日本房地产发展模式给我们带来哪些启示?
2015/6/9 8:00:00房天下日本房产网综合整理
虽然各国房地产市场发展模式相差较大，但日本房地产市场在发展模式（政府主导）、城市化模式（特大城市为主、速度快）、不动产税制结构（低保有税负、高交易税负）和产业结构演变（从出口加工到高端制造业）等方面与我国相似，是为数不多的可以借鉴的案例。观察日本房地产的周期演变，可以管窥我国房地产的前景。
日本房地产的发展进程
从1947年开始的城市开发、城市化、住房短缺驱动的首波房价上涨，到1960-70年代人口红利带来的第二波房价上涨，以及1980年代初金融自由化带来的第三波房价上涨，最后到1992年房地产泡沫破灭，日本房地产市场经历了一个完整的周期。
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房屋空置问题困扰日本政府
根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%（七分之一）；空置数比2008年增加了63万户，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年全日本将有20%的房屋空置。
日本的住房闲置问题不仅限于偏僻乡村和中小城市，还涉及大城市和首都圈。如东京周边地区，上世纪70年代购买该地区住宅的居民，现在大多进入高龄，有的住进了养老院，有的已经去世，造成很多闲置房。住宅密集的横滨市西区一社区自治会会长说，该社区从10年前就陆续出现闲置房，由于该社区坡道多，道路狭窄，部分道路还不能行驶较大轿车，所以即使拆旧盖新，也很难出售或租赁出去，所以不少住户都弃之而去、不再重建。东京都23个市区也出现了不少闲置房，大田区、板桥区、练马区、足立区等地都有不少空置房乃至废弃房。
日本政府于去年11月已经制定了《特定闲置房屋法》，并计划从2016年开始实施。该法规定地方政府一旦认定无人居住的房屋有倒塌危险的；垃圾成堆，并成为老鼠等有害昆虫栖身地，造成不卫生问题的；有损景观和市容的，就可以对业主中止享受土地固定资产税优惠政策，并命令其修缮或拆除，如不服从，地方政府就有权强行拆除。
三大都市圈房价飙升
但与此同时，占全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。这三地房价从2006年开始回升，2008年上涨了5.3%，而2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。
在刚刚过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。形成对比的是，从1992年日本房地产泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌，刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。