对我国不动产登记立法的几点建议
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对我国不动产登记立法的几点建议
作者：金绍达
来源：《中国房地产·综合版》2014年第10期
最近，国务院法制办比照《物权法》立法的先例，向社会公布了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），广泛征求社会公众的意见。《征求意见稿》文字简练，结构合理，还注意到了《物权法》对土地承包经营权登记的规定，暂时没有把农村土地承包经营权列入不动产登记机构所登记的范围。特别是在第5条第2款规定了“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”，说明了立法者非常实事求是，充分考虑到了我国目前不动产登记的实际状况，采用了比较切实可行的方法，这一规定必将有利于解决整合不动产登记职能中的难题。
《征求意见稿》毕竟是征求意见稿，所以还是有一些可以完善的空间，公开向社会征求意见，目的也在于此。
一、统一不动产登记应该是“化学”上的合而不是“物理”上的合
不动产统一登记是国际惯例，房、地分别登记则使国外的同行们感到迷惑不解。以往，国内已经有一些城市为统一不动产登记做出了努力，其主要手段是将房屋和土地行政管理机构合并。建设部也为此明文规定了：由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。但实际上这类合并只是“物理”上的合，而非“化学”上的合，对房屋和土地使用权的登记仍然是各行其是，有的城市在登记机构内部仍然是将房屋和土地的登记分在不同的科室办理，没有体现合一登记的优势。
有很多法学家认为：对一个房屋所有权人而言，其最为关注的是房屋所有权，因为我国和其他国家和地区的一个很大的区别就是由宪法来规定土地所有权的公有制。
按《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未一并抵押的，视为一并抵押。建设部《房屋登记办法》也规定了“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此，按现行房屋登记制度，没有合法的土地使用权，无法办理房屋所有权的初始登记。房屋所有权转移的合法性、房地产他项权设定的合法性和土地使用权的合法是完全一致的。《城市房地产管理法》在第42条规定了“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”。可见，从土地使用权管理的角度来看，只要把握土地使用权的出让、划拨以及土地使用权的收回这几个环节，其间因土地使用权的流转和他物权的设定所引起的土地权利状态的改变，其使用权登记完全可以融入房屋的转移、变更登记和房地产他项权利的设定登记中。作为房屋的权利人，在申请房屋登记时，可视为同时完成了土地使用权登记的申请。建设用地使用