房地产法考试--名词解释和案例分析

名词解释、 简答、 案例

名词解释

1、建设用地: 是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，军事用地等，

广义上是指已利用土地中的一切非农业生产用地。

2．房地产交易:是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁。

3．物业管理: 是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。

4．房地产税收：广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。

5．拆迁当事人：是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。

6．房地产权：指房地产权利人对房地产享有的实际支配和控制的权利

7．房地产相邻权:即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

8．房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

10．涉外房地产：广义的指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。狭义的是指房地产法律关系的客体——房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。

11．农村土地承包经营权；是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

12．房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。

13．商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

15．房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。这里所说的“当事人”，既可以是公民、法人和其他组织，也可以是政府、政府下属房地产主管部门及其他行政机关。

17．房地产开发 ：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

18．商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售又称“卖楼花”。

19．住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。

21．房产税：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。

26．经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

名词解释

1．房地产市场——是指国在土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让，房地产抵押房屋租赁等交易活动的总称。

2．房地产关系——指人们取得开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

3．国有土地使用权出让——指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4．土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。

5．土地使用权的划拨——是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，奖该幅土交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

7．土地复垦——是指对在生产建设过程中因挖损、塌毁、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

9．土地使用权——是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处理的权利。

13．成片开发——是指范围广阔，项目众多，投入资金巨大，建设周期长的大型综合开发。

14．房地产开发企业——是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

15．房屋拆迁——是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。

17．房屋预售——即总商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未建设竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，又称“卖楼花”。

18．房地产抵押——是指抵押人以其合法的房地产的不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

21．房屋租赁——是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

24．契税——是指房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。

25.房屋出典——指承租人支付典价、占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。

简答题

1、简述我国现阶段土地使用制度的特点？43

答：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。

2、国有土地使用权出让的法律特征是什么？113

答：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。②权利的有期性和有限性。土地出让权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有

土地的使用权方可有偿出让。

3、处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？80

答：①有利生产：相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。②方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。③团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。④公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须依法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损失对方的利益。

4、在哪些情况下职工可以提取自己的住房公积金？P226

答：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②离休、退休的；③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；④出境定居的；⑤偿还购房贷款本息的；⑥房租超出家庭工资收入的规定比例的。

5、简述土地使用权终止的几种情况。 P46

答：①因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。②土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依据法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

6、简述房产开发企业设立的条件。P 122

答：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国家规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。

7、简述房地产法律关系的构成要素。P24

答：（一）主体：主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。（二）客体：客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，他们属于不动产。（三）内容：内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。

8、简述房产税的主要内容。P239

答：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。

9、简述房产税收效益的主要内容

答：1、保护税本，培育税源。3、税率设计要适当。3、提高资源配置的效率。

10．我国现阶段房屋拆迁的基本原则有哪些？P136

答：（一）符合城市规划：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。城市房屋拆迁的实施，理所应当符合城市规划的要求。（二）有利于城市旧区改造：城市房屋拆迁与城市旧区改建密切相关。城市旧区，是城市在长期历史发展和演变过程中逐步形成的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。（三）有利于生态环境改善：生态环境是指人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。改善生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。（四）保护文物古迹：在拆迁过程中必须保护文物古迹，就是要做到建设与保护并重。保护文物古迹，是开展科学研究工作的需要。同时，保护文物古迹，对于继承社会主义精神文明，有着重要的意义。

11．简述建筑物区分所有权的组成。

答：建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。建筑物区分所有权的组成包括建筑物区分所有权的专有部分和建筑物区分所有权的共有部分。建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定某专有部分成为共有部分。

12．简述处理涉外房地产关系应该遵循的原则。

答：一、维护国家主权原则：在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，无论以何种形式与外商合作进行房地产的开发与经营活动，都要以维护我国主权为前提。二、平等互利原则：平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对双方有利。三、统一管理原则：主要表现在：（1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；（2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。（3）土地使用权统一进行有偿转让。

13．简述我国现阶段城镇住房制度改革的基本原则。

答：（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则：坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则，包括三层含义，必须全面理解，统一把握。1。对待住房建设，国家、集体、个人都要有投资2。国家在住房改革后并不是卸下自己的社会责任。3。国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资（二）租、售、建并举的原则（三）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则（四）新旧机制转换的原则

14．简述契税的征税对象。

答：征税对象为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包有、经营权的转移。

15．简述个人住房贷款的条件。

答：借款人应是具有完全民事行为的自然人，并且必须同时满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享有购房补贴的以不低于所购住房价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。

16．我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？

答：依主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。（1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。（2）集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。（3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。（4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。（5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。 （6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。

17．我国对于外商投资成片土地开发经营设定了哪些必要的限制？

答：（1）向外商出让的只是土地使用权，没有所有权，土地所有权仍属于国家。（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。（3）开发企业依法自主经营，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他开发企业的关系是商务关系。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营性活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。开发区域的行政管理、司法管辖、口岸管理、海关管理等分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管辖。

18．简述我国房地产法的基本原则。

答：1、土地共有原则2、土地有偿使用原则3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4、房地产综合开发原则5、城镇住房商品化原则6、宏观调控与市场调节相结合的原则

19．简述城镇住房制度改革的基本内容。

答：城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济使用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

20．简述建筑物区分所有权的法律特征。

答：1、复合性和一体性：复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。2、专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。3、权利主体身份的多重性：在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。

21．土地增值税法定扣除项目有哪些？

答：1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计20％的扣除额。

简答题

1．我国房地产管理制度最基本的改革措施有。

答：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化，与这两面三刀项改革相联系推行了房地产综合开发建设体制。

2．我国房地产法的基本原则。

答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发利用原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合原则。

3．如何处理国有土地所有权的关系？

答：国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体土地的范围和性质：根据《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权权属的确定按以下规定处理：土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实行《六十条》时确定为集体所有的土地，属于农民集体所有。村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用土地界线确定所有权，发生法定变更事由的，按变更后的现状确定集体所有权。

4．哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？

答：①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造中的抵产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。 根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线、城市和村庄，集建设用地周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧、还林、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。

5．简述乡镇企业建设用地的管理。

答：乡镇企业建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设

所使用的土地。 乡镇企业包括农村集体经济组织投资兴办企业，或与其他单位、个人以及土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，乡镇企业用地审批权，在县级以上地主人民政府，由于集体所有土地权限于本集体经济组织成员所有，因此集体经济组织举办乡镇企业，只能使用本集体所有的土地，也正因为如此，《土地管理法》没有规定乡镇企业用地单位必须作出补偿。乡镇用地的使用权不得转让但连同乡镇企业场房和附属设备可以转让。

6．土地使用权的特征。

答：①权利的派生性；②客体的有限性；③目的的特殊性；④取得的法定性；⑤使用的期限性。

7．简述建筑物区分所有权的特征。

答：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。

9．什么是房地产开发企业及其种类？

答：房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 种类主要有三种：①专营企业 ②兼营企业 ③项目公司

10．简述房地产开发企业的行业管理。

答：①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。

11．房屋拆迁补偿的原则及拆迁补偿的方式：

答：房屋拆迁补偿必须坚持统一作价等价交换、区别对待和按质论价的原则。 房屋拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合；。

12．房屋预售应当符合的条件。

答：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。

13．业主大会的权利。

答：①选举、更换业主委员会组成人员；②监督业主委员会的工作；③通过业主公约和业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥决定物业管理的其他重要事项。

14．外商投资企业用地取得方式。

答：①通过出让方式取得土地使用权；②土地使用权作价入股方式；③通过租赁厂房和场地的方式取得；④通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。

15． 房地产相邻近权的特征。

答：房地产相邻近权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 它的特征：①房地产相邻近权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益；④内容是相邻之间的权利义务。

16．房屋租赁的禁止条件：

答：《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定杳、封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押、未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保卫生等主管部门有关规定的；⑨其他情形。

17．土地使用权出让与转让的区别：要回答土地使用权出让、土地使用权转让的概念

答：区别：①主体不同，出让的主体是国家，而转让的主体是土地使用者；②土地使用权出让与转让的年限不同、出让年限不同、用途使用年限不同、如居住用地70年，工业用地50年等；转让年限是土地使用权不得超过剩余年限；③目的不同，出让是实现土地的使用价值，而转让是获得收益。

18．土地使用权出让的法律特征。要回答土地使用权出让的概念

答：㈠土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；

㈡法律特征：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；②土地使用权出让附有特殊限制，表现权利的有期性和有限性，土地使用权出让的最高年限规定：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

19．征地费用由哪几部分构成？

答：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。

20. 土地使用权转让的方式：

答：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。方式有买卖、赠与和交换三种。

21、简述土地使用权出让的方式：

答：指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。方式有协议出让，招标，拍卖三种。

22.房地产开发的特征：

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。①涉及面广②工程项目多③投资量大④建设周期长

案例分析题

1、某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限

为70年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。请问：

1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？

答：合同无效。该合同存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、A村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。

2）县级人民政府批准该工厂用地70年是否合法？为什么？答：不合法，因为根据《土地管理法》的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。

3）依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？答：应当先由县政府将A村土地征用为国有土地，转为建设用地，该工厂通过与县人民政府以出让方式取得土地使用权

答：①.该土地使用权出让合同无效.因为,按照我国有关法律规定,集体所有的土地,必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让.土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本案中的A村直接出让土地使用权是违法的,所以是无效的.

②县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让让暂行条例》规定,工业用地最高年限为50年.

.③该工厂取得土地使用权的合法方式应该是:应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。

2．2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。问题：

1）张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？

答:可以。尽管张某已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响他行使抵押的权力。

2）王某与张某的抵押合同是否有效，为什么？答:无效。理由：因为张、王的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，即到房地产管理部门办理抵押登记，由房地产管理部门发给《房地产他项权证》。既然张、王未办此手续，故该合同无效。抵押合同中不能有流质的约定。张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押合同没有登记。抵押合同自合同登记之日起生效。

3）王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？答:王某无权向李某收取租金和押金。虽然王某是抵押权人，但是并非房屋产权所有人，只有业主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必须成为该房屋的产权所有人，或者获得张某的授权，另由于抵押合同无效，王某无权取得该房屋所有权。

4）张某和王某是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？答:1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故不能成为李某拒付租金的理由。

3．案由：1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩12万元的价格转让，合计地款项共计2400万元。市土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得400万元。请问：

1)两房地产开发公司签订的合同是否有效？为什么？

答；转让合同无效。理由；根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或着其他建设用地条件；3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权不具备上述条件的，就属于不符合法律规定的有关转让条件。由此可见以上两公司都不符合法律规定的有关转让条件。在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权，因此转让合同无效。

2)土地管理局的行政处罚是否合法？

答；合法，土地管理局根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以及我国其他有关法律规定所作出的处罚决定，是合法的。违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上任命政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

3)若管理相对人对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济？

答；1、是申请行政复议。相对人可以自知道该具体行政行为之日起60天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申请复议，对复议决定不服的，可以向人民法院提起诉讼；2、直接向作出处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼。

4．案由：某酒店与某市公园管理处签订租赁合同，双方商定由酒店承租公园内的长春轩饭店，并投资改建为酒店的分店，长春轩饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。然后酒店向市规划局申请改建长春轩饭店，市规划局查明该饭店的土地使用权属于市园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。市规划局根据市园林局的申请，核准将饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为5000平方米。改建期间，酒店在原长春轩饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，加建一幢

三层面积为900平方米的附属用房一幢四层面积为1000平方米的酒楼雅座。市规划局发现后，认为园林局未经批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划的有关规定，违反了城市规划，遂做出处罚决定；没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。试问：

1）本案中，谁是申请改建的合法主体？为什么？

答：申请改建的合法主体是市园林局。因为该饭店的土地使用权属于市园林局，市园林局是土地使用人，

2）A酒店加建的附属用房是否合法，为什么？

答：不合法。违反了规划许可，加建的附属用房未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件，属于违章建筑。

3）规划部门的行政处罚是否合法，为什么？

答：合法。在本案中,园林局和酒店在进行改建工程时,未经规划部门批准,擅自扩大建设规模,侵占公园绿地,属于违反《城市规划法》的行为.根据城市规划法的规定,在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物,构筑物或其他设施.可见,规划部门对园林局违法事实的认定准确,处罚有法律依据。

4）园林局如果对复议决定不服，能否提起诉讼？

答：可以。园林局根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的有关规定可以提起行政复议或者行政诉讼。

5. 案例；基本农田保护方面的法律责任。P285

答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内作出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上作出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上、2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。

案例6分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。

答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作（P211）3、业主委员会对物业服务企业的监督权。（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。

案例7；某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。2002年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司交纳1000元租金。由于小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管理委员会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。

1) 物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？答：物业管理公司的做法及答复均不正确。物业管理公司在管理物业的过程中应当接受中应当接受管委会以及业主或使用人的监督，对于重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可方可执行。而物业管理公司未经该小区管委会及业主同意，擅自将楼房的电梯分隔出一部分出租，改变其功能，有碍楼内的安全及卫生，违反了物业管理的法律规定。

2)、业主是否有权向法院起诉？为什么？答：有权起诉！因为物业管理公司不履行物业管理合同及违反了物业管理法规。

3)、本案如何处理？答：法院应依法判决支持原告的诉讼请求。责令该物业管理公司停止非法行为，取消小吃部。