五星级服务标准
物业服务内容及标准
一、公共区域清洁卫生
1、地面和墙面
地面每日保洁两次以上;墙面保持无污渍;大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次,保持材质原貌,干净。
2、楼梯扶手、栏杆
每日擦抹一次,保持干净。
3、消防栓、指示牌等公共设施
隔日擦抹一次,表面干净、无污渍。
4、天花板、公共灯具
每半月除尘一次,目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
5、门、窗等玻璃
保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
6、天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7、垃圾收集
按楼宇设置垃圾收集点,每日早晚定时清理二次;垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8、电梯轿厢
每日保洁两次以上(如有地毯每日换洗一次);操作板每日消毒一次;每半月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮、无污迹;轿厢壁无浮尘,不锈钢表面光亮、无污迹。
9、道路地面、绿地、明沟、停车场
道路、地面、绿地每日保洁两次以上,广场砖地面每周冲洗一次;目视地面干净,地面垃圾滞留时间不超过一小时;明沟每日清扫一次,无杂物,无积水。
10、公共灯具、宣传栏、小品等
每日擦抹一次,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部分每半月擦抹、除尘一次)。
11、水景
打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其它处理,保持水体无异味。
12、垃圾葙、果皮箱
对垃圾厢、果皮箱每日保洁两次以上,垃圾厢、果皮箱整洁、干净、无异味,灭害措施完善。
13、消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾厢、果皮箱喷洒药水一次,每年灭鼠一次,并有记录。
二、公共区域秩序维护
1、人员要求
(1)专职保安队伍,以中青年为主,35周岁以下的人员占总数60%以上,身体健康,工作认真负责、定期接受培训。
(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、技防器械和设备,能够熟悉、掌握各类治安案件和各类灾害事故的应急预案。
(3)上岗时佩带统一标志,统一着装,仪容仪表行为规范,主动热情,具有良好的素质。
(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2、门岗、巡逻岗
(1)各出入口24 小时值班看守,其中主出入口双人值勤,上下班期间立岗,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2)对外来人员进入小区,通过对讲、电话或其他方式联系住户,并进行登记。
(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。
(4)护卫人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每一小时(暂定)巡查一次,重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下车库)应设巡更点,监控中心有巡更记录。
(5)接到火警、警情后及时到达现场,协助保护现场,并报告警方与管理处。
(6)在遇到异常情况或住户紧急求助时,应及时赶到现场,采取相应措施。
3、技防设施和救助(监控岗)
(1)小区监控中心,录像监控、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、住户报警等技防设施,24小时开通,并有人看守,注视各设备所传达的信息。
(2)监控中心接到报警信号后,保安人员及时赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助的要求,解答用户的询问。
(3)小区火警、警情应急预案,在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。
4、车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。
(2)专职人员24小时巡视、协助停车事宜。
(3)车库24小时有专人管理,车辆停放有序,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
三、公共区域绿化日常养护
(一)基本条件
1、绿地总体布局均衡,景观效果明显,集中绿地率30%以上。
2、运用植物、山石、水体等设置景点,与环境协调,效果好。
3、乔、灌、地被、草配植科学,层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树。
4、绿地保存率100%。乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。
(二)内容
1、草坪
(1)修剪。草坪常年保持平整。
(2)清杂草。及时清除杂草,做到基本无杂草。
(3)灌、排水。常年保持有效供水,草地充分生长,有覆沙调整,地形平整、流畅。
(4)施肥。按肥力、草种、生长情况,适时适量施肥。
(5)病虫害防治。预防为主、综合治理,严格控制病虫害。
2、树木
(1)修剪。乔、灌木每年进行修剪无枯枝、萌蘖枝;篱、球、造型植物按生长情况,造型要求及时修剪,做到枝叶茂密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪、整理及时,基本无枯枝。
(2)中耕除草、松土。常年土壤疏松通透,无杂草。
(3)施肥。按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。满足植物生长需要。
(4)病虫害防治。预防为主、生态治理。
(5)扶正、加固。树木基本无倾斜。
(6)其它。乔灌木生长健壮,树冠完整,形态优美;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长茂盛,无缺枝、空挡。
3、花坛花境
(1)布置。每年中有三次以上花卉布置,四季有花。
(2)灌、排水。保持有效供水,无积水。
(3)补种。缺枝倒伏及时补种。
(4)修剪、施肥。及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年按规定施肥。
(5)病虫害防治。适时做好病虫害防治。
四、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修
(一)共用部位
1、房屋结构
每年定期对房屋结构、安全的部位进行检查,并有记录,发现损坏及时维修并告知相关业主(使用人)。
2、门窗
定期巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。
3、楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
4、管道、排水沟、屋顶
定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(暂定4月至9月每月检查一次),定期检查屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。
5、围墙
定期巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。
6、道路、场地等
每周定期巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
7、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
8、室外健身设施、休闲场地、乐园等
定期巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。
9、安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,保证标志清晰完整,设施运行正常。
(二)供水系统(普通水泵)
1、定期对供水设备进行检查,对水泵润滑点加油,对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养,保证二次供水正常,泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
(三)公共照明
1、公共灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。
2、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好,亮灯率在99%以上。
3、公共电气柜
定期巡查室内、室外公共电气柜,及时保养室内、室外公共电气柜,保证电气设备运行安全正常。
4、大堂空调
大堂分体空调使用期间定期清洗、保养,保证其正常使用。
(四)消防系统(消防设施、设备)
1、消防泵定期启动并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。
2、消防栓定期巡查,消防栓箱内各种配件完好。
3、定期检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年定期试验探测器,并对全部控制装置进行试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换。
5、定期检查消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查。
6、定期检查灭火器,临近失效立即更新或充压。
(五)避雷系统(避雷设施)
每年定期检查避雷装置,12层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准。
(六)弱电系统
1、周界报警
24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号。
2、监视系统
不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。
3、电子巡更
根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
(七)电梯
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有效的《安全使用许可证》,专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理,专业技术人员须及时到现场进行救助。
(八)水景(动力)
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。