取消土地出让使用年限
长沙晚报特派记者 朱敏 周小华
“拼搏一辈子，房贷刚还掉，不是房子要拆迁了就是土地使用期快到了，又得重新买房。”“国家惠农政策越来越好，但农村土地撂荒面积未见减少。”昨日，持续关注土地问题的全国人大代表、湖南万家丽投资控股集团有限公司董事长黄志明再向大会提交两份建议呼吁，取消土地出让使用年限，倡导设计、打造百年建筑。同时，实现农村土地与城市土地同权入市。
忧虑：我国建筑规划设计使用年限太短
“中国有7.5亿城镇人口，自有住房率达89%，房产成为大多数中产家庭资产负债表上最重要的一块，众多市民因此成为‘房奴’。”黄志明代表介绍，去年温州出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。同年开始全面启用的不动产登记簿证，也让商品房土地70年使用权问题再次被市场重视。
据了解，国外建筑和基础设施一般设计为200年以上甚至更长，我国建筑规划建设设计等级为40年、50年、70年。“由于建筑物均按土地使用年限设计为二类建筑，加之有些不法建筑商存在一定程度的偷工减料，有的建筑还没到设计年限就成了危房，不得不推倒重建，造成巨大的资源和财力、物力浪费。”黄志明代表说。
黄志明代表经过大量调查后，算了一笔账：从1994年土地协议出让开始，到现在按照10亿人每人40平方米的房屋面积计算，就有400亿平方米。由于这些建筑物设计年限最高不超过70年，平均按60年使用年限计算，第一个20年为大建设期，第二个20年为中建设过渡期，第三个20年为拆除期。如果按5000元/平方米计算，就有价值达200万亿元的建筑物需要全部拆除。如果按10000元/平方米计算，就有价值达400万亿元的建筑物需要全部拆除。
“在第三个20年之内每年消耗的财富就是10万亿至20万亿元！20年后谁为这每年10万亿、20万亿元的‘短命建筑’买单？特别是北上广深的高价房，按揭还没还清楚，房子又要面临拆迁，最终还是国家买单，百姓又成为新一代房奴。”黄志明代表不无忧虑。
建议：取消年限限制，成就“百年建筑”
“打个简单的比方：有两家人，一家的房子产权是50年，另一家是100年。那么50年后，第一家人又得把精力用在建房买房上；而第二家则没有这个必要，可以放心地发展自己的产业。”黄志明表示，只有取消土地出让使用年限，国民才能安居乐业，打破“富不过三代”的铁律，也才有打造名品、名店、名企和永久型企业、百年老店的基本条件，有打造百年基业的信心。
因此黄志明代表建议，如果不能取消土地使用年限，也可以根据建筑结构设计使用年限而确定土地使用年限，鼓励设计百年建筑。
“取消土地出让使用年限，不是把国有土地变为私有，土地所有权依然属于国家所有。”黄志明代表指出，取消土地出让使用年限并不是指一次性就把土地卖给了业主或者企业，而是在保证国家和百姓利益的前提下收取年租金和收益金，确保政府有长期稳定的土地财政收入。
问题：农村土地未同权入市致流转受阻
“长期以来，农村为什么发展不起来？一个重要原因是缺少资金。”黄志明代表说，近年来，国家极力推进农村土地流转，目的是想将农村土地价值发挥出来，让资源变成资金。但是农村土地没有跟城市土地同权入市，土地不能进行抵押融资贷款，土地资源的价值受到了限制，对资金没有吸引力。
同时，农村土地流转发展缓慢是因为农村土地开发具有开发时间长、资金回笼慢的特点，需要强大的资金流作为后盾。一些有实力的企业，担心后续资金不足或者投资风险大，不敢贸然对农村土地进行投资。有些已经投资的，因后续资金需求巨大且农村土地又不能融资、抵押贷款，从而导致资金链断裂而失败。
“所以，农村土地价值问题就是制约土地流转的根源问题。”黄志明代表说。
对策：让农村土地与城市土地同权同价
“农村土地制度的改革实现同等入市、同价同权，让归属清晰、权责明确、保护严格，充分发挥土地价值，客观上将帮助农民分享到更多的财产红利。”黄志明代表建议，修改《土地法》的有关规定，让符合土地利用整体规划依法获取的农村土地、建筑物及附着物可评估抵押，与城市土地同等入市、同权同价。
黄志明代表表示，一旦农村土地实现与城市土地同权入市，企业可以带来资金和技术，给农村带来资金和活力。不但可以管理好撂荒的土地，还可以创造出经济效益、社会效益、生态效益。对国家来说，可以增加来自土地资源的财政收入，为国家减负。“农村土地市场必将迎来入市热潮。”