双湖邻里中心
双湖邻里中心投资预算 项目介绍：
该项目位于企鸿路18号，星港街南端左侧区域，周边小区，悦湖花园，群星苑村，群星苑等小区。
地图展示：
地图分析：
按地理位置分析，该区域，投资回报率，应该还可以，但是潜在的问题还是，非常的多，竞争压力，以及人流，都存在一些隐患，具体聊一聊潜在的风险。 以小区分类
1：悦湖花园一期，二期，入住率还没有达到一定人数，特别是二期项目，也许在未 来的2年，会好转。
2：群星苑村以老年人为主，购买力度有所下降，尤其是奢饰品等项目。
3：通园路左侧群星苑一区，二区，四区，离双湖位置约550米左右，在独墅湖大道北侧，有娄葑商业区，流量必然会分散很多，如果销售物品属于中高档，购买力度，也会打折扣。
4：锦程之星是该项目中最为重要一环，这个小区居住人口基本以白领为主，同时也是最大的消费人群，同时离双湖板块距离适中。
5：图中莱茵花园，金益苑村，对于双湖邻里，基本无用，导流量几乎为零，以独墅湖大道为分界线，整个，小区，四周围墙处于密封状态，同时也没在规划内。
6：塘北社区，有自己的商业街，菜场，美食，但是没有大型商场，如果双湖项目，影视，餐饮，做的比较完善，也许会导一些流量，也是偏于，娱乐，购物，等方面 7：中茵星墅湾属于高档小区，内置别墅，多层，但是，离双湖也有一点距离 交通解析
双湖北段临近独墅湖大道，以及企鸿路，目前，还没有公交直达，位置能够到达的交通工具，只有地铁3号线，地铁3号线，至2019年才能开通，目前企鸿路设有公交站台，还不确定，目前交通状况给，双湖，影视，餐饮，方面，都带来了很多困恼。双湖左侧有一
家公司，该公司做电梯行业，每当要运货出去，企鸿路两侧都停满大卡车，企鸿路，道路属于标准道路，两侧卡车一停泊，道路比较拥挤，当然，前期客流量不大，还可以凑合，如果，后期，流量大，该公司，也会，给双湖项目，带来一些困恼。
双湖销售状况（2015年3月12日）
开盘时间2014年5月
交付时间2015年底
产权40年，实际只有38年左右
如图分析：
该项目便宜楼层基本已经售完，绿色楼层，基本处于观望状态。
成本预算：
一般小面积商铺在一平方50000元左右，20平方，实际面积只有15平方左右，交税，一间商铺大概需要110W左右。产权38年
具体如何算，看个人投资，但是有一点，买了商铺，如果只为了出租，个人认为风险，还是比较大的，不太核算，如果自己做项目，另当别论。
2015年3月12日 创业中：袁杰
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