房地产开发的相关知识
房地产开发的相关知识
一、 房地产特性（P3）
1. 不可移动性 2. 寿命周期性 3. 异质性 4. 适应性 5. 政策影响性
6. 若流动性 7. 专业管理依赖性 8.相互影响性 9. 易受限制性
二、 房地产分类（P6）
按用途来划分的类型
房地产按用途划分，可以分为居住房地产和非居住房地产两大类。
1. 居住房地产 2. 商业房地产 3. 办公房地产 4. 旅馆房地产 5. 餐饮房地产
6. 娱乐房地产 7. 工业和仓储房地产 8. 农用房地产 9. 特殊用途房地产 10.综合房地产
三、 房地产市场调查的必要性和作用（P54）
1. 必要性：①能准确把握产品定位及经营策略，并能够根据市场调查结果进行及时的调整， 也可以从中发现新的市场机会， 从而较好地规避市场风险。 ②消费者的需求是不断变化的，及时有效的市场调查可以帮助开发商掌握消费
者消费意向及消费动态，寻求项目的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。
作用：①市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；
②市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段； ③市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；
④市场调查时项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系
列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。
四、使用权获得方式（154）
1. 土地使用权出让 2. 土地使用权转让 3. 土地使用权出租 4. 土地使用权的抵押
5. 土地使用权终止 6. 划拨土地使用权交易
五、1. 房地产直接营销渠道的优缺点（238）
优点：①房地产企业控制了开发经营的全过程。（掌握销售全过程）
②产销直接见面。（直接面对市场）
③可以节省委托代理销售的佣金。（降低营销成本）
缺点：①营销人员流动性大，专业技能和经验不足，往往影响到销售的业绩。（占用一
定的人力、物力、和财力）
②房地产企业直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，
搞不好会是企业顾此失彼，生产和销售都受影响。（风险比较大）
2. 房地产间接营销渠道的优缺点：
优点：①有利于发挥营销专业特长。
②有利于房地产企业集中精力。
③即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产企业的企业的销售
成本。
④可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。
⑤可提供全过程的营销服务。
⑥可降低和减少房地产市场的风险。
缺点：①难以整合形成核心竞争优势。
②消费者认可房地产企业品牌。
③大部分代理公司注重营销的短期利益。
④我国房地产中介市场运作尚不成熟。
六、影响房地产价格的主要因素。（243）
影响房地产价格的主要因素可以分为个别因素、区域因素和一般因素。
1. 个别因素，是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。具体有地质、地貌、地势、
地形、日照、通风、干湿、相邻街道的条件、与市政设施的接近程度等。
2. 区域因素，是指房地产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因素。主要
有商业服务业的繁华程度、道路交通的通畅程度、交通便捷程度、城市基础设施等。
3. 一般因素，是指对房地产价格及其走势有着普遍性、一般性、共同性的影响因素。
主要包括经济因素、社会因素、政治因素、心理因素等。
七、房地产的促销方式：1. 人员推销 2. 广告宣传 3. 公关活动 4. 促销方式
八、房地产企业促销目标有以下几种：
1. 提供信息与情报。
2. 突出特色、树立品牌。
3. 刺激需求、增加租售。
4. 稳定销售、利于竞争。