二手房个税20%评论
曝光二手房20%个税的真实用意——关门打狗
“新国五条”甫出，舆论大哗，购房者和售房者都如惊弓之鸟。归纳各方神圣的解读，观点大致包括：个税负担将转嫁给购房者、利好新房市场、推涨二手房价、推涨房租等等。总之，评论以负面为主，批评远超肯定之声，似乎国务院养的一大帮专家都是不学无术的SB，尽出昏招。但笔者依据对当前宏观经济形势的理解，大胆判断这个“20%个税”用意深远，是一场暴风雨的前奏！但个中深意，目前似乎仍无人参透。
说它是一场暴风雨的前奏，这个暴风雨，就是（或者包括）已经炒了很久的房产税。如果没有后者的配合，“20%个税”充其量就是投到一潭死水的一颗小石子，现在引起的喧哗就是几圈涟漪，过不了多久就会平复，不会对房价起到明显的效果，东莞就是明证。但只要把房产税推向全国，并且把税率提高到一定的水平，两者结合的组合拳，威力就可怕的多了。如果把房产税的全面推广比作打狗，“20%个税”实际上就是在打狗前先把门给关上，只留那么一条缝。这样一来，那些手中囤了三套以上房子的市民，要么以房产税的形式逐年把房产增值的财富上交国库（留在门内被割肉），要么以个税的形式一次性把房产增值的财富上交国库（从门缝
逃出，但毛被拔光）。总之，这十几年来房地产增值的绝大部分收益，都将被收归国家财政，用来支持下一步不得不为的经济转型，但囤房者却只是感觉利益有轻微的损失，因此不会有大的反弹，不会严重威胁社会稳定（个中奥秘，且容专章再论）。通过这套组合拳，一方面房价将应声回落，彻底解决高房价的痼疾，为城镇化解套；另一方面，二手房交易个税和房产税将顺利取代土地出让金，彻底解决土地财政的痼疾，以降低物价，为启动内需解套。
政府使出这套组合拳，实在是一着妙棋，在当前经济几乎已经走进死胡同的局面下，可以既不启动政改（将动摇政权的根本，等于要权贵的命），也不打破国企垄断（严重损害红色权贵的利益，等于割肉）就一下子为经济转型找到一条出路，至少可以再延续10年不出大问题。至于说那些靠囤房来增值保值的利益受损者，虽然也人数众多，但大都是一般市民和中低层官僚，即使有所不满，也形不成左右政策出台的政治力量。而真正的红色权贵，是用不着靠囤房来规避通货膨胀损失的，因此其利益不但不会受损，还将会从由此而来的下一波经济增长获得巨大利益。（未完待续）
二手房个税“20%”？远不是你以为的那么简单
表面看来，你的房产增值部分只征了20%的个人所得税，你还能获得余下的80%，由于过去十几年来房价猛涨，总额仍相当可观。但是，由于通货膨胀，你现在获得的这个售房款，和当年的购买力相比，实际价值已经大大缩水，你的实际得利远不如你表面看到的那么可观。
下面，我们先来看一下通货膨胀率。
衡量通货膨胀率，我们一般使用最常用的消费指数折算法。但是，官方的CPI数字跟百姓的真实感受相去甚远，说明其统计方法存在很大问题。你们有谁相信2012年消费品物价只上涨了2.6%？实际上，就占人口绝大多数的中下收入阶层而言，占了消费支出大部分的衣食住行消费品（除电子产品和汽车以外），十年来的价格上涨何止一倍？如果货币贬值速度达7%，十年足可贬值一半。而上述消费品价格上涨可能超过一倍，甚至接近两倍，那么真实的通货膨胀率也应超过7%，甚至在10%上下。扣除通货膨胀因素，你的房产实际增值了还有多少呢？
我们来算一笔账。假如你的房产（第二套或以上）10年前买入，120平米，总价是20万。
购房的各种税费：
印花税100元+公证费600元+契税6000元+委托办理产权手续费、房屋买卖手续费1100元+产权登记费、土地使用费60元+其它证件工本费30元，共计约7900元。
十年来房价平均增长约4倍左右，假如你的房子现价是80万。
除个人所得税外的各种税费： 80万*7.5%=6万元。 增值部份：80-6-207900=532100元。
应缴个税532100*20%=106420元
最终实际增值收益：425680元
最终得到房款633580元
也就是说，你用10年前的207900元，换得了现在的633580元，利润为425680元，按货币价格增值约2倍，年均增长率接近12%。但是，如果扣除通货膨胀率10%，你每年的实际增值也就是2%，10年来增值仅约22%，用十年前的购买力衡量，相当于10年间用207900元赚了45738元，增值部分的78%都被国家和中介机构拿走了，其中国家拿了绝大部分。
当然，房价10年增长3倍是全国平均的大致增速，各地又有不同。如果超过3倍，赚的会多些，否则会更少。但有一点可以肯定，今后房价这种飞速的上涨，将一去不返了。今后如果再囤房，即使不考虑房市崩盘和降价的风险，即使仍能保持较慢的增长，恐怕也连保值的目的都难实现了。