浅析网络房产经纪人的发展
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学术论坛
浅析网络房产经纪人的发展
伍茜茜
(四川农业大学信息与工程技术学院计算机科学系
四川雅安
62500D)
摘要:随着一络营铸的发展。一络房产经纪人作为一种新的经免人模式已在房地产交易过程中遥斯发展起来。本文主要介绍了一络房
产经纪人的一些优势和现存的问题,并提出了对他的辰望。
网络房产经济人关键词:网络营销
中图分类号;F293.3文献标识码lA
文章编号l1672—379l(2008)09(c)一0228一02
目前,许多行业都开始通过互联网开展各自的网络营销,而在地产行业,也在发
生着变化。在美国,以经纪人为主要载体
翌!蔓,曼篓量=量!曼量=a徽姆黧坠鬻照凰
的传统房地产经营方式正在发生着改变。美国房地产经纪人协会的70万成员中。90%的经纪人拥有个人电脑,60%的经纪人使用电子邮件与客户联系,72%的房地产公司通过互联网进行房屋销售………网络房产经纪人作为一种新的模式,正在悄悄地。敲”开二手房交易市场的大门。“网络经纪人”就是指二手房经纪人借助网络来展现自己,吸引消费者为其服务,从而打造个人品牌的一种营销模式。网络经纪人为二手房的买卖提供了一种新途径。业界专家预计,遍布街面的传统二手房中介店铺将会受到时尚、新颖的网络经纪人营销模式的剧烈冲击,而电子商务的发展也会对二手房的交易产生跨时代的意义【引。
持I川。而不论是哪种网络经纪人,他们都需要依托网络来对自身进行展示和宣传。在网络经纪人的网页上,一般都会有经纪人照片、他们的服务感言、联系方式、个人网络日记,甚至客户的评价等,最后才是经纪人手中的房源介绍。2.1自主选择合意的经纪人
对于买卖双方来说,除了可以选择中介的品牌和门店之外,又多了一个新的选择,即选择满意的经纪人。公司之所以将经纪人的个人信息全部上网,就是为了让市民能根据需要选择经纪人,而不像以往那样经纪人“撞到谁就是谁”。在我国二手房买卖中,目前买卖双方更为看重中介公
司的公司背景,对于经纪人的个人品牌,则
图1成都伊甸网首页
分信息,买卖成功率相对较高。此外,买家
还可以省下多次看房的时间,往往花费出门看一套房源的时间,在网上却可以浏览
十几套甚至更多房源。2.3网络经纪人的覆盖面广
一般来说,门店内的房源一般都在门店2公里的距离之内。就单个门店来说,对
1我国二手房买卖与营销人员的现状
目前由于我国现在的网络信息化普及
率还不高,二手房买卖存在着很多不足。
在房产交易的过程中,不管是客户还是房
东都要跑到房屋买卖中介公司的门店上去
房源的覆盖面不是很广,这也是中介公司
需要不断增加门店的原因。而在网络经纪人的模式下,各个区域的经纪人都集中在一起,所以覆盖面较广。只要这个区域有网
登记,才能将自己的房子出租或出售的信息给发送出去,再通过服务商把房子的信
息传递给客户。而对于业务员,他们只有
络经纪人存在,那么就可以覆盖到,这对于一些需要跨区域买房的客户尤其有用。
通过上门的房东和客户才能把两者联结起来,甚至还要去进行商圈耕耘才能知道哪里有房子出售或者出租。这样不但让给客户带来了很多的不便,也大大的增加了营销人员的工作时间,甚至也影响了中介公司的发展。因此,借助互联网为平台,通过网络营销的手段建立公司网站,推行网络经纪人正渐渐开始发展起来。
3网络房产经纪人存在的问题
3.1安全性
不是特别重视。然而,由于我国的经纪人水平参差不齐,选择一个优秀的经纪人极为关键。一个优秀的经纪人,就像是社区内楼盘的。万宝全书”,只要被告知房源是在哪个楼盘、多少面积,就能基本推测出房源
的朝向、房型,甚至几号房间等房源状况。
二手房买卖涉及的房款数额巨大,因此房产交易安全是买卖双方极为关注的。近年来,随着资金监管、网上备案等措施
的出台,二手房买卖的安全性有所提升,尤其对于品牌中介,消费者的信任度总是比较高。而对于网络,由于市场认知度不够,操作方式也不是很成熟,难免受到质疑,其
2网络房产经纪人的优势
在买卖房产的过程中必须要有相关的
因此他可以根据买家的需求找到合适的房源,也可以让买家尽快把房源出手,同时根据市场的最新走向帮助双方合理定价。2.2网络经纪人的工作效率高
在网络经纪人的模式下,客户可以直接登录网络经纪人相关的网站,在网站上
寻找自己满意的经纪人和感兴趣的房子。
经纪人为买卖双方。牵线搭桥”做相关的工作,才能最终实现买卖双方的共赢。如今在网络营销的模式下,网络房产经纪人的出现无疑很好的为这一过程提高了效率。
目前,网络经纪人主要可以分为两种。第一种是以独立经纪人的形式出现,属于个人加盟性质,公司为独立经纪人提供交流服务和数据共享的平台。第二种是以店
铺式的形式出现,经纪人隶属于中介公司,
安全性还有待日后的考验。
3.2市场接受度
从目前的市场来看,还是一般的门店经纪人占主导地位,这是由消费者长期的
消费习惯决定的,而网络经纪人目前在国
由于网络经纪人的页面可以提供房源照
片、户型、外观等,所以在正式看房前,买家就可以对房源的地段、品质等有个大概
内仍只处于起步阶段,各方面都并不成熟。
市场上的网络经纪人不多,买卖双方对此的认知度也不是很高。此外,因为网络经
了解。在此前提下,买家可以直接在网上筛选房源,网罗买房前期需要了解的大部
纪入需要依托网络进行操作.所以对于一
(下转230页)
由公司负责选拔网络经纪人并提供网络支
228幂斗技资讯SCIENcE&TEcHNOLOoY
INFORMATIoN
万方数据
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响优化的正常进行。因此,可以对第2个点的选择方法做如下改进:假定先求解酽”.,然后对公式(6)解的情况进行预判,确定其上
下限,然后确定期望酽”。修正量,在考虑上下限的约束后可得到实际修正量(有效修正量),所以可以按照最大化有效修正置的原则来选择第2个点。
4预测模型仿真结果
本文针对中南林业科技大学图书馆专业类的林业书籍利用
1999年3月~7月的30组统计数据进行建模,并把2005年3—7月
这种书籍的借阅次数,借阅时间、该图书数目的30组数据当作
新的数据来预测它的流通效用。把图书数目做图形的横坐标,流通效用做纵坐标,预测结果如图l。
到2005年,由于扩招,该学科人数增加很多,所以效用模型有
变化,但趋势同1999基本一致,可见,该预测模型与实际相符。
参考文献
■书●一
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图1支持向量机模型仿真
【2】沈黎萍.图书馆投资效益的数学模型【J】.情报杂志,2006,l:
环选择瓯(只考虑违反KKT条件的样本)。选好样本后,整个训练
点后,子集的运算可以按公式(6)进行。3.2常规2个训练点的选取
一
139~140.
【3】Vapnn【V.nle彻ture
York:Springer
ofS协tistical
蛔rnjng
theory【M】.New
Verlag,1995.
虽然在每次子集的运算中,只针对两个训练点优化,但在SM0算法中,为了加快算法的收敛速度,必须在每一次迭代时候选好工作集。即在整个样本中选出2个合适的优化变量或合适的训练点。常规SMO选择2个训练点采用如下启发式方法:(1)第一个点
茗,从最违反KKT条件并用任意一个点来更新;(2)第2个点x,的选
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for0ptiIllal
Tra嗷mgorithm
鲰s
for
MargmClaSSifie埘J】。In:HausslerD,et.Pmceed一
ofthe5thAnnualACMWorkshoponCOLT,ACM
取为内层循环选取,依据是希望通过对酽“,的选取使得修正能获得尽可能大的进展。为了避免过多计算,一个简单的做法是选择能够最大化(E,一E,)的点作为第2个训练工,,第2个点无法再选择时,则更换第1个点,用外层循环重新寻找。3.3优化选取2个训练点的方法
上述方法中在选择第1个训练点的过程中过于随机,可以进行如下改进:考虑到1个目标函数,当优化变量的梯度分量的绝对值越大,则该目标函数的改变量越大。
在第2个样本选取过程中,原则是最大化(E,一E),但有时会出现以下情况:选出2个优化点后,由于口.,瓯的取值范围本身受到
限制,q,%的值本身己经接近上限或下限,虽然(E.一E)很大,但实
press,Pittsburgh,1992:144~152.
【6】P1attJC.Sequ朗tialMjnjmalOptjmjzation—AFastA190rittlIIl
TraillmgSupportVectorMachⅡ1es【J】.In:scholkopfB,BurgerCJC,Sm01aAJ.AdvancesmKemelMethods—
SupportVector1998:185~208.
for
Leaming,MITPre豁,Cambridge,M
A,
际计算得到a,,吼的增量不是很大。如果单纯选择最大化(E。一E)的点,可能多次导致选中的点不能使得优化有任何进展,甚至会影
(上接228页)
些年龄偏大、对网络并不熟悉的购房群体
来说,要适应这种新的买卖模式显然存在
全面公开化。”对于客户来说这无疑是非常有利的。他们对经纪人和房客源都可以有更多的选择。让自己先找到适合自己的
房子之后直接与自己所选的经纪人联系,
放心的选择网络房产经济人。在今后的过程中。网络房产经纪人的发展才会更好,也会更快,让他能更加便捷的为顾客服务。
着困难。应该说,网络经纪人服务更多的是年纪较轻,习惯网络的消费群体。
3.3企业缺乏有效评估网络房产经济人营
销活动的手段
然后再去看房,这样减少了客户走冤枉路,
也提高了交易的效率。而对于房地产公司
参考文献
【l】张永岳.房地产经济学【M】.高等教育出
版社,2005.
来说,这样也减少了他们的运营成本。以
前为了增加自己的房客源量只能遍地开很
企业应建立监控机制和相应工具来评
估网络房产经济人营销计划的进展和成
【2l钱旭潮.网络营销与管理(第2版)【M1.北
京大学出版社,2005.
多的连锁店,导致了很多的公司为填补这一成本,大大的去吃差价或用一些不法手段去赚钱,最后导致二手房的营销混乱,公司关门大吉。现在有了电子商务为平台,不但减少了运营成本.更重要的是提高了
交易的效率和量的增加。
果。该经纪人拥有的客户数目不能简单作为可靠的评估指标,更有效的参考指标应该包括查询成交人数、用户对他的好评等。企业必须注意用户对网络房产经纪人的反应,在必要时做出调整。
【3】柴强.房地产经纪行业管理制度趋向
【J】.房地产经纪,2007,2.
当然,由于网络本身存在的一些不足,一些不法分子也会在其中捣乱,造成一些
资料的损失和经济方面的损失。因此,只
4网络经纪人的发展前景
“网络经纪人的兴起是二手房交易市场一个新时代的开始,交易信息开始实现
有不断完善了网络才能最终让顾客真正的
230乖斗技资讯SCIENCE&TECHNOL00Y
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浅析网络房产经纪人的发展
作者:作者单位:刊名:英文刊名:年,卷(期):
伍茜茜
四川农业大学信息与工程技术学院计算机科学系,四川雅安,625000科技资讯
SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION2008(27)
参考文献(3条)
1.柴强 房地产经纪行业管理制度趋向 2007(02)2.钱旭潮 网络营销与管理 20053.张永岳 房地产经济学 2005
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