谈房地产风险投资决策方法1710468838

２００８年３月（总第８５期）今日南国

ＴＨＥＳＯＵＴＨＯＦＣＨＩＮＡＴＯＤＡＹＮＯ．３，２００８（Ｃｕｍｕｌａｔｉｖｅｌｙ，ＮＯ．８５）

谈房地产风险投资决策方法

刘平

（中南财经政法大学工商管理学院，湖北武汉４３００７）

［摘要］房地产投资有其自身的特点，其产品不可移动，投资周期长，所需的资金量大且市场信息不完全，这些特点使得房地产开发过程中必须面临多种不确定的客观状态，风险较大。本文着重分析了常用的房地产风险决策方法，比较了各方法的特点和适用范围。

［关键词］风险决策；期望；期望效用；确定性；不确定性［中图分类号］Ｆ２９３．２

［文献标识码］Ａ

［文章编号］１６７３－１１９０（２００８）０３－００７０－０２

大了远期风险，有时与事实不符。

５．肯定当量法

１．期望值决策法

随着决策理论在房地产投资中的应用，房地产投资决策理论与方法也逐步得到发展，由最初的定性决策发展到定性与定量综合决策。

１．确定性静态方法

国外最初应用的投资决策方法属于定性的主观分析方法，它仅仅说明了如何积累财富和运用资金杠杆等基本策略，然后研究了投资收益率决策法、最适宜法和投资回收期法等财务决策方法，它们即不考虑资金的时间价值，又不考虑风险，属于确定性静态投资决策方法。

２．确定性动态方法

随着对资金时间价值认识的深刻，动态分析方法即现代资金预算方法应运而生。它不仅计入资金的时间价值，而且考察了整个寿命期内收入与支出的全部数据，其投资决策准则主要是净现值ＮＰＶ≥０，或内部收益率ＩＲＲ≥ｉ０（ｉ０为行业基准收益率或投资者要求的最小收益率），其后又发展了净年值ＡＶ≥０，费用现值与费用年值最小者为优和动态投资回收期Ｔ＜Ｔ（Ｔ０为基准动态投资回收期）等决策准则。这些方法中仍未考虑风险，所以它们还属于确定性的决策方法。

３．不确定性方法

房地产投资决策的输入变量是不确定的，应视为具有一定概率分布的随机变量，而非某一确定的估计值，决策中要计算不同收益率的可能性，即风险决策的方法。

期望值决策法计算效益指标的期望值，选择效益期望值最大的方案为最优方案。虽然期望值标准被公认为重复性风险决策中选择方案的最合理标准，但它并没有描述实际结果对期望值的偏离程度，因而它并没有真正考虑风险问题。此外，决策者所得的决策结果只是某几个可能效益值中的一个，而不可能是期望值，因此，对于一次性及重复性不大的风险型决策来说，期望值标准并不是最满意的决策标准。

２．最小标准差法

对于净现值的期望值相同的诸方案的决策，宜先计算各方案净现值的标准差，取标准差最小的方案为最优方案。该法由期望值法发展而来，应用范围狭小。

３．最小变异系数法

变异系数是标准差与期望值之比。当被评价的项目或方案的净现值期望值和标准差均不同时，需要计算变异系数，根据变异系数的大小对诸投资项目或方案作出评价与取舍。变异系数最小的投资项目或方案为最优。

４．风险调整贴现率法

此方法的基本思想是对于房地产开发这类高风险项目，采用较高的贴现率去计算净现值，然后根据净现值的大小来选择方案，以净现值大者为优。该方法的应用难点在于如何调整贴现率。该方法的缺点在于它把时间价值和风险价值混在一起，并据此对现金流量进行贴现，意味着风险随着时间的推移而加大，夸

［作者简介］刘平（１９８６－），男，江苏扬州人，中南财经政法大学工商管理学院本科生。

肯定当量法决策思路是把有风险的现金流量按照一定的等确定性系数折算为无风险的现金流量，然后利用无风险贴现率来计算投资项目或方案的净现值，按净现值大小来决定项目的取舍。该方法最主要的困难是等确定性系数的定值问题。该方法假设决策者的货币效用函数不随时间而变化，而事实上该假设不成立，因而也影响到它的应用。

６．正态分布概率法

此方法假设投资项目净现值的概率分布为正态分布，利用正态分布曲线计算净现值为负的概率。计算中采用的贴现率，一种是无风险贴现率，另一种方法是采用经过调整的贴现率来计算净现值，然后利用正态分布曲线估计净现值出现负值的概率。正态分布概率法能给决策者提供项目收益率或净现值达不到最低要求的可能性究竟有多大的决策参考信息，但并未表明决策者应采取什么措施。

７．决策树法

决策树法是用分枝表示可供选择的方法，把几种可供选择的方案及有关的随机因素有序地表示出来，形成一个树形，在根据经验设定各种方案发生的可能性后，计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率。其优点是形象直观、思路清晰、通用性大。其缺点是仍末摆脱敏感性分析的模式，得出的累计概率对投资决策来说没有直接的指导作用。

８．回收期调整法

二、房地产风险决策方法分析

一、房地产风险决策方法分类

今日南国

ＴＨＥＳＯＵＴＨＯＦＣＨＩＮＡＴＯＤＡＹ２００８．０３

此方法的基本思想是风险较大的投资项目应该比风险较小的投资项目具有较短的投资回收期，并据此按回收期准则对方案加以优选。由于该方法未能精确地度量风险，回收期的调整普遍带有主观性，决策者较难判断某一风险较高的投资方案的回收期应比一般水平的回收期短多少才能弥补该项投资的风险。

９．期望效应决策法

效用是决策者在经营活动中，对可能出现的利益或损失的综合表现，它代表决策者对期望利益的评价，表明了决策者对风险所持的态度。根据这种效用

理论，很多学者建立了效用函数模型用于投资决策中，该方法将决策者分为保守型、中间型和冒险型，充分考虑了决策者对风险的主观态度，因而该方法被认为是在不重复条件下的一种理想的风险决策方法。效用带有主观性且测定较难，因而应用起来受到限制。

以上诸方法，都以投资收益期望值或效益值最大为唯一的决策准则。而实际上，房地产开发风险决策更适合作为多目标决策问题来处理。因此，一些学者已开始研究将多目标决策理论应用于解决房地产投资风险决策问题。此外，由于

证券投资组合理论和资本资产定价模型（ＣＡＰＭ）对风险进行了更为全面的分析，也有学者开始尝试将它引入房地产投资领域，为解决房地产投资风险决策提供了新思路。

［参考文献］

［１］夏敏轶．贝叶斯公式在风险决策中的应用．肃省干部管理学院学报，２００６．

［２］刘薇．房地产风险决策模型研究．吉林工程学院学报，２００４．

［３］彭志奇，于亚伦．房地产开发投资风险决策方法述评．技术经济，２００１．

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

［上接第６７页］

投资于未上市的中小高新技术企业两年以上的，可以按照其投资额的７０％在股权持有满两年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额。在企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额１２％的部分，准予扣除。

资在各个领域的市场准入已全面放宽，有些准入条件和内资企业一样。在这种情况下，统一内外资企业的所得税制度，对外资在中国的发展不会产生大的影响。新企业所得税法在诸多方面已较好的体现了与ＷＴＯ规则的逐渐协议。第一，取消了禁止性的出口补贴和进口替代补贴，即原有的根据企业出口业绩来减免企业所得税、出口再投资退税和购买国产设备的投资抵免政策都已不复存

（一）以税负角度分析

新企业所得税对外资企业税负的影响主要有：一是法定税率下调带来的企业收入增加；二是税收优惠政策的清理规范导致的企业收入减少。单纯以所得税税率的下调至２５％分析，不考虑税收优惠的清理，根据估算，２００８￣２０１２年外资企业每年减少纳税额３７０．１９亿元，５年累计将减轻所得税税负２１５．５８亿元。

（二）以外资企业进入中国的进程分析

新税法的实施不会减少中国对外商投资的吸引力，影响外资进入中国的进程，相反，还将提高外资进入中国的质量。外资看好的是中国经济的潜力，相对于税率而言，他们更关注税后利润率。从提高效率和我国引进外资从注重数量到注重质量的变化来看，一些规模较小，流动性较高的从事“两头在外”加工贸易企业的减少，反而会优化我国外资的机构，有利与我过引进外资的质量。

（三）以与ＷＴＯ规则协调性分析中国加入ＷＴＯ已五年多了，对外

（一）《国务院关于实施企业所得税个过渡优惠政策的通知》中对外资企业的税收优惠政策给予了五年的过渡时间，则必然会出现税收优惠过滥的问题。这里笔者主要是想探讨一下新企业所得税税收优惠过滥的问题。完善新企业所得税优惠制度必须坚持税收优惠制度改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的基本原则，创造条件逐渐由目前的“多惠制”过渡到“普惠制”。治理新企业所得税优惠过滥的建议如下：

第一，坚决贯彻落实税收法定原则。

ＴＨＥＳＯＵＴＨＯＦＣＨＩＮＡＴＯＤＡＹ２００８．０３

［参考文献］

［１］张学诞．“两法”合并对外资企业税负及利用外资的影响．国研网，２００６．

［２］苑新丽．新企业所得税法对外商直接投资规模的影响．《税务研究，２００８．

［３］李永．税率、外商直接投资与经济增长．财政研究，２００５．

在。第二，取消了部分地区专项性可申诉补贴。第三，加强和完善了不可申补贴。以往外资企业占据了我国每年出口额的“半壁江山”以上，新企业所得税政策能陪合我国目前贸易战略由“出口导向”向“贸易平衡”转变而相机调整，则可能在一定程度上减少贸易顺差。

税收优惠制度责任追究法定。建立税收优惠违规责任追究制度是遏制税收优惠过滥的责任保证。税收优惠违规责任追究制度包括地方政府违规责任追究、税务机关违规责任追究、纳税人违规责任追究和中介机构违规责任追究等主要内容。

第二，坚持税改基本原则，逐步以“普惠制”替代“多惠制”。完善企业所得税优惠制度的改革必须与党的十六届三中全会确立的“简税制、宽税基、低税率、严征管”四项基本原则并行不悖。（二）加强反避税，建立一个公平的

三、新企业所得税对外资企业的影响

ＥＣＯＮＯＭＩＣＲＥＳＥＲＡＣＨ

税负环境。防止外资企业利用转让定价、避税地注册、资本弱化、滥用税收协定等等方式进行避税。实施新企业所得税法后，外资企业在我国的税收成本上升，为了应对企业所得税税负增长给外资企业带来的影响，外资企业的避税行为将加剧。从顺利实施新企业所得税，在内外资企业之间，外资企业之间建立一个和谐公平的税负环境，政府应当加强反避税的力度，促进外资企业的发展。

四、制定完善新企业所得税的

相关配套措施，促进外资企业发展

经

济学研究

今日南国