乡村旅游七要素

乡村旅游七要素

2014-6-24 15:22:46 绿维创景 字号：T|T

传统意义上的旅游要素由“食、住、行、游、购、娱”六部分组成，绿维创景在此基

一、食——传统地道乡菜 （一）概述

寻求安全健康的食品源，品尝地道纯正的农家饭，是绝大多数游客到乡村旅游期望得到的最主要的核心需求之一，目前国内的农家饭菜呈现出食材新鲜、烹制手法传统简单、用餐环境田园化等特点。 但也存在着产品大多同质化，整体服务水平不高的问题。 （二）创意提升

整体品质需系统提升，农家餐厅的未来发展方向应该是“定位主题化、管理专业化、菜品特色化、服务品质化”。 每个农家餐厅要有自己研发的特色招牌菜品，这是餐厅运营的核心竞争力，不用太多，但一定要有特色，最成功的就是不但在餐厅吃，还能吸引顾客打包带走。深度参与体验，可以让顾客在农家餐厅的种植养殖基地里，订养几只溜达鸡、黑毛猪，领养一棵苹果树，认耕一块小菜地，自己动手做个菜，大家一起来烧烤 „„。

最终要在满足嘴巴品尝纯真自然味道的同时，提供清洁、优雅的用餐环境，温馨、细致的服务以及创意的用餐方式，忠于传统超越传统。 二、住——拙朴野奢乡居

（一）概述

（1）安全的居住环境；（2）良好的隔音效果；（3）舒适的室内温度、湿度；（4）宽大舒服的床和质地讲究的床上用品；（5）在尽短的时间内洗上热水澡，水量要足够大；

（6）良好的通风设施。

（二）创意提升 来乡村旅游度假的大多是都市居民，他们长期生活在城市，对于各种宾馆酒店的客房非常熟悉，而到了郊野乡村，他们更希望得到的是一种非都市化的睡眠感受：整体建筑风格要乡村化并自然的融入周边景观，或是石头城堡、或是泥草农舍、或是小木屋、或是青砖灰瓦，一至两层，小体量、庭院式，与都市的高楼大厦有明显的差异，每个小建筑都是与周边环境协调统一、自然质朴的艺术品。从装饰设计、环境布置、物品摆设、电器配置，到员工服饰、布草消耗品、馈赠小礼品，都应处处体现乡村特色和自然生态、低调奢华的品质感。在房间装饰中适当的融入文化概念，提炼主题元素，与乡村旅游的整体市场定位吻合 最终，要形成与众不同的睡眠体验，回归自然的睡眠空间，把睡一觉看做是人生最美好的一段时光，认真对待。

三、行——绿色生态乡径

（一）概述

将绿色、生态、环保的出行理念植入产品设计中，使行走艺术化、幸福化。

（二）创意提升 满足四肢的运动神经，让消费者尽情的放松跑、跳、蹦，使其精疲力竭，徜徉在大自然的怀抱中，体验双脚带给自己的快乐。 将环保出行的理念不只表现在交通工具上，更要延伸至消费者的思维中，进行碳交易、里程计算等游戏真正使零排环保在这里发芽，开遍世界。 最终达到带着幸福的记忆行走，在行走中感受新的幸福，把本来就简单的行走简单的进行，随心所愿的效果。

四、游——美丽乡村田园

（一）概述 或恬静唯美的乡间小路，或奔放热闹的村边小河，亦或是布满青苔但温馨整洁的村屋，乡村田园给城里人一种轻松、亲切之美。

（二）创意提升

在乡村原有景色的基础上，经过安排展示出自然之美，经过修饰与包装，使其特色真正的流露出来，引导消费者领略美丽的乡村田园。但对修饰与包装的方式、方法要有艺术性和贴切性，在增添服务的同时，不能破坏自然之美。

最终要满足眼睛、鼻子、耳朵以及心对自然之美的渴望。

五、购——安全健康农产品

（一）概述

康和营养，但现在大部分农产品存在着包装粗糙，销售环节简单的问题。 （二）创意提升

让消费者感受到农场主生产出的农产品更有特色，一是生产过程健康有机，提供自然资源循环体系，展现对大自然生态平衡的尊重；二是以分级包装诱导消费者，展示出农产品高贵之美，让消费者体会大自然的恩赐。

泥土的气息鼓动着购物的欲望，精美的包装引诱着“占有”的“野心”，安全、健康、品质、独特的农产品满足口袋的需求。 六、娱——农趣活动参与、农耕文化体验 （一）概述 作为人类与土地之间一根割不断的脐带，农业活动（即农活）筑就了人们“淳朴、和善、谦卑”的优良品质，春耕、夏种、秋收、冬储，提供了人类社会亲近自然法则的极大可能。因此在休闲农场项目中需要设置具有故事性的活动，使大家更容易参与进来，使久居城市的人们真正体验农耕快乐，使做农活成为一种生活趣味，既漫不经心又惬意十足。 （二）创意提升

“农夫的一天”真人秀：一个农夫或一家农户按照真实的节气，表演一天的劳作过程，可以组织游客与农夫共同劳动。

村儿里劳模大赛：组织游客分成若干个“村”，进行推独轮车、插秧、拨玉米、挑水等农趣活动的比赛，小朋友也可以进行挖土豆、拔萝卜、捡鸡蛋等比赛，争做“劳模” 。

农趣活动的场地附件应设置高品质的更衣室、工具房和淋浴间，免除游客参与活动前、后着装的不便。同时可设置个性商品部。 将农业的文化与休憩完美结合，即淳朴自然又生动有趣。具有农业特色和差异化明显的软性产品是乡村旅游中最为重要的部分。

七、品——健康生活方式

（一）概述 身体健康、心理健康已经是人们关注的热点，更多的人愿意为了健康花费金钱和时间。因此吃健康安全食品，定期健康检查，经常保健理疗，外出旅游舒缓压力等成为人们生活中的重要部分。由此而衍生的各种行业和服务犹如雨后春笋，大批涌现。

（二）核心理念 在保障安全和健康的同时，在产品设计中更多的将健康生活的理念灌输给人们是乡村旅游的第七个核心要素。使每个游客在休闲的过程中，在想法和理念上有一种质的提升，培养更为宽广的胸怀，从而让自己和其他人的生态环境更加优美、生活物资更加丰盈、生产能力更加强劲。

旅游引导的新型城镇化模式：风情休闲小镇

2014-6-26 15:06:30 绿维创景 字号：T|T 近日，《海南省旅游管理干部研修班》在海南万宁召开，海南省、万宁市相关部门领导参加会议并致辞，我院林峰院长作为业内专家受邀出席，并做了题为《海南乡村度假发展的黄金机遇期》的主题演讲。

以下为“风情休闲小镇”部分的主要观点摘录：

1、新型城镇化解读

改革，使农民享受到跟城市居民同样的福利待遇；第二，新型城镇化为公共设施和公共服务市场化带来了机遇，比如健康产业，养老产业、医疗产业、教育产业等以前政府垄断的服务，

可以通过市场的方式来实现，这将带动中国整个公共服务的升级；第三，单一城市化聚集向城镇网络化结构调整。城市群、城镇群成为中国最重要的发展模式；第四，市场主导下的产业升级与产成一体化发展，即靠市场来推动产业与城镇的一体化发展。

2、风情休闲小镇的发展模型 风情休闲小镇是由旅游产业聚集带动的城镇化的一种主体模型。任何一个休闲小镇都应该具备三个核心基础：第一，核心吸引中心，其中吸引核不一定是观光，有可能是休闲，有可能是娱乐，也有可能是游乐。第二，休闲聚集中心，不仅让人来，还要让人住在这里，只有住下来才会形成消费。因此以居住为核心的、多业态休闲聚集实际上休闲小镇发展的核心。一个休闲小镇能不能成功，核心取决于休闲业态。第三，是延伸发展中心，休闲聚集可以延伸出养生、养老、娱乐各种各样的消费结构和各种各样的产业业态。这种模式我们称之为“旅游引导休闲聚集形成的休闲小镇发展模式”。

3、风情休闲小镇的发展架构 风情休闲小镇是一个景区，有风貌、有特色，还能起到示范作用。风情休闲小镇也是消费产业聚集区，是由消费聚集形成的产业园区。风情休闲小镇是新型城镇化发展区，需要解决人的城镇化。我们提出了风情休闲小镇构建的12个重要方面： 第一，风貌吸引力。特色风情小镇一定要有风情，风情首先要有风貌，再加上人的活动、业态的结构才共同构成风情小镇，所以风貌吸引力是第一要点。 第二，广场吸引力。休闲小镇一定要有文化广场，我们称之为“文的载体”。文化广场可设置激光水秀、灯火晚会、演艺等吸引人的活动，让游客留下来后，能进行夜间休闲。

第三，餐饮吸引和聚集，特色餐饮也会成为人们留下消费的一个动机。

第四，酒吧与夜间聚集，形成了特色的关键。 第五，创意客栈聚集，创意型的、艺术性的、个性化的客栈，特别受游客欢迎，留客能力非常强。 第六，创意工坊街区，中国的手工业物质文化遗产，非物质文化遗产，手工艺产品，各种各样的活动构成了大量的工坊。这些工坊有它的区域价值和特性，可以形成旅游纪念品，形成餐饮与体验互动的结构。 第七，娱乐游乐街区，包括演艺、洗浴、养疗的这些服务业态，从而可以满足各种消费人群的需求。

第八，街区与商业房地产。一般我将其称为“8街4景”，8个主题街区共同构成街区结构，在每一个街区的结点上形成小型广场、博物馆、特色景观，构建出整个城市风貌的支撑性核心结构。 第九，就业与本地居民的第一居所，由于发展机会，就有了本地居民的安置，进一步有一批就业人员进来，形成第一居所。

第十，大城市与周末居住的第二居所，比如北京周边的这种二居所规模非常大。 第十一，远客与度假形成的第三居所。

第十二，养老形成养老居所。

创意乡村旅游产品

2014-6-24 15:47:51 绿维创景 字号：T|T

从活动的多样性、发展形成过程、开发形式等不同分类方法出发，乡村旅游的类型也各不相同，本专题根据业内的一些研究以及绿维创景制作项目中的经验，从游客的角度，依

一、观光型乡村旅游

根据研究，观光型乡村旅游以良田、特色蔬菜、花卉苗木、乡村农舍、溪流河岸、园艺场地、绿化地带、产业化农业园区、特种养殖业基地等自然、人文景观为主要内容，主要

满足游客回归自然，感受大自然的原始美、天然美，在山清水秀的自然风光和多彩多姿的民族风情中放松自己的需求，从而使他们获得一种心灵上的愉悦感。

二、休闲型乡村旅游 根据研究，休闲型乡村旅游以乡村风景为背景，以静宁、松散的乡村氛围为依托，提供棋牌、歌舞、观光采风等休闲娱乐活动服务。也有人将乡村居民的生产、生活场景、器皿工具、房屋建筑、屋内陈设、饮食、服饰、礼仪、节庆活动、婚恋习俗以及民族歌舞和语言

三、度假型乡村旅游

根据研究，度假型乡村旅游利用乡村“蓝色的”天空、“清新的”空气，让游客乘着习习凉风、呼吸着清新的空气，听着泉水韵律、望着流星明月，感受“天人合一”的审美境界。乡间散步、爬山、滑雪、骑马、划船、漂流等乡村度假健身、娱乐活动也属于这一类型。

四、体验型（参与型）乡村旅游

相结合，通过参与民俗活动、种花栽树、修剪花草、除草施肥、挖地种菜、采摘瓜果蔬菜、捕鱼捞虾、放养动物、水磨磨米面、水车灌溉、石臼舂米、学做乡村风味小吃、木机织布、手工刺绣、简单农具制作、陶制品制作等体验乡村生活的质朴淡雅，体验耕种收获的喜悦，是一种“房归你住，田归你种，牛归你放，鱼归你养，帮你山野安个家”的整体体验方式。还包括花卉食品、花粉食品、野生植物食品、水果食品、特色风味小吃、珍稀禽畜水产佳肴等乡村丰富的土特产品尝。

五、求知型乡村旅游 根据研究，求知型乡村旅游一方面以长期生活在城市的人们，特别是少年儿童为对象，普及农业、农科知识，使他们了解乡村的民风与民俗，如广州市郊和番禺一带的科技农场，沈阳新市民的中小学生实践基地，它们或是企业投资建成，成为青少年科普教育基地；或是教育系统自行投资建设，作为中小学生农业和自然实习基地。另一方面，以特殊兴趣的人为对象，以考察研究先进农业、特色农业或农业文化、学习农业技艺为主，通过农村留学、参观考察、教育培训等多种形式，开展农业文化考察、特色农业考察、农业技术培训、花木栽培装饰培训、工艺品制作培训、农业知识学习等研修型乡村旅游活动，发挥乡村农业的教育功能。

六、购物型乡村旅游 根据研究，购物型乡村旅游是以洁净新鲜的特色蔬菜瓜果、稀有的珍稀禽畜和名贵水产、美丽花卉、别致的盆景、风味独特的土特产、工艺精湛的手工艺品、古朴雅致的农民书画、设计独特的旅游纪念品为资源而开展的旅游活动。

七、综合型乡村旅游

是指将上述几类乡村旅游集中于一体的旅游产品。

家庭休闲农场发展模式探索

2014-3-7 15:32:47 绿维创景 字号：T|T

家庭休闲农场概念及发展类型

推动特色乡镇与生态文明建设的主力。本文将从专业角度，为您解读家庭休闲农场的发展模式及开发运营技术路线。 概念界定——什么是“家庭休闲农场”？

家庭休闲农场依托生态田园般的自然乡村环境，有一定的边界范围，以当地特色大农业资源为基础，向城市居民提供安全健康的农产品和满足都市人群对品质乡村生活方式的参

实现经济价值、社会价值和生态价值的现代农业创新经营体制和新型农业旅游产业综合体。

“家庭休闲农场”的发展类型

（一）单个“家庭休闲农场”的发展类型

根据自然资源、消费者感受、功能差异和“家庭休闲农场主”经营理念的不同，今后“家庭休闲农场”的发展类型大致有以下几种类型（或者说是“综合型家庭休闲农场”的不同功能区域）：

1．生产基地型（区） 作为国家粮食和主要农产品的生产基地，农作物品种比较单一、基地规模较大，容易形成规模化、集约化和商品化的生产经营模式。 在有条件的此类“家庭农场”，可通过农产品的“点对点”供应模式，直接与城市居民形成互动，在为都市中高端家庭提供安全健康农产品的同时，满足其对高品质乡村生活方

小块土地认种、种苗/仔培育等。

根据不同资源特点，可以设计为：“家庭休闲林场”、“家庭休闲牧场”、“家庭休闲渔场”、“家庭休闲林场”、“家庭休闲茶园”、“家庭休闲咖啡园”、“家庭创意粮田”等。

2．设施园艺型（区） 以室内为基地，运用科技静心培育农艺与园艺作物，同时辅以种苗生产过程参观、参与活动。 可以设计为：家庭休闲花园、家庭休闲药园、家庭休闲菜园、家庭休闲浆果园、家庭蘑菇园等。

3．农业景观型（区）

以乡村农业风光为主题，利用独一无二的景观特点，融入地方特色和农耕文化元素，主要开展软性休闲活动。此类型家庭休闲农场通常占地面积大，维护和管理费用高，产品需要不断更新和巧妙设计，但也因其很难复制，极具市场竞争力。 可以设计为：家庭休闲林场、家庭休闲海场、家庭休闲粮田、家庭休闲果园、家庭休闲牧场等。

4．农业体验型（区）

是多种多样，甚至不用太复杂，如：栽种作物、收获果实、体验农业作业流程、植物迷宫等等，可通过创意将农耕文化和农趣活动深度包装，根据不同年龄段和不同季节，设计不同的农业活动和产品，满足城市消费者的好奇心。

任何家庭休闲农场都可以开展农业体验项目，但一定要经过进行精心设计并提供完善的服务。

5．主题创意型（区）

与其它类型家庭休闲农场不同的是，主题创意型不仅需要农业资源作为基础，还要投入和建设相应的主题设施，通常需要与专业的创意公司进行合作管理，吸引消费者回流意愿和兴趣。 可以设计为：家庭牛仔农场、家庭休闲营地、家庭艺术粮田等。

6．休憩休闲型（区）

为压力大、需要放松但又不愿意运动的人群，提供一个休憩的地方，运营重点是要保障私密性和品质感。让会员类的消费者将其当成是自己的家或第二住所，根据个人的喜好来设计自己的用餐环境以及住宿环境。 可以设计为：家庭乡菜园、家庭睡眠空间、家庭茶园、家庭咖啡园、家庭葡萄酒园等。

7．养生基地型（区）

利用特有的资源（温泉、森林、药材等）结合中医或少数民族的独特医术进行健康保健，提供延年益寿的膳食、理疗、环境和服务。 可以设计为：家庭休闲温泉、家庭休闲林场、家庭养生药园等。 （二）区域化发展的“家庭休闲农场”聚集区

单体的“家庭休闲农场”在发展过程中会遇到配套不全、品质不高、产品单一等问题，因此区域化发展的“家庭休闲农场”聚集区必将走上历史舞台。其区域化发展的聚集效应的形成，主要有两种途径：一种是由市场需求引导的自发性聚集；另一种是由政府引导，有组织（企业、合作社、协会）的科学规划开发，“家庭农场主”参与的聚集方式。

无论哪种方式形成聚集区，在水平上的结构都会结合较多具有特色的“家庭休闲农场”。在垂直的结构上，都会与大众的交通、旅行社、餐饮业、旅馆业、宣传媒体业、金融业、医疗保健等产业形成策略联盟，以完善“家庭休闲农场”的服务系统。

“家庭休闲农场”的企业化发展及合作模式探索 我国大多数的农民，对农业生产极为熟悉，但对休闲经营缺乏经验，通常是自发性地将自家的纯农业型农场向结合休闲的方向开拓。但发展到一定阶段会出现诸多的问题，这些问题该如何解决？企业化发展将是解决方案之一。

从我国的农业现状来说，现阶段中国不可能像欧美国家那样发展大规模的家庭休闲农场，但适当的与企业合作，推进家庭休闲农场的企业化经营仍然十分的必要。对农民而言，家庭休闲农场企业化发展或吸收工商资本，无疑可以将工业理念嫁接到农业中来，实行公司化运作、标准化生产和服务、产业化经营。另一方面，家庭休闲农场的企业化经营是从根本上解决家庭休闲农业与市场隔绝问题的有效途径。

家庭休闲农场与企业的合作方式多样，如：企业投资，家庭休闲农场主自主经营的模式；企业参股的经营合作模式；企业控股的经营合作模式；完全企业化运作的模式。

政府如何推动“家庭休闲农场”产业集群化发展

政府的引导作用是家庭休闲农场产业集群建设的重要前提，是集群形成和正常运营的关键。

第一，政府制定相应的地方法律法规，通过法律、经济和组织管理等手段在制度、环境和政策层面引导集群发展；

第二，政府应该把发展家庭休闲农场产业集群纳入乡村区域旅游规划体系，打造统一的乡村旅游产业链和产品体系，最终构建乡村区域旅游网络系统；

第三，政府应提供一定的集群发展政策、企业优惠政策，加强资金扶持和招商引资； 第四，通过建设和完善乡村及其周边基础设施等手段来鼓励和推动家庭休闲农场集群的发展。

“家庭休闲农场”的开发运营技术路线

这里所说的“家庭休闲农场”，是指以优质生态环境为依托、以大农业资源为基础、以品质乡村旅游为引导的集“生态产业、现代农业、农产品DIY加工、乡村旅游、养生度假、休闲地产、创意文化”为一体的综合开发运营项目。涵盖一、二、三产业的诸多领域整合和专业集成。项目涉及到从前期策划、规划、设计，到中期筹备、建设、开发，再到后期运营、管理、营销的全过程统筹体系。

（一）全案策划

全案策划主要解决“做什么”（产品设计）、“怎么做”（模式梳理）和“为什么”（基础分析和评价判断）等三大核心问题 ，对农业环境资源作有效的评估与选择，结合休闲产业对未来可能发生的问题做最佳的预防与控制，提供有效的应变对策。

家庭休闲农场的策划坚持五化一体（开发运营生态化、产业结构集成化、产品设计多元化、利益分配公平化、营销策划主题化）的策划理念，并以“产品设计”的理念启动项目。

（二）整体规划

规划是经营管理的前提，尤其是家庭休闲农场的本地是农业，有效利用农业资源和自然资源是核心问题，若是迈错步子会造成无法弥补的损失。规划通过“一张总平图”、“一组经济指标”和“一套文字说明”，分别从视觉、逻辑等角度，对项目的空间功能布局、平面位置关系、主要经济数据等主要内容进行说明。

（三）乡村景观设计

乡村景观区别于其它旅游景观的关键在于以农业为主的生产景观和粗放的大地景观以及乡村特有的田园文化景观和田园生活景观构成的复合景观。在设计乡村景观时要根据乡村景观的内在特点和功能定位，在尊重传统文化和地方特色的基础上，运用景观生态规划的方法对乡村景观进行合理的规划与配置。

现代的乡村景观设计要达到舒适环境的标准：实用性、体验性、景观性、美观性、生态循环性、美物性、地域性、场合性、时代性、原风景性、乡土性。

（四）生态空间设计

本着“用建筑点缀环境，而不是用环境装饰建筑”的理念，在农业旅游项目中，充分利用优美的乡村田园自然景观，倡导室内与户外的协调统一，把在项目策划中由农业、旅游、文化等诸多元素有机形成的核心设计理念，通过“生态空间设计”的方法得以实现。

生态空间设计包括：空间感受设计（三维效果五味体验）、室内功能空间布局设计（接待营业区、体验互动区、仓储操作区、后勤保障区等）、流线设计（游客流、员工流、物资流等）、专业功能区设计（接待大堂、总服务台、厨房、吧台、卫生间、卧室、会议室、多功能厅、商务中心、商品部、信息监控室等）、专业用具配置设计（厨具、餐具、会议设施、印刷品等）、家居用品配置设计（电器、家具、洁具、布草、洗漱用品等）、软装配饰设计（花草、字画、灯具、饰品等）、智能空间设计（门禁系统、监控系统、消防系统、智能娱乐系统、数字一体化系统等）等。

（五）开发运营模式

家庭休闲农场现代化经营管理必须考虑内外环境因素，设定经营目标，投入生产因素，藉由休闲农业生产、游憩、餐饮、住宿等业务（或其中某一项业务），搭配行销、人力、财务、资讯、保护环境等企业功能，在计划、执行、考核的管理程序下有效运作，达到预定的经营目标，永续成长。

1、商业开发模式

采取轻资本投入、重资源整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重知本的家庭休闲农场开发运营模式。

2、市场营销模式

家庭休闲农场的营销模式为三卖，一卖的是生态环境，将家庭休闲农场的大门向大众打开收取门票；二卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣；三卖农业生产，当消费者要离开时再购买些家庭休闲农场的农产品。

更高一层的贩卖也可以归纳为三卖：一卖智慧，讲故事、解说生态或大自然的循环；二卖知识，将生活上的小常识交给消费者或为他们提供新的观念与方法；三卖产品，购买承载美好记忆的DIY产品，带走农场主的热情和温馨。

不管怎么说，基本理念就是多次贩卖，经过深度包装，将农业生产故事化，将农产品情感化。但无论哪种贩卖，都需要在高度、深度和细节上进行包装和策划，以得到最佳效果。

3、运营管理模式

从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障等4个方面，通过对项目运营目标、组织架构、人员编制、职责说明、业务流程等内容和标准的系统梳理，总结出一套全面合理、

持续发展的有目标、有计划、有安排、有检查、有反馈、有考核、有激励的运营管理方法体系和闭环循环过程，实现目标管理和过程控制的有效达成。

从旅居一体化的视角看新型农村社区的建设

2014-5-23 10:17:09 绿维创景 字号：T|T 新型农村社区脱离了村庄的属性，是城镇社区的一种模式。新型农村社区具备基础设施城镇化、公共服务社区化、产业结构现代化、就业结构城市化、社会管理社区化、生活方式市民化等特征，生活环境达到了城市环境的基本要求。

“旅居一体化”是一种“景区环境+城市设施”共存的模式，它超出了“居”的基本功能，使人居方式更加休闲化、度假化、舒适化，实现集旅游、休闲、度假、养生、居住、商贸等融为一体的生态人居，创造一种更注重人性的国际化健康生活新模式，从而实现生活方式的变革和生活品质的飞跃。按照旅居一体化的思路来建设新型农村社区具有独特的优势。

一、贯穿一大理念 “旅居一体化”指引下的新型农村社区集乡村旅游、田园休闲、度假地产、居住社区、商贸服务、城镇配套等多种功能于一体。在具体打造上面，结合实际，因地制宜，主要从六大方面建设新型农村社区：农民居住社区建设、社区主题风貌营造、打造乡村休闲聚落、核心游憩景点开发、田园度假地产建设、公共配套设施建设。 以“旅居一体化”理念打造的新型农村社区，最终是创造一种无拘无束、自由自在甚至是最高级别的休闲新时代——旅居生活时代。

二、关注四大主体

从我国目前旅游产业引导新型农村社区的建设状况来看，政府主导、市场化运作、产业化建设、农民参与已经成为趋势，因此要以旅居一体化的理念，从利益相关者的角度去思考各方在新型农村社区建设中的作用和角色。

1、政府

政府在新型农村社区建设方面将起着主导作用，这种主导作用主要是通过出台相关新型农村社区支持政策、做好城镇标准的公共配套设施建设、统筹和协调各方利益的相关机制等方面来呈现。

2、农民 新型农村社区最核心的目标是实现农民的城镇化，让农民幸福指数更高、生活更有尊严。根据旅居生活时代的特征，也要让农民感觉到生活在景区环境标准下的新型社区中。

对于农民来讲，他们的诉求主要集中在“房屋安置+就业服务+配套保障”三大方面。 在房屋安置方面：按照“人均**平米的居住面积+人均**平米的经营性商铺”进行解决；另外，结合“旅居一体化”的原则，居住社区要按照某种主题进行风貌建设，打造成为新时代的旅游社区。居住社区与休闲商业根据情况可结合、可分离，形成居住与商业适当分离的商街型或居住与商业结合的工坊型。

在就业服务方面：规划区内的就业，按劳动力的不同知识结构、身体状况、年龄情况统一接收不同内容、不同方面的职业培训。面向市场，优先在规划区内进行相应的岗位就业。

在配套保障方面：医疗、教育、社保等公共服务需要得到相应的保障，从而真正享受到就地城镇化的益处。

3、开发商 开发商将承担区域运营商的角色，在政府相关政策的支持下，按照旅居一体化理念，做土地一级开发、旅游产业运作、乡村休闲聚落、田园度假地产等内容，把新型农村社区打造成为“景区的环境+社区的配套”为一体的新境地。全方位利用政府承诺和农村土地流转增加的建设用地指标，通过住宅地产、商业地产、度假地产、产业收益、旅游板块收益及其他收益等得到投资回报。

4、游客 游客是旅游产业引导新型城镇化成败的关键。随着城市污染、食品安全、城市病等的日益严重，人们更加倾向于回归田园、漫步乡村。“旅居一体化”更能满足游客“游玩在田园景区，生活在城市社区”的需求，游客既能感受到景区的环境，同时又真正地生活在城市的社区，能够享受到城市设施及服务。另外，游客也可能成为未来田园度假地产的购买者，成为新型农村社区的业主。

三、实现五大目标

旅居一体化的最终蓝图是创造旅居生活时代，旅居生活让人们充分享受清新自然的空气、舒适放松的生态环境、良好的田园度假养生氛围。新型农村社区是旅居生活时代的现实载体，未来它将融宜居、宜业、宜游、宜养、宜商于一体，成为人类人居的新境地。

旅游地产思维模式的转变

2014-5-21 17:04:18 绿维创景 字号：T|T

产开发模式向超大型旅游综合开发项目发展，尤其随着房地产调控的持续，万达、万科、华侨城、恒大等纷纷介入旅游地产领域，在云南、海南等地，旅游度假社区更是成为提升区域发展的有力引擎。

绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的过程中同时见证了旅游与地产的发展与变化。近日，我院林峰院长接受“建筑畅言网”采访，探讨了未来旅游地产的发展方向、开

未来旅游地产的发展方向：产城一体化的综合开发 畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产的产业环境又将带来怎样的影响？ 林峰：关于房地产市场，我主要谈四个观点。 第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。我国的房地产市场近年增长非常快，构成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

第二，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。 第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合

价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域，是未来地产发展最重要的支撑。另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。

第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合的产城一体化的区域综合开发模式。这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

费结构的支持，发展比较快。目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。 畅言网：对于地产商来说，在这个分化期应如何调整发展思路？未来旅游地产的发展方向是什么？

林峰：旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目，各大地产企业纷纷将投资目标转向旅游地产，但在诸多旅游地产项目中，真正成功的项目仍在少数，大部分项目仍然难逃种种开发和运营问题的困扰，事实上，我们也看到，很多地产投资并没有对当地经济发展带来真正的推动，很多房子卖出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。

就今年的具体情况来看，楼市的分化态势也将体现在地产商身上。一些有实力，有正确发展思路的企业会得到更多的发展机会，而如果仍然坚持销售地产的套路，很容易导致旅游地产泡沫的产生。

综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。 什么是“产城一体化”，就是用产业去带动土地开发和城市开发，用产业去带动一个城市的房地产开发；同时，销售型地产和经营型地产相结合，和多种业态整合相结合，这样就不仅仅是开发住宅房产，而是在进行区域综合开发甚至是进行城市开发。

对于旅游地产来说，我认为未来发展应遵循以下思路：首先，是“开发综合化”，旅游地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产

化创意产业区等等。

比如，以大型城市来说，可以开发游憩商业区（RBD），特别是城市中央游憩区和城市商业休闲区的结合，已经成为大型城市的必需功能结构；对中型城市来说，可以以旅游为核心进行旅游城市建设，比如打造像青岛和大连这样的旅游城市；还可以开发以旅游产业为主导产业的小城镇，将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，这样的旅游休闲小镇就已经得到了很好的实践。 第二，注重综合服务，比如万达就是一个很成功的城市综合服务商，它有中国排名第一的万达电影院线，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，形成了一个具有多种功能的城市中心，而如果没有这样的现实体验化，没有休闲和娱乐多种服务功能，地产商就会面临很大的危险。

最后，还要利用好“共享产权”和“分时度假”这样的创新理念和新型模式，满足更多的市场需求，激活旅游地产的活力。

旅游地产与新型城镇化

畅言网：您曾提出新型城镇化为旅游地产的发展提供了巨大的空间，那么如何看待旅游地产在新型城镇化下的发展机会，如何看待旅游发展与就地城镇化的互动？

了巨大空间和条件。

从这两年的实际情况来看，我国人口更多呈现出了向大型、超大型城市聚集的趋势。而在未来新型城镇化进程中，应该是“以大型城市群为核心的聚集模式”与“以中型城市及小城镇为特色的结合城乡统筹的就地城镇化模式”两者并存同进。

尤其是向大型城市的聚集，不能再走摊大饼的城市扩张模式，而是需要通过城市群、卫星城的升级与特色化，来实现中国城镇化高效率持续成长。

同时，城市人口面向旅游度假区及田园乡村的流动聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，为乡村地区的就地城镇化创造了极大的机会。特别是在大城市病越来越严重、雾霾与

城市生态环境恶化的条件下，度假养生型养老在老龄化社会的中国将成为一种发展趋势。在

畅言网：对于“共享产权”“分时度假”等新型旅游地产发展模式，国内有哪些代表性的成功典型？和传统旅游地产的不同之处又在哪里？

林峰：未来的旅游地产，应该是以消费体验为核心的多种旅游消费业态聚集、多业态支撑下的商业经营型地产。

以“共享产权”来说，这样一种旅游地产的创新理念，就是要倡导消费者之间按照使用需求“联合买房”，实现“一地置业畅游天下”的旅游度假和消费的资源节约型模式。

再比如张宝全的红树林产权酒店模式，就是从传统“房东”概念过渡到红树林“股东”和“合伙人”的概念，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报，而作为投资人拥有酒店每年一定时间段的免费居住权，并可利用度假权在全国所有的红树林实现自主换住，形成“一房在手，全国度假、年年分红”的置业投资模式，投资人可以“冬住三亚、夏住青岛”。

整体来持，产权式酒店是成熟市场经济国家经过实践证明了的旅游地产发展模式，我们完全可以学习借鉴，分时度假理念也是中国旅游地产发展的方向，比如携程参与的途家网，一方面与开发商联手为业主提供不动产经营服务，另一方面为游客提供度假公寓住宿方式，这样就突破了传统房地产行业和旅游行业固有的模式。

贵阳朱昌镇 中国“达沃斯”

畅言网：绿维创景目前的主要业务是什么？主要针对哪些领域？

游地产开发）服务为方向，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问的“全程服务”的专业规划设计院。目前，绿维创景已有二十余种不同专业的人才近300人，完成策划、规划、设计及咨询项目千余个，业务类型涉及30多个门类。

在我们最近几年的规划设计工作中，我们一方面依托于旅游产品设计，结合地产产品

泛旅游产业整合下的区域综合开发。另一方面，特别强调旅游与旅游地产细分的互动结构，也就是把聚集人气的吸引力项目与地产结合，如把温泉泡浴与温泉地产、海滨度假与度假地产、森林旅游与养生地产、都市休闲与商业休闲地产、文化旅游与文化创意地产等，在这些

结构中，首先打造和发展的必须是旅游项目，以旅游项目迅速提升区域内的人气，之后再进行地产开发。这是市场发展的趋势，也符合消费需求升级的大背景。

畅言网：在综合性旅游地产开发方面，绿维创景有哪些具体的特色案例？

林峰：比如贵阳?朱昌“生态文明新型城镇”，就是由于升格为国际性论坛的“生态文明贵阳国际论坛”，使贵阳市观山湖区百花湖畔一个名不见经传的小镇——朱昌镇高调呈现在世界面前，一跃成为一个中国达沃斯小镇的典范。

朱昌镇生态文明先行实践区-生态新城特色建筑论坛永久会址方案

2013年1月，生态文明贵阳会议升级为“生态文明贵阳国际论坛”，贵阳市政府决定规划建设一个具有贵阳特色的生态文明实践区，2013年6月，由绿维创景规划设计院编制的《贵阳市朱昌镇生态文明先行实践区概念性规划》方案通过了贵州省内外专家论证且获得了高度评价，根据绿维创景编制的方案，朱昌镇作为生态文明贵阳国际论坛的永久会址，成为了中国的达沃斯小镇。 最值得关注的是它运用了“会展论坛导向的新型城镇化”模式，结合朱昌新城的生态文明、休闲度假及生态宜居的定位，把运营和产业发展模式相结合，并落在产业和产品上。最后，通过我们的规划，使朱昌镇成为一个以“生态文明贵阳国际论坛”为引擎，带动区域综合发展的典型代表，有效带动了区域的经济发展。

休闲小镇的就地城镇化模式

2014-7-4 14:36:17 绿维创景 字号：T|T

日前，我院林峰院长就“休闲小镇的就地城镇化模式”在全经联城镇化发展微信群里进行了分享。林峰院长从新型城镇化的四大逻辑与模式结构、消费产业聚集引导的新型城镇化、休闲小镇的开发运营模式三个方面对休闲小镇进行了解读。以下为分享内容整理。

【分享内容整理】

主持人：大家好！今天林院长将为我们带来休闲小镇的就地城镇化模式的分享！欢迎林院长！

林 峰：各位大家好！非常高兴今晚跟大家一起分享。我采用说写结合的方式跟大家沟通。

本次分享包含三个题目：一、新型城镇化的四大逻辑与模式结构；二、消费产业聚集引导的新型城镇化；三、休闲小镇的开发运营模式。

林 峰：第一个题目：关于新型城镇化的四大逻辑与模式结构。

我专门就新型城镇化逻辑进行梳理归纳，总结为四点：1、基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑：土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构。2、产城乡一体化模式：产业园区+消费聚集区+居住区。3、人的城镇化：三农方案+农民工方案+城市基础设施+城市公共配套+公共服务产业化；4、城市运营商：2374模式。

关于第一点，基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑。

我们研究新型城镇化首先是基于土地开发的财富效应，及房地产开发的基础逻辑，即土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构，该结构是做房地产最基本的一个逻辑结构。我认为这种逻辑，对于新型城镇化开发意义非常大。对此，我个人的看法是，在房地产基本逻辑前提下，再进行新型城镇化的开发与运营。

主持人：林院长有研究成果。

林 峰：关于第二点，产城乡一体化模式。

任何一种产城乡一体化结构实质上都是区域综合开发结构，我将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。产业园区很明确，一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑是很难发展的，这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但这种产业必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。

主持人：产城乡一体化，有道理！

林 峰：消费的聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。“居住区”，大家比较熟悉，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。产城乡是我新杜撰的一个词汇，产城一体化实际上是我们近年来经常提到的一个词汇，但新型城镇化过程中，对于卫星城或小城镇，结合乡村实行产城乡一体化才会具备比较好的效益。产城乡一体化，最重要一点是跟“乡”结合，这是土地红利的一个重要依托。现在土地的一级开发，不靠国有可建设用地的大规划开发是很难实现的。

关于第三点，人的城镇化。

城镇化中的“人”不是指已经进城的城市人口，而是与其相关的三农问题解决方案、农民工问题的解决方案。农民工问题的解决跟城市基础设施、城市公共配套与公共服务产业化有很大关系，因此，我将其归纳到人的城镇化模式结构里面。

“人的城镇化”是个大题目，我把对新型城镇化的理解提升到哲学的高度。中国新型城镇化是个顶层设计，顶层设计最深刻的含义在于人的城镇化，人的城镇化的核心问题在于它面对的是中国城乡二元体制下农民的不公平。农民不公平是中国最大的不公平，是中国人权最大的缺陷。新型城镇化实际上是一种伟大的社会目标，在于解决中国二元结构之间对于农民的不平等待遇，在于为农民生活方式提升提供支持，这个提升是中国真的迈向人与人间平等的最重要的结构性改革。所以我认为中国新型城镇化实际上是一场伟大的社会革命，代

表一种人本主义精神。

如何才能实现人的城镇化？首先必须要有产业。没有产业，农民没办法解决就业问题，城镇化就成为一个虚假和没有支持的问题。以产业为依托解决农民及农民工的就业问题。

关于三农问题解决方案。关键是解决产业问题，产业问题解决好了，同时要解决农民居住问题，要让农民住上具备现代基本卫生条件的房子，达到最基本的生活水准。这方面我们称之为农民的居住问题。还要解决农民的社会问题，社会问题涉及基础设施、公共配套、公共服务产业化和公共服务管理等方面，这些可纳入到产城乡一体化管理结构中。这种农村问题解决方案，还涉及农民的户口解决方案，进一步涉及农村和城市一体化的交通道路、管网水电等设施设备的解决方案，还涉及城市公共管理系统，这主要是一个商务管理系统，包含交通管理系统、城市环境管理系统等，在此基础上形成公共服务产业化。

陈金平：林院长对于人的城镇化的哲学思考，视角独特！

林 峰：在全经联金融投资实务研讨会上，我分享过一个观点：公共服务产业化是一个重大的机遇。医疗产业、健康产业、文化产业、教育产业等逐步转向跟市场结合、产业化服务相配合的发展方式。

结合了上述五个方面，实际上就构建出一个“平等的、以人为本的、幸福指数更高、配套更完善、现代化水平更到位、更公平”的社会发展环境。这是我关于人的城镇化构建的一个模式。

梁 军：农民离开土地就不是农民了。

林 峰：梁总说得对！农民离开土地就不是农民了。但在现阶段中国，农民不是以土地为关联，而是以户口为前提，所以农民问题的解决不在于他所从事的职业，而在于他的身份地位的变化及他背后社会服务结构的变化。

林 峰：在开发模式上，产业与地产深度结合，进行区域综合开发及产城一体化开发。绿维创景将旅游地产的开发运营，从开发、招商、销售、经营四方面概括为2374模式。这种开发模式的主体，我们称之为城市运营商，城市运营商既是城市开发商又是运营商，那么它应该是一种怎么样的架构？即：

建设开发2： 土地开发+项目建设

招商运作3：土地招商+商业招商+旅游招商

地产销售7：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住 +本地一居

经营管理4：景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营 +生产项目管理

对于一个城市运营商而言，首先是建设开发，我将其总结成两个方面，即土地的建设开发和项目的建设开发。建设开发不仅仅是基础设施的建设和土地的开发，而是土地的开发、基础设施的建设和项目的开发建设相结合。土地开发可以简单分为“一级开发”和“二级开发”，这个“一级”和“二级”不仅仅基于土地和房产，而是基于区域基础开发，面向市场的产业项目、综合服务项目、居住项目等方面项目的开发和建设。其次是招商。常规招商，主要是项目招商，我总结的招商结构主要包含三方面：土地招商、商业招商、旅游招商。第三方面是地产销售。开发后招商，在招商基础上，进行销售。销售不仅仅是土地的销售，还包含房产销售，类型非常多样化。我将其总结为7大方面：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住 +本地一居。第四方面经营管理。我将其总结为“景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营 +生产项目管理”四种类型。

梁 军：开发模式是输入，销售是输出。

林 峰：对于城市运营商或开发运营商来说，难点是如何选择合适的生产项目、经营项目、消费项目等，形成区域整体开发、实现带动城市聚集、促进新型城镇化发展的目标。项目类型非常多样化，因此，需要运营商整合资源进行管理。另外，所涉及的经营管理结构是复合的多元化，这对地产开发商形成了巨大的挑战。

回顾我刚才讲的四大模式结构可看出，无论采用何种方式进行多种业态的多元管理，如果没有土地的开发和快速的房产销售所形成的资金回笼，所有的产城乡一体化、城市运营目标，实际上非常难实现。因为大部分产业投资需要一个较长的回报期，房地产所拥有的回报结构相对而言是最好的、最快的。

林 峰：房地产商面临的发展机遇包括：消费产业机遇、新型城镇化下的机遇。 我对当前房地产商转型升级方向做了简单归纳，将其称为当前房地产商发展的机遇，包含两大机遇结构：第一个机遇为消费产业机遇，我将其称为消费人口红利所带来的巨大机遇；第二个机遇为新型城镇化，主要是城市开发运营商所获得的巨大机遇，这两大机遇跟我稍后要谈到的“消费引导的新型城镇化模式”有较大关联。具体主要包括以下七大方面：1、公共服务设施BT与一级开发机遇 2、逆中心城市化机遇及其带动的土地开发与休闲度假养老新城镇开发3、教育医疗养老文化等垄断事业的市场产业化机遇 4、城市群模式下的同城化机遇及带动的土地开发与卫星城镇开发 5、生态整治改造机遇及其带动的土地开发与生

态新城镇开发 6

、可续建筑产业机遇及其带动的土地开发与生态新城镇开发 7、农村土地红利及其带动的产城乡一体化开发机遇。

中国已经进入了消费经济主导的经济发展时代，由于“人口红利”的消失，对中国外贸经济产生了巨大影响，工业制成品利润空间逐渐变小，但人们工资的提升带来了巨大的财富效应，土地和房产不动产升值也带来了财富积累。因此，巨大的人口红利不再是劳动力红利，而是人均消费进入到中等乃至较高消费水平所带来的巨大消费人口红利。消费人口红利带来了以消费聚集的方式形成的城镇整合，即产城一体化发展，成为新型城镇化发展的一种新模式。

第二个方面我想跟大家分享消费聚集引导的新型城镇化。传统意义上来说，消费聚集往往跟商业、服务业相关联。现代服务业聚集依托于第三产业发展，现代服务业有生产性服务业，消费性服务业，生产性服务业更多取决于其在整个产业配制中的优势及资源，对于大城市而言具有比较好的基础，对于中小城市而言，往往在这方面缺乏优势。泛旅游产业聚集结构是消费性服务业，在引导区域发展中起到比较大的作用，以消费聚集引导的产城一体化结构，带来的效应是消费产业聚集所产生的大量的就业，和由就业所衍生出来的区域的发展基础。我的研究是以旅游产业所形成的旅游消费聚集为基础、为前提所进行的，其消费聚集模型如下：

旅游把人有效的从客源地搬运到目的地，从而实现了大规模的人的聚集，从而带动形成大量消费产业的聚集。举个例子来说，黄山一年1000万游客量，这1000万游客量首要需求是观光，形成门票经济，其次是吃住玩一系列消费形成餐饮业、运输业、娱乐业、文化相关的艺术演艺业，以及进一步演化出来的SPA\按摩等各类型相关行业，这些行业形成了目的地消费业态的聚集。我经常谈到：一个5万人的景区，能形成一条小商业街；一个30万人的景区，能带动形成一个休闲小镇；一个50万游客量的景区，能形成一座小城市；而真正能达到百万以上游客量的景区，能带动形成一座城市。不仅仅是由观光旅游来带动，休闲旅游特别是能带来相对长时间消费的度假旅游，所形成的人的聚集、人的持续性消费，构建了泛旅游产业一些列业态的聚集。

而对于所在的城市而言，游客观光带来的消费、度假带来的消费、休闲带来的消费、养老带来的消费，这些消费不是所在城市居民的常规性消费或生活式消费，而是一种我所讲的“增量式消费”。由增量式消费结构形成的消费业态聚集，由消费产业聚集所构建的消费增量结构，极大带动了区域经济发展。大量人口围绕服务形成就业人口聚集、居住人口聚集等多种聚集形态，这样一种聚集的引导，涉及城市化配套、农民问题解决方案、城市发展结构等方面，我将其称为“消费产业聚集所形成的新型城镇化的发展逻辑”。

消费产业远远不止是我刚才讲的旅游引导的泛旅游型消费产业，还包括城市本身的消费产业和依托于普通社区结构形成的消费聚集等等。

万达的文化旅游城代表了在二线城市周边进行以消费聚集为核心，以文化旅游消费为主体的新城开发的典型模式。万达10多个项目，从2010年到现在，计划总投资规模超过3000多个亿，按照目前的投资趋势，这种大规模新城发展模式对二线城市应该能产生良性效应。与我我刚谈到的旅游目的地系统的消费聚集模式有所不同，它不是旅游目的地系统，而是在大城市周边、郊区和新城发展区域形成吸引核中心、消费聚集中心，形成人气聚集、

价值聚集、土地升值和一系列业态的聚集效应。

这样的聚集带动了区域规划，从而带动万达居住社区相对比较高、比较大规模的销售，这实质上是一种以文化、以商气聚人气的方式。

林 峰：我要谈的第三个题目，是休闲小镇就地城镇化模式。

休闲小镇是以休闲、旅游、度假、泛旅游吸引核为主体形成的城镇化模式。这种休闲小镇不完全指建制镇，建制镇与非建制镇是指政府主导下的管理机制，规划一个建制镇或规划一个乡、镇或中心镇等均属于城镇体系中的城市结构。打造旅游吸引核是休闲小镇发展的前提，我建议休闲小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力，包括文化和一系列的核心景区及核心休闲项目，比如温泉项目，可以成为整个温泉小镇的吸引核，文化项目可以成为整个文化小镇的吸引核，国宝级、省级的文化遗产和非物质文化遗产、博物馆、特色博物馆都有可能成为吸引核。第二，是要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。如果仅有吸引力，将游客吸引来了，但游客不能住下来，夜间不能来玩，不愿意停留一天两天，那么休闲小镇的构建是不可能形成的。因此，创造一个吸引核不是最难的，真正最难的是留下游客消费。

如果没有夜间独特的咖啡厅、酒吧、餐饮、夜间表演、光影效应的水秀、激光秀、水幕电影等，夜间无法留住人，就无法留住持续性消费。所以应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。多业态的消费聚集结构需要大量就业人口，由此形成本地就业人口的聚集。有了这些消费业态和一系列持续消费的特色产品后，可延伸出创造城镇化地产的基础。这个基础包括休闲商业地产以人气带动商气，商气带动财气，休闲商业聚集带动商业口岸价值，商业口岸价值提升商业地产价值，一个个商业街区的核心街区扩展到多街区，形成商业和商业地产快速发展的依托。而住宿业态所形成的客栈、酒店、度假村、酒店式公寓等是休闲小镇中重要的商业地产项目，也是重要的商业与居住结合的人居型地产。

休闲小镇的架构，我将其概括为三部分：吸引核+聚集核+地产延伸。1、风貌吸引力：古镇、艺术、创意、西洋；2、广场吸引核：激光水秀、篝火晚会； 3、餐饮吸引与聚集：一招先吃遍天；4、酒吧与夜间聚集：留客的关键；5、创意客栈聚集：客栈酒店及公寓房地产； 6、创意工坊街区：百工坊、百艺坊；7、娱乐游乐街区：演艺、洗浴、养疗 ；8、街区与商业房地产；9、就业与本地居民第一居所 10、大城市与周末居住第二居所 11、远客与度假居住第三所 ；12、养老居住。

休闲小镇的开发模式

林 峰：我今天所讲到的新型城镇化的四大逻辑、模型结构，以及2374模型，为旅游地产开发商向新型城镇化开发运营商转型升级提供了借鉴思路。

主持人：虽然时间已经超过10分钟了，但大家还意犹未尽呢。

林 峰：最后做一下总结：消费产业聚集引导的新型城镇化是以消费性服务产业为主导的一种模型，它为新型城镇化提供了一个独特的方向和非常重要的具有区域价值的方案。休闲小镇这样的新型城镇化，更具象化，是落实到休闲产业上的，它是以泛旅游产业为主体，在500—5000亩的架构上进行城市化聚集的一种模型。

林 峰：今天就讲到这里，很感谢大家的积极参与，如果大家还有什么问题，也可以提出来共同探讨。

主持人：林院长辛苦了！内容很精彩，信息量很大。感谢林院长的分享。

悠然游走于“贩卖”间——慢城商街氛围营造的

思考

2013-1-24 15:35:57 作者：许海涛 字号：T|T

一、慢城商街的旅游诉求 漫步于狭窄的老街，湿润的青石路人来人往，静静体会当地的泥土气息；在古色古香的商店精心挑选独具当地风格特色的各式商品；游走于店铺前、石桥上，身边是肩挑担扛的小生意者，茶馆酒馆不时传来说书人的激情和地方戏曲的柔美，穿着传统服饰、讲一口音色细软地方话的当地居民。这是何等的人间天堂！ 然而，现在的古城镇已经逐渐有悖于人们的期盼，漫步于古城镇中，左右逢源的是酒吧、KTV、快餐店„„将都市休闲完全复制到古城镇，只注重商业而忽略原汁原味风情的古城镇商业街，地理环境相似，建筑风格千篇一律，如果再缺乏传统文化和人文关怀，那就真成休闲购物一条街了，这对于游客来说无疑是灾难性的。

二、慢城商街的塑造重点 慢城商街不是单纯的商业聚落，而是综合商业策划、城市规划、建筑景观设计于一体，体现设计者商业嗅觉、机理优化、文化功力、艺术修养的综合实力。其成败涉及功能分区、人流物流的区划、管线综合、建筑艺术风格、广告分布、休闲设施分布、雕塑与小品的主题、树种与花卉布局等一系列问题。 古城古镇商业街区不是博物馆，更不是交易集市，当地居民是古镇文化的传承者，古镇的传统、风俗、文化早已深入骨髓，人本身就是一景，有“人”而无“民”，这不是古镇。古城镇内涵中物质的、非物质文化的、传统的缺一不可。我们走进了一个古镇，南腔北调，川鲁粤淮扬应有尽有，没有老者漫步，没有当地人传统的生活基调，我们这是到哪里了？这里我们来过啊，房子好像也见过，算了来盘鱼香肉丝买火车票去吧。

三、慢城商街建设历史性与文化性的渊源 著名慢城商街的形成往往具有一定的历史背景。从历史文化价值的角度来说，北京王府井被很多人称为“灾难”，但是从商业价值来讲，王府井单依靠一个名字就足以支撑巨额的收益。文化的东西潜力不可想象，无论何种形式的慢城商街，文化内涵的发掘、赋予与展示都是至关重要的。 我们拒绝赝品，正所谓三流的真品也是真品，一流的赝品还是赝品，我们寻觅的是历史，是文化，是带着老旧色彩的尘封气息，掺杂着现代技术的赝品形似而神不同，现代的古城镇开发，要想避免同质竞争，首要的不是将建筑规模做大做强，历史就那么大，体量就那

么多，大规模的硬度开发只能将原有的原汁原味的东西缩小，我们需要的也不是穿衣戴帽的社区保障房建设。传统，文化，历史的建设是古城镇软件的强化，是核心工程，是灵魂建设。

四、慢城商街细节的修饰 慢城商街节点型景观主要是历史符号和历史遗迹的处理，从建筑的屋顶、门窗、腰线、扶壁柱、特种构件的线角、地面铺装、灯具、墙面装饰等各个方面展示历史和文化的元素，遗迹可以采用石碑或景观雕塑与小品的形式予以展示和体现，这些表达可以是固化的也可以是活动的，目前不少历史商街都有活人铜像，这类似于历史穿越的展示，深受游客的欢迎。 慢城中纯粹的古城古街，一般街道肌理、建筑样式风格均保存的较好，要恢复其商业街的价值，实现对古城整.体节奏的呼应，既不破坏原有韵调，又要实现商业的繁荣，这看似简单实则很吃功夫。老城商街的整修再创作是由店主和民间艺人共同完成的，悠哉的闲适老街同样也需要点睛之笔来展示当地居民对老街的集体“记忆”和建筑形象的“群体意识”。 历史性建筑、带有地方特色的文化建筑，是慢城商街人文构造的重要环节，无论从视觉效果上还是心灵感受上历史建筑都应有一定的群体性，而这种群体性对于现代建筑又要相对独立，不能混杂。因此，商街要通过各种建筑景观的手段，将其变成一个整体，这种整体可以仅仅是外观上的统一，对于非文保单位的历史性建筑，可以根据商业活动的特殊需要，合理的对部分节点进行改造；对于新建建筑不具备拆除和重建条件的需要进行外立面改造，以丰富立面视觉元素实现风格上的形似。

酒店综合体与一体化筹建

2013-12-27 14:38:42 绿维创景 字号：T|T 度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为他们提供多种服务的酒店。随着我国旅游发展的不断深入、《国民旅游休闲纲要》的出台，国民生活将进入一个新的高水准阶段，旅游休闲将不仅是有钱有闲阶层的专享，而是国民大众生活的必需品，这无疑将带动休闲度假产品的重要组成部分——度假酒店的发展。

另外，如今的酒店已经突破原有的住宿接待设施概念，在此基础上延伸出餐饮、会议、商务、娱乐、游乐、运动、博彩、观光、体验、康疗养生等休闲娱乐功能，并结合产权客房、酒店公寓、商务别墅等销售物业，实现了最大规模的整合聚集，形成了多种业态“复合共生型”的酒店社区。绿维创景将这一模式称为“酒店综合体”。

一、酒店综合体的解读

绿维创景总结多样化的酒店业态之后，概括了酒店综合体的模型，即酒店综合体=酒店住宿+休闲功能+度假物业。酒店综合体是现阶段最有成效的酒店地产开发模式。一方面可以较好的配套休闲设施，形成酒店功能的吸引力。若与主题文化相结合，形成主题型酒店综合体，还可以引入主题游乐、主题娱乐、主题餐饮等，从而放大主题功能，提升酒店吸引力，最终有效延伸游客滞留时间，扩大游客消费。另一方面可以以酒店管理及酒店休闲，支撑酒店式销售物业，包括产权客房、产权公寓、产权别墅、产权四合院、产权独栋会所等；以商业用地或旅游用地，通过酒店物业管理，延展出快速回收的销售物业，达到快速回收资本，扩大酒店接待能力等多种效果。

（一）酒店住宿 住宿属于度假酒店中的“私人空间”部分，仍是酒店综合体的基础功能。不同类型的度假酒店，需要满足住客在生理、安全、感情和尊重等多方面的不同要求。基于“私密性”的要求，绿维创景认为酒店住宿设计需要注重以下几点：

私密性：酒店客房的设计无论类别，都建立在保证住客私密性基本要求上，而建筑的平面很大程度上决定客房的私密程度。作为度假酒店，其私密性要求决不能仅仅停留在“禁止入内”这一层面上，还应注重住客的心理感受，在材质、色彩、色调等一些细节上做文章，增加“隐性”的私密性。比如，软硬材质的巧妙结合，既能提升氛围，也可让人有安全感。

舒适性：把人的感观与身体力学结合，制定人文与实用相结合的空间、设备和家具标准。室内空间和家具应该符合预期使用者的人体结构，家具的规格和形状令人舒适；物件存放方便；照明充足而不刺眼；音响效果利于听觉等。

符号化：符号便于识别，可以抽象简化的形式来表现其特殊含义。在住宿产品的设计中，符号运用是硬装的一部分，是烘托气氛、营造软环境的主要手段之一。符号的运用要与特定的主题相结合，与整个酒店保持统一性和连续性。

特色化的软环境设计：软环境设计要以人文本，以调节人的心理上的压抑感、保持最佳的心境和最好的精神状态为基本立足点。第一，艺术性和主题性相结合，保证住宿产品品味。第二，展现个性，通过研究住客的差异，充分利用各种不同元素的性格特色和文化内涵，使静态、单纯、冷漠的传统客房，变成动态、丰富多彩、充满情趣的个性私人空间。第三，风格上向简约、回归自然转化，强调自然、和谐、安宁与人类共存的心声。

（二）休闲功能 现实的酒店竞争中，度假酒店的“休闲功能”创新，成为主要内容。创新的休闲项目，不仅是度假酒店有别于竞争对手的独特标志，还是度假酒店保持长久生命活力，吸引游客到来、延伸游客滞留事件、扩大游客消费的核心卖点。 休闲项目的设计需以核心目标市场的休闲需求为核心，用特色手法演绎大多数酒店所具备的常规性休闲活动，充分利用当地的环境，努力体现当地的资源特色。绿维创景经过研究提出了度假酒店“娱乐与游乐”创新的“六化”手法：

“文化主题化”创新：从当地民俗风情、古代传说、名人故事，乃至自然风光、城市特色还有艺术魅力等方面挖掘文化内涵，并将文化要素融入酒店风格、室内装饰、餐饮全方位整合，以提升酒店“娱乐与游乐”的吸引力，文化的不可复制性已决定了酒店“娱乐与游乐”的独特性。

“养生理疗化”创新：基于市场上对养生的渴求，对生命质量的追求，从养生化角度入手，开展以“疗”与“养”为主要目的和内容的休闲项目，包括亚健康体检、水疗SPA、泥疗、美容美体、氧吧、有氧运动等。

“康体运动化”创新：这类创新主要体现在将各类体育运动项目、抗体项目广泛融入到度假酒店的休闲项目中，大到室外的高尔夫、滑雪、攀岩，小到室内的乒乓球、羽毛球、健身房。

“高科技化”创新：运用高科技手段打造休闲项目，比如基于透明玻璃的触摸系统、互动投影沙盘、互动地面/墙面等互动影像系统的应用，给人们以新鲜的体验，让一些只存在于想象中的事物也开始“落地”。

“互动参与化”创新：互动参与性的“娱乐与游乐”创新源于游客已经不满足于单纯的欣赏，而希望真正的参与其中，此时酒店参与性休闲项目便发挥了作用，比如：篝火晚会、BBQ、节庆活动等。

“专业演艺化”创新：这种专业演艺的休闲项目创新，源于人们对高雅艺术的追寻，如歌剧、演奏会、舞台剧、戏剧等，并且这类专业演艺的“娱乐与游乐”更有盖过度假酒店名气的趋势。

（三）度假物业 酒店作为一种旅游地产，也有产权，投资者可以像购买住房一样投资置业。投资产品类型包括产权客房、酒店公寓、酒店别墅、度假会所等。一部分用于出售后回收经营，一部分面向度假居所购买者。对于投资者来说可以从经营利润中分红，也可以享受土地升值效应，对于酒店开发者来说，可以通过这种方式快速回收成本，并扩大经营接待能力。

二、一体化服务模式 绿维创景提供的酒店咨询服务，一般从酒店综合体的理念出发，把握酒店的功能复合性以及与销售物业的配套互动，按照“策划+可研+顾问+规划+设计”的一体化模式，开展高效率的整合服务。 酒店策划不等于酒店可研，很多机构用酒店可研代替酒店策划，这是一种错误的方式。策划是创意化创造酒店产品的过程，关键在于把握“市场需求与酒店产品”之间的对应关系，把酒店所面对的具体市场需求研究透，把酒店选址的基础吃透，把周边的环境利用充分，把竞争的形势分析透，通过整合分析，特色化创意再造，最后形成完整的产品构架与运营模式。 可研是论证策划方案可行性的过程，对拟建项目的必要性、市场可行性、项目定位及技术经济指标、市场竞争力、经济可行性等进行论证，以及对项目的经济、社会和环境效益进行综合分析，寻求建设项目的最佳方案和最优投资效果，提出项目的可行性方案。 顾问是酒店筹建中最重要的模块。顾问从一开始，就应该进场，协助业主，把关策划、可研，定位好酒店，策划出一流产品，进一步把控规划设计，形成落地实施方案、营销与管理方案，并帮助业主，选择管理公司和管理团队，最后协助业主完美开业。

规划、设计是专业团队根据酒店策划确定的主题、风格、规模和功能配比。 通过对场地的分析，对酒店进行选址、水平规划和竖向规划，对酒店的建筑、景观、空间等进行设计，创造出特色的建筑形象、更多的立体空间、丰富的产品布局体系。

绿维创景有一个酒店服务的联合团队，由酒店顾问牵头，整合了策划规划设计，能够一体化服务业主，实现最高效的筹建。

旅游地产解构

2013-12-24 16:06:01 绿维创景 字号：T|T

前言 与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。它与旅游范畴关联起来，依托旅游的空间位移基础，借力旅游搬运，服务游客消费，形成的地产房产开发和营销，从而构建一种新型的产业模式，成为整个旅游区域开发的基本业态。总体来看，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。 在旅游地产的初期发展阶段，尤其是房价、地价持续高涨的时代，投资、增值、盈利等功能的高速膨胀，使其经历了一段时间的畸形增长。目前，旅游地产的发展逐渐走向理性，越来越体现出适应于生活、休闲度假等本身的需求，并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。总体来讲，在我国旅游开发进入区域综合开发阶段后，旅游地产已经成为旅游区域开发与城市经营全面结合的手段，市场也正逐渐趋于良性的发展态势。

旅游地产的组成要素

“旅游”实际上是 “人”的搬运，并由此形成 “消费搬运”。以“消费搬运”为依托形成工作日进城上班、周末或节假日面向整个非居住中心区的人的流动，即反向人流结构，从而形成中国最大的“内需消费集散结构”与“城市聚集结构的反向结构”，这个“反向结构”是旅游地产的核心依据。

另外，旅游不仅仅是一个产业，也不是单一的消费业态，而是呈现出带动多个产业整合的泛旅游产业聚集及泛旅游产业集群化趋势。在旅游产业延伸出的泛旅游结构中，旅游产业与房地产开发结合，基于旅游，结合文化体育、养生养老、会议会展等业态，围绕游客消费的展开，旅游地产同样延伸展开为泛旅游地产。泛旅游业态及泛地产业态的各种技术、手法的交叉运用，形成泛旅游地产开发的明显特色。其中，泛旅游产业的文化与资源挖掘、要素综合平衡、游憩安排、独特性吸引力打造、景观配置等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开发商提升其房地产运营能力及房地产商进入旅游产业，都具有一定的启示。

泛旅游与泛地产

绿维创景提炼出旅游地产开发的五大组成要素：

1．良好的可进入性，便捷的交通与地理位置，是旅游地产开发的前提。

2．具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游地产开发增加筹码，也是旅游地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件。

3．基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求。因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。

4．融旅游开发理念与度假人居配套于一体的景观、绿化环境，具有游憩化、人性化的公共空间环境，促进旅游地产趋向更加成熟、完善的方向发展。

5．此外，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游地产不可缺少的组成要素。

旅游地产的主要特征

一、基本特征——旅游与地产相互交叉

旅游地产以旅游开发为基础和发展背景，以地产为盈利点和终极目标。这就要求既要把旅游项目经营好，又要把房产配套建设好，二者结合促进旅游地产作用的发挥。因此，旅

游地产区别于单纯的旅游或房地产项目运作，包括了产品定位、产品开发、资本运作、资产经营等多个环节，是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和资产管理的复合型投资开发及经营管理概念。

二、旅游地产的核心价值——生活方式的引导

旅游地产需要在公共空间、绿化环境、户型及内部装饰上，考虑消费者的需要，突出个性化、人性化和体验性，即旅游特征的表现相对鲜明。对自然与文化资源特色的体现，对生活方式的引导，构成了旅游地产市场的核心诉求。例如“乐活”的生活方式，即迎合人们向往自由、回归自然的心理需求，对生活方式形成引导。

三、旅游地产的市场定位——中高端消费群

旅游地产具有多重市场价值，具有消费的可存储性和期权消费特征，在旅游产业化升级中，以中高端休闲、度假市场，特别是中高收入阶层为主要客源，消费水平较高，消费需求趋向多元化、个性化、品质化，构成旅游地产的产品和服务打造的市场驱动力。

四、旅游地产的开发模式——“投资与消费”双重功能的发挥

旅游地产具有“投资+自用”双重功能。作为一种投资品，固定资产投资通常被认为是拉动地方经济增长的三架马车之一，这就要求旅游地产同时具有人气和商气，具有极高的升值空间。从消费环节上，一方面需要能够为旅游消费提供方便，另一方面，住户可以将旅游地产作为一种投资选择，在不同的时段租借给不同的消费者。正是这种特点，使旅游地产与一般的旅游项目相比较，投资回收期较短，投资回收率高，显示出较高的抗通胀、保值的功能。

五、旅游地产的综合效应——产城一体化作用

旅游地产与城市建设关系密切，对于塑造城市性格，树立城市品牌，推广城市形象等方面具有重要作用。基于此，旅游地产在开发过程中，需要综合考虑景区发展、城市发展、政策的扶持和制约等因素，最终实现产城一体化开发，而开发商也由旅游投资商或城市运营商，向区域运营商转变。

旅游地产的开发维度

旅游地产的开发维度相当宽泛，概括起来，主要有以下六个方面：

第一，居住模式。包含多种类型，从基本生活居住、改善型居住到城市高品质居住，从城市休闲居住的第二居所到度假居住、养老居住等第三居所，都可以称为居住型物业。

第二，物业模式。此模式与居所的产权自用不同，属于产权出租。有多种商业模式，比如多主体/单一主体产权自用物业、多主体/单一主体产权出租物业、自有与经营混合物业等。

第三，销售模式。包括居住物业的全产权销售、商业物业的全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。

第四，吸引力与价值模式。①人气人流聚集价值，例如杭州西湖开放，吸引了大量的人流，形成人气聚集效应，在这个前提下，其周边最主要的观光型区域开发高端地产项目。②配套服务价值，有些项目靠的是配套，例如，开发高端养老地产需要的就是医院、体检等高端配套。③环境稀缺价值，拥有稀缺性就会产生不一样的开发效果。④品质价值，不同的产品品质所需要的成本不一样，固然卖价也会有非常大的区别。因此吸引力及价值的体现方式，在旅游地产中体现出非常大的差异。

第五，商业层级模式。不同的商业地产有着不同的开发层级。例如，旅游居住地产的

一、二、三居模式；旅游商业地产的商街、商铺和商城；旅游经营地产的会所、公寓、产权。不同形态之间的差异性很大。

第六，开发层级模式。旅游地产在开发层级上分为区域开发、旅游地产开发、旅游房产、旅游经营项目开发。

旅游地产开发的关键问题

旅游地产作为一种边缘性、交叉性产业，按照一种产业规律非常难把握。旅游地产和产业发展、城市开发、区域综合开发结合在一起后，是一个非常复杂和综合的课题，涉及开发商、政府管理部门、旅游度假者和当地居民四大主体。

首先，旅游地产应服务于区域综合发展。旅游产业由于强大的综合效应，已经与其他产业紧密结合构成一个网状立体化的产业集群架构，带动目的地的经济发展。作为旅游产业与房地产业的交叉行业，旅游地产应结合政府对区域发展的规划要求和长期目标，满足区域发展需要，构建一个整体利益架构。

其次，旅游地产应造福于当地居民。旅游地产开发毋庸置疑会涉及到拆迁，会从当地居民手中征地。他们失去土地后，不应变得更加贫穷，相反应该获得一个全新的发展机会。这就需要让当地居民参与到产业发展进程中来，分享发展利益。

再次，作为一个投资项目，旅游地产还应符合资本运作的规律。要快速回报、要持续经营、要对其投资人负责。最后，旅游地产要为旅游度假者创造一种不同于日常生活的休闲度假新体验。满足旅游者对于旅游目的地的需求。

可见旅游地产是一个综合性项目，方方面面都有要求。它与城市地产最大的区别就是需将人从客源地搬运到目的地。因此旅游地产的开发关键，就是形成吸引核，进而构建休闲消费聚集，在低成本的土地价格与高回报的房产收益之间寻找平衡。

一、如何形成吸引力——挖掘比较优势，明确项目特色

对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。“吸引核”会形成大规模的人流聚集，从而形成产业聚集与消费聚集，并创造出巨大的就业、居住。核心吸引力的形成取决于功能定位是否挖掘了自身的比较优势，走出了同质化竞争的困局；旅游产品的游憩方式设计是否形成了独特性卖点；商业模式是否达到最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平的效果。

如在阳宗海某大型休闲地产项目的前期咨询中，我们提出，要跳出六大项目“高尔夫+酒店+地产+温泉”（三菜一汤）的同质化模式，利用自身作为“阳宗海门户”的区位优势，通过开放式的浪漫花卉公园、异域主题休闲小镇、区域休闲集散中心等项目的建设，打造阳宗海的休闲客厅——成为区域休闲消费中心（超级出发台与超级回归台），从而占据制高点获得后发优势，使其他项目成为自己的配套。

二、如何形成地产升值——创造休闲平台，带动休闲商气

土地升值，是旅游地产的第一个盈利点。旅游的人气，依靠吸引核的打造，也可以借力现有的景区。如何把已经形成的旅游游客，引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，创造一个特色休闲平台，借助观光游客的人气基础，形成休闲人气，建设集散与休闲商气，是土地价值升值的关键。有了休闲消费，休闲商业地产的价值就形成了，整个区域的土地价值才能够形成。

如在腾冲某大型休闲地产项目策划规划中，我们提出以两大主题高尔夫球场、一个精品度假酒店、一个高端商务酒店、一个主题休闲小镇、一个野奢温泉SPA五大项目来构建中国西南地区高端政务商务休闲交流平台，继而带动高尔夫地产、酒店地产的开发，最终实现生态休闲目的地的目标。

三、如何快速引爆市场——打造核心项目，铸就其引擎

一种较为普遍的观点，认为“旅游地产”即“以旅游带动地产”，这种理解虽然有所偏颇，但表述了旅游地产的两大功能——“旅游聚集人气，地产带动商气”，同时也是旅游地产发展的目的之一。旅游地产需要有一个或多个核心项目，即区域发展的引擎来带动。引擎的打造，需要立足资源本底，研究核心市场，满足市场的特定化主流需求，主要有“特色景区、主题公园、主题活动（实景剧、音乐会、电影节、民俗文化活动等）、特色休闲项目（包括温泉SPA中心、高尔夫球场、主题度假酒店、主题小镇）及多个项目组合”五种。

如在西安高陵县城东南某休闲地产开发项目中，我们提出，针对由近10个特色产业园区（基地）构成的“渭北产业聚集区”在休闲、购物、娱乐、餐饮等方面的巨大需求，打造一个特色化的“城市休闲商业综合体”（融合购物中心、酒吧街、电影院、休闲广场等于一体）——“渭北幸福港湾”，以此来带动整个片区的地产开发。

四、如何塑造强烈的主题、形象——强调以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色

旅游项目设计的核心在于主题定位，而从房地产项目吸引力的塑造来看，进行旅游地产的主题定位及打造，将其作为灵魂主线、核心概念、总体定位，具有统领整个项目及提升附加价值的功效。因此借用对游客量有效的独特性吸引力设计技术，对主题进行着力打造，达到项目开发建设与主题理念共鸣，是旅游地产发展的关键所在。这一方面需要将资源基础与本土的或外来的特色文化进行整合，极大地提升其文化内涵与附加值，另一方面需要打造一种差异化的体验，促进项目市场竞争力的提升。

如在浙江缙云县某温泉休闲地产项目的开发中，我们提出以黄帝文化与道家《内经图》文化与温泉及地产开发相融合，用“黄帝温泉谷?养生内经图”的主题来统领整个项目，打造“中华养生第一泉”，从而实现与临近的浙江武义县欧式温泉的差异化发展。

五、如何科学运营，创新操作模式——经营+销售，赢利最优化

旅游地产最大的盈利，来自二级开发的房产。旅游房产的种类较多，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。其中休闲小镇的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式，直接带动了休闲小镇地产的火爆。销售型酒店房产产品，花样翻新，销售较旺，包括产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等，都销售很旺。会所庄园房产，会员制房产，各有门道。郊区住宅、景观住宅、郊野别墅、养老别墅、度假别墅等，销售受到一定制约。

什么样的房产受欢迎，价格、销售量如何才能最佳。这些问题，都与旅游地产的产品设计关系极大。开发房产的产品设计，需要全面结合市场需求，形成符合市场需求，符合国家政策方向，才有机会获得销售的回报。

1、项目运营

一是先做休闲平台，再做旅游地产。休闲平台主要指运动平台、养生平台、会议平台、文化休闲平台，通过休闲平台的打造，带动旅游地产的开发，这是旅游地产项目开发的商业模式实质。

二是先做项目品质，后做销售面积。开始先注重项目品质，为的是创造品牌效应，在土地充分升值后做大销售面积（追求合理容积率），是为了更大程度地获取增值回报。

三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。随着房地产市场的调控，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。其中休闲小镇的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式，直接带动了休闲小镇地产的火爆。酒店房产产品，花样翻新，产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等，都销售很旺。会所庄园房产、会员制房产等，各有门道。一般来说，除了主题园区、会所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在内的旅游地产产品均可以产权式物业的手法先售后租，售租结合，构建合理的收益结构。

四是以会员卡的模式，实行捆绑销售，增加项目附加值。如高尔夫地产可以与高尔夫会员捆绑销售，温泉地产可以与温泉泡浴年卡捆绑，同一家企业的若干个项目则可以通过会员卡实现组合权益大联动。

2、企业运营

从“项目开发商”到“区域运营商”，做“一级半”开发。在企业运营上，从“项目开发商”到“区域运营商”，以“一级土地开发与二级土地开发相结合”（即一级半开发）的方式，部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发，如度假酒店、温泉SPA、养生项目、商业休闲街等，可分别引进国际著名的酒店管理集团、著名SPA、国家级中医理疗机构、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发，最终推动整个项目的大发展，而开发商将在降低开发风险的同时，在土地增值与经营分成中获得巨大收益。

六、如何有效利用旅游专业技术

从旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

景观是旅游的基础资源，在旅游业内形成了对不同景观资源的定性与定量评价标准；在旅游景观设计中，形成了大地艺术、植物造景、天然材料造景、生态造景、古建造景、民俗建筑造景、文化造景、艺术造景、科技造景等非常丰富的造景技术；在旅游开发中，还形成了独特性、唯一性、奇异性、极致性、天人合一、生态自然等理念。若能借用这些已经形成的理念、素材与技术，房地产的主体建筑景观设计技术必将形成新的提升。

对于房地产开发而言，进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏设计、休闲空间的安排、休闲内容与居住的互融、邻里互动结构、购物环境等，与旅游游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用；

另外，旅游中的情境设计、体验设计、娱乐化设计、游中基本的盈利模式——以独特吸引力，最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平，对大型商业区、商业卖场及商业楼盘的开发有特别大的借鉴意义。

除此之外，在我国面临经济发展模式转型的机遇下，政府部门对旅游地产开发大多有相应的政策支持和土地、资金优惠条件，如何合理、有效地利用相关支持，也是开发前期值得深入思考的一个方面。

结语：结合区域综合开发的旅游地产是一个非常大、非常丰富的概念，在对政府部门、开发商、原住居民、业主等相关利益主体的影响上，以及对城市运营和区域发展的作用等方面，具有崇高的价值和地位。从地产楼盘开发到区域开发，旅游地产带动城市的美化与发展、带动生活幸福感的提升、带动区域的经济社会综合发展，这也是对中国梦最重要的实践和推动。