南京市城镇居民住房现状

南京市城镇居民住房现状、需求及对策

住房是民生的基础，“安居”是人们的基本追求，居住环境的质量是衡量居民生活水平的一个重要标准。改革开放以来，随着社会经济的快速发展，特别是自1998年取消住房实物分配制度，住房制度改革不断深化，房地产业稳步发展，住房私有化不断提高，南京市城镇居民的住房状况和居住质量得到了很大改善，但也不可避免地

存在着一些问题。

本文根据我市城镇住户调查资料，结合近期对800户开展的“房地产市场情况调查”所收集的居民对房地产市场的看法、建议和意见，进行南京市城镇居民住房现状、需求及对策研究，为更好地提

高居住水平等方面提供决策依据。

一、南京市城镇居民住房现状

1、房屋私有化程度不断提高，住房建筑面积增长较快

人均住房面积是衡量居住质量最重要的标准，也是小康标准中的重要指标。在改革开放伊始，国家施行住房实物分配制度，受经济水平制约，居民居住质量较低。 调查资料显示：1984年，我市约75. 5%的城镇家庭人均住房面积仅在8平米以下，伴随住房制度改革的进行和深化，以及居民收入水平和城镇化水平的逐步提高，住房分配市场化程度不断加深，住房私有率迅速上升，调查资料显示，截止到2009年6月，我市城镇居民住房私有率为91.3%，比1998年提高了77个百分点。同时，在满足了有房住的基本需求之后，人们开始追求“舒适居住”，人均住房建筑面积始终保持上升的趋势，截止到2009年6月，拥有二居室以上的家庭占到了92.0%，人均住房建筑面积

（含偶尔居住房）达31.32平米，较2002年增加了50.5%

2、房屋基本设施日趋完善，住房品质提升

住房分配市场化以来，房屋在满足了居民基本需求之后，开始向着更加注重住宅质量、改善人居环境的阶段发展。告别了以往简陋的居住方式，目前齐全的住房设施已成为常态，截止到2009年6月，全市独用自来水的家庭达到了99.9%，拥有完整卫生设备的家庭达9

7.1%，97.6%的家庭用上了空调设备，百户电话拥有量达到了280.32

部。

3、居民住房消费观念转变，住房需求升级

随着经济发展和生活水平的不断提高，居民购房的观念也在不断转变，对住房的需求从“有房住”逐渐升级为“住好房”。除了对住房面积提出要求外，更将房屋品质、小区环境、周边配套设施、教育资源等作为买房的重要参考标准。同时，随物质生活的稳步改善、文化生活的日益丰富、生活品位的不断提高，在新型理念、新型生活方式的引导下，我市居民对家居环境、家庭装修的观念和要求也发生了转变。更加注重美观时尚、环保健康。据调查，我市城镇居民2008年人均住房类消费达475.93元，比2002年增长了40.4%，其中人均装潢消费支出达381.15元，比2002年增长了51.2%，人均家庭设

备用品消费支出992.36元，比2002年增长了110.7%。

4、确保“住有所居”，住房保障在多方面取得进展

一直以来，政府都以满足中低收入家庭改善住房条件的需求为指导，制定住房保障政策，十七大更是提出了旨在改善民生的“住

有所居”的目标。

我市近年来逐步加大对廉租房和经济适用房的资金投入和保障力度，逐步健全了以经济适用房和廉租住房为主的住房保障体系，并启动了危旧房改造工作，有效地改善了低收入人群的住房条件和居住环境。2002年至2008年底，全市已建成经济适用住房856多万平方米，从2002年的开工20万平方米，竣工7万平方米，逐年增加到今年的开工300万平方米，竣工250万平方米，年竣工量7年增加了30倍。全市累计享受经济适用房、廉租住房等政策性住房的家庭已超过8万户。同时，公积金制度的不断完善，在解决职工住房困难问题上发挥

了重要作用。

二、需求

今年以来，房产市场有所升温，需求进一步放大。据对800户城镇居民家庭“房地产市场情况调查”的结果显示，约52.7%的居民认为我市房产市场已经或即将回暖；26.9%的居民明确表示近几年

有购房需求，其中以拆迁、子女结婚和改善居住条件等为目的的刚性

需求达86.3%。

在房屋需求类型方面，约87.7%的居民青睐110平米以下的中小户型，在价位上约81.1%的居民更愿意购买每平方7000元以下的中低价房，18.4%的居民则觉得每平方7000~12000元的房价比较合

适。

三、存在的问题及居民的期望

尽管城镇居民的住房状况已经发生了翻天覆地的变化，得到了很大改善。然而城镇住房发展过程中，仍存在着一些问题，离居民

期望的目标还有一定差距。

1、房价增速过快，中低收入家庭负担重

调查结果显示，94.7%的家庭认为目前南京市的房价与收入状况相比偏高或过高，65.0%的家庭认为房地产市场存在的主要不足是

偏高的房价。

造成这一局面的原因是多方面的：改善住房需求和投资需求共存

加大市场需求，土地成本的大幅增长等。

过快上涨的房价，抑制了中低收入家庭改善住房条件的需求，

也对居民整体住房状况的提高造成了影响。

2、低收入户住房状况改善缓慢，住房条件偏低

虽然政府一直在加大住房保障的力度，但是其覆盖程度一直处于较低的水平，低收入家庭住房条件的改善相对于住房建设的发展显得较为缓慢。住房条件仍然较差。调查资料显示，截止到2009年6月，南京城镇居民低收入组的人均住房建筑面积为20.12平米，仅是高收入组的51.8%，拥有三居室以上住房的比例比全市平均水平低

11个百分点。

3、住房供应结构调整步伐缓慢，居民主流需求得不到满足 目前，南京市住房供应结构的调整步伐缓慢，中小户型住房和中低价商品房的比重偏低。尽管国家制定了相应政策，取得了一定

效果，但是此类住房需求的房源供应仍然显得滞后与不足。 据调查，80.7%的家庭对70~110平米的中小户型住房情有独钟，81.1%的家庭可以接受的房屋单价为7000元以下。

4、加大市场监管，改善购房环境

据对800户居民家庭“房地产市场情况调查”的结果显示，5

3.1%的家庭认为目前最需要出台促进房地产市场发展的政策是规范

企业定价行为。

四、对策

针对目前房地产市场和住宅建设发展存着的问题，解决的对策主要是政府有针对性的政策和措施，以及有力的监管力度。以坚持住房分配市场化，不阻碍住房制度改革进一步深化为原则适度调控，明确政策方向，积极探索解决中低收入家庭改善住房问题的制度措施。

同时肃清市场违规行为，保持房地产市场有序健康发展。

1、以住房保障为政府公共服务的主要职责，加大保障力度

和覆盖面

进一步建立健全住房保障制度，确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。加大廉租房建设的投入，同时加强对经济适用房分配与使用的监管，以保障居住权优先，（通过限制房屋产权减少乃至杜绝倒卖经适房等谋取不当利益的行为）。合理布局廉租房与经适房的地理位置，做到切实改善低收入家庭住房条件。

2、进一步加强住房供应结构调整力度，满足居民购房主流

需求

调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小户型的普通商品住房。贯彻执行国家相关政策规定。政府适度介入，通过政策指导，限制房地产企业过度建造利润优厚的高档商品房，以提供足够的中低

价位普通商品房。

3、加强土地供应管理，优化土地供应结构

造成房价上涨过快很重要的一个原因，是土地成本的大幅增加。拍卖、招标、挂牌等形式公开出让的土地地价缺乏调控，无限制地抬升经常制造出天价地段，形成房屋单价大幅上涨的预期，形成与

商品房单价互相推高的恶性循环。

因此，控制房价过快上涨须从控制地价着手，通过政策限价，限制地价的不合理抬升。同时，优化土地供应结构，确保足够的住宅

建设用地用于廉租房、经济适用房及普通商品房的建设。

4、提高居民收入水平，加大购房优惠政策，合理调整税负 土地资源的特殊性决定了房价不可能出现大幅回落的现象，因此，政府加强地方经济建设，完善社保体系，拉升居民收入水平以

提高居民住房购买能力。

同时，购房补贴、税费调整和减免优惠等政策不能仅仅作为刺激房地产市场的手段，更要成为实实在在减轻居民购房负担的惠民政策。

（汪俊）