集体土地使用权流转管理的原则.程序和政策

集体土地使用权流转管理的原则、程序和政策　　　一、集体建设用地流转应遵循的原则　　集体非农建设用地作为一种生产要素参与社会生产要素的重新组合和流动是社会经济发展的必然要求，使得流转这一隐性市场变得更有市场。因此需要政府及其职能部门必须对这种现象加强引导，明确规范，遵循流转的原则，使之走上良性轨道。　　明确集体建设用地流转的具体形式。集体建设用地流转与国有土地使用权除了土地所有者所不同外，其流转方式应比照国有土地有偿使用的具体方式：集体建设用地使用权出让；集体建设用地租赁；集体建设用地使用权作价出资或入股，集体建设用地使用权合作、联营。　　明确集体建设用地流转的年期。目前可比照国有土地使用权出让最高年期的规定：工业用地不超过50年，商业用地不超过40年，综合用地不超过50年。具体年期由土地所有者与土地使用者协商确定。　　集体建设用地与农用土地相比，比较效益明显。如果对集体建设用地流转的条件和范围不加以必要的限制，无疑会导致农用地大量转为建设用地。因此，纳入流转的集体建设用地必须具备以下四个条件：以土地利用总体规划、城市规划为依据管理，不符合规划的集体建设用地不得扩建、改建，也不允许进行流转；权属合法，四至清楚，没有纠纷，即已经依法确权，明确了集体土地的所有者和使用者四至清楚、面积准确，领有相应的集体土地所有证；已依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地；符合用途管制的要求，对商业性房地产的土地供应总量要严格控制，集体建设用地不得擅自改变用途搞商业性房地产开发。　二、集体建设用地流转应遵循的管理程序　 1、集体建设用地首次流转的管理程序　　流转许可申请。由集体土地所有者持土地所有权证等资料，向土地行政主管部门申请流转许可。　　流转许可。经乡、镇土管所初审，市县土地行政主管部门对所提交的资料进行审核，重点审查权属是否清楚，土地用途是否符合现行规划等，符合条件的发给集体建设用地流转许可证。　　达成流转协议。集体土地所有者取得流转许可证后，应将待流转宗地的条件和流转要求在土地有形市场挂牌。采用招标、拍卖或协议方式，确定使用者、流转方式、土地收益等，并达成流转协议。　　办理土地登记。双方应当在规定时限内持流转许可证和双方达成流转协议，向市、县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体土地使用证。　　2、集体建设用地再流转的管理程序：　　依法取得集体建设用地使用权的土地使用者将宗地条件和流转要求在土地有形市场挂牌，采用招标、拍卖或协议方式确定土地使用者、土地收益等，并达成流转协议。双方达成协议后，向市、县土地行政主管部门申请土地变更登记。　 3、土地使用者原无偿使用的集体建设用地（包括宅基地）流转管理程序：　　经所有者同意。土地使用者持所有者同意书、用地批准文件等资料，向土地行政主管部申请流转许可。　　流转许可。经乡、镇土管所初审，市、县土地行政主管部门对提交的资料进行审核，符合条件的发给集体土地流转许可证。　　达成流转协议。土地使用者取得流转许可证后，应将待流转宗地的条件和流转要求在土地有形市场挂牌，采用招标、拍卖、或协议方式，确定使用者、流转方式、土地收益等，双方达成流转补偿协议。同时，受让方还要与所有者签定流转协议，交纳土地收益。办理土地登记。领取集体土地使用权证。　　三、针对集体建设用地流转存在的问题制定宏观管理政策　　首先，必须抓紧相关政策的制定。目前国家对集体土地转入建设用地，除了先征用后出让，尚无别的措施，而从当前流转的情况看，其情况复杂，涉及产权界定、收益分配等问题，用政策法规加以引导成为当务之急，待时机成熟，应以法律形式确定下来。　　其次，明确集体土地所有权的主体，探索流转的经营组织形式村内有两个以上的农村集体经济组织（村民小组），各集体经济组织之间有明确的土地界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为土地界限和虽未打破村民小组界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为相应的集体土地所有者。已经属于村民集体所有的，包括第一轮土地承包时就已经打破村民小组界限但由村农民集体实际使用的土地，以及过去村办企业、村公共设施、公益设施建设使用村民小组的土地，并且在使用时以给与相应补偿或土地调剂的，且承认现状，依法确认为村农民集体所有土地，由村集体经济组织或村委会负责经营、管理。已属于乡（镇）农民集体所有的土地，包括过去乡镇企业、乡（镇）公共设施、公益设施建设使用村农民集体所有土地或村民小组所有土地且在使用时已给予相应补偿或土地调剂的，应依法确认乡（镇）农民集体经济组织所有，没有乡（镇）集体经济组织的，可由乡（镇）政府负责经营管理。　　集体建设用地流转与农用地流转相比要求有比较高的经营组织水平。具体经营组织形式应由土地所有权人决定，有土地所有权人自己实施流转，也可按现代企业制度要求组织或参与相应的经济组织实施流转土地流转过程中确实需要由村、镇集体经济组织或其他经济组织代为行使土地流转权的，必须履行相应的法律程序，经村民小组会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民小组代表同意，自愿委托村或乡镇集体经济组织或其他经济组织实施。　　再次，理顺流转收益分配关系。充分考虑土地所有者、土地使用者和土地投资者收益，对其课征土地增殖税。集体所得收益专款专用，明确用途，主要用于土地的复垦开发和整理以及农村公益事业建设。合理分配集体建设用地流转中的土地收益,集体建设用地首次流转中的土地收益应由土地所有者和国家分享。由于在集体建设用地流转收益中包含了国家投资的各类公共基础设施产生的土地增值，因此国家（主要是市、县政府）应分享集体建设用地流转中的土地收益、但从鼓励集体建设用地流转角度考虑，分享比例不宜超过20％ 。土地使用者原无偿使用的集体建设用地（包括宅基地）流转中的土地收益应由所有者、使用者和国家分享。集体建设用地在流转总的土地收益应归原土地使用者，有增值收益的，应按合同约定与土地所有者分享。　　最后，规范土地流转市场。可依照国有土地使用权流转方式进行，经营性用地要补交出让金，宜租赁的应多采用租赁方式，应先征用的要依法进行。并且要重点开展地价评估工作，流转登记工作和流转档案管理工作。　　 综上所述，集体建设用地流转作为市场经济的新生事物，应在新观念和新机制下运行，因此必须创建一个新制度，使得国有土地流转和集体土地流转能有效地衔接，国家、集体、农民、用地者各得其所，用地管地秩序不乱，现有制度得以平稳过渡，这些还需要我们做进一步的探索。