房地产项目工程管理措施及实施细则_secret

项目管理目标：

质量管理目标：合格工程、争创精品工程

进度管理目标：全面落实总进度控制计划

安全管理目标：杜绝重大伤亡事故，达标创优

文明管理目标：文明工地

万和地产

2010年3月20日

目 录

第一部分 工程项目现场管理办法……………… 3

第二部分 工程质量控制办法…………………… 9

第三部分

第四部分

第五部分

第六部分

第七部分

第八部分

第九部分

第十部分

第十一部分

工程进度控制办法…………………… 15 工程成本控制办法…………………… 17 施工现场安全文明与标准化管理…… 23 工程项目设计管理办法……………… 27 设计变更管理办法…………………… 30 现场签证管理办法…………………… 33 预、结算工作管理办法……………… 37 招（邀）标、投标管理办法………… 40 经济合同管理制度…………………… 43

第一部分 工程项目现场管理措施

一、工作依据

1、公司与承包商签订的各类工程承包合同；

2、公司与监理单位签订的建设监理合同；

3、设计文件（正式施工图及说明、图纸会审纪要、设计交底记录、审图

中心意见及设计回复等）；

4、现行建筑工程施工验收规范及相关的技术规程和质量检验评定标准；

5、国家现行的有关法律、法规和当地政府有关的政策和规定；

6、公司管理规章制度。

二、工作范围

工程部负责组织、管理项目；全面负责项目施工现场的质量、进度、安全、文明为主要内容的项目施工现场监督、管理与协调工作，以及工程成本控制的建议工作，实行目标责任管理制。

三、工作关系

1、与监理单位的关系：

监理单位应按照与公司签订的委托监理合同条款规定的范围正确履行监理职责和义务，必须在工地现场设立常驻机构、配备与工程阶段相适应的专业监理人员，对工程建设项目进行全过程控制，应定期和不定期向公司工程部办公室系统、规范汇报施工过程的质量、进度、投资、验收等监理工作情况，每月向工程部经理定期提交监理月报，提出有益的建议和意见。与工程有关的重要事情必须事先向工程部经理报告，经

同意确认后，才能执行，工程部有义务将与工程有关的信息（公司另有规定需要保密的除外）毫无保留的告知监理单位，工程部实施对监理单位在工程建设项目中的监理工作进行协同及管理。

2、与设计单位的关系：

设计单位应按所签订的工程建设项目委托设计合同，对工程项目建设承担全部设计技术责任，根据合同条款规定，履行设计职责和义务，委派专业设计人员，经常到项目了解工程情况和指导工程施工，及时处理解决施工中出现的设计问题，参加对工程地基、隐蔽、分部、单位工程以及重要部位关键工序的施工质量验收、签署设计意见。根据施工过程中提出的经工程部同意认为有必要对设计进行核定修改的问题，设计单位应予以配合，经复核确认可行后，应及时签发设计修改变更通知或技术核定。工程部有义务将工程建设项目施工的质量、进度情况和要求向设计单位通报。

3、与施工单位的关系：

公司将工程建设项目发包给承包商施工后，承包商应按施工承包合同规定的内容严格按设计施工图纸、国家施工验收规范和质量检验评定标准，组织施工，接受公司工程部的监督与检查。施工单位应按承包合同工期要求，保质保量完成工程施工任务，有义务向建设单位提出工程施工合理化提议，有义务在现场安全文明施工等方面配合营销的需要，汇报工程施工过程情况，施工单位应按时提交施工工程量报表，周进度计划、月进度计划及进度月报和质量通报。工程部有责任和义务帮助承包商创造必要的施工条件，受理、审查施工方在施工过程中提出的合理要求。

4、与质监站的关系：

工程部应保持与质监站的联系，督促施工单位及时通知质监站对工程地基、隐蔽工程、基础工程、重要部位、关键工序、主体工程和单位工程进行质量检查验收，核定签署工程验收等级，颁发工程验收证明书。

四、工作控制

1、施工单位在工程开工前应向监理机构提交工程建设项目施工组织设计，及施工方案和施工进度计划，经监理机构总监审查批准后，报公司工程部核准，施工单位方可施工，工程开工必须有经审批签认的开工令。

2、工程部在工程开工前，应组织设计、监理、施工单位进行施工设计技术交底及图纸会审，并形成会议纪要，经各责任主体签署，作为工程施工设计文件的组成部分。

3、工程施工前，施工单位应向施工人员进行书面技术交底，明确质量控制要求和相关操作工艺，由监理机构督促执行，否则不得施工。

4、工程部应对到达施工现场的主要材料的产品合检证、质保书，或质量证明文件，以及按规定需进行现场随机抽检的材料，进行核查签字，否则施工单位不得使用。

5、检查发现有不按图施工或有操作质量问题时，工程部有权下达指令进行整改，直至签发由监理提交的停工指令。

6、施工现场的水准标高，建筑物的定位放线，必须经施工单位、监理机构、工程部部共同测量复核，准确无误，并作好测量成果记录，三方签字，才能有效。

7、对工程重要部位关键工序，隐蔽工程，工程部、监理机构应进行全过

程的跟踪监督和旁站控制，严格执行地基工程、隐蔽工程的验收制度，由监理机构会同设计单位、工程部与施工方共同验收签证。

8、严格执行分项工程的复核检查，在施工单位自检确认的基础上，交监理机构复核签证，未经工程部、监理复核签证，一律不得进入下道工序的施工。

9、施工技术核定、材料代用、图纸修改、设计变更、必须经监理机构审核、设计单位认可，报工程部同意签认后，由设计单位签发变更通知书或技术核定单，由监理机构下达变更指令，交施工单位执行。

图纸因重大修改、重大方案变化和设计变更引起功能变化时工程部需报公司审批，变更引起较大的使用功能变化或成本增加，对公司的目标和计划产生重大影响时，公司领导审批通过后方可执行。

10、对完成的分部工程，按规定的质量检验评定标准进行检查验收。由施工单位自检合格后，再由监理机构初验，再报工程部，通知设计单位、地勘、质监站等共同参加验收评定。

11、施工过程发生质量事故，监理机构应督促参与对事故的调查，并及时向公司工程部报告，通知设计单位、质监人员到场，共同分析，确定处理方案，交监理机构督促施工单位按处理方案执行，复查验收，同时应将事故情况、处理措施、实际结果均作好详细记录，予以签认备案。

12、监理部每周定期召开工程建设项目施工现场工作协调例会，组织施工、建设单位、设计单位共同研究问题、互通信息、协调工作，会议情况应以纪要形式确认签发。

13、施工单位按文件资料、档案管理要求，及时收集整理其工程施工资料，自检后，交监理机构核查，工程部经理组织相关人员审核，施工阶

段交项目部资料室归档，工程竣工后交公司资料室归档，文件资料应真实、准确、及时，保证资料齐全、重要资料必须提供原件。

14、工程完工后施工单位应进行自检并将完整工程竣工的各种资料，报监理机构审核，由建设单位组织工程项目竣工初验，发现问题，及时通知施工单位整改，再由监理机构进行复查验收。会签确认后报工程部审查，再委托监理机构通知各相关单位，组织对整个工程项目进行全面竣工验收，签署验收意见和工程验收证明书。最后由工程部组织施工单位、设计、监理、地勘及物业公司等参加竣工验收。

15、监理单位应在工程竣工一个月内，向公司交报工程监理资料和监理工作总结，工程部收到工程竣工报告和监理工作总结后组织编写整个工程建设项目的系统总结，工程部全体人员均应详细、系统、总结项目建设中的经验和教训，并分别以书面形式送公司。同时召开经验交流会。

工程师的指令、通知由其本人签字后，以书面形式交给工程部经理，工程部经理在签署姓名和时间后生效。必要时，工程师可发出口头指令，并在48 小时内给予书面确认，承包人对工程师的指令应予执行。工程师不能及时给予书面确认的，承包人应于工程师发出口头指令后7 天内提出书面确认要求。

承包人认为工程师指令不合理，应在收到指令后24 小时内向工程师提出修改指令的书面报告，工程师在收到承包人报告后24 小时内作出修改指令或继续执行原指令的决定，并以书面形式通知承包人。紧急情况下，工程师要求承包人立即执行的指令或承包人虽有异议，但工程师决定仍继续执行的指令，承包人应予执行。因指令错误发生的追加合同价款和给承包人造成的损失由发包人承担，延误的工期相应顺延。

五、工作制度

1、值班、加班、休假、考勤制度

①、工地员工按项目需要上、下班，每位员工每天下班前应作工作日志。 ②、法定休假日,由工程部经理安排工程师轮流值班。

③、工程的重要项目，如基坑支护、土方开挖、钢筋隐蔽验收、水电管线预埋验收、砼浇筑过程等在施工过程中，不论节假日、昼夜都必须安排相应专业人员进行值班。

④、担任加班、值班的员工应尽职尽责，坚守岗位，并按时填写工作日志，作好值班记录。

⑤、工地员工必须坚守项目，有事外出办公事，必须事前向工程部经理报告。

⑥、建立工地考勤制度，每月底由工程部考勤人员将每月工程部员工考勤登记表报工程经理，作为项目内部奖金分配依据。

2、开会、电话、请示、汇报制度

①、工地每周星期五下午组织监理单位、施工单位召开工程建设项目工作例会，小结本周工作，布臵下周工作要求，研究讨论施工中的各项工作、协调解决工程相关的配套问题，应全面作好会议记录，及时进行会议签到并整理打印出会议纪要。

②、工程部经理、各专业工程师参加施工现场召开的施工、监理会议。 ③、施工过程中一般专业技术问题，由各专业人员负责处理，并作好记录，有关多个工种配合的问题应及时向工程部经理汇报，协商处理。 ④、有关重大技术、经济问题以及影响合同、进度、工程造价的重大问题，工程部经理应及时向公司领导汇报，组织研究处理解决。

3、收文、发文、资料、管理制度

①、工程部收发文资料管理由工程部资料员负责，其工作按《工程技术资料管理规定》执行。

②、凡确认的设计、施工、变更、签证等文件均需编号记入收文本，凡由公司、工程部签发的文件均需编号登记入发文本。

③、收发文本统一设臵，按收、发文日期顺序登记填写。

④、收、发文件必须有签字手续，收文由收件人及保管人签字，发文由签发人和发往单位收文人签字。

⑤、资料员每月底应将项目的收发文资料情况及归档情况进行统计，向工程部经理提供统计书面汇报清单。

⑥、工程完工，资料员应根据档案资料管理标准整理成册，报公司审查、存档。

4、洽商、变更、审批签认制度

4.1 任何变更、洽商必须严格按“设计变更管理办法 、工程变更洽商流程”执行。

4.2 工程建设施工中遇到的技术核定、材料代换、图纸修改、变更设计等洽商、变更问题，严格按工程变更程序办理。

4.3 任何口头通知或相关人员无签认手续，相关单位未加盖公章的文件、通知等均无效。担任下道工序的一方有权拒绝执行。

5、隐蔽、质量、检查、验收制度

5.1 项目的建设施工隐蔽工程、原材料、构配件、设备等产品的质量检查验收，均严格按相应的工作操作程序执行。

5.2 隐蔽工程必须严格按照“工程质量控制办法、隐蔽工程签认流程”

执行。凡不符程序或签认手续不全、单位公章不全的签证均无效，不得进入下道工序。

5.3 原材料、构配件、设备进场，工程部各专业工程师必须汇同监理机构对进场的产品质量进行严格的质量检查验收，查看随行的产品出厂合格证，质量保证书和厂家检验报告，现场随机取样的材料要给予配合确定，砼、砂浆要督促监理、施工方现场分别取样，并分别送交具备资质的检测单位进行试验。

5.4 对检查验收结果或某产品质量有怀疑时工程部各专业工程师应向工程部经理报告，由工程部经理根据问题大小情况组织相关人员协商处理。

6、工程部必须每月28日前向公司递交当月各项计划完成情况和下月工作计划。

7、工程开工审批流程:

8、工程竣工验收程序

第二部分 工程质量控制措施

一、工程质量控制的目标：

确保公司开发的工程项目在验收后质量达到公司预定的质量目标。 二、工程质量控制的具体过程与相应措施

1、熟悉工程质量控制的系统过程，以便在各个环节进行质量控制。

1 2、质量保证体系、施工管理人 员资质审查

3、原材料、半成品及构配件选

择质量控制

施工准备质量控制 机械、设备检测器具

质量控制

5、施工方案、施工计划、施工

方法、检验方法审查

事前控制 6、工程技术环境监督检查

7、现场管理的监督检查

施 8、技术、新工艺、新材料审 工 查把关 阶 图纸会审及技术交底 段 开工申请，把好开工关

质 1.工序控制

量 施工过程质量控制 2.工序之间的交接检查控

控 事中控制 中间产品质量控制 3,隐蔽工程质量控制 分 部、 分 项 工

制

程 质量评定

设计变更与图纸修改的审查

1.调试、试车

竣工质量检验 2.验收文件审核

3.竣工检验

事后控制

工程质量评定

工程质量文件审核与建档

2、影响工程质量的因素，从而有针对性的去进行预控。

3、相应控制措施

3.1 审查承包单位及人员的技术资质与条件是否符合要求，审查合格认可后，方可上岗施工，对不合格的队伍及人员要求撤换，对特殊作业、工序、检验和试验的人员还须有资格证书或上岗证书，交项目部资料室存档。

3.2 认真审核施工队伍的质量控制系统组织与保证体系是否健全，不健全的地方加以修正与完善，监督检查施工队的质检员到位情况与操作过程。

3.3 对工程所需的原材料、半成品、构配件实施从采购、加工制造、运输、装卸、

进场、检验、存放、使用等方面进行系统的监督与控制。

3.4 审查施工承包单位提交的施工组织设计，对其中的施工现场总体布臵，施工组织技术措施、施工程序、机械设备、主要项目的施工方法等内容的合理性、可行性、经济性、安全性进行正确、科学的评估与调整，杜绝任何质量隐患的存在。

3.5 建立或完善自已各专业的质量检查、隐蔽验收制度及监控体系，做好监控准备工作，使之能配合工程的质量控制需要。

3.6 建立施工图设计监理环节，达到控制设计质量和工程成本的目的；项目部内部深入消化设计图纸，对图纸中存在的问题进行分类指出，组织各相关单位进行设计交底与图纸会审。

3.7 监督施工单位的质量控制自检系统的具体操作，对在施工中不能胜任的质检员，可要求撤换，当其组织不完善时，应促使其完善与改进。 3.8 监督与协助施工单位完善工序质量控制，及时检查与审核施工单位

提交的质量统计分析资料和质量控制图表，以便工程质量的控制。 3.9 在施工过程中对关键工序，隐蔽工程实行跟踪监控，全过程、全天候，以达到质量隐患消除在过程中，严格工序间的交接检查与隐蔽验收，确认其质量符合要求后，才能进行下道工序，否则返工处理。 3.10 对施工现场所使用的材料与设备必须经过公司、监理单位对其品牌、型号验证、产品合格验证、质量保证验证，以及按规定抽样送检合格后方可进场使用，杜绝以假充真、以次代优，先用后检，以及不合格的产品进入施工现场，一经发现将采取严厉的制裁措施。

3.11 在跟踪检查过程中，发现不按图与规范要求施工的项目，必须马上通知施工单位立即整改与返工。

3.12 严格按照设计图纸、设计文件及规范要求对隐蔽工程、分项、分部工程执行验收，待验收合格签字后方能进行下一步的施工。

3.13 各专业工程师记录好自已的质量日记，不定期地召开现场质量协调会，报告质量动态。

3.14 组织监理单位、设计院、质监站和公司其他部门对工程进行初验与核验，评定质量等级。

3.15 工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48 小时以书面形式通知工程部和监理单位验收。通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。承包人准备验收记录，验收合格，工程师在验收记录上签字后，承包人可进行隐蔽和继续施工。验收不合格，承包人在工程师限定的时间内修改后重新验收。

3.16 工程师不能按时进行验收，应在验收前24 小时以书面形式向承包

人提出延期要求，延期不能超过48 小时。工程师未能按以上时间提出延期要求，不进行验收，承包人可自行组织验收，工程师应承认验收记录。 3.17 经工程师验收，工程质量符合标准、规范和设计图纸等要求，承包人方可进行隐蔽或继续施工。

三、施工阶段质量控制的依据 1、工程承包合同文件 2、设计文件

3、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件。 4、工程项目质量检验评定标准，如《建筑工程质量检验评定标准》、《建筑给排水与煤气安装工程质量检验评定标准》、《建筑电气安装工程质量检验评定标准》及《电梯安装工程质量检验评定标准》等。

5、有关工程材料，半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据。 6、控制施工工序质量等方面的施工及验收规范。

7、施工质量控制流程图：

8

9、材料设备验收流程图：

10、质量事故处理流程图：

第三部分 工程进度控制办法

一、确定工程进度控制的目标

1、编制施工进度总计划，确保工程进度主控点及工程进度目标。

2、对施工总进度计划目标从不同专业、不同角度进行层层分解，仔细编排，形成施工进度控制目标体系，以利于各专业、各分项、分部工程和材料、设备的具体进度控制。

二、进度控制的内容与程序

1、编制工程项目施工进度控制工作流程（见附表）。

2、编制施工阶段控制工作细则。

3、审核施工单位提交的进度计划。

4、召开开工动员会（第一次工地会议），实施工程的全面展开。

5、协助承包单位实施进度计划。

6、监督施工进度的实施。

7、组织现场协调会、保证工程进度顺利进行。

8、了解工程项目的实际进展情况及时向公司提交进度报告。

三、施工进度的具体控制方式

1、定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表的资料，与工程进度计划进行对比。

2、深入施工现场、跟踪检查工程项目的实际进展情况是否达到计划要求，当实际进度发生偏差时，应立即采取措施赶上进度。

3、采取组织措施、技术措施及经济措施来督促与控制施工进度，促使工程进度均衡、有序、有计划的推进。

4、采用新工艺和先进的技术，缩短工艺过程和工序间的间歇，达到加快

进度要求。

5、承包人应当按照协议书约定的开工日期开工。承包人不能按时开工，应当不迟于协议书约定的开工日期前7 天，以书面形式向工程师提出延期开工的理由和要求。工程师应当在接到延期开工申请后的48 小时内以书面形式答复承包人。工程师在接到延期开工申请后48 小时内不答复，视为同意承包人要求，工期相应顺延。工程师不同意延期要求或承包人未在规定时间内提出延期开工要求，工期不予顺延。

6、 因建设单位原因不能按照协议书约定的开工日期开工，工程师应以书面形式通

知施工单位，推迟开工日期。并相应顺延工期。

7、暂停施工：工程师认为确有必要暂停施工时，应当以书面形式要求施工单位暂停施工，并在提出要求后48 小时内提出书面处理意见。施工单位应当按工程师要求停止施工，并妥善保护已完工程。施工单位实施工程师作出的处理意见后，可以书面形式提出复工要求，工程师应当在48 小时内给予答复。工程师未能在规定时间内提出处理意见，或收到施工单位复工要求后48 小时内未予答复，施工单位可自行复工。因建设单位原因造成停工的，相应顺延工期；因施工单位原因造成停工的，由施工单位承担发生的费用，工期不予顺延。

8、工程进度控制流程：

第四部分 工程成本控制办法

一般建设项目的生命周期分为决策阶段、计划与设计阶段、实施阶段、交付阶段。建设项目全过程造价管理是对基于建设项目的四个生命周期所产生的所有活动进行管理、控制。通过全过程造价管理、全要素造价管理、全风险造价管理和全团

队造价管理，减少和消除项目建设过程中无效或低效活动以及努力改善项目活动方法去控制项目造价，从而达到控制项目工期、成本和质量三要素的管理目标，实现项目价值的最大化。

一、 项目的决策阶段：

在编制项目建议书及开展项目可行性研究时，造价管理由工程部针对项目情况提供类似工程经济效益、成本指标与经济可行性分析研究，由财务部评价。

二、 项目的计划与设计阶段：（详见工程项目设计管理办法）

（一）立项阶段工程成本管理

根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。工程部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担，将项目的前期开发成本构成详细列表分析完成。如：征地费用尽量合理，力争

规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。

（二）、规化阶段的工程成本管理

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的

减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论（对一些规划设计中影响工程成本的技术经济指标，预算人员应到位参与进行核算评估），严格审批。

（三）项目的设计阶段：

1、初步设计阶段：初步设计阶段是整个设计构思基本形成的阶段，在此阶

段工程部应经常保持与设计院的联系，针对多个设计方案结合项目的定位,以工程部

牵头，营销管理部、综合管理部参与工程设计方案的审查，及时对设计方案进行技术经济比较，设计方案审查确定后，由预算人员编制出《初步设计总投资概算》与设计单位编制的《初步设计总投资概算》分析比较后形成《汇总概算报告》报公司总经理等领导审核批准。

2、初步设计阶段评审：初步设计方案确定以后，由公司总经理会同各副总经理及其

它领导，组织工程部、营销管理部、综合管理部对确定的方案进行再审核、研讨、论证；目的主要是验证结构的合理性、经济性（包括主要的经济指标）是否达到了优化设计要求；设备的选型是否科学合理，尽早发现问题，避免造成以后在施工过程中出现建筑、结构等设计方面的浪费，从而达到在设计阶段的投资控制、降低工程成本之目的。

3、采用限额设计：经公司审核批准的总投资概算即作为项目投资控制的总

目标或限额设计的总目标，工程部根据总投资概算结合各专业的特点分解控制经济指标，并将各专业分配的投资控制指标及时下达给设计院进

行施工阶段的施工图设计，在整个设计过程中，做到边设计、边分析，尽可能的达到技术与经济的统一，在项目的施工图设计阶段由工程部专人管理设计并与设计方做好充分沟通。对于施工图应从设计任务书中明确有关经济技术指标，比如限制每平方米钢筋用量，要求

设计方对于结构计算时在保证使用安全的前提下最大限度取荷载接近最小值，尽量采用构造配筋，以降低钢筋用量、混凝土强度等级、减小混凝土构件截面尺寸、选用合理的基础类型及埋深，设计时尽量选用市场成熟材料及采用本地成熟的施工技术能施工的方案。

4、施工图设计概算：由设计单位编制设计概算，由工程部组织预算人员和委托的预

算代理单位对设计概算进行审查，审查工程概算是否根据本项目的自然条件、方针、政策编制；审查建设规模、建设标准；审查编制方法、计价依据、工程量、钢材、木材、水泥、砖是否正确，设备规格、数量、配臵及价格是否合理；审查本项目建设其他各项费用，技术经济指标。

5、施工图优化

（1）专家、咨询机构优化：特殊的、技术复杂的项目通过业内的资深专家、

咨询机构对项目技术方案提出合理的评审意见。

（2）公司内部优化：设计方提供施工图设计成果后，由公司各技术职能部门

共同对施工图进行技术经济指标的比较，进行内部审查。审查设计成果是否符合设计任务书明确的有关经济技术指标，是否存在不成熟的技术方案，是否有更经济的技术方案替代，施工图设计成果深度是否符合项

目建设要求。主要从合理降低成本的角度提出意见方案，比如方案成本比较、施工图构造做法方案比较、建筑材料及

设备选型比较等，从资源、技术、施工方案等方面规避项目风险，达到施工时减少出现变更、签证的目的。

（四）项目工作发包与合同订立阶段

1、项目招投标阶段：详见招（邀）投标管理办法具体要求。

（1）由工程部分析项目施工过程所包含的工序以及工序构成的全部分部分项工程的关系，合理划分施工标段。

（2）招标范围的确定：编制招标文件之前，由工程部根据项目在施工时所采用的施工方案、分部分项工程之间的衔接，确定每一标段所包含的范围。比如：土建室内及室外装修到什么程度；哪些材料为指定品牌、价格；甲供哪些材料；给排水室外到什么程度、卫生洁具是否安装及其品牌价格；电气室内到什么程度等。

（3）招标控制上、下限值的编制、确定：由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位审核报公司确定。根据优化后的施工图，结合市场成熟的施工技术方案、建筑材料市场价格、市场人工工资、设备与周转材料市场价格编制项目的招标控制上、下限值，招标时公布上、下限值，投标报价在上、下限值内最低的投标人又能最大限度的满足项目要求的为中标人。

（4）投标人资格确定：由工程部、综合部对投标人的资质与合格条件联合审查后，

报公司确定投标人，目前一般的施工项目承包都是基于施工项目经理为中心进行，因为项目法施工承包决定了项目经理是项目施工实施过程中

的全面管理者，施工项目经理是项目目标的全面实现者，既要对建设单位的成果目标负责，又要对施工企

业负责，是施工项目责、权、利的主体。为此，需慎重选择在业内具有良好口碑、信誉又有经济实力施工项目经理是项目建设成功的另一关键因素。

2、合同订立阶段（详见经济合同管理办法）

为更好的规避风险一般工业与民用建设项目采用总价包干，不能包干的也要在合同中明确结算标准与条件。同时综合项目的融资、按揭、滚动开发情况确定施工过程的付款比例。

三、实施阶段

1、施工组织设计：工程开工前对施工组织设计进行审核。施工方法的不同，对工程造价影响很大，采用经济技术比较方法进行综合评审，加强投资控制。审查施工组织设计中各种不合理施工措施增加的费用，并防止各种索赔事件的诱因包含在其中，做到事前控制。

2、设计变更：施工中凡涉及变更的项目（结构变更、构造变更、技术变更、材料变更、工期变更、工程联系单等），防止由此可能产生的施工方对公司的工期索赔、造价索赔，变更前均应有严格的流程，变更项目的请求应进行必要的评估，以确定该变更项目会带来的造价变动和拖延工期代价。所有建设项目变更的文件、资料和数据都是项目造价控制的依据，必须进行严格的文档化管理（详见设计变更管理办法）。

3、工程签证：

工程施工过程中，工程部在工程建设过程中定期或不定期的对工程实行监督检查，并在监督检查过程中做好相关原始数据收集整理，以对

施工方以后的签证进行核实。

工程部在签证事项发生前应通知预算人员共同对将发生签证的事项作原始记录，工程完工验收合格后，共同会签（详见工程现场签证管理办法）。

4、严格控制工程进度款的支付通过对工程进度款支付控制，保证投资、工程质量和工程进度。只有按图施工，并通过质量检验合格，计量核实的工程项目进度款，才获准支付。（后附：工程款支付流程）

四、交付阶段

1、工程验收阶段：

参与分部分项工程验收、工程竣工验收，主要从合同方面核实工程竣工内容是否符合合同条款、签证情况。

2、工程结算与审计：

（1）工程结算：（详见工程预、结算管理办法）

视项目情况，工程审计实行初审、复审，其中一名造价工程师初审的结果，由另外的造价工程师进行复审。且一个人不能既做初审，又做复审。

（2）工程审计：（详见工程项目竣工结算审计操作程序）

审查计价依据是否齐全：包括 ①合同 ②施工图、竣工图； ③设计变更 ；④工程签证 ；⑤图纸交底会审纪要资料； ⑥定额、规范、标准图 ；⑦隐蔽记录⑧材料价格资料。

审查工程量：包括 ①工程量是否属于合同内容。 ②工程量是否与计价依据相吻合。

计价与计费：根据审核的工作量及计价的依据，套用相应单价及计

费。

（3）审计报告：

每一份结算审核后，应出据审计报告，审计报告内容含施工方报审

金额，审计审定金额，审计所采取的依据。审计报告由施工方签字、盖章确认后交工程主管领导签字最终确认，审计报告一式两份。

（4）审计结果存档：

审计报告最终确认后，审计报告所涉及的原始资料依据，全部移交

存档。

五、工程成本管理制度

1、适用范围及业务职责。

（1）工程部组织预算人员和委托的预算代理单位负责工程合同的签定和预（结）算（标底）的编制与审核；

（2）工程部负责所有工程形象进度的审核；并根据工程部确认的形象进度，进行工程进度工程量和工程进度款的审核；

（3）工程部负责所有工程现场经济签证或隐蔽项目真实性的确认（关键部位必须要有影像资料存档）；工程部预算人员和委托的预算代理单位按照现场经济签证管理制度对经济签证合法性及有效性进行审核签字；

2、工程进度款的拨付应在施工合同约定的前提下，由承包商提出付款申请，工程部在合同约定的时间内结合工程进度认真审查确认形象进度和工程量，并根据合同或协议严格把关，应根据合同明确的支付条款，在填报支付申请时注明，留底备查。

3、工程进度款或工程款支付，应有经公司批准的工程合同和工程预（结）算书为依据。特殊情况下，应有已批准的支付项目清单。

4、工程设计费用，在批准的设计合同上已经载明支付款项，在填报支付申请时，应附该项合同备查。

5、工程勘察、测量、检测费中预付款（或定金），应在已批准的合同上载明。款项支付申请时应附该项合同备查。

6、工程勘察、测量、检测费的结算或中期付款支付，应以工程部为主，会同监理、预算人员对成果进行验收，并审查项目结算清单，报公司总经理审批并签署。

7、工程竣工结算的，在收到施工单位竣工结算报告后按合同约定的时间核算完毕，

工程部应及时把施工中发生的设计修改、设计变更、地基处理、甲供（控）材料、品种、数量等整理有序，会同施工单位、监理单位确认工程量及变更价款。预算人员应负责结算资料的收集、积累、整理、归档，工程部负责施工文件和材料采购、领用等资料收集、积累、整理、归档，以备竣工结算审查之用。

8、 竣工结算的审查，由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位主

办，并按预（结）算审核、审批程序报审。

9、 甲供（控）材料和设备由工程部根据材料、设备采购招标结果和公

司领导审批意见作出甲供（控）材料和设备采购款项清单，报公司领导批准。

10、 配套工程的工程款的付款申请，由主办单位提出工程款清单交工程部审查，报公司领导审批。

11

12、工程造价调整审批程序

第五部分 施工现场安全文明及标准化管理

为了对施工现场安全文明施工进行有效管理，将“安全第一、预防为主”的安全生产方针落实到位，并贯彻实施到底。将施工现场的安全、文明工地及标准化作业的管理作为重要的管理目标。消除安全隐患，杜绝一切人身伤害安全事故。

一、安全管理：

工程部会同监理单位在抓工程质量、工程进度和工程成本的同时还

将严格地管理安全生产，在生产活动中把安全工作放在首位，尤其当生产和安全发生矛盾时，生产必须服从安全。

（一）、在安全管理的工作中做到“三个转变”，即：

1、从事故后的处理向事故前的预测、预防转变；

2、从定性管理向定量管理转变；

3、从传统管理向现代科学管理转变。

（二）安全管理工作主要的法律、法规及标准：

1、《中华人民共和国建筑法》；

2、《中华人民共和国消防法》；

3、《中华人民共和国劳动法》；

4、《建筑安装工程安全技术规程》；

5、《建筑施工安全检查标准》；

6、《施工现场临时用电安全技术规范》；

7、《建筑施工高处作业安全技术规范》；

8、《建筑基坑支护技术规程》；

9、《建筑安全监督管理规定》；

10、《建筑工程施工现场管理规定》；

11、《特种作业人员安全技术考核管理规则》。

（三）、工程部在施工管理中，依据上述法律、法规和标准，从项目管

理中心的角度依法对施工现场所属单位进行施工现场安全文明及标

准化作业的管理，重点从制度、安保体系、流程上进行控制，并要

求各施工单位对如下各条予以落实：

1、各施工单位必须明确项目的安全目标，建立建全安全组织机构：

安全组织机构应明确安全负责人、安全保护人数、临电责任人、消防

责任人、

安全文明施工责任人。

2、编制的施工组织设计及施工方案中必须对安全文明方案进行详细

编制：

针对本项目特点编制有效安全文明方案。

3、安全文明施工检查：定期召开安全例会，工程部协同监理单位组

织每周安全文明施工联检，现场安全员日常巡检。

（四）、现场施工管理规定：

1.物料管理：

a.砖、砌块、钢模等应码放稳固，高度不超过1.5M； b.水泥严禁靠墙码放 ；

c.滤布、包装材料间隔码放 ；

d.苗木植坑必须防晒防风 。

2.安全用电 ：

a.临时用电必须有方案，定期检查，记录存档；

b.电线按规范架设整齐，架空线也必须用绝缘导线； c.临电系统必须采用三相五线制，三级配电，两级漏电保护，独立的

配电箱必须具备接地保护，保护系统有效良好；

d.电焊机等设备用电必须实行一机一闸，外壳并做接地保护；

e.洒水点须远离电源，过路管应用钢管保护。

3.机械管理 ：

a.搅拌机：应建防砸防雨操作棚，并须具备防止扬尘的措施；

b.打夯机：须两人操作，必须戴绝缘手套，穿绝缘靴；

c.空压机：外漏旋转部分须有防护罩；

d.剪草机：更换刀具要拆掉火花塞，清理刀具时必须停机；

e.打药机：药液喷洒严禁超出喷洒范围，打药时操作员要带好防护用

具，并注意他人安全；

f.汽车吊：支撑地脚须加垫木，吊臂下严禁站人，安全员要在现场

做安全管理；

g.挖掘机：施工前要了解清楚地上、地下的须保护设施。施工时安全

员需在现场做安全管理。

4.施工区人员安全管理：

a.进入施工区戴安全帽；

b.焊工应使用面罩或护目镜；

c.特种工种持证上岗，配戴劳保用具。

5.安全防火管理 ：

a.了解现场用火规定，制定用火、防火措施；

b.消防器材定位，标志醒目，防火道畅通；

6.现场设施及成品保护 ：

a.现场设施及原有设施（如地下管线）必须有明显标志，防止施工时损坏；

b.成品保护必须定人定岗，必要时须有护栏、标志等设施；

7.施工现场如果发生事故，应有组织地进行排除，排除事故时统一指

挥必须服从领导；

8.项目开工前对上岗人员进行安全教育，并逐一签定安全协议。

二、文明施工管理：

1、贯彻文明施工的要求，推行现代管理方法，科学组织施工，做好施

工现场的各项管理工作。

2、按照施工总平面布臵图设臵各项临时设施。堆放大宗材料、成品、

半成品和机具设备，不得侵占场内道路及安全防护等设施。

3、施工现场设臵明显的标牌，标明工程项目名称、建设单位、设计单

位、施工单位、项目经理和施工现场总代表人的姓名、开、竣工日期、施工许可证批准文

号等。施工单位负责施工现场标牌（五牌一图）的设臵和保护工作。

4、施工现场的主要管理要员在施工现场应当佩戴证明其身份的证卡。

5、施工现场的用电线路，用电设施的安装和使用必须符合安装规范和

安全操作规程，严禁任意拉线接电。施工现场必须设有保证施工安全要求的夜间照明；危险潮湿场所的照明以及手持照明灯具，必须采用符合安全要求的电压。

6、施工机械按照施工总平面布臵图规定的位臵和线路设臵，不得任意

侵占场内道路。

7、保证施工现场道路畅通，排水系统处于良好的使用状态；保持场容

场貌的整洁，随时清理建筑垃圾。在车辆，行人通行和地方施工，应当设臵沟井坎穴覆盖物和施工标志。

8、施工现场的各种安全设施和劳动保护器具，必须定期进行检查和维

护，及时消险隐患，保证其安全有效。

9、职工生活设施，符合卫生，通风，照明等要求。职工的膳食，饮水

供应待应当符合卫生要求。

10、做好施工现场安全保卫工作，采取必要的防盗措施；非施工人员

不得擅自进入施工现场。

11、严格依照《中华从民共和国消防条例》的规定，在施工现场建立

和执行防火管理制度，设臵符合消防要求的消防设施，并保持完好的备用状态。在容易发

生火灾的地区施工或者储存，使用易燃易爆器材时，施工单位应当采取特殊的消防安全措施。

12、遵守国家、成都市有关环境保护、城市建设的法律及规定，采取

措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声，振动对环境的污染和危害。

(1) 现场进出口处设沉淀池处理砼搅拌机、砼搅拌车清洗浆水，未经

处理不得直接排入城市排水设施；

(2) 不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡，油漆以及其他会产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；

(3) 对于高空废弃物必须使用密封式的容器装好后用塔吊吊下，再运出现场

(4)采取有效措施控制施工过程中的扬尘；在炎热干燥的天气时，由专人在现场及现场附近道路上洒水，以保持湿润，防止尘土飞扬；对于现场的容易飞扬的

材料如水泥、粉煤灰等，采用适当的覆盖。

(5)为了降低施工中噪声对环境的影响，采用如下措施：

a、通过统筹安排，合理计划，最大限度地减少夜间施工的时间和次

数，夜间不得浇筑砼和进行剔凿施工；

b、在某些特殊时期内，如高考前夕，夜间不得安排施工； c、砼施工采用商品砼，可降低砼搅拌而产生的噪声；

d、楼面模板采用胶合板模板，可比采用钢模板减少噪声； e、教育工人在砼振捣时不得用振动器长时间振动钢筋；

f、车辆进出现场，专人指挥，减少或不鸣笛。

13、 搞好公共关系的协调工作。为最大限度地减少施工对周围环境的影

响；使工程能顺利进行。

14、在施工现场主要出入口设臵规整、密闭的大门，门高与围墙或围栏高相适应，非车辆进出时间应关闭，实行封闭施工。

15、大门旁设臵醒目、整洁的施工标牌、投资许可证及施工企业资质等级证书、出入须知守则等标牌。

16、施工现场汽车出入口必须设臵高压冲洗水枪和洗车槽。排入市政前的出水口须设三级过滤池沉淀。从施工现场驶出的机动车车辆必须在工地内冲洗干净并经过铺设的吸附垫后才能驶出工地，上路行驶。

17、施工现场一律实行封闭式施工。施工现场四周除人员、车辆出入口通道外，其周边必须用砖墙进行遮挡，高度不得少于2 米，遮挡墙必须

牢固、安全、整齐、粉刷美观，在墙面上布臵适当的宣传美术文字。

18、基坑周边用Ф48 钢管约间隔3M 设一竖杆高1.1M，水平杆用Ф48 钢管接焊设通，水平杆与地面用钢丝网约400 ㎜宽设通围闭，基座边接采用Ф16 钢筋连接焊成防护栏杆。水平杆用红白油漆相间涂刷。

19、市政、管线工程现场地应按工程施工形象进度分段设臵围栏或使用统一的连续性护栏。

20、施工现场场地以内、建筑物（构筑物）规定红线范围以外的地坪捣铺硬地坪。有重车行驶区浇C20 混凝土厚200 ㎜，其它浇 C10 混凝土厚100 ㎜。

第六部分 工程项目设计管理办法

1、 目的

对公司投资开发的工程项目设计的全过程进行控制，以确保满足投资项目的

工期、成本和质量规定的要求。

2、 范围

适用于公司投资开发的设计全过程的控制。

3、 职责

工程部是本办法执行管理部门，负责管理工程项目的设计，协调各单位或专业的技术攻关和协作活动，参加设计成果的评审、验证和确认；负责组织设计开发项

目的设计论证，工程设计与实施过程各阶段工作的落实。

4、设计质量

4.1 设计质量是使工程项目在具有技术上的先进性和经济上的合理性，

在设

计中要积极采用新技术、新工艺新材料，从而提高产品质量的档次；设计在施工方面应使施工方便、降低造价成本、提高经济效益。

4.2 设计质量的把关由工程部负责人及专业工程师负责。

5、 工作程序

5.1 设计决策

5.1.1 设计决策的内容

1)确定设计阶段；

2)适合于每个设计阶段的评审、验证和确认要求

3)技术方案，包括设计所采用的结构形式，及与设计相关的材料、施工技术环节的分析和对策；调查技术、市场、社会基本要求、销售去向；

4)应达到的质量目标；

5）与有关单位和部门间的协作安排等；

5.1.2 设计决策确认

1)建议书/技术可行性分析报告等；

2)工程部负责编制产品《设计任务书》并予以实施；

3)质量目标；

5.2 设计单位筛选，签订设计合同

设计单位的资质情况、市场行为情况；承诺履行有关规定，遵守国家法律、行政法规，具有良好的信誉和诚实的职业道德；履行合同所需的财务、技术和良好的履行合同的记录；熟悉工程项目所在地的政府有关职能部门对设计在规划、报建环节的要求，能提供有关合理化建议；能提供及时、有效的施工服务。

5.3 设计依据的内容：

1) 合同或项目批准通知；

2）《设计任务书》

3) 适用的政策、法令、法规、标准和规范；

4) 技术方案、技术指标、性能指标、安全性要求、环境条件等。

6、在分阶段的设计中，上一阶段的设计思路以及上一阶段的设计评审、设计验证结果作为下一阶段的设计参考。

7、设计文件在发布前由工程部组织有关人员进行评审，评审所有文件的完整性、准确性、经济性，作为正式确定设计施工图的依据。评审结论和意见形成纪要。

8、设计评审

8.1 设计评审是对设计成果的综合检查，是设计质量控制的重要手段，目的是评价设计结果满足设计要求的能力，发现设计中的问题，提出解决方案，完善设计。

8.2 设计评审可在设计的适当阶段进行，但全部设计完成后必须进行设计评审。设

计评审可以分为阶段评审和最终评审。

8.3工程部负责评审的组织工作，工程部相关工程师、预算部人员及公司相关部门参加评审的单位和人员。

8.4 设计评审的主要内容：

1）技术方案；

2）资源配备；

3）质量目标；

4) 经济方案；

5) 前次设计评审意见的处理。

8.5 每次设计评审后，汇总形成《设计评审报告》,设计单位针对《设计评审报告》中提出的改进建议，对原设计进行改进和完善。

9、设计确认 ：

由工程部组织人员进行确认。确认人员应包括工程部人员和相关部门,以及最高管理层领导。适当时可邀请专家、或科研机构参加。 经确认的设计成果由工程部归口管理与签发。

10、工程部根据确认的意见，整理形成《设计确认报告》。如果《设计确认报告》中提出整改问题和建议，设计单位组织进行整改。

11、施工图纸中产生的错误、遗漏及各专业相互之间的冲突和矛盾由设计负责解释、修改或核定，最终的设计成果应满足公司的各项要求。

12、设计变更 ：

12.1 设计变更是指设计文件交付后，在实施过程中所有的设计变更。 12.2 设计文件有下述原因必须进行设计更改：

1) 后续阶段,发现设计中有遗漏和错误;

2) 设计后发现难以组织施工;

3) 公司要求发生变更;

4) 在评审、验证、确认等各检查环节中,需要更改之处以及其他原因。 12.3 重大设计更改（指凡影响到合同／项目的完成期限、重要技术指标、可靠性、安全性等），由工程部组织有关人员进行系统分析、论证或试验后，填写《设计更改申请单》，报最高管理层审批。

12.4 一般设计变更要进行变更申请，按工程部《设计变更管理办法》“工

程变更洽商流程图”要求进行。

12.5 设计变更的评审、验证

工程部对设计文件的任何更改均要进行评审、验证，以确定这些更改是否会影响已经批准的设计的功能和造价影响。

12.6 设计的重大更改经评审、验证后,工程部负责按照更改后的设计组织实施，同时从施工单位、公司相关部门、政府职能部门收回作废的设计文件。

13 设计文件的管理

13.1 设计及施工完成后，工程部负责将所有设计文件、竣工图及相关记录整理移交档案室。

13.2 经审查通过的设计文件由工程部经理签发后实施。

14.设计管理流程图：

第七部分 设计变更管理办法

一、设计变更的概述：

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。根据以上定义，设计变更仅包含由于设计工作本身的漏项、错误或其它原因而修改、补充原设计的技术资料。设计变更和现场签证两者的性质是截然不同的，凡属设计变更的范畴，必须按设计变更处理，而不能以现场签证处理。设计变更是工程变更的一部分内容，因而它也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设

计变更的管理，对规范各参与单位的行为，确保工程质量和工期，控制工程造价，全面提高设计水平都具有十分重要的意义。设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要加强设计变更管理，严格控制设计变更，尽可能把设计变更控制在设计阶段，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，使工程造价得到有效控制。

二、设计变更产生的原因：

1.修改工艺技术，包括设备的改变；

2.增减工程内容；

3.改变使用功能；

4.设计错误、遗漏；

5.合理化建议；

6.施工中产生错误；

7.使用的材料品种的改变；

8.工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。

以上原因所提出变更的有可能是建设单位、设计单位、施工单位或监理单位中的任何一个单位，有些则是上述几个单位都会提出。

三、设计变更的签发原则：

设计变更无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经过建设单位确认后由设计部门发出相应图纸或说明，并由监理工程师办理签发手续，下发到有关部门付诸实施。但在审查时应注意以下几点：

1.确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可。

2.一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。

3.工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。

4.设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等。

5.设计变更必须说明变更原因，如工艺改变、工艺要求、设备选型不当，设计者考虑需提高或降低标准、设计漏项、设计失误或其它原因。

6.建设单位对设计图纸的合理修改意见，应在施工之前提出。在施工试

车或验收过程中，只要不影响生产，一般不再接受变更要求。

7.施工中发生的材料代用，办理材料代用单。

8.要坚决杜绝内容不明确的，没有详图或具体使用部位，而只是增加材料用量的变更。

四、设计变更的实施与费用结算

设计变更的实施后，由现场工程师或监理工程师签注实施意见，但应注明以下几点：

1.本变更是否已全部实施，若原设计图已实施后，才发变更，则应注明。因牵扯到原图制作加工、安装、材料费以及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用。

2.若发生拆除，已拆除的材料、设备、或已加工好但未安装的成品、半成品，均应由监理人员负责组织施工单位回收，经建设单位同意方可再次用于施工，并按其数量计入结算增减。

由施工单位编制结算单，经过造价工程师按照标书或合同中的有关规定审核后做为结算的依据，此时也应注意以下几点：

①.由于施工不当，或施工错误造成的，正常程序相同，但监理工程师应注明原因，此变更费用不予处理，由施工单位自负，若对工期、质量、投资效益造成影响的，还应进行反索赔。

②.由设计部门的错误或缺陷造成的变更费用，以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除所产生的费用，由监理单位协助业主与设计部门协商索赔事宜。

③.由于监理单位责任造成损失的，应扣减监理费用。

3.设计变更应作为设计文件的组成部分。所发生的费用计算口径应保持

一致，并根据合同条款按国家有关政策进行费用调整。

4.材料的供应及自购范围也应同原合同内容相一致。

5.属变更削减的内容，也应按上述程序办理费用削减，直接在结算费用扣减。

6.合理化建议也按照上面的程序办理，奖励、提成另按有关规定办理。

7.由设计变更造成的工期延误或延期，则由监理工程师、工程部经理按照有关规定处理。

8.凡是没有经过建设单位现场代表和监理工程师认可并签发的变更一律无效；若经过建设单位工程部现场代表、监理工程师口头同意的，事后应按有关规定补办手续。

9.设计变更通知书必须由原设计单位下达的，必须要有设计人员的签名和设计单位的印鉴，并经建设单位现场代表签署。因公司自行修改的设计变更或由甲方现场人员发出的局部小变动，也属变更，但必须要有甲方工地负责人的签字并征得设计人员的认可及签证方可生效。

10、工程变更洽商流程图：