超市选址分析--具体案例

邯郸美食林选址分析

【摘要】：美食林作为邯郸市具有代表性的大型超市，它的成功很大一方面归于选址的成功。美食林利用商圈进行超市选址分析，使其决策更加科学化、直观化，同时还提高了决策效率，降低决策风险度。商店位置的选择,是商店经营战略成败的关键因素。选址就是选顾客，选址错了会导致客源不足，也就是能接受某一超市的产品、价格、服务、环境的潜在顾客数量不够多，导致超市销售量很低，营业额不足以实现盈亏平衡，甚至持续亏损。

【关键词】： 购物中心 零售店 贸易区 中心商业区 可利用性 停车场 城市居民 商店经营 流动人口 潜在需求

一、企业简介 河北美食林成立于1992年，经过十七年的发展，目前集团下属有超市、便利店、餐饮住宿、物流配送、食品加工、广告传播、房地产等26家企业，共计230个网点，主要有美食林滏东购物广场、滏春购物广场、千鑫购物广场、美食林商场、新宇购物广场、新豪超市、新秀超市、春天百货购物广场、新喜超市、新园超市；山东高唐美食林怡园购物广场等十几家大型超市；200家“时刻”连锁便利店；春满园餐饮超市、六合香锅城等餐饮企业；圣安娜食品有限公司等4家加工企业；及“每日快递”书报刊发行有限公司等。

创业期（1992年－1996年）

1992年12月31日美食林建成开业，营业面积和经营规模在全市排第一位，76名职工平均年龄不满22.5岁，取得了良好的社会效益和经济效益，“想吃不必东西走，美食林中样样有。”深入民心，家喻户晓，一举奠定了市场领先地位。1994年以后，邯郸食品市场竞争加剧。美食林于1995年投资700多万元完成二期扩建，营业面积扩大到3600平方米，在全市瞩目，振奋人心的开业仪式上，当年的老市长杨永年说：“建成后的美食林不止在我市乃至全省、全国都堪称一流”。

成长期（1996年－2002年）

1999年，邯郸市几家大型商场和超市相继建成开业，面对市场格局的新变化，美食林制定了新的发展战略。从选址、建设到成功开业，仅用7个月时间就建成了圣安娜蛋糕

店、千百家购物广场等五个新企业，开创了邯郸市商业企业从建设到开业时间短，网点多的先河，标志着美食林从食品商场向超市业和食品加工业进军，管理方式也由传统的柜台式转向信息化管理过度。

发展期（2002年－2008年）

2002年，美食林集团公司建设的“1123”项目，总建设规模达50000平方米，美食林滏东购物广场、滏春购物广场、千百家购物广场（扩建）、千鹤超市和物流配送中心，

腾飞期（2008年——至今）

经过一个时期的积累和谋划后，2009年，美食林集团投资20亿元轰轰烈烈地筹建了商贸、服务、工农业13大项目，并涉足百货经营。投资规模之大，数额之巨，这在美食林１７年的发展中是史无前例的。继邯郸城区的新豪超市、新宇购物广场开业后，成安春天百货、邯郸春天百货、涉县春天百货、武安春天百货、新园购物广场、新喜超市等相继落成迎宾！13个项目建成后可为社会提供就业岗位10000余个。

二、美食林的选址原则

2.1目标市场原则。美食林连锁超市的目标市场是高、中档次的工薪收入的阶层，地址大多都选择在商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。

2.2容易接近原则。美食林连锁选择在交通便利的商业区、经济区、文化区附近，并有规

模相当的停车场和临近公交站点，方便顾客来往。所以美食林按所在地人们行进、停留的规律进行选址分析，选择在顾客容易接近的地段和位置。

2.3具有可见度原则。商业的可见度是指美食林选址位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对零售商业的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。

2.4投资预期目标原则。美食林在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、规模、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置

三、选址参考的因素

3.1人口因素

(1)人口与收入水平。 2008年末，邯郸市全市总人口860.9万人，其中非农业人口161.35万人；女性人口428.96万人；市区人口147.11万人。2006年人口自然增长率5.64‰。

2008年，全市城镇居民家庭人均总收入达15348元，比上年增加2548元，增长19．9％，其中人均可支配收入14457元，增长14．9％。

城镇居民收入呈现以下特点：工资性收入增长较快。2008年，全市城镇居民人均工资性收入为9453．63元，比上年增长27％，占家庭总收入的比重为61．59％；财产性收入稳定增长。2008年，全市城镇居民人均财产性收入为236．17元，比上年增长102．09元；转移性收入增幅平稳。2008年，全市城镇居民人均转移性收入为5277．4元，比上年增长16．7％。

邯郸市已经成为百万人口的大型城市，零售业的潜景十分广阔，美食林发展的空间还很大，随着居民收入的增加，居民的消费能力将得到飞跃的提高

(2)消费习惯。消费者的购买习惯，主要指其何时购买、何处购买、如何购买的问题。美食林主要从事的是超市连锁，主要服务群体是工薪阶层，他们一般消费时间在周末或下班后的六七点，而且购买量大，他们购买时差不多把一周生活用品都购买齐全。这些人会选择大型超市购买，开车去的人比较多。

(1)人口与收入水平:大型零售商业选址往往首先考虑的就是辐射人口的数量、人均收入、消费水平等因素，并由此来确定商业的经营形式和经营规格。

(2)消费习惯:流行时尚和风俗习惯的往往能在很大程度上影响消费者对都市中众多零售商业的选择。

3.2客流量分析

以邯郸复兴路美食林超市威力，静园小区内部的居民量大，并且没有形成规模的和比较规范的类似于大型的零售业态，居民在生活的便利性上有较大的缺陷，这恰恰是美食林所要填补的空白。静园小区内的住宅楼到小区入口处路程比较短，居民购买比较方便，小区内的住户都是美食林的目标顾客。

1影响客流量的环境因素

超市客流量是一个随季节、气候、货源、人们经济状况以及商家促销手段等多种因素变化的量。对超市的客流量及人员密度分布规律的研究结果可以作为确定新风量、排风量、产尘量、CO2产生量以及产菌量、气流组织、空气过滤方法等的重要依据，同时也可以使我们更准确地计算超市建筑的冷负荷以及安全疏散路线。

2时间因素

周末客流量峰值出现在10:00~11:00、14:30~15:30、18:30~19:30，工作日客流量峰值出现在10:00~11:00、14:30~16:30、18:30~20:00。周末全天的平均客流量约相当于一天中峰值客流量的71.1%，工作日全天的平均客流量相当于一天中峰值客流量的64.5~77.1%。从此结果可以看出，工作日和周末相比，上午客流量峰值出现时间一致，而下午则持续较长。原因在于周末人们不上班，因此选择下午购物的人数增加。

对于工作日来说，下午客流量峰值小于晚间，而对于周末则相反。这是因为周末在家休息的人一部分选择了下午购物，而不是象平常一样晚间购物。

3顾客在超市平均逗留时间

不同顾客在商场停留时间有长有短，我们可以通过统计调查得出顾客平均逗留时间。它是一个随季节、气候、商品布局、营业方式、建筑层数、超市所处地域、是否有自动扶梯、收银台数、收银员工作熟练程度、顾客经济状况等多个因素而变化的量，但是对于同一地域来说相差不大。

被测超市建筑面积周末客流量为34600人，营业时间为8:30~22:00，平均人员密度值为0.23人/（m2建筑面积），平均在场人数为5610；工作日客流量为24000人，营业时间为8:30~21:00，平均人员密度值为0.14人/（m2建筑面积），平均在场人数为3428。通过计算可以得到周末顾客平均停留时间为2.07h；工作日顾客平均停留时间为1.75h。

客流量是超市等商业建筑经常统计和关注的数据之一，通过调查与现场测试发现超市客流量呈三峰分布，晚饭后至关门前的客流高峰是其具有的特点之一。

3.3交通分析

以复兴路美食林便利店为例，它选在东西的复兴路，复兴路是通往邯郸火车站的主道，县级市的客车前往火车站都要经过这里，有利于对便利店的宣传，南北是铁西大街，南北大街有一所复兴区孟件小学，学生家长在送孩子上学的途中经过便利店。路过这里的公交车有15、39、53、76、101路等公交车通过这里，交通十分便利

美食林大都设在小区的入口处，住宅楼到小区入口处的路程比较短，不会影响居民购物的便利性，并且小区旁边有一个广场，方便停车。这样不仅能拥有小区内部的自身客流，周边的超市公园也能够为便利店带来部分分享客流和派生客流。

每个超市附近有公交站点，可以吸引的潜在顾客较多。 公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线。 经过该商圈公交车将行驶路线与终点站 经过该商圈公交车的路数和站数。

3.4购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。

经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 织梦内容管理系统

美食林在选择立地时，主要以青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址。

五、美食林竞争对手分析

对于与周边各超市或其他零售业态的竞争，美食林便利店有一定的优势。

5.1成本领先战略

.规模优势。经过近20年的发展，目前集团下属有超市、便利店、餐饮住宿、物流配送、食品加工、广告传播、房地产等26家企业，共计230个网点，具有一定的规模。

.物流管理优势。美食林统一进货、集中库存”，即实行中央采购政策，来实行统一陈列、统一配送、统一促销策划、统一核算。

信息化优势。信息技术的采用有效地解决美食林门店及时补货换货问题，降低缺货成本。信息系统的完善为供应商创造价值，比如说供应商可以在销售不佳的区域进行调研、促销来提升销售量。

5.2差异化战略

服务创新优势。在服务方面的创新，一是要持之以恒，推陈出新；二是要降低提供创新服务的成本，继续保持自己的比较优势。

.特色产品优势。在外购产品上的差别是开发自有专享的供应商来提供土特产品创造特色，或通过进口产品来丰富品种，提升档次。在内生产品的提供上提供了各具特色早点小吃，如鸭血粉丝、嘉兴粽子，并专辟空间给就餐的顾客，这在一定程度上也吸引了客源。

跨业联营优势。

最后，与附近一些杂货店相比，便利店的优势显然是绝对的。便利店的购物环境好，选择范围广，商品质量有保障。信誉和服务都比杂货店好

环境分析

(1)区域规划:潜在地点的区域发展规划、建筑布局规划是在确定大型零售商业选址之前

必须充分了解的。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目选址，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。

(2)位置:零售商业经营所在的区域适宜选择在城市核心商业中心、旅游中心以及住宅聚集区内，至少在其10分钟～15分钟步行距离或便捷交通辐射范围。

(3)可见度和形象特征:为让消费者能够便利找到目标商场，特别是对开车的人，在行驶当中寻找会更加困难，因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认。我们说的远距离通常是200米以外，近距离就是50米，这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮，有不同的层次。所以实际选址中，商业建筑应有明显的指路标示，在建筑的外墙还有大型的店标，甚至在路边上要设有店标的指示牌;建筑临街的长度应保持适当的长度，通常在60米以上。

(4)交通状况:交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证商业建成以后，有充足的客源。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，并对人流、车流数量采集适量样本数据作为分析参考。

3.市场因素。

(1)竞争状况。一个地区零售行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的零售企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的零售企业，这类竞争有时起互补作用，对零售企业是有利的。在选择零售商业经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得在投资前认真研究和考虑的。

(2)规模和外观。零售商业位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间

容纳建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

4.经济成本。

(1)土地价格或建筑物租金：地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且零售商业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在成长优势的位置。

(2)货源的供应及价格水平：零售商业经营经常须大量商品货物的供应，如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通，会影响零售商业的发展和声誉，如从远距离地区供应无疑会增加成本，影响企业经营。

(3)劳动力供应状况及工资成本高低：零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员，包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对零售商业经营尤为重要，这关系到整个商业集团的服务水平和管理成本，以及向其他地区的拓展问题。

人口调查的内容包括该区域的人口数量、人口结构、购买习惯、经济收入、人流量的大小等。

人口数量与人口结构这两个要点主要是调查该地的消费容量。如人口数量不及5万，而且人口结构又是以一线打工者的郊区、工业区，首先就可以筛选出局。

购买习惯与经济收入两个要点主要是确定销售的终端与产品的结构。如：沈阳、大连、北京、天津等北方地区的各个城市则以商场为主，东北地区由于大卖场VS小店铺、时尚VS低收入、渠道空间狭窄市场进入门槛高、投入大产出小、区域小差异大对商场极度信任的现

象。温州、成都、株州等南方地区的各个城市虽也有商场，但是消费者对连锁专卖店的消费信任远远超越了北方地区那种现象；另外中西部地区与沿海地带的各个城市经济收入有极大差距，因而在产品结构上有很大的不同，比如在鞋行业中西部地区的注塑鞋类有较大市场消费，而在沿海地区以长三角市场为例则更注重的产品款式和产品休闲趋势。

人流量的大小调查主要是就地城市街区的氛围营造，也是决定是否开店的主要因素。如温州的五马街商业区，同在一个街区不同地段因人流量的分流造成的营业额也就大不相同。著名品牌HQT的五马街专卖店年销额可达200多万，而在胜利路、公园路一带则只有70万～80万的年销额。

2.竞争品牌。竞争品牌的调查主要以竞争品牌的数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析。

竞争品牌数量、品牌结构的要素调查主要是调查当地市场是否饱和、竞争是否激烈，如果是同一个行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富，那么就很容易吸引顾客的高度聚集，增加整个区域的市场容量，当然这是选择的重要场所。如：重庆沙坪坝商圈的大洋百货休闲少女装区域共有30多个品牌，其中主要是国外品牌如ONLY等，国内品牌只有艾格这个品牌在当地市场的享有较高的商誉。

潜在的竞争品牌的分析，也将预示着未来的市场提升。如：长沙商业步行街的女装连锁专卖店在2005年之时主要有只有歌莉娅、浪漫一身等品牌专卖店，但后来其他品牌纷纷跟进相继出现了淑女屋、江南布衣等品牌。

3.基本费用。基本费用调查的调查要素主要有：转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等。

二、影响商圈大小的因素

1.商业信誉。信誉好的商店,其商圈规模会比同行业其他商店大。

2.经营规模。商店的经营规模越大，商品经营范围越广，花色品种越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大。

3.商品种类。经营日用品的商店的商圈较小，经营选购品、特殊品的商店的商圈较大。

4.竞争商店位置。相互竞争的商店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大。但是，有时相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的选择而被吸引过去，则商圈也可能会因竞争而扩大。

5.顾客流动性。顾客流动性大，光顾商店的来源会更广，商店的边缘商圈因此会扩大，从而整个商圈规模会扩大。

6.交通地理状况。商店位于中心商业区或交通便利的地区，商圈规模会因此扩大。

7.促销活动。商店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力,吸引更多的边缘商圈顾客慕名光顾,从而使其商圈规模扩大。

三、确定商圈的理论方法

1.零售引力法则。零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为，城市的人口越多、规模越大、商业越发达，其对顾客的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。具体可用如下公式计算。

式中：d为城市A和B之间的距离；pa为A城市人口；pb为B城市人口；Dab为A城市商圈的限度。

2.商圈饱和度。测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可以帮助新设商店的经营者了解某个地区内同行业商店是过多还是不足。一般来说，在饱和程度较低的地区开店，成功

的概率较高。商圈饱和程度可以用如下的饱和指数来反映。

式中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业总面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。

四、考察商圈的GIS技术

在选址时一般也利用GIS技术进行商圈的选址评估。目前国内市场上在零售选址中采用GIS技术的零售企业只有家乐福、沃尔玛等极少数国际零售巨头。其他国内外零售企业由于各种原因，尚未见有在选址工作中应用GIS技术，但有不少企业已经开始这方面的尝试，例如上海联华、北京物美等。

GIS是Geographic Information System的缩写，翻译过来就是地理信息系统。 GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。

1.GIS选址分析的步骤。超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析。通过分析、比较，我们得出了超市选址的一般性规律和解决途径。即选址问题主要取决于店铺位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等，其主要步骤有:

第一步，在深入研究之前先以专题地图的形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求的区域排除在外，选出大致合适的地区再做进一步分析。

第二步，根据对选址区域几何和属性信息的了解，利用评估预测计算程序进行商圈评估。若符合条件，则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之，可以重新选择其他区域和其他位置。第三步，结合GIS的数据组织方式和地图表达形式，对店址选择相关的主要因素进行

评价，主要评价因素如下：

(1)地形特点。①用地形状（图上表示的实际形状）;②用地的可进入性（是否临街）;③用地的视觉可见性（是否临街、有无交叉路口）;④用地面积（可在图上量算得到）。

(2)人口状况。①家庭户数;②人口文化程度（初等、中等、高等）;③常住人口数量;④人口密度;⑤人口收入状况;⑥人口年龄结构（青少年、中年、老年）;⑦人均月零售消费支出。

(3)城市设施状况。①学校（数量、学生人数、消费水平）;②中小企业（数量、职工人数、收入状况、消费水平）;③政府机关（数量、编制人数、收入状况、消费水平）;④娱乐场所（数量、人口保有量）;⑤大型车站（数量、运量）。

(4)交通条件。①车流密度;②人流密度;③停车场数量;④道路宽度（可在图上量算得到）。

(5)竞争环境。①商店数量;②商店面积;③营业额;④消费人口保有量。

GIS的优势在于它能将不同来源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得的重要信息。

2.利用GIS进行超市选址分析的优势。

(1)决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素的信息，从而更有助于决策者进行科学的分析和决策。

(2)用户可以通过对不同地图图层的控制，对需要的信息进行分层和叠加，同时还可以自由设置这些要素显示的风格和样式，有利于决策的科学化。

(3)通过专题地图的分析，用户能够快速发现可利用的市场空间；用户在确定预选位置后，系统可根据用户输入信息的不同进行模拟分析和评估预测，找出优选方案，并以定性和定量的方式将结果反馈给用户，极大地提高了用户的决策效率。

(4)用户可以将地图上的任意区域布局设置和打印，方便分发和使用。

超市的选址策划具有重要的意义，在进行选址分析时要以便利消费者为首要原则，从节省消费者的购物时间、购买精力、购买费用的角度出发，最大限度地满足消费者的需要，否则失去了消费者的支持和信赖，商业网点也就失去了存在的基础。现代社会的发展日新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。商圈分析已成为连锁超市规划选址必不可缺的利器

美食林在邯郸的第一家店位于光明北大街与朝阳路交界的商业一条街，他们给出自己的选址理由：其一，城西北片区拥有众多的居住小区、140余个专业市场，高达数十万的常住人口在此聚合，但调查显示该区域80%的消费者认为本区域缺乏大型的商业配套，购物不方便，这说明了区域的消费潜力并没能真正释放，市场有很大的空白点，美食林在此提出“在家门口购物”的口号是恰到好处；其二，邯郸正着力打造一个会展之都的形象，展销活动极其频繁，车展、房展、医疗、食品、广告等展会数不胜数，为该区域带去了极大的商气人气，而商业街扼守会展商圈要冲之地，具有广阔的发展前景。

1.便利策略

零售企业进行选址首先要考虑其业态特征，那些单体规模小、满足顾客便利顾客需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，例如超市、便利店原则上应在距离上靠近顾客，而那些单体规模大、商品品种齐全，以经营选择性较强的商品为主的零售业态，例如，百货店或仓储式购物中心能够从远处吸引顾客，原则上选在人流多，交通便利的地方。 交通便利可以把较远地方的人带进来，又方便购物的人群走出去。交通便利已成了现代零售业必须考虑的重要因素。比如，交通便利就是家乐福选址的首要因素，家乐福开店选址的条件有三:(1)交通方便;(2)人口集中;(3)两条马路交叉口。家乐福的法文名字‘Carrefour’正是‘十字路口’的意思。

2.聚合策略

零售企业周围的竞争情况对零售企业经营的成败产生巨大影响，因此在选址时，必须分

析附近的竞争对手。在零售企业相对集中的地方，在经营特色，价格、服务等方面努力做出特色，才能成功。对于单一功能零售企业，由于这些店经营业务单一，规模小，对顾客的吸引力薄弱，自身难以拥有较大的客流。这些零售企业具有依附性、借客源性的特征，所以在选址上采取聚合策略，一种方案是在商业区或大商场旁边设店，从而获得较大的客源。另一种方案是在“XX专业街’开店，因为专业街同业商店多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气。消费者在专业街可以货比三家，还起价来比较容易，所以客流量多。这样商家的生意反而比单枪匹马更容易做。比如，麦当劳、肯德鸡快餐厅几乎都是建在大商场旁边，也是这个道理。考察同一地段同类零售企业的经营业绩、商品的价格水平等情况可以初步测算可能产生的利润状况；也有助于确定今后自己的商品定位，用较少的投资进入了竞争十分激烈的便利店市场，不仅站住了脚，而且得到迅速发展。所以集中在一起的商店群相互间既存在竞争，又有着合作，要权衡把握好这种关系。

3.人气分析策略

每个零售企业的经营者都知道，开店选址必须找人气旺的地方。客流多少是选址决策时必须考虑的重要问题。拥有足够的人流，才能保证企业的利润回报，足够的人气才能支撑起购买量。零售企业的选址要分析该客流的特点。古语说“一步差三市”，意思就是企业的选址差一步就有可能差三成的买卖，这跟客流活动的线路有关。即使是同样一条街道，由于交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，不同位置也可能会使销售业绩存在很大差异。了解客流的消费目标，对客流量调查结果进行分析，研究客流路过的目的，如经过此地是为了购物、上下班、换车、旅游或散步等，学校附近的店面应考虑寒暑假的时间，机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上、下班时间，车站附近的店面应摸清发车、到车的规律，这些都会影响开业后的营业时间，进而影响企业的业绩。

零售企业选址过程中还有一些方面需要注意，如：商业环境和条件、城市规划、场地条件、法律条件等等一些方面都要有详细的资料。

零售企业的选址是一门大学问，它要充分运用各种学科的知识，经过深入的分析、研究才能有效实施，是零售企业经营管理者必须予以高度重视的一项关键性工作，选址准确才能进一步有效地提升零售业的竞争能力。

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