房地产经济学2
房地产经济学论文
学院:土木工程学院
专业:工程管理111班
姓名:程习丽
学号:[1**********]4
需求因素对洛阳市新区商品住宅价格的影响分析
摘要:供求是决定价格的主要因素。受城市土地供给的局限,商品住宅供给一般具有有限性。2006年以来洛阳房价一直保持上涨趋势,2009年至2010年房价以每年20%涨幅递增,说明近年来洛阳房价涨势明显。在洛阳新区商品住宅价格的连续上涨中,需求发挥了怎样的作用,哪些需求因素对住宅价格产生影响。本文对此进行分析
关键词:商品住宅价格 居住性需求 投资性需求
洛阳新区为洛阳新行政、政治、经济中心。以2005年市委市政府等行政机关入住办公室为标志房地产持续发展,新区居住配套逐步改善。近5年来开发量增大,高品质楼盘多。大盘荟萃,以使新区成为本地居民和异地购房着关注的重点
2020年洛阳新区总人口约为240万,城镇人口约为210万,城镇化水平约为88%。其中:新区核心区68万人,新区拓展区43万人,偃南新区25万人。 洛阳新区发展路径 :“洛偃新区”以洛偃一体化为主构架的区域联动。洛偃一体化是郑洛一体化的前奏,也是都市圈整合统筹的核心部分。通过洛偃一体化建设,增强洛阳社会经济发展实力,逐步向东加强联系,与郑州形成竞合,逐步推动实现郑洛一体化。 洛偃一体化应从功能的互补、设施的共享、政策的支持三方面开展,达成空间一体化的结果,实现洛偃一体共赢、区域整体提升的目标。
洛阳新区主要在售大项目有泉舜财富中心、帝都国际城、奥体花城、国宝花园、盛唐至尊,大曌国际等。以下以盛唐至尊为例 详细分析下住宅价格 。
盛唐至尊——金鑫、南海集团20年地产运营品牌憾世之作,40亿大手笔投资,鸿篇巨献80万平米新中式纯皇家贵胄大宅!项目坐拥洛阳发展核心区域,位于洛阳王城大道与古城路交汇处西北角,地理位置优越,东望隋唐公园、北瞰凝碧湖、西邻实验小学、南望街心公园与体育中心;三面临路,交通左右逢源;十四所院校,八大医院,人文、休闲、娱乐、商业等生活配套一应俱全;内有社区五大景观组团构成的10万平方米皇家园林,是集高端住宅、商业、公寓为一体的新中式皇家贵胄府邸。
优越的地理环境以至于盛唐至尊均价持续上升,所有在售住宅项目的销售均价为6,167.0元/平方米,近半年来持平 。以下我们从三个方面分析需求因素对洛阳市新区住宅价格的影响
洛阳在售住宅项目价格走势
单位 :元/m^2
一、商品住宅需求因素释义
从微观角度看。商品住宅需求是指消费者在某一特定时期,在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品住宅的数量,即商品住宅的有效需求。从宏观角度看,商品住宅需求是指商品住宅总需求。即某一时期全社会商品住宅需求的总量,不仅包含了商品住宅的有效需求,也包括潜在需求。商品住宅有效需求是指已经实现的需求,表现为商品房实际销售面积和销售额。一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数,即De=f(收入,房价,抵押贷款能力)。商品住宅潜在需求是过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求。商品住宅潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、居民年龄、性别等变量的影响,其中人口是影响住宅潜在需求中最主要的因素,即Dp=f(人口)。从需求的目的来划分,商品住宅需求又可以分为消费需求和投资需求。购买住宅如果是以自住为目的,则属于消费需求;如果是通过租赁或买卖以获取收益为目的,则属于投资需求。本文即从消费需求和投资需求两个方面分析各种需求因素对洛阳新区房价产生的影响。
二、居住性需求对北京住宅价格的影响
随着经济高速发展,生活水平的大幅提高,公众对改善居住条件的渴望越加迫切。不仅无房者要解决居住问题,众多已有住房者也要重新购买。以更换更大更舒适的。交通教育更加方便住宅强大的需求成为洛阳市新区房价持续上扬的强劲推动力。自2005年宏观调控以来,洛阳市商品住宅自住需求仍呈现刚性上升状态。2007年(所谓金猪年)和2008年(奥运年)进入新一轮婚育高峰期,自住型需求更加强烈。洛阳市住宅居住性需求来源于以下三个方面。
1,人口数量增加及人口结构变化 人口是影响居住需求的第一因素,人口数量和结构成为影响住宅需求的基础。建国后我国共出现了三次“婴儿潮”。从“婴儿潮”的人口成长来看,2000年~2010年我国人口年龄结构的变动趋势是,受第二次婴儿潮的影响,35~45岁的群体所占的比重会有所上升,但25~35岁的群体所占的比重将会有所下降。而2010—2020年间25~35岁人口由于第三次“婴儿潮”的影响又会有所上升。根据REICO工作室和国家统计局的抽样调查数据显示,25-45岁群体是我国购买商品房的主要群体。其中25—35岁的人员处于婚龄期,其对住房的需求属于刚性需求,住房需求弹性较小;而35以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要,住房需求弹性较大。所以从长期来看,我国住房市场需求将很旺盛。。可见,北京住宅市场刚性需求强劲。第六次全国人口普查全市常住人口中,0~14岁人口为1313038 人,占20.05%; 15~64岁人口为4705319 人,占71.84% ;65岁及以上人口为531129 人,占 8.11% 。同2000年第五次全国人口普查相比,0~14岁人口的比重下降6.06个百分点,15~64岁人口的比重上升4.55个百分点,65岁及以上人口的比重上升1.51个百分点。
全市常住人口中,具有大学(指大专以上)程度的人口为513227 人;具有高中(含中专)程度的人口为 1004341人;具有初中程度的人口为2870259 人;具有小学程度的人口为1447676 人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)可见,洛阳市商品住宅市场刚性需求强劲。 2,收入增长
收入是影响居住需求的第二个因素。如果说人口因素是住宅居住需求的“左脚”,那么收入就是住宅居住需求的“右脚”。从社会经济和产业发展的一般规律来说,当一个国家人均国民生产总值达到300~1000美元时,就是住房消费的关键时期。
累积可支配收入是反映居住需求的有效指标。对于住宅需求来讲,当期的可支配收入对需求的影响不显著,原因有两点:第一,可支配收入是当期期末的统计指标,无法作为期间某一时刻购房者作出买房行为的依据;第二。购房需要一次性支付大数额的房款或房款首付,当期的可支配收入无法提供依据,累计可支
配收入增加,有购买力的居住需求才会上升。
3,城市旧房拆迁造成被动需求增加。
据统计。每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右。例如“十五”期间动迁的35万户居民占全市城镇住户的14%左右,拆迁是造成房屋供应结构不合理和房价上升的一个重要原因。
三、投资和投机性需求
对洛阳市商品住宅价格的影响
如下图显示,2004年以后,每年房价的增长率分别是23.30%,37.54%和42.29%,平均高达34.37%,而人口的增长率分别是3.03%,2.80%和3.29%,平均只有3.04%;累计可支配收入的增长率分别是11.43%,11.80%和11.96%平均为11.73%。加上贷款利率上调对住房需求的打压作用,影响居住需求的因素已经无法解释房价的快速增长,投资或投机性需求成为影响洛阳新区商品房价的又一重要因素
。
商品住宅兼具耐用消费品和资本物品的双重属性,使其与其他金融资产类似,容易成为投资(或投机)的对象。商品住宅投资(或投机)是指为了再出售而暂时购买商品住宅,利用商品住宅价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。商品住宅投资(或投机)是建立在对未来商品住宅价格预期的基础上的。一般来说。商品住宅投机对商品住宅价格的影响可能出现三种情况,即:引起商品住宅价格上涨;引起商品住宅价格下跌;起着稳定商品住宅价格的作用。
良好的宏观经济环境是住宅市场投资增加的基础。长期以来,我国经济保持较快的增长,平均每年GDP增长保持9%以上,洛龙区以“富民强区”为目标,一手抓新区开发建设,一手抓经济发展,各项目标任务圆满完成。
如下图所示
由以上数据及分析可知 ,需求是引起商品住宅价格变化的重要因素,同时需求又影响着供给 。需求、供给、价格三者互相影响,共同作用维持着房地产市场的平衡。
参考文献:房地产经济学 洛阳市房地产信息网 百度百科