允许农村土地承包经营权向金融机构抵押融资可能带来什么问题?

【LuoPatrick的回答(93票)】:

土地经营权抵押确实是擦边的，不符合法律现在的规定，担保法和最高法解释说得很明白，承包经营权不允许抵押。

但是改革就是逐渐允许做一些以前禁止做的事。在改革开放之前，自由买卖货物算投机倒把，雇佣工人算剥削，搞私营经济是大罪，都是犯法的事。但随着改革推进，这些事情慢慢都可以做了，效果也不错。改革就是根据实际需求，逐步改变政策、发布文件、修订法律、完善制度的过程。

如果论法律效力，中央一号文件应该服从法律。但是从改革进程来看，中央一号文件标志着未来的发展方向，将来各种政策和法律可能都会根据政策方向来调整，所以大家更关心新的中央文件的精神。

土地经营权抵押可能遇到的问题很多，主要是交易成本过高，导致这个交易很难执行下去。

首先是农户自己的契约精神的问题。所有和农户做过交易的人都异口同声的说，和农户签署长期合同是不算数的。打个比方，粮食企业和农户约定了年底1块钱一斤收粮食，定金也付了合同也签了，但是如果年底市场价格涨到1.05元一斤，农户很可能自己就高价把粮食卖掉了，粮食企业根本不可能以1块钱一斤收货。但是反过来，如果年底市场价格跌到0.95元一斤，粮食企业必须要以1块钱一斤收购，否则农民跟你没完，各种申诉上访都来了。土地经营权质押会不会也出现这种情况？主合同、经营权抵押合同签署了，到执行的时候农民能不能认不认账？这是一个难点。

第二个难点是分散的执行成本。做过信贷的人应该知道，抵押物处置算是信贷业务的重点难点。城市楼房一栋价值几十上百万，支付一些处置成本可能还能接受。农村土地一亩不值几个钱，千里迢迢去处置那么点土地，费时费力费钱，恐怕收回来的钱还没有处置成本高。所以即便能够抵押，到时候能不能处置、值不值得处置也是问题。

最后则是农户确实偏穷，抗风险能力比较差。土地是一些农民的基础生活保障，如果处置比例过大，农户就没有生计了。这和城市的情形不一样，即使执行掉城市居民的一栋房屋，他可能还有工作、还有低保，总能够活下去。但是农民没了土地就没有收入，这样的抵押很难执行下去。

以上三个难点能不能解决，至少前两点交易成本过高的问题有没有希望解决？

我觉得答案应该参见费孝通先生的《江村经济》。

【chaogu的回答(6票)】:

第一个问题：

是否有其他类型经营权作为抵押权客体。新的物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，均可作为抵押标的。所以从理论上，没有大的障碍，但问题在于你通过合同抵押了某种经营权，如何去登记。（不登记合同也是有效的，但无法享有抵押权人的优先受偿权利）这就要根据具体的经营权类型来看了，看该经营权的主管机关、能否登记、未来可否顺利实现抵押权等。

第二个问题：

你列的担保法和物权法法条规定的是某些“土地使用权”不得抵押，而非你说的“承包经营权”抵押。两个权是两把事，即使承包经营权抵押了、违约了，也不会改变农村土地集体土地使用权的性质。

第三个问题：

俺不知道。不过俺想，想建立承包经营权的抵押、公示系统，其难度较官员的财产公示小太多，如果承包权抵押能搞活三农经济，中央有决心，建立这个公示系统不是难题。

第四个问题：

好像不是法律问题，而是信贷机构接受承包权抵押时的尽职调查了。承包权本身可以带来至少两项收益：农村集体转出承包权后，从承包人手里可以收租；获得承包权的人可以利用承包权下的土地获得收益。所以，评估抵押客体-承包权值多少钱，应该考虑前两项收益情况，再结合承包年限、承包目的的限制、未来执行被抵押承包权时的难度（是否有大量符合承包条件的潜在承包人？）等综合考虑。

【知乎用户的回答(2票)】:

长时间潜水知乎看答案，是时候回馈一拨了，不过这事不是一两句话能说得清的

试着探讨一下，说的不一定对欢迎指正

4个问题总结起来分别是权能层面、法律层面、权证层面和实际操作层面，下面依次：

1、权能问题。土地承包经营权是一项非常特殊的用益物权，起源于1979年安徽凤阳小岗村搞家庭联产承包责任制的“创造”，解决了中国的吃饭问题，当时的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二轮延包，这次期限是30年，到2028年（流转及抵押应不得超过该年限）。从权能来看，土地承包经营权（一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利）是用益物权，不具备所有权属性，从四项基本权能来看，应该是使用和收益，并没有所有权，因为所有权归集体。正因为没有所有权，所以也没有处置权。

因其所有权为集体产权、且为用益物权的独特性质，从狭义来说，目前尚不存在以其他客体的经营权为抵押物的融资方式。但是从广义来说，还有水域滩涂养殖权、水利设施使用权等与其有一点类似，然而却又不同。

2、法律问题。土地承包经营权抵押贷款，从法理上来说是站不住脚的。《物权法》、《担保法》、《土地承包法》对耕地、自留地、集体机动地、宅基地的抵押有限制性条款。

但是：

中国人民银行 《中国银行业监督管理委员会关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》(银发〔2008〕295号)提出：（二）创新贷款担保方式，扩大有效担保品范围。鼓励金融机构根据试点地区农业发展情况和农村经济特点，依照相关法律，进一步扩大农户和农村企业申请贷款可用于担保的财产范围，积极规范和完善涉农担保贷款业务操作流程，建立健全涉农贷款担保财产的评估、管理、处置机制。按照因地制宜、灵活多样的原则，探索发展大型农用生产设备、林权、水域滩涂使用权等抵押贷款，规范发展应收账款、股权、仓单、存单等权利质押贷款。原则上，凡不违反现行法律规定、财产权益归属清晰、风险能够有效控制、可用于贷款担保的各类动产和不动产，都可以试点用于贷款担保。积极推进和完善多元化的农村信贷担保体系建设，鼓励各类信贷担保机构通过再担保、联合担保以及担保与保险相结合等多种方式，加大对农村的融资担保服务。

中国人民银行 《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发〔2009〕92号）提出：稳步推进农村融资性担保体系的建立和发展，有效完善农村信贷风险分担机制，扩大农村有效担保物范围。大力开发符合农村实际特点的“信贷+保险”金融服务新产品。支持政策性金融加大对农业开发和农田水利等农村基础设施建设的中长期信贷支持。有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款。

《中国银监会办公厅关于做好2013年农村金融服务工作的通知》（银监办发〔2013〕51号）提出：探索扩大农户、农民专业合作社和龙头企业等借款人可用于担保的财产范围，创新各类符合法律规定和实际需要的农（副）产品订单、保单、仓单等权利以及农用生产设备、机械、林权、水域滩涂使用权等财产抵（质）押贷款品种。支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵（质）押贷款业务。

此外，党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能”；

2014年中央一号文件也明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”

国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）：现阶段通过市场流转交易的农村产权包括承包到户的和农村集体统一经营管理的资源性资产、经营性资产等，以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权，具有明显的资产使用权租赁市场的特征。

2015年中央一号文件：做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作。

所以土地承包经营权抵押处于一种法律有障碍和政策鼓励的两难之中。

为什么会鼓励，我想是部分地区城镇化进程导致农民数量减少导致土地抛荒，而细碎的家庭分散经营已不适合现代农业发展，需要集约土地和发展现代农业，这就需要资金支持即农村金融支撑，而缺少融资主体缺少融资渠道（主要是抵押物担保物匮乏）的困境所致。

为了解决法律障碍和政策鼓励、现实需求三者间的困境，各方可谓绞尽脑汁：

以上出现了几种提法尤其值得注意：一是人行提出的”土地经营权“

二是银监会提出的”农村土地承包经营权”

三是三中全会起草组提出的“农民对承包地承包经营权”

四是中央一号文件提出的“承包土地的经营权”

五是国办（中农办）不久前独辟蹊径提出的“农户承包土地经营权”

从权能上说，以上说的其实是一个东西，即“农村土地承包经营权”

除了银监会比较憨厚，其他的提法都有规避与现有法律冲突的考虑。

金融管理部分角度，事情当初的逻辑本应该是这样的，但是后来又有变化，

那就是农村土地所有权、承包权、经营权的“三权分置”

前面说过“土地承包经营权”是一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利是一项用益物权，但是由于土地流转的现实，在实质上，对这项权利又进行了“瓜分”：流出方保留承包权，流入方只有经营权。

这个问题说到这里已经没有再往下说的必要了，因为毫无意义。

3、权证问题。

【知乎用户的回答(0票)】:

第一个问题，据我所知没有。

第二个问题，我认为2014年的中央一号文件与现行《物权法》、《担保法》、《农村土地承包法》相违背，这也是土地承包经营权抵押贷款开展不顺利的原因，因为一旦出现纠纷，抵押权人的权利无法得到有效保护。

第三个问题，这项工作在全国各地进度不同，在我们这里，已经全面完成，只有少数村因为各种问题，暂缓开展。

【译提漠的回答(0票)】:

了解的情况有限。

关于土地确权颁证。据我所知：作为先行先试的试点，成都市农村产权制度改革，从2008年开始试点，2010年确权颁证工作基本全面完成。农村承包土地确权颁证共颁发《农村土地承包经营权证》179.96万本，颁证面积602.13万亩，涉及252个乡（镇）、2585个村、33064个组，村组完成面达到99.96%。

关于土地承包经营权抵押担保，目前也是属于改革试验项目。摸着石头过河吧。

【熊世凯的回答(0票)】:

关于第三个问题，本人从事相关行业，农村土地承包经营权正是公司业务之一。现阶段公司项目主要在山东、宁夏、云南等地区，四川也有少数项目。其实，农村里很多老百姓对于确权工作并不热情，他们并不觉得我们利用mapgis、arcgis等在卫星影像和航拍影像上矢量化出来的数据有多么的准确，只觉得他们自己用皮尺在地里实际丈量出来的面积才是正确的，或者是二轮承包台账的面积才是正确的。个人认为主要和有关部门对于确权的宣传力度不够，导致工作开展很慢，效率不高。

【猫小乐的回答(0票)】:

土地变成了商品……

原文地址:知乎