房产税分析
数学建模
《房产税对房价的影响》
2013年 12 月 21 日
目录
1. 摘要......................................................................................................................... 3
2. 引言......................................................................................................................... 3
2.1 房价的问题 .................................................................................................. 3
2.2 房产税 .......................................................................................................... 4
3. 房产税介绍............................................................................................................. 5
3.1 简介 .............................................................................................................. 5
3.1.1 征收对象............................................................................................ 5
3.1.2 税收特点............................................................................................ 5
3.1.3 征收标准............................................................................................ 5
3.1.4 征收范围............................................................................................ 6
3.1.5 征收方式示例.................................................................................... 6
4. 理论模型................................................................................................................. 7
4.1 需求函数 ...................................................................................................... 7
4.2 供给函数 ...................................................................................................... 8
4.3 市场均衡 ...................................................................................................... 9
5. 实际分析............................................................................................................... 10
5.1 数据 ............................................................................................................ 10
5.2 数据分析 .................................................................................................... 11
5.2.1 表一数据分析.................................................................................. 11
5.2.2 表二数据分析.................................................................................. 12
5.3 模型设定 .................................................................................................... 13
5.4 单位根和协整检验 .................................................................................... 14
5.5 回归结果分析 ............................................................................................ 14
5.5.1 分析.................................................................................................. 15
5.5.2 结论.................................................................................................. 15
6. 结论....................................................................................................................... 16
1. 摘要
本文使用2010年前23个国家的住房市场数据,考察了住房房产税对房价的影响。研究发现:第一,房产税对房价具有显著 负 向 作 用,但 过 去30年23个国家房产税率的均值为2.61%。这表明,尽管房产税能有效降低房价,但地方政府不大可能通过大幅提高房产税率来实现。因此,房产税对房价的抑制作用具有局限性。第二,预期比房产税对房价影响更大。因此,改变房价增长预期、抑制投机的政策比房产税更有效。第三,长期利率的回归系数不仅小于房产税,而且符号为正。因此,房产税政策比利率政策更有效。第四,房价主要是由收入和人口决定的,房价仍未脱离基本经济面。因此,收入和人口的变动可以预测房价的长期变动。最后,住房建造成本回归系数不显著。因此,房价并非主要由成本决定,降低住房建造成本并不能降低房价。
关键词:房价、房产税
2. 引言
2.1 房价的问题
高房价是近些年中国经济非常突出的问题,抑制房价过快上涨成为中央政府宏观调控的重点。
我国房地产在改革开放以前,实行的是统一建设和分配的制度。20世纪90年代以后,房地产进入了一个兴旺发达时期,土地成片开发,大量外资的引入,高楼大厦纷纷拔地而起,我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆,在进行城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。但是,最近几年里房价不断攀升。以北京中关村为例,就在近五年里,北京中关村的房价从7000元/平方米,涨到21000元/平方米,房价是成倍上涨。
房地产是我国的支柱产业。中国在近10年的发展,在整个社会消费品总额中,房屋的销售几乎占到了50%。这种高度依赖房地产经济的发展模式风险是很大的。花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示,中国2010年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6.1%,与美国2005年的水平相当,而美国在这之后就爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低了两个百分点房价持续上涨,房价-收入比逐步攀升。中国房价的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度,尤其是在北京,上海,深圳等地区,住房成为很多人的难题。更加令人头疼的是,在房价飞速上涨的同时,工资水平却很是稳定,房价-收入比逐年增加。据统计,我国平均房价收入比在10:1左右,北京上海等
地甚至达到了30:1之高。根据联合国有关统计,发达国家房价收入比为1.5~
5.5:1,发展中国家的房价收入比为4~6.1:1,绝大多数国家的房价收入比为3~7:1之间。而中国远远超过了这个比例。
2.2 房产税
解决高房价问题的各种宏观调控措施不断地被运用和讨论,房产税方案更是存在激烈的讨论。
例如,2007年中国人民银行和银监会规定,第1套住房抵押贷款最低首付比例由原来的20%提 至30%,第2套住房抵押贷款首付比例不得低于40%,且应随套数增加而大幅增 加。2004、2006、2007、2010、2011年央行分别上调五年以上贷款基准利率1次、2次、6次、2次和3次,2012年1月又上调了1次。尽管如此,房价仍未降下来。自2003年5月,财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连10个省市的32个县、市、区开展了房产税试点工作。2011年1月28日,重庆市和上海市分别颁布了《住 房 征 收 房 产 税 改 革 试 点 的 暂 行 办 法》。但是,目前进行的房产税“空转”试点,更多是从地方财税制度改革而非房地产市场宏观调控角度进行的。而且,因无房产税数据,对房产税抑制房价的效果尚无法提供足够的证据。
现有房产税与房价关系的理论研究有“传统观点、“受益观点”和“新观点”三种代表性观点。
“传统观点”由Simon和 Netzer形成。他们假定整个国家的资本回报固定、资本自由流动,从而资本不承担任何税负,房产税完全由当地不可移动住房的消费者承担,并导致高房价。
“受益观点”是由hamilton和fischel发展起来的。他们假定消费者可自由流动,不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争。在上述假定下,每个辖区内消费者所支付的房产税相同,地方公共服务完全由房产税来提供,房产税和公共服务未资本化为住房价 值。据此,他们认为房产税仅是受益税,仅影响地方公共支出,不影响住房价值和资源配置。
“新观点”由Mieszkowski以及Mieszkowski和Zodrow提出。他们认为,传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面,传统观点忽视了所有辖区均有房产税;另一方面,房产税不仅影响住房资本配置,而且影响非住房资本配置。为此,他们假定整个经济包含高税区和低税区两类,资本由高税区向低税区流动,并导致资本的错误配置,产生了“利润税效应”和“流转税效应”。
大量实证研究发现,上述三种理论观点均有经验支持,但尚未得出一致结论。 一部分文献支持了传统观点.例如,Rosen和Fullerton发现,房产税对房价有显著负向影响,但至少75%的公共服务被资本化为房价
一部分文献支持了受益观点.例如,Chinloy和Fischel未发现明显的房产税资本化效应,这表明房产税是受益税。
还有一部分文献验证了新观点.例如,Case和Grant模拟发现,房产税的流转效应非常显著,提高房产税将使房价下降。
众所周知,住房既是消费品又是投资品,住房需求包含消费性需求和投资性
需求。现有文献的缺陷在于,未考虑消费性需求和投资性需求下房产税对房价的影响。据此,本文贡献在于,在严格区分消费性和投资性需求基础上,考察了房产税对房价的影响。
3. 房产税介绍
3.1 简介
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日,在财政部举行的地方税改革研讨会上,相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始。
3.1.1 征收对象
房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
3.1.2 税收特点
房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;
征收范围限于城镇的经营性房屋;
区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,
对于出租房屋按租金收入征税。
3.1.3 征收标准
房产税征收标准从价或从租两种情况:
从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值; 从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。
从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况,其计算公式为:
以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)
以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
3.1.4 征收范围
称房产税“课税范围”,具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
3.1.5 征收方式示例
1. 上海
据介绍,上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率,即:适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。
上海市有关部门负责人还介绍,试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例,如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,已超过免税标准,因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准,则新购住
房的全部面积,均按规定缴纳房产税。
2. 重庆
重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%-1.2%。
重庆市房产税改革试点采取分步实施,首批纳入征收对象的住房包括:
个人拥有的独栋商品住宅。
个人新购的高档住房,高档住房是说,建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。 重庆市个人住房房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%,3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%,4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%
4. 理论模型
4.1 需求函数
现有住房需求文献集中于人口统计、收入弹性、抵押贷款、通胀预期以及住房政策等方 面。 但是,现有研究仅分析消费性需求,未分析投资性需求。根据上述文献,消费性需求由房价、收入、人口统计等因素决定;投资性需求由住房投资回报及其使用成本决定。 住房投资回报包括租金和资本利得两部分。根据研究,住房使用成本一般由抵押贷款利率i、房产税率τ、维修率m、住房资本折旧d和房价预期增长率ge构成。 据此,消费性和投资性需求函数可分别表示为: