北京市文化置业有限公司:基于资产运营视角的文化创意产业园区运营管理模式探析

十八大报告指出要发展新兴文化业态，提高文化产业规模化、集约化、专业化水平。北京作为全国文化中心，历史文化积淀深厚，具有发展文化创意产业的独特优势。巩固和壮大文化创意产业，推动首都文化创意产业大发展、大繁荣，就需要有充分的载体资源，需要建设形式具有特色，运营具有成效的文化创意产业园区。北京市文化置业有限公司（以下简称“文化置业”）创新性的按照资产运营理念，把文化创意产业园区运营主体的经营职责进行剥离，并加以专业化提升，能够更加有效的实现园区的运营、管理、服务等功能，探索文化创意产业园区运营管理的资产运营新模式。

一、文化创意产业园区的含义与作用

在我国，与文化创意产业园相关的概念有艺术园区、创意产业园区、文化产业园区等。一般情况下，文化创意产业园是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。

文化创意产业园区是当前城市文化、经济的重要组成单元，其以高创新、高技术、低能耗的特点，为区域繁荣和经济社会发展做出了极大贡献。文化创意产业园区通过对大量文化企业的聚集，有效整合各类产业要素，能够发挥示范引领作用，加速文化市场的繁荣和发展，形成产业集群效应，促进发展文化创意产业的创新实践，并且能够有效地提升城市文化形象。

二、文化创意产业园区的运营管理模式与存在的问题

探寻适合文化创意产业集聚区的管理模式,是文化创意产业能否健康快速发展、文化创意产业集聚区能否长期稳定成长、实现集聚效益最大化的关键。目前，文化创意产业园区分为三种运营管理模式，一是基于自发集聚的集聚区运营管理模式；二是基于企业主导的集聚区管理模式；三是基于政府主导的集聚区管理模式。

近年来，我国各地文化创意产业园区数量持续增长，发展势头迅猛，园区开发建设逐渐走向成熟，已经步入转型发展期。但在发展过程中，仍存在一定的问题。

第一，增值服务不足。目前，文化创意产业园区的运营商相当于园区的二房东，仅依靠租金实现对企业的运营，所能提供的服务十分有限，不能给园区的文化创意企业提供配套的财务、培训、企业管理等服务。园区的盈利模式仅以租金收入，很难形成园区发展的内部支撑，难以实现园区的跨越式发展。

第二，缺乏运营管理人才。人力资源短缺是目前很多园区面临的普遍问题，文化创意产业园区的有效运营，需要具备文化、策划、组织、投资、商务等多方面的复合型人才，缺乏专业性的人才，将不能达到文化创意园区快速发展的要求。

第三，尚未形成品牌效应。目前，一些文化创意产业园区的功能和定位不清晰，园区内缺乏领军式的企业，缺乏特色，园区吸引能力不足，集聚效应有限，尚未形成品牌效应，不利于文化创意产业的集聚发展。

历经多年的发展与演变，北京文化创意产业园区形成了一定规模，但是园区的运营、管理和服务始终是文化创意产业发展的短板。文化创意产业园区成熟运营管理模式的缺失，在一定程度上限制了文化创意产业园区的发展，使文化创意产业园区开发建设迟迟未能进入“后房地产时代”。因此，创新性、可操作性、高效运营的文化创意产业园区的运营管理模式的提出，具有一定的现实意义。

三、文化创意产业园区运营管理的创新模式

（一）资产运营模式的含义

资产运营在当今经济领域异常活跃，广义的资产运营以资产增值最大化为根本目的，以价值管理为特征，通过企业全部资本与生产要素的优化配置和产业结构的动态调整，能够实现企业全部资本的有效运营。按照资产运营理念，把文化创意产业园区运营主体的经营职责进行剥离，并加以专业化提升，能够更加有效的实现园区的运营、管理、服务等功能，形成文化创意产业园区运营管理的资产运营模式。资产运营模式具有独特优势，在文化创意产业园区的运营管理领域具有重要的应用价值。

（二）资产运营模式的作用

1、树立了文化创意产业园区的运营标杆

专业管理与运营服务是文化创意产业园区经营的核心要素，常规的房地产开发难以达到促进文化创意产业发展的目标。因此，文化创意产业园区应当通过组建资产运营管理专业团队，试点实施专业的运营管理服务，按照市场化的经营理念，打造出文化创意产业园区开发与经营的标杆，构建文化创意产业园区的新模式，在文化创意产业领域中起到了示范带头作用。

2、搭建了文化企业的快速发展平台

专业化的资产运营管理服务可以为园区文化企业提供良好的经营环境。通过高效率、低成本的运营平台，满足入驻企业所需一切办公、生活配套需求，搭建园区内企业互动平台，促进企业聚集与互动，提升企业关联度，建成“多业态互补共生”的全新项目运营模式，从而提高企业运营效率，扩展企业商机，借助知识溢出和协同创新获取基于技术创新的动态竞争优势，提升文化企业的竞争力。

3、构建了企业快速复制的经营模板

在资产运营过程中，会不断研发新服务内容，创造衍生利润，进而形成相对成熟的经营模式，也利于文化创意产业园区运营主体业务的不断拓展和快速复制。同时，通过模块化复制的专业产业园区经营模式，有利于建立、健全文化创意产业园区运营主体的专业品牌。

4、打造区域文化繁荣的驱动引擎

文化创意产业园区通过运营管理，充分发挥聚合、融合、交汇等功能，能够促成文化创意产业的集群化发展，逐渐形成完整的产业链。在资产运营管理中，为了增强园区发展活力和经营成效，将利用多种渠道搭建各类平台，加快完善园区文化创意产业链，不仅将推动文化创意产业园区自身的快速发展，还将推动区域文化创意产业结构的升级，带动区域经济快速繁荣。

5、创造后地产时代的新盈利点

房地产行业的高利润时代已经完结，亟需寻找新的、有竞争力的盈利点。固定资产的经营与管理，是业界对创造新盈利点的一致共识。通过文化创意产业园区使用阶段的管理服务与商业经营，提升品质，完善园区功能，在保证经营收入的同时，推动资产的保值升值，将为企业创造良好的经济效益。

6、满足开发项目对外租售的实际需要

文化创意产业园区运营主体在完成园区开发建设任务后，往往面临项目租售压力，特别是具有政府背景的文化创意产业园区，按照政府相关规定及入驻园区企业的实际需要，均要有相应的物业管理公司提供管理服务。成立专业团队开展资产运营管理服务，能够将租售等园区经营业务与园区普通的物业管理服务剥离，是提升项目品质、满足相关需求必不可少的要件之一。

（三）资产运营模式的操作思路

文化置业公司针对目前文化创意产业园区的管理模式及存在的问题，创新性提出按照资产运营理念，管理运营文化创意产业园区。文化置业公司正在搭建投融资、项目开发建设、资产运营管理、产业集成和综合服务管理“五大业务平台”，实现文化创意产业园区提供的人力资源、金融服务、综合商务、政策服务、资源共享、创业服务和高端物业七大服务内容。

1、新模式下的开发建设运营商要具有五大平台作用

园区开发建设运营商以改善和提高人们文化生活品质、助力文化创意企业成长、提升区域综合价值为使命，通过对文化创意产业园区的开发建设与运营管理，融合文化创意产业生态链，打造五大业务平台：

一是项目建设管理平台。作为项目选择、获取及接洽主体，承接项目基础设施及相关物业建设，把控项目前期筹备、成本控制、合同招标、工程质量监督等关键环节，进行标准化管理，高标准、高质量的完成项目的建设任务。

二是资产运营平台。进行项目选址、产业定位、产业规划、项目设计、招商引资（订单式招商）、租售业态等产业发展服务，并输出品牌，进行复制。

三是综合服务平台。承担道路、安全、清洁、绿化、设备维护等公共项目维护及物业管理服务。打造手续代办、政策扶持、人力资源、统采统购、车辆业务、保险业务、商务统购、广告代理、租赁转售、法务咨询等多个增值平台，与国内外资深认证、外贸、咨询、法律、会计、设计、广告、信息、物流、金融、教育培训、租赁、会展、大数据等专业化机构形成良好的合作关系，形成发展联盟，优化产业发展环境。

四是投融资平台。通过与大型银行等金融机构建立战略合作伙伴关系，联手发行文化地产基金、文化创意信托等金融产品，打通资本市场融资通道，满足项目自身建设和入驻企业资金需求，实现文化与金融融合。

五是文化产业集成平台。搭建文化创意产业之间纵向、横向联系，形成创新平台，集成行业技术、产品、市场创新。促进文化创意产业与支持产业的纵向联系，把握文化与其他领域横向融合，推动文化与科技、文化与金融、文化与其他产业多元融合发展，构建文化创意产业生态链。

（二）新模式下的文化创意产业园区要提供七大运营服务

结合市场需求和园区现状以及未来入驻文化企业的发展需求，在传统物业服务的基础上，拟建立七大运营服务平台，通过高效率、低成本的公共服务，实现信息共享，创造商业机会，推动园区企业围绕文化创意产业链建立协作关系，服务企业发展，成就园区品牌。基于资产运营视角，从园区资源整合需求和文化企业发展需求出发，打造“七大运营服务平台”，着力打造“文化创意产业园区开发建设与运营管理新模式”，提供最专业的园区资产运营服务。

一是人力资源平台，为入驻企业提供人员招聘、猎头服务、薪酬福利咨询、员工培训、高级人才库等服务。二是金融服务平台，为入驻企业提供融资渠道与平台、融资顾问，进行并购培训、上市培训等服务。三是综合商务平台，为入驻企业提供工商注册、税务咨询、财务顾问、商标专利、秘书服务、会议会务、展览展示、法律顾问、企业策划、物流、办公用品出租出售等服务。四是政策服务平台，为入驻企业提供政策咨询、扶持政策申报代理等服务。五是资源共享平台，搭建资源共享平台，利用入驻企业形成的产业链，使各企业之间通过专业化分工与协作，建立彼此间的互惠信任与信息共享，从而获取经济效益、降低交易成本，在产业链内部为各企业创造发展机会。六是创业服务平台，为入驻企业提供孵化服务，包括市场研究咨询、企业策划顾问、创业投资、创业指导等服务。七是高端物管平台，为入驻企业提供物业维修、物业保洁、设备维护、安保监控、绿化、停车管理、装修顾问等服务。

四、探索案例

文创基金产业园（案名：文化都汇）是文化置业推出的首个项目，目标是建成首席文化商务综合体，担当区域文化创意产业发展引擎，打造具有地标性意义的文化都汇。

（一）基本情况

文化置业公司隶属于北京市文化投资发展集团有限责任公司,是文创产业功能区及文化产业园区整体解决方案提供商和投资开发运营商。公司不断深化定位策略，在发展战略、发展模式、区域方面探索出一条完善高效的模式。

在功能定位上，文化置业重点突出文化创意产业功能区开发主体、首都文化创意产业资产运营主体和首都文化创意产业资源整合主体三大定位。利用首都文化创意产业功能区建设这条主线将各业务串联起来，进行协同运作和专业化管理，整合首都文化创意的国有资源，成为首都最大的文化创意经营主体。同时充分利用内部业务板块间的关联性，以文化创意资产运营为基础，促进相关业务的充分协同发展，以完成首都文化创意产业生态链的建设与运营。

在发展模式定位上，以文化创意产业功能区开发、运营为主业，采用资本运作方式选择适当产业进行投入，走“产融结合”的发展道路，形成“双轮驱动”的战略模式，并以主轮发展带动辅轮，辅轮支持主轮，避免陷入多轮混乱运作的陷阱。同时在文化创意功能区开发主业中形成开发、经营两大业务板块，以经营板块支持开发板块，协调发展，平衡市场风险，平衡收益波动，使公司盈利平稳增长。

在区域定位上，文化置业将以文创基金产业园（案名：文化都汇）为起点，深耕北京市，依托北京市文化创意产业功能区的开发建设，储备一批前景好、潜力大、极具升值空间的优质文化发展项目，如西红门兴创国际中心3B写字楼项目、北京文化产权交易中心项目（前门项目）、中国宋庄艺术小镇项目、宋庄项目二期等重点项目，逐步完成市场化和企业化的转变，进一步增强自身的核心能力和资本规模，在首都做足做强。随着企业的发展，文化置业未来将在适当的时机以资本运作和技术输出为手段实现外埠扩张，逐渐形成在核心区标杆的地位，以期进行全国扩张。

（二）具体措施

文化置业公司作为文化创意产业园区的建设运营者，以文化创意产业园区开发建设为主体，以文化资产运营管理和文化项目投融资为两翼，打造一体带动两翼,两翼支撑一体的发展模式，实现产业与金融的融合。

为推动文化都汇项目和企业快速发展，文化置业探索运用资产管理视角进行项目开发建设运营，实现了项目提供七大平台服务，同时还制定一系列具体措施。首先是通过制定园区日常管理制度，吸引优质文化企业入驻园区，引导企业在园区内开展深层次合作与良性竞争；其次是广泛利用社会资源，与高校和科研机构密切合作，为园区培育良好的创意环境；再次是构建园区保障体系，设立金融服务机构和信息服务中心等，确保园区的高效运营。

1、加快园区文化企业入驻

根据文创基金产业园（案名：文化都汇）所在区域的产业定位和市场需求，锁定具有发展潜力的文化业态，吸引不同规模文化企业的入驻，在企业配比方面，适度掌握以龙头为带动、以中小企业为主体的企业分布机构，同时要引进或培育文化企业孵化器，通过各种创新型方式孵化小微文化企业，活化园区企业活力，形成围绕龙头企业的产业链吸附效应。

2、打造园区文化创意产业生态链

文化创意产业园区发展的核心并不在于园区文化企业的数量，而在于园区企业之间是否具有链式关联。对进入文创基金产业园（案名：文化都汇）的文化企业，预先考虑到相关企业的内在价值链的衔接程度。文化创意产业的行业特征决定了其产业链是由“技术投入”与“消费需求”共同推动下形成的综合联动型产业链，文创基金产业园（案名：文化都汇）对于入驻企业，在产业结构上强化上、中、下游企业间的联动效应。

3、加强园区文化品牌运作

产业园区的发展必须与园区的品牌运作相结合。从园区开发建设后期开始，就要持续通过各类媒介开展园区品牌的宣传推介，在打响园区品牌的同时，传播园区发展理念，增强园区的曝光率和美誉度。园区的品牌效应可以让园区的招商变成一种选商，因为园区运营方案的合理传播和推介可以创造更多的企业有入驻园区的需求，这样园区运营商就可以从中选择一些品质好、能形成产业链的企业群体入驻园区。

(责编：胡昱喆、魏炳锋)