社区管理论文代写:[社区组织与管理的对象及其发01展历程]

社区组织与管理的对象及其发展历程社区组织管理的对象由两部分构成：人与物。人，即居 民。社区组织管理的目的首先是采用一定手段保障社区内的 居民在生活的安全、舒适、健康、愉悦等方面得到满足，其 次是促进居民之间和睦相处、互尊互爱，为了共同的利益而 遵守一定的行为准则，并自觉为社区的整体利益做出贡献， 进而达到出入相友、守望相助的良好氛围。物，即物质环境。 社区组织管理的任务包括对住房和户外环境进行维护与管 理，保证住宅区物质设备正常运行、环境整洁美观，将环境 质量维持在一定的水平。 “物” 对 的管理最终是服务于对 “人” 的满足，两者之间互相依存并互为条件。 纵观建国以来社区组织与管理的发展历程，不同的时期 两者之间的地位和作用不同，并由此而产生了不同的管理干 预形式和社区生活模式。总体上，可以概括为由以街道和居 民委员会为代表的行政管理向以物业管理公司和业主委员 会为手段的社区服务的转变。 其间社区组织机制、 管理机构、 干预模式的变化是发人深思的，因为其转型的过程与五十余 年中国的社会变迁密切相关，亦反映了普通居民在社会生活 中地位和权利转变。从组织管理角度看，上海建国以来对住 宅区的管理主要采取自上而下的行政管理与自下而上的社区服务，在两者互动、互补的基础上切实达到服务于居民的 目的。 行政化社区组织管理与服务一、居委会 （ 一 ） 居 委 会 的 产 生 （ 二 ） 居 委 会 的 发 展。 （ 三 ） 住 房 商 品 化 条 件 下 的 居 委 会 二、民政服务 （ 一 ） 计 划 经 济 体 制 下 的 民 政 服 务 传统的民政服务作为社会保障体系的一个重要部分，很大程 度上依托着计划经济下“国家—单位福利制度”，客观上起 着为该体制无法覆盖的人群提供弥补性基本生活服务保障 的作 用 。 民政服务的对象：孤寡老人，残疾人，孤儿，非个人原因所 致生活困难者，享受特殊照顾的优抚对象。 民政服务的内容：主要局限于为以上对象提供福利性帮助。 民政服务的性质：属福利救济。 民政服务的主体：基本局限于国家，由民 政部门主管，通过街道、居委会操办具体事务 。 民政服务的资金：集中于民政拨款一个渠道 。（ 二 ）住 房 体 制 改 革 要 求 社 区 服 务 社会化 1、传 统 民 政 服 务 存 在 的 弊 病 按照传统住房建设体制的模式，无论是由政府直管的公房， 还是由各单位自管的公房，由于投资渠道不同，实际上形成 了各单位分割的管理格局。这种状况的形成影响了企业中职 工的横向流动，而且使企业领导人花费大量精力和时间处理 住房问题。同时，单位自管的住户，由于工作调动、家庭成 员组合变更等原因，呈现大量交叉居住的现象。解决这些客 观存在的问题， 出路在于逐步实行住房的社会化管理。 此外， 根据住宅经济运行的特点和住房在建设、维修、管理的内在 联系的要求，实行专业化、社会化的住房管理，可以减少许 多不必要的环节，克服各单位分管格局下住房建、修、管脱 节的现象，有利于节约开支、降低成本，提高住房经营管理 的经济效益和社会效益 。2、社 会 转 型 的 要 求 首先，多种经济因素的出现和政企分开之后单位职能的转 变，使得传统的社会保障职能由单位转移至社会。其次，国 家垄断资源局面的结束客观造成社会服务中可投入资源减 少而需要投入资源增加的背离局面，迫切需要开拓新的资源 渠道。再次，人民群众生活水平的提高伴随对非福利性社会 服务的需求增长，同时形成了有别于市场和政府的第三种资源配置，构成社区服务的一个潜在的资源来源。最后，经济 改革推动社会进步，群众参与和监督社区管理不但具有资源 动员意义，还具有社会主义民主法治建设和道德建设的意 义。 社会化物业管理与社区服务一、物业管理和业主委员会 （ 一 ）以服务为宗旨的社区管理模式——物业管理 物业管理是随着住房制度和住房管理体制改革而出现的新 型住宅区管理模式，即由专门组建的物业管理公司，遵照有 关法规和按照合同（契约）对已经建成并投入使用的住宅区 进行多功能、 全方位的监管和有偿服务， 内容包括各类楼宇、 房屋等产业及附属设施、场地的使用维护及环境卫生、公共 秩序等。良好的物业管理不仅能为居民创造安全方便的居住 环境，而且可以提高物业的经济价值和使用价值 。 目前，上海的物业管理公司的组建大体上有两种类型：（1） 由房产开发企业将开发建设的集中于同一基地的房屋分单 元出售给用户，一次性回收投资和利润，委托物业管理公司 对房屋进行日常管理，完善其售后服务。物业管理公司对住 宅小区房屋只有管理权而无产权，实行有偿服务（2）开发 企业建成房屋后，并不出售，而交由企业下属的物业管理公 司，物业管理公司同时拥有产权和经营管理权，其职能既包括维护性管理，又包括经营性管理。通过物业的出租经营， 达到为开发公司收回投资和获取长效、稳定利润的目的，同 时为住户提供日常管理和有偿服务。（ 二 ）以自治为特点的社区管理组织——业主委员会 住房的商品化改革和新型住宅区管理模式的产生使基层社 区出现业主委员会这样一种新的群众性社会组织，其主要特 点是通过民主选举产生业主委员会，代表全体业主参与小区 管理，决定聘用或解雇物业管理公司，监督物业公司的日常 工作，并对管理区域内涉及物业管理的重大事项做出决策和 决议。物业公司遵循委托管理合同提供日常服务，并引导、 督促全体业主遵守业主公约，维护小区公共利益。双方互相 制衡，相互促进。根据《上海市居住物业管理条例》（以下 简称《管理条例》）的界定：“业主是物业的所有权人”， “业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实 施自治管理的组织。业主委员会由业主大会或业主代表大会 选举产生，业主委员会应当由业主担任”。按照《管理条例》 规定，“一个物业管理区域内”有下列情况之一的，应当成 立业主委员会：①公有住房出售建筑面积达到 30%以上的； ②新建商品住宅出售面积达到 50%以上的；③住宅出售已满 两年②。（ 三 ）物业管理与传统的房地产管理 物业管理与传统的房地产管理最大的区别在于，传统社区的 组织管理是一种行政性、福利性、按行业划分的封闭化的社 区管理模式，而物业管理是面向社会、面向市场，打破行业、 部门分割的社会化、专业化、企业化、经营型的新的社区服 务模式。传统的管理是一种以管房、修房为主的内容单一的 管理，而物业管理则是全方位、多功能的服务；传统的管理 是管理者说了算、住户（居民）处于被动地位的管理，而物 业管理由于建立在合同、契约的基础上，有明确的权利和义 务，因而是业主（或住户）处于主动地位的主动型管理。物 业管理公司就像住宅区的“管家”，不是“官方”委派，而 是受雇于房屋的所有者和住房人，收取一定的费用，承担起 各项管理、养护与服务职能。作为现代化都市的产物，物业 管理的内涵和外延都远远超出传统意义上“房管”范畴，除 了管理住宅用房之外，也包括工业、商业楼宇和写字楼；不 仅服务于房屋建筑本身，也要服务于区域的楼宇内外环境保 护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公灯、公水等，负有 全方位的和以服务为目标的管理职责 。（ 四 ）现阶段社区自治管理存在的问题 必须强调的是，“居民”与“业主”并非同一概念。在纯公 房住宅区里，“居民”是公房使用人，“业主”只能说是公房的代表；在纯私房（售后房或商品房）的住宅区里，居民 即是业主。在公房与私房产权混合型的小区里，相当一部分 居民虽然承担房租与物业管理费用，但被排除在私人业主之 外，无法参与管理公共事务。严格地说，上海目前的住宅区 物业自治管理只适用于纯私房住宅区或私房占绝大多数的 住宅区。 据统计，至 2000 年初，上海市可售公房占全部公房比例不 足 50%， 在全部可售公房中， 转化为 “售后房” 的比例近 50%。 根据上海市民收入和实际情况，估计 30%左右的可售公房难 以在短时间内转化为售后房；而大量的“不可售公房”在短 期内也不可能得到完全改造，因此，如何建立适宜的自治管 理仍旧是一个需要解决的问题。二、社区服务 “社区服务”是指社区居民需要、社区可提供的一切服务内 容，包括政府提供的保障性公益服务和民间机构提供的非公 益有偿服务。③（ 一 ） 社区服务的性质定位 长期以来，上海市的社区服务一直定位于以民政服务为核心 的社会公益性服务，服务对象主要针对社区中的特困人群或 特殊人群，并对他们提供基本保障性质的无偿或低偿服务。在社会变迁的实际推动下，原先范围狭小的民政服务在对 象、内容、主体、资金等多个方面进一步拓展，社会化过程 开始启动。适应住房产权的多样化和管理社会化的要求，上 海业已形成了三种社区服务类型并存的局面：即福利性、 公益性的无偿服务，部分公益性的低偿服务和营利性的有偿 服务。（ 二 ） 社区服务的需求定位 伴随着社会利益的分化和社会群体的分化，当代上海社区中 按阶层划分居住的现象逐渐明显，不同的阶层在需求层次、 支付能力和对服务内容、质量的要求上出现了很大差距，社 区服务的内容和形式已经出现了差距，与此对应，社区服务 的需求定位和服务水平也必然发生变化。 对于中、低收入阶层来说，低层次、无偿的社区服务仍是必 要的；普通收入阶层居民具备一定的能力通过市场满足自己 对服务的需要，他们具备一定能力支付服务的市场价格；精 英阶层和中、高收入阶层不仅完全有能力接受市场价格，而 且开始更加注重质量、甚至品牌，通过选择市场满足自己更 高的要求。 居民需求的分化、 不同需求向特定空间地域集中， 使得社区服务形成了多层次的格局。居委会与业主委员会、物业管理的关系 从理论意义上看，业主委员会与物业公司之间的关系是十分 明确的：前者执行自治管理，后者进行专业管理；前者是聘 用主体，后者是被聘用者。他们之间是一种市场契约关系， 前者向后者购买服务。然而由于各个住宅区的居住物业产权 结构不同，尤其是存在多种产权的住宅区，业主委员会与物 业公司之间的关系呈现出相当复杂的状况。如某住宅区以公 房为主，物业公司则是由公房产权单位直接委派的，那么物 业公司便具有代行大业主权利的职能，而业主委员会很可能 在职能上、甚至在组织上与物业公司合而为一。 物业公司与居委会的关系在实际运作中也表现出复杂的状 况。有些公房住宅区，往往先由单位组建物业公司，然后才 由街道组建居委会，居委会的人员工资、物资设备等常常需 要由物业公司提供，居委会实际上成为物业公司的附属。居 委会与业主委员会的关系，从法律上说，居委会是小区居民 自我管理、自我服务、自我教育的自治组织，是管理小区公 共事务的最高自治机构④。而从实际的情形看，居委会是国 家与城市行政体系向住宅区的延伸，负有管理居民、服务居 民和教育、组织居民参与社会生活的职责。 而业主委员会是管理物业的自治组织，然而住宅区的公共物 业管理应当是全部公共事务的一部分。那么，同一个住宅区 内便出现了两个并列的自治组织。如果将居委会作为一个单纯执行街道行政任务的组织机构，居委会与业主委员会之间 的职能反倒容易划清，倘若根据《城市居民委员会组织法》 而强调居委会的自治性，那么这两个组织之间的界限就很难 辨认了。姓名：艾斯艾提。 姓名：艾斯艾提。比拉里 学号： 学号：8202110134社区组织与管理的对象及其发展历程艾斯艾提 艾斯艾提。比拉里 学号: 8202110133 学号: 8202110133