[原创]二手房买卖合同继续履行的常见阻却事由

背景

全款的请往里走，按揭的别堵门口，公积金的把车挪走。一手新房受到政府限价政策控制，但全款付清仍是刚需心中永远的痛。而针对二手房市场，不少城市的热点地区几乎一天一个价，涨速之快、价格之高也让刚需们望尘莫及。随之而来的，是大量的房屋买卖合同纠纷……

随着近年来房地产市场持续繁荣，二手房屋买卖合同纠纷案件大量涌现。在房地产卖方市场下，卖方违约的情形十分常见，主要原因在于房价的涨速已经远超过了违约的成本。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。不难看出，根据合同法的上述规定，卖方违约的，买方可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。继续履行即要求强制过户，是买方作为守约方维护自身权益的合理诉求。而卖方主张无法继续履行，主要依据的是《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。” 本文主要就卖方违约后，关于买方继续履行合同诉讼请求的阻却事由，进行列举和简要分析。笔者列举出几种常见的合同继续履行（强制过户）阻却情形，如下：

情形一：预约合同无法强制履行

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日起实施）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。针对签订预约合同后卖方违约不予办理过户登记手续的情形，买方有权依据预约合同请求卖方承担违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿责任，但是基于预约合同的性质，请求预约合同继续履行的诉讼请求通常无法得到支持。

依据传统的民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同通常使用认购合同、意向合同等合同名称，其目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，约定在将来订立本约；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。一份合同究竟是预约合同还是本约合同，就成了判断这份合同能否继续履行的关键。判断的关键在于：其一，合同是否对双方当事人、房屋的基本情况、房款总价及付款方式、付款时间、交付条件和日期、产权证办理等房产买卖交易条件作出了明确约定，如果没有约定或约定不明确的，该合同无疑问为预约合同；其二，看当事人的意思表示，当事人是否有意在将来订立新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。这是最高人民法院公报案例的观点，详见：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案【最高人民法院（2013）民提字第90号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期（总第218期）】。也就是说，即使合同中明确约定了房屋买卖的各项具体内容，但当事人的意思表示仍是将来再进一步磋商以订立新合同，那么这仍是一份预约合同。

另外，在常见的二手房买卖过程中，买卖双方多通过中介公司达成买卖合意并签订《房屋买卖意向协议》，约定在意向协议签订之日起数日内签订正式的《房屋买卖合同》（网签）。针对这种情形，笔者倾向于认为买卖双方通过中介公司签订的《房屋买卖意向协议》为本约，正式的《房屋买卖合同》仅是为了办理过户登记手续而进行备案登记的格式合同，是对双方权利义务的再一次确认，并非双方拟订立的新合同，非预约合同。从已生效的裁判案例来看，实践中也通常如此认定。

情形二：房屋存在抵押登记，债务无法清偿

关于抵押物的转让，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。

在理论上和实践中，卖方注销已有的抵押登记是房屋买卖合同卖方的基本义务，也是房屋过户登记的前提条件。但是，注销房产抵押登记的主动权在于卖方，一旦卖方违约未注销抵押登记，附带抵押登记的房屋不能完成过户登记手续，人民法院也无法判决强制过户，例如：关崴月、刘霞与郑州鑫达实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【郑州市中级人民法院，（2017）豫01民终5130号】，王晶与牡丹江世豪房地产开发有限公司、牡丹江市安装工程有限公司、尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳、牡丹江市城郊农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书【黑龙江省高级人民法院，（2015）黑民终字第52号】。但是，如果原告有能力代为清偿涉案抵押债务以涤除抵押权，那么消除了房产继续履行过户登记的障碍，合同继续履行将被支持，例如：唐芳等诉杨燕商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书【上海市第一中级人民法院，（2013）沪一中民二（民）终字第2254号】，周汝玲、吕赞华与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【深圳市中级人民法院，（2015）深中法房终字第1737号】。

情形三：房屋被依法查封

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。《房屋登记办法》第二十二条规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。

房屋被依法查封的情况下，无法办理房屋过户登记手续，法院不会判决继续履行合同、强制过户。

情形四：受限购、禁购等调控政策影响，买受人不具备购房资格

房地产市场火爆导致房价暴涨，全国各大城市相继出台限购政策，因限购调控政策影响买方不具备购房资格，合同当然无法继续履行了，例如：郑华娟与李筱群房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书【杭州市萧山区人民法院，（2017）浙0109民初6985号】。但是需要注意的一点是，在限购政策出台前已经网签备案登记的房屋买卖合同，是不受限购政策限制的，仍然可以继续履行，办理过户登记没有障碍。

如果因限购、禁购等调控政策影响，合法无法继续履行的，一般应认定属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人，出卖人可以请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。

情形五：贷款审批尚未通过，买方除贷款外无力支付剩余房款

即使双方在房屋买卖合同中约定了买房通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但如果判决前买方贷款审批尚未通过/未取得贷款承诺/未签订贷款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则的规定、《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，人民法院无法直接判决银行发放贷款，无法判决强制履行合同。只有原告一次性支付剩余购房款，法院才能据此判决，才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性，例如：周汝玲、吕赞华与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【深圳市中级人民法院，（2015）深中法房终字第1737号】。所以，如果买方贷款审批尚未通过/未取得贷款承诺/未签订贷款合同，并且除贷款外无力支付剩余房款的，人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。