宏观环境分析

房地产宏观环境分析—政府政策

自2009年12月至今，房地产市场进入了政策调控的密集期，中央政府接连6次出台宏观政策调控2010年房产市场的发展走向。

近期中央政府出台的6大宏观调控政策

一、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说:“营业税征免时限重新恢复到5年, 主要是抑制投机性购房, 最重要是增加短期炒作的成本。”

2008年年底, 针对金融危机给我国经济带来的严重冲击, 特别是房地产市场低迷的状况, 国务院调整了个人住房转让营业税征免时限, 由5年调整到2年。

目前, 我国房地产市场已经走出低迷, 部分城市房价涨幅较快, 投机性购房是推动房价上涨的重要因素。

今年11月底, 国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时指出, 要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置, 在财政、金融和土地政策上给予大力支持, 让城市广大中低收入者安居乐业。同时, 要抑制投机性购房, 促进房地产业健康发展。

中国房地产业协会副会长朱中一说:“据我们了解, 房价上涨快的地区, 投机成分比较多, 营业税政策的调整, 能够对炒房起到挤出效应, 这样一来就缓和供求关系, 有助于平抑房价。”

在9日举行的全国发展和改革工作会议上, 国家发展和改革委员会主任张平表示, 明年中国将完善住房消费和调控政策, 增加中低价位和限价商品房的供应, 抑制投机性购房。

对于国务院常务会议提出的其他住房消费政策继续实施, 沈建忠说:“这说明政府支持居民自住和改善性购房需求, 政策对自住和改善性需求没有影响。”

国务院发展研究中心研究员廖英敏表示:“老百姓一直担心自住和改善性购房需求政策有变, 政府明确表态, 等于给了因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了一颗定心丸。”

朱中一说:“其他住房消费政策不变, 再加上抑制投机需求, 这样才能够真正满足普通群众自住和改善性购房需求。”

接受采访的专家官员都表示, 增加普通商品住房供给, 支持居民自住和改善性购房需求, 有助于扩大居民消费需求, 增强消费对经济增长的拉动作用。

二、温家宝总理的“国四条”

温家宝总理12月14日主持召开国务院常务会议，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。

三、五部委出台土地调控新规

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。

14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

1. 普遍提高了开发商拿地的首付款，对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。

2. 文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。增加普通商品房的供给。

3. 这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。

4. 据记者了解到，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给、增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。加强预售交易环节监管和市场透明度方面也或有新规。

四、关于调整个人住房转让营业税政策的对比分析

这次出台的营业税调整细则相对较为温和，对市场影响不是很大。之前，各方多预测最终调整结果为五年内全额征收，很明显，按照新则规定，这将会对目前的市场影响不大。从目前的细则来看，还是体现了政策对不同买房群体的差别性对待，主要是对自住、改善型的购买普通住房需求的支持。此次楼市调整政策出台，主要是试探楼市的反应，如果房价进一步上涨，还会有后续严厉的政策出台。

五、国“十一条”

国务院办公厅昨日一月十日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），打出了一套调控房地产市场的“组合拳”。

《通知》涉及土地、信贷、市场监管等11个方面，被业内简称为“国十一条”。其中明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。这一政策出台首次证实了近期关于二套房贷收紧传闻，国家抑制炒房的用意十分明显。

“国十一条”要点

1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

●加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

●增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

●加大差别化信贷政策执行力度。

●继续实施差别化的住房税收政策。

3、加强风险防范和市场监管

●加强房地产信贷风险管理。

●继续整顿房地产市场秩序。

●进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

●加强市场监测。

4、加快推进保障性安居工程建设

●力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

●中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度

5、落实地方各级人民政府责任

业内人士分析认为，此次“国十一条”出台可以理解为中央此轮楼市调控政策的延续，再次展现了中央打算彻底解决楼市问题的决心，而且政策效果已初露端倪。大量准备购房者对于今年楼价走势产生期待，观望心理严重，导致元旦期间楼市成交量大幅下滑。

六、央行上调存款准备金率0.5%

存款准备金率调整表

1月12日晚，央行突然宣布：从2010年1月18日起上调银行存款准备金率0.5%，其中大型银行存款准备金率将达到16%，中小银行将达到14%，这意味着2010年中国银行体系的信贷规模将减少约2500亿—3000亿元资金。

七、契税政策

（一）契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止，日期认定：商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。

1、90平方以下普通住房：契税2％

2、90平方－144平方普通住房：契税3％

3、144平方以上高档住房：契税：5.5％

（二）出售普通住房的营业税、个税交纳方式：

（日期认定：与之前执行的依据时间一样）：商品房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。

1、 未满五年的：营业税：差额的5.55%；个税：差额的30% 或全额的2%

2、 满五年的： 营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的3%或差额的40%个税

3、满五年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税：总额的2%或差额的30%。

2010年货币政策的着力点将由“宽松”转为“适度宽松”，主要是因为2009年中国经济逐季走高，尤其是房地产市场价量高涨，信贷风险凸显，加剧经济结构失衡。中央政府连续出台的6大宏观政策是希望遏制过快增长的房价，减少非房地产企业、国外热钱及国内游资对该领域超额利润的不合理预期。关于房价的会议结论更多的是语言上的变化（从上次会议的“抑制”到“遏制”），没有具体方案。特别是市场分析中最大的误区是只看到了“遏制”

“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时, 加快保障性住房建设, 加强市场监管, 稳定市场预期, 遏制部分城市房价过快上涨的势头。”这反映了中央房价调控政策从“硬调控”（如土地供给政策、9070政策、税务、利率等）开始转向了“软调控”。

2010年房地产行业政策逐渐转向是大概率事件

自2008年经济危机以来，国家为刺激房地产出台了一系列政策，政策的目标在于通过刺激低迷的房地产市场，激活整个经济。当前国内房地产已经无疑的复苏，并且经历了房地产快速上涨，房地产泡沫初现，房地产行业的刺激政策目标已经实现，伴随宏观经济刺激政策的开始退出，2010年国家政策的陆续退出将是大概率事件。