提升以及使资产沉淀原因和问题得到解决等,而实现的方式则主要是对资源的再挖掘,分析评价和重新调整配置,在此基础上让企业的存量资产流动起来,重新进入市场,实现
内在的市场增值
该集团对写字楼相关资源重新进行挖掘和梳理,通过不同层次,不同过程的整合,制定盘活运作规划,具体包括
)定位写字楼市场级别
充分分析北京写字楼供
需市场,包括市场规模,市场结构,区域分布等,同时结合写字楼客观条件,确定写字楼市场级别
)精准定位需求群
充分挖掘和分析写字楼特点
以及北京写字楼供需市场,针对有利于提高写字楼认知度,精准确定写字楼需求群
)设计有针对性的联合办公式经营方式充分分
析需求群的需求特点,针对特定的客户群,提出具有
针对性的配套标准,服务内容,经营和管理方式
(下转第
页)
2010年第2期（3月）第28卷
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�学又经济从而保�证设计阶段工程概算不超过决策阶质检排水处道路养护管理处等部门长期保持着良
控制和造价人员达成同一目标将使设计方案既科同时设计单位在本行业内与土地规划环保
段的投资估算�
在工程实施阶段有些代建单位的现场代表为追
好的合作关系利于项目审批手续的顺利进行保证项目的开展
赶工期对工程现场的变更在未征得设计人员同意的�结语�
情况下就敦促施工方尽快施工并采用了造价相对实践中青岛市市政工程设计研究院以设计为基��
高的方案但若由设计单位承担代建单位的角色则现础成功承接了青岛市内四区沙土路改造工程安顺
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场管理人员与设计人员造价人员就能够在第一时间路改造工程宁德路打通工程杭州路改造工程同兴�进行沟通避免了盲目�指挥造成的浪费�克服了随意路改造工程奥运周边道路改造工程等市重点工程的
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增加设计内容的弊端同时也大大减小因设计变更时代建业务并受到了同行业人员的一致好评
�间长而造成施工方对工期费用索赔的风险而且还因
参考文献���
选择了科学又经济的可行性方案更可使工程预算严�1张海强.建设项目前期工作对投资的重要性.中国工程咨��格控制在工程概算内
询2004(12)21-22.��
通过设�计单位承担代建是解决目前工程投资中
收稿日期�200-11-1
普遍存在的
作者简介�侯文俊(11-)男江苏宜兴人工程师学士主要从事�
设资金的流失最大限度地提高建设资金的投资效率市政设计及管理工作
(上接第163页)
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���������等领域施工企业考虑到自身特点盘活现有大量存
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4)整合资源提出品牌连锁运作模式写字楼客观量资产将拓展和强化经营领域实现低成本和快速����
条件的相似性结合提高认知度和服务水平的目标整转型形成新的经济增长点
�合集团写字楼和市场资源�建立写字楼品牌经营和3)增加净资产形成稳定的现金流存量资产的价
�
连锁经营运作模式值长期沉淀不能给企业带来应有的收益通过盘活���
5)设计整体下的个性实施方�案针对写字楼的现经营重新实现内在的市场价值同时通过长期经营
�实条件和品牌连锁运作模式对写字楼进行细致分析形成稳定的现金流提升企业整体抗风险能力提出具体建设实施建议包括建设经营或是整理经营�结语���等以满足盘活运作方案中的个性需求写字楼存量资产的盘活运作在探索经营多元化��盘活存量资产对实现企业多元化经营的战略意义转型上具有重要的战略意义国内大型施工企业经过����
1)树立标杆形成可复制的模式使之具备更广长期的发展大多积累了大量存量资产盘活存量资产
阔的推广价值有利于整合其他类似存量资产有助于提升企业的形象
同时
提升企业价值将成为大型施工企业寻求多元化经营的新方向
打造成功的存量资产运作模式多元化的经营方式等
2)实现低成本和快速转型为进一步扩张积累了
大量经验
在近年的施工市场利润空间大幅下降的情
况下大量施工企业转向一级开发房地产开发金融
收稿日期�200-0-31
作者简介�张沛永(11-)男北京市人工程师主要从事工程建设
管理工作
北京开始调研四环环线地铁
据法制晚报消息2010年1月24日上午北京市人大代表北京市市政工程设计研究总院党委书记刘贵堂接受记者采访时表示目前总院正在就四环环线地铁做调研准备工作
刘贵堂表示在2010年设计研究总院承担了一些新项目
据了解地铁4号线正式通车运营新增通车里程30京市将确保通车里程达到300
使北京市轨道线路累计通车里程达到230
按照规划2010年北
亿元人民币其中包括地铁
号线地铁4号线二期工程大
摘编自中国城市轨道交通网
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