地上停车位产权归属有说法
地上停车位产权归属有说法 2011-03-22 09:24 来源: 北国网-半岛晨报
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地上车位产权归属
记者：在近日本报开通的热线中，有很多业主询问，小区内的地上车位到底归谁。能否请您给读者介
绍一下地上车位的产权归属问题？
贾广葆：地上车位产权的归属分两种情况。第一种就是在小区内的道路上画线，作为本小区业主车位停车使用。这类车位的“所有权”应属于本小区全体业主所有，因为小区业主在购买本小区产权房的同时，也一并购买了该小区房屋所占用的土地及公共用地。没有土地哪来房屋，没有房屋也谈不上小区，土地与房屋密不可分。也就是说，各单个业主购买产权房的房款中也分摊、包括了本小区所有土地。
记者：如果是这种情况，开发商是否有权将这些停车位出售呢？
贾广葆：当然没有了。这种情况下，开发商把本属于全体业主分摊并共有的土地上画线的车位出售是不对的。即使物业公司进行了停车场的一些日常管理工作，也只能收取一些车位管理费，而不能出售，把
本属于全体业主所有的收益归己。
记者：我们在采访中了解到，有的开发商称其专门投入资金修建了停车场，因此他们有权力对停车位
进行出租、出售。他们的这种说法正确吗？
贾广葆：这就是我们接下来要谈的第二点，即开发商专门投入资金在小区空地上修建地上车位。从土地性质来说，如果开发商没有单独交付车位所占土地的土地出让金，其车位使用权也应当属于本小区全体业主所有。开发商不能出售，只能收取一些车场管理费和一些车场建设费用。因为全体业主购房时，房款中已分摊了此车位所占土地的土地出让金。如果开发商为此停车位所占的土地单独立项、规划，单独缴纳了土地出让金，并有单独的土地使用证，且各项批文均有，那么，该车位的产权应该归开发商所有，可以进行买卖交易。但现实情况是，一般开发商不会专门在小区内单独买地、办土地证修建停车车位。
地下车位产权归属
记者：除了地上停车位外，地下停车场中存在的纠纷更多。比如，我们的前期报道中就提到过这样一个案例：市内某封闭式管理小区设有地下停车场，业主入住该小区后，使用了停车场达一年之久。去年，开发商突然提出要业主购买或租用地下车库、车位，没有购买或租用的业主车辆将不准进入小区停车。而
小区内大部分业主对于地下停车场的产权问题提出了质疑。
贾广葆：地下车位产权归属的确较为复杂，现在还处在法律真空地带。我国目前还没有一部完整的物权法，只是在民法通则中有一些原则性的规定。国家建设部也只在一些部门规章中涉及了相当于建筑物区
分所有权的问题，而对地下车位则没有做出专门的规定。
一般来说，如果开发商另行缴纳了地下车位的土地出让金（一般是地面土地的三分之一），而且建造地下车位的成本又未分摊在各业主购买房屋的款项中，则该地下车位的产权归开发商所有，可以进行交易
买卖。
记者：那如果开发商没有交纳土地出让金，地下车位的产权归属该如何呢？
贾广葆：开发商如果没有交纳土地出让金，地下车位只是作为本楼房一些配套设施修建的，则不能买卖。强行出卖是不合理的，因为一个开发项目取得开发权首先需要交纳土地出让金，这笔土地出让金正常都分摊在房价里面的。任何一个小区楼房都是作为一个整体，其地下车库等都是作为住宅的配套设施为广大业主服务的。一旦开发商将房屋销售完毕，就不应再有任何产权。如果地下车位已经包括在购房人的房款中，而其他人对地下车位的产权又没有任何投入。从物权法的角度来讲，地下车位应当认定为购房者所
有。
记者：还有一种情况，如果小区的地下停车库是以前的地下防空设施改造后，作为停车位使用的，这
种情况停车位的产权归属如何呢？
贾广葆：对于以地下防空设施改造后作为车位使用的，依谁投入谁受益的原则，也只能出租而不能买卖。而对于可以买卖的车位，业主买下以后，缴纳一定的管理费用还是合理的，因为车位所有权在日常使
用中还要接受物业公司的管理和服务。
记者：那究竟该如何衡量地下车库的产权归属呢？
贾广葆：衡量地下车库的产权归属主要有四个标准。一是看土地出让金是谁交的，有无单独的国有土地使用证；二是看有没有计入公摊，购房者房款中有无分摊；三是它以什么方式立项的，是否属于单独立
项和规划；四是看谁投资的，谁投资产权归谁。