用市场比较法进行土地经济评价

市场比较法

土地经济评价是指用经济指标对土地的质量作出评价，以便为有效利用土地资源提供资源。而今年来国内外越来越重视土地质量的经济评价。目前，土地经济评价已经成为开展土地利用规划和实施土地科学管理等的一种重要手段。

土地经济评价有多种不同的方法，下面我们介绍其中一种方法—市场比较法来进行讲解。

一、 基本原理

市场比较法的基本原理，是将待估价的土地与近期已发生交易的类似土地交易案例进行比较，并根据交易案例的已知价格，参照待估土地与交易案例土地在交易情况、日期、个别因素和土地使用年限等方面的差别，通过对交易案例的价格进行修正，获得待估土地的价格，此价格成为土地的比准价格。市场比较法以经济学上的不同商品之间存在替代关系的理论为依据。

二、比较法适用的对象

是具有交易性土地，如房地产开发用地，而对于很少发生交易的土地，如特殊工业厂房、学校、古建筑、纪念馆等用地，则难以用比较法进行估价。

1、要有与待估土地具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例，在同一供应圈内存在着较多的类似土地的交易。如在一些土地市场尚发育不够的地区，就很难采用。在国外市场发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较案例。

2、这些修正有的很难采用比较法估价中需要进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素及土地使用权年期的修正，量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。

3、比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如建设成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。

三、测算步骤

过程如下图

1、选择和确定比较案例

(1)、市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知土地案例的价格是前提。按照以下要求，对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径有：

①、查阅政府有关部门的关于土地交易的资料、土地管理等对土地交易做的原始记录。

②、从报刊，杂志上获取有关信息。

③、同开发商、代理商直接接触了解该土地用途、结构、布局、价格等。 ④、参加土地拍卖会，索取有关土地各种行情方面的资料。 ⑤、向当事人、金融机构、司法机关等调查了解

对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如:地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，广告刊登的价格等，都不是正常价格。(不是实际交易价格，含有特殊因素) 。如利用这些资料进行参考，而慎重分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别。

(2)、经选取出的可供比较的交易实例具有下列要求:

①、比较案例土地与待估价土地的用途相同。

不同用途的土地价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实例。

②、比较案例土地上的建筑物在结构类型上与待估价土地相同。 ③、比较案例土地与待估价处于同一地区或土地供求关系相类似的地区。 消除区位因素对土地效用及价格的影响。最好能在同一地区，越近越好，

如

果同一地区内没有可选取的，可以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估重庆解放碑地区的商业店铺，最好选择的交易实例也在解放碑，但若无，可选择大礼堂、观音桥、南平万达广场等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 ④、比较案例土地与待估土地的价格类型相同

⑤、比较案例的成交日期 与待估土地的估价日期尽可能接近。时间的接近是相对而言的，相对于房地产市场的变动情况而言，如果几年来房地产市场都比较稳定，价格变化幅度不大，那么几年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的。通常，要求交易实例的交易日期在5年内。

⑥、比较案例都是交易情况正常的案例。收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益关系的情况下的交易。

2、进行土地价格影响因素的修正

由于市场比较法土地价格测算的基本原理可用下式表达： b

p =v ⨯A ⨯B ⨯D ⨯E ⨯K

式中，P 为待估土地的单位面积价格；v b 为比较案例土地的单位面积价格；A 为交易情况修正系数；B 为交易日期修正系数；D 为区域因素修正系数；E 为个别因素修正系数；K 为土地使用年期修正系数。

所以要进行土地价格影响因素的修正

(1)、交易情况修正

交易情况修正目的是排除非正常交易行所造成的比较案例的价格偏差，将其修正为正常市场价格。

造成成交价格偏差的原因

①、有利害关系的人们互相之间的交易

②、急于脱售或购买的、及不了解市场行情的 ③、交易双方或一方有特别动机或偏好的 ④、受债权债务关系影响的(以资抵债)

⑤、相邻地块的合并交易(合并后效用会增加) ⑥、交易税费非正常负担等

如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。

⑦、特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。（这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土地作为

优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）

修正的步骤为：

①、在交易情况修正前，剔除交易明显不正确、无法加以修正的案例。 ②、通过判断各种特殊因素对土地价格的影响程度，估计其可能导致的价格偏差，并确定修正系数。

③、利用修正系数对比较案例的交易价格进行修正。

⑵、交易期日修正

交易期日修正的目的是将比较案例在其成交时的价格修正到待估土地的估价期日的价格。

修正方法：

在比准实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，土地价格可能发生的变化有3种情况：1）平稳；2）上涨；3）下跌

在判定房地产价格水平为稳定发展时，可不进行交易日期修正。上涨和下跌都必须进行修正。一般情况下采用地价指数进行修正公式如下:

修正后的土地价格=比较案例价格*（待估土地估价期日价格指数/比较案例成交期日价格指数）

⑶、区域因素修正

区域因素修正的目的是将比较案例在其外部区域环境状况下的价格，修正为待估土地外部区域环境状况下的价格。这里的外部环境状况，主要指对土地价格产生影响的繁华程度、交通状况、基础设施状况及人文环境等。

修正步骤如下：

①、确定比较因素及其构成因子（如“基础设施”包括学校、医院、公园、商场等因子）

②、针对各因子的特点，采用相对应方法确定各因素的条件指数和修正指数（根据它们之间的差别造成的价格差异程度）

③、依据区域因素修正系数，利用下列公式，进行区域因素修正：

修正后的土地价格=比较交易案例价格*待估土地区域因素修正系数/比较案例区域因素修正系数

⑷、个别因素修正

个别因素修正的目的是将比较案例在其个体状况下的价格，修正为待评估土

地个别状况下的价格。这里的个体状况主要是指对土地价格产生影响的宗地面积、形状、临道路状况及地形、地质基础等。 修正步骤如下：

①、确定加以考虑的个别因素。

②、针对各因素的特点，采用相应的方法，确定各因素的条件指数和修正系数（根据差异度状况）。

③、根据个别因素修正系数，利用以下公式进行计算 ：

修正后的土地价格=比较案例交易价格*（待估土地个别因素修正系数/比较案例个别因素修正系数）

例如，若选定的比较案例的成交价为1050元/平方米，个别因素修正系数的总和为105，则

个别因素修正后的可比案例价格=1050*（100/105）=1000元/平方米

⑸、土地使用权年期修正

土地使用权年期修正目的是将比较案例的不同使用年期修正到待估土地的使用年期，以消除因土地使用年期不同对价格带来的影响。 修正步骤如下：

①、计算土地使用年期修正系数K

11⎡⎤⎡⎤

k =⎢1-1-⎢m ⎥n ⎥ ⎣（1+r ）⎦⎣（1+r ）⎦

式中，r 为土地还原利率；m 为待评估土地的使用年期；n 为比较案例的使用年期

②、利用k 值对交易案例地价进行修正，公式为：

修正后的价格=比较交易案例价格*k

3、土地价格的综合修正

在完成上述各项修正后，采用直接修正法、间接修正法等不同的方法将每一个比较案例修正成待估土地的价格。

⑴、间接比较法

间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将比准实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。（一般采用这种方法

的少）

⑵、直接比较法

求取某个可比实例对应比准价格的方法，将以上几大方面的修正综合起来，综合计算方法有以下几种：

①、百分率法修正系数连乘公式

＝比较实例成交价格＝比较实例成交价格⨯

⨯⨯100（）

⨯（）100

⨯100（）

⨯⨯（）100

估价期日价格成交期日价格

⨯

待估土地区域价格案例土地区域价格

正常成交价格实际成交价格

待估土地个别状况价格案例土地个别状况价格

②、百分率法修正系数累加公式

＝比较实例成交价格

100（）100（）⎤⎡⨯⎢1++++⎥⎣（）100（）100⎦

估价对象价格=比准实例价格×（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数）

③、差额法公式

估价对象价格＝比准实例价格±交易情况修正数额±交易日期修正数额±房地产状况修正数额

四、待估土地价格的最终确定

每一个比准实例的成交价格经过上述各项修正后，都会相应地得出一个比准价格，如有三个比准实例，经过各项修正后，会得到三个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。方法通常有下列4种：

（1） 平均数（2）中位数（3）众数（4）其他方法

平均数又分为简单算术平均和加权算术平均。（应用最多）

中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格，当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均为综合出的一个价格。

如：比准价格结果为：2600 2650 2800 2860 3950

中位数为：2800 ；

若比准价格结果为：2600 2650 2800 2860

中位数为：（2650+2800）/2=2725

众数是一组数值中出现次数最多的数值。

其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如去掉一个最低价和一个最高价，将余下的拿来简单算术平均。或者估价人员根据自身经验，以某一个比准价格为主，参考其他比准价格最终确定价格。

五、例题

估价对象概况：在某一城市，需要评定的地块H ，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：

现假设该城市地价指数以2004年为基期，每年同2004年相比增长率为12%。对于容积率，此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的条件比待估宗地差; 表中数字为正的，表明成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价修正幅度。

估价要求：根据以上条件评估宗地H 在2007年10月30的评估价格。

答案： 解：

①、计算该城市地价指数：

②、计算该城市容积率修正指数：

④计算各案例宗地修正后的价格：

交易情 期日 容积率 区域因素 个别因素 位置 形状 况修正 修正 修正 修正 修正 修正 修正 A 580×100/100 × 136/100×100/115×100/100×100/100×100/100×100/95=722 B 620×100/100 × 136/112×100/110×100/100×100/96 ×100/103×100/100=692 C 660×100/100 × 136/112×100/120×100/100×100/100×100/100×100/98=681 D 700×100/100 × 136/124×100/120×100/97 ×100/100×100/100×100/100=660 E 680×100/100 × 136/124×100/115×100/103×100/100×100/100×100/100=630 F 730×100/100 × 136/136×100/110×100/95 ×100/100×100/102×100/100=685 G 740×100/100 × 136/136×100/115×100/100×100/97×100/100×100/100=663

⑤评估宗地H 的地价：求以上7宗地地价修正后的算术平均数。

参考答案： 676元/平方米