房地产项目前期策划报告目录
房地产项目前期策划报告
第一部分
市场调研
一、城市发展PEST 分析
1、 城市发展政治环境(P )
(1) 国家或城市发展宏观政策;
(2) 城市规划发展趋向分析。
2、 城市发展经济环境(E )
(1) 市建设状况;
(2) 城市产业发展;
(3) 城市经济实力(人均GDP );
(4) 城市消费实力(恩格尔系数);
(5) 城市精神价值。
3、 城市发展社会环境(S );
(1) 城市人口及结构;
(2) 城市化水平;
(3) 基尼系数;
(4) 人均居住面积;
4、 城市发展技术环境(T )
(1) 城市智力及研发水平;
(2) 新技术产品产值所占比重;
(3) 社会劳动生产率;
(4) 科技进步贡献率。
二、城市发展房地产市场总体环境调研
1、 城市房地产市场总体特征
(1) 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析;
(2) 城市房地产市场供求关系和结构分析;
(3) 城市房地产区域特征分析;
(4) 城市房地产营销特征分析。
2、 城市房地产发展市场主体特征
(1) 城市房地产开发主体特征;
(2) 城市房地产产品特征;
(3) 城市房地产服务主体特征;
(4) 城市房地产消费主体特征。
3、 城市房地产发展预测
(1) 宏观政策对房地产市场的影响;
(2) 城市投资环境发展分析;
(3) 城市房地产服务主体特征;
(4) 城市房地产发展趋势分析。
三、区域房地产市场调研
1、 区域城市发展总体特征
2、 区域房地产市场地位及特征
3、 区域房地产相关项目调研分析
主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可代替性,项目的竞争产品,按竞争性依次分层次研究内容包括:
(1) 规划设计及卖点;
(2) 产品组合及特征,包括户型面积,厅、房、厨、厕面积及比例、平面
结构特设,主力户型等;
(3) 项目定位;
(4) 营销综合及策略;
(5) 价格标准及策略;
(6) 媒体广告及效果,包括广告宣传、主打广告语等;
(7) 促销措施及效果;
(8) 销售状况;
(9) 客户群分类特征;
(10) 物业经营管理模式及市场调查:如服务项目、收费、业主反映等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查,分析项目与区域市场目前供应状况存在的差异,寻找市场供应空白点及不足点。
4、 重点竞争性项目(现状或潜在)调研
(1) 区域房地产相关项目调研分析;
(2) 与本项目竞争关联性调研分析。
a 项目所处外部环境比较;
b 项目核心价值点比较;
c 项目市场机会比较;
d 项目发展策略比较;
e 其他竞争关联性分析比较。
5、 消费者群体研究
主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。 第二部分
项目SWOT 分析
一、项目概况
1、 项目基本背景;
2、 项目规模及用地状况;
3、 项目区位分析;
4、 项目周边环境。
二、项目SWOT 分析(价值点及市场机会)
1、 项目优势;
2、 项目劣势;
3、 项目机会;
4、 项目威胁;
5、 项目发展战略思路。
第三部分
项目定位
一、目标客户定位
1、 目标客户定位
(1) 市场细分;
(2) 选择目标市场;
(3) 目标市场细分定位。
2、 目标客户定位基本特征
(1) 目标客户区域特征;
(2) 目标客户家庭结构;
(3) 目标客户职业;
(4) 目标客户年龄;
(5) 目标客户收入;
(6) 目标客户置业次数。
3、 目标客户置业需求特征
(1) 目标市场价值取向分析;
(2) 目标客户产品需求特征。
二、项目总体市场定位
1、 定位于地位或品牌形象;
2、 定位于产品功能或价值;
3、 定位于消费者;
4、 定位于上述组合。
三、项目形象定位
1、 项目推广形象定位;
2、 项目核心概念;
3、 市场形象内涵。
四、项目产品定位
1、 整体规划策划(理念)
注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。
2、 小区规划策划
(1) 规划布局
综合效益、环境处理、区内环境。
(2) 群体组合
卫生、安全要求,邻里关系,群体间与地方特色。
(3) 道路交通
道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道。
(4) 配套设施、管网
公共建筑(如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等)、机动车、竖向设计等。
(5) 绿化小品、植物配置
整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。
3、 环境设计策划
(1) 居住环境设计一般原则
(2) 居住环境设计要素
(3) 绿地的设计要素
a 绿地的植物配置;
b 绿地的花坛设计;
c 绿地的草坪设计;
d 园路设计;
e 区内装饰场地设计。
(4) 环境小品
a 建筑小品
如休息亭、小桥、出入口等;
b 装饰小品
如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等
c 公用设施小品
如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等;
d 游憩设施小品
如戏水池、座椅、桌子等;
e 工程设施小品
如斜坡、护坡、台阶等。
4、 建筑设计策划
(1) 建筑风格;
(2) 外立面造型、色彩、建筑材料;
(3) 住宅形式:低层、多层、小高层;
5、 户型设计策划
(1) 产品组合策略;
(2) 产品平面组合;
(3) 户型比重确定;
(4) 个户型面积定位;
(5) 户型室内配比;
以上如:平面、复式、跃式、错层等比例;各户型面积、比例,主力户型;厅、房、厨、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。
6、 配套设施策划
(1) 会所位置、面积、功能等;
(2) 儿童游乐场位置、面积;
(3) 老龄活动场所位置、面积;
(4) 学校、诊所、菜场、商业等位置、面积;
(5) 体育中心;网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球台球、健身房、
游泳池等。
五、价格定位
1、 定价影响因素;
2、 价格制定原则;
3、 价格制定方法;
4、 总体价格定位;
5、 起价与均价确定;
6、 区位、垂直、平面价差的确定;
7、 分期价格定位;
8、 每期价格走势。
第四部分
项目概念性规划设计
一、项目总体规划布局
1、 项目规划功能结构;
2、 项目空间尺度安排;
3、 项目用地规划布局;
4、 项目主体经济指标。
二、项目道路交通规划
1、 项目道路网络规划;
2、 项目主次出入口;
3、 项目静态交通规划。
三、项目绿化景观规划
1、 项目园林规划风格;
2、 项目绿化景观布局;
3、 项目绿化指标建议;
4、 项目主要景观及节点;
5、 项目鸟瞰、局部表现。
四、建筑设计
1、 建筑形式;
2、 建筑风格;
3、 立面及色彩。
五、项目配套
1、 配套商业环境概念
(1) 商业配套的位置确定;
(2) 商业业种选择。
2、 社区配套设施及会所功能
(1) 生活、教育配套建议;
(2) 社区服务中心;
(3) 会所主题确定;
(4) 会所内部功能安排;
(5) 会所收费标准确定;
(6) 社区文化活动建议。
六、建筑工程设计顾问
第五部分
项目经济效益分析
一、项目的建筑规模
1、 项目总体开发规模;
2、 各期开发规模;
二、项目总投资估算
1、 项目总地价;
2、 项目总建筑成本:包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管
理费用、财务费用等。
三、项目建设周期
1、 项目总开发周期
2、 各期项目建设周期(后期项目以需定产、定销)。
四、项目的盈利预测
项目的盈利预测由两部分组成:分期和总体。
1、 项目成本;
2、 项目净收入:项目毛收入-项目费用(销售费用、营业税等、所得税等)
=项目净收入;
3、 项目利润;
4、 项目利润率。
五、项目财务评估
六、项目不确定分析和规避市场风险策略
1、 主要变量分析;
2、 敏感性分析;
3、 规避市场风险策略。
第六部分
项目开发模式策划
根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式、为项目的开发提供确实可行性的建议。
一、资金筹措计划
1、 项目资金来源及费用;
2、 项目资金的合理安排;
3、 收入与支出的优化方案。
二、施工组织安排
各开发期的安排、配套设施的施工安排、主题建筑与配套设施的建设顺序。
三、项目进度安排
第七部分
品牌策略
一、项目品牌
二、公司品牌
品牌战略、品牌整合、品牌价值。
第八部分
项目营销推广及媒体策略
一、项目形象建立
视觉形象识别系统(VI 基础设计及延展设计)。
二、主题概念(宣传)定位
1、 定位背景;
2、 推广名建议;
3、 区域战略定位;
4、 开发战略定位;
5、 市场战略定位;
6、 项目概念定位;
7、 项目形象定位;
8、 项目产品定位;
9、 项目文化定位。
三、项目推广主题
1、 产品定位内容及推广主题
2、 项目卖点提炼
(1) 主卖点确定;
(2) 主卖点内涵挖掘;
(3) 主卖点及分卖点的表现方式与传播途径。
3、 宣传推广原则
4、 主打广告语
5、 系列宣传及广告语
四、现场包装
1、 工地现场(工作形象包装设计及应用)
(1) 工地形象围墙;
(2) 施工过程中建筑主体的形象包装;
(3) 主入口形象包装;
(4) 物业管理形象包装及导示。
2、 销售现场(营销卖场设计)
(1) 营销卖场室内功能布局设计;
(2) 营销卖场形象墙设计;
(3) 展板设计;
(4) 室内装饰设计提示。
3、 样板房装修风格概念设计
样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导。
4、 外卖场
五、宣传物料
各类宣传用印刷品及物料,如楼书、海报、展板等。
六、市场炒作
前期市场预热性软文、新闻炒作,中后期推广炒作。
七、媒体广告
正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告。
八、活动推广
各类公关、促销、事件行销活动。
1、 活动推广原则;
2、 活动推广类型;
3、 活动推广步骤;
4、 活动推广预算。
九、广告传播策略
1、 广告总体策略;
2、 广告阶段性划分;
3、 广告主题与创意要求;
4、 促销主题选择;
5、 入市前印刷品的设计提示;
6、 广告费用投放计划。
十、媒介组合策略
1、 媒介选择;
2、 最佳媒体组合方式建议;
3、 投放时段、栏目;
4、 投放频率;
5、 效果监测及策略调整。
第九部分
总体营销策略
一、销售准备
1、 销售资料;
2、 销售现场;
3、 销售人员。
二、推广时间
项目分期最佳上市时间,每次上市量。
三、营销时机
各营销时机的策划和把握。
四、项目阶段营销主张
1、 项目形象导入期营销主张;
2、 项目内部认购期营销主张;
3、 项目公开发售期营销主张;
4、 项目热销期的持续主张及建议;
5、 项目尾盘促销及收尾手段建议。
五、销售形式
1、 现场销售;
2、 参加和组织大型展销会;
3、 其他外展场;
4、 境外销售;
5、 网络销售。
六、价格策略
1、 总体价格策略;
2、 各期价格策略;
3、 阶段价格策略;
七、促销活动
1、 促销组合;
2、 促销时机;
3、 促销费用;
4、 促销评估。
八、销售管理
第十部分
物业管理顾问建议
一、物业管理建议书;
二、物业管理操作规程;
三、社区文化组织与设计提示。 第十一部分
项目开发管理
一、项目品牌战略及管理;
二、项目开发中人力资源管理;
三、项目开发组织设计。
第十二部分
项目综合评价
一、项目全程策划研究总结;
二、项目开发重点、难点及对策;
三、项目面临的市场风险及对象。