房地产税务筹划

房地产总裁不能不知道的

.解税密码

引言：房地产总裁必须关注的五大事1、用什么策略拿地？

案例某企绑定批牌定地价拿地案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地

2、用什么策略进行产品定位？

案例：大理两个别墅项目成功与失败

3、用什么策略把产品卖好？

案例：先造一座湖，后建一座城

4、用什么策略融资？

案例：

5、用什么策略把税收处理好？

而这五大事之中，对总裁最难的莫过于税收，只有把税收处理好才能睡之稳，只有把税收处理好，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟国家分利益存在系列似懂非懂的税收政策存在太多税收陷阱处不当国家分利益，存在一系列似懂非懂的税收政策，存在太多税收陷阱，处理不当就会带来巨大税收风险。

第一讲案例一：找到解税密码到底有多重要？

两家企业拟合资成立一家房地产公司，甲方出资金，乙方出资一块土地，乙方合资条件是房子建成后分得5.6万平的商业楼即可。

在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将5.6万平房子作价分给乙方，合资公司需要视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴纳契税等。如果商业楼均价30000元/平方米，仅营业税一项就高达8400万元之巨，再加上土地增值税、企业所得税、契税等，该项合作分房的就会承担巨额税收支出。而这家企业后来跟我们税务咨询公司沟通后，我们帮这家企业找到了解税密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼随公司走，即乙方收购甲方股权。实质上留下5.6万平商业楼。而这样处理后，5.6万平商业楼并没有处置，所以不需要缴纳营业税、土地增值税、契税等，而只是承担股权转让中的企业所得税，税收税收支出大幅下降。降

案例二：某别墅项目拟进行一项促销活动，买一套价值

1000万的别墅项目送一张价值50万元高尔夫会员卡。而该企业经过咨询税务咨询公司后，重新改变了活动方案，而是和高尔夫公司捆绑搞了一个促销活动，即向批购别墅业主推出新的方案，现在办一张高尔夫球会员卡，凭卡购别墅可以打9.5折，一举两得。尽管只是一个说法改变，购买者还是支出1000万元，但对地产商而言却大不相同，假定这个别墅小区有200套，就会有1个亿收入收到了会员公司，而这个亿收入收到了会员公司，而这一个亿恰个亿恰恰不用缴土地增值税，大概节省的土地增值税达4000多万元。

案例三：某企业建造了一栋高档写字间，因位置极好，极具有升值空间，所以该

企业打算采取只租不售的方式运营，每年租金2个亿元，但面临极高税负，交易环节要按5.5%缴纳营业税及附加，还有高达缴纳营业税及附加还有高达12%房产税，企业董事长让房产税企业董事长让财务经理想办法，财务经理经过多番请教，给董事长出了一个主意，一是看看跟有些租户商量优惠些条件不开发票这样税就少了但后来董事长觉得看跟有些租户商量优惠些条件不开发票，这样税就少了，但后来董事长觉得存在巨大风险，又请税务咨询机构，专业人士给这个董事长出了一些注意，一是将租金和物业费分开收，这样物业费这部分就不用缴房产税，二是将建是将租金和物业费分开收，这样物业费这部分就不用缴房产税，是将建好的房子整体租赁给自己下属专业租赁公司，由专业租赁在去承担后期分割租赁及物业，这样转租环节就不用缴房产税，而新办租赁公司属于服务业，而享受安置30%退役士官免征三年营业税及附加的税收政策。从上面的几个案例分析中，企业总裁如果找不到解税密码，就会有两大后果。

企业总裁如果找不到解税密码就会有以下

两大后果:企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大

而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。

第二讲

什么是解税密码？

解税密码：通俗点说就是企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一系列税收政策运用从而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税收筹划。那么我为什么叫解税密码，是因为我认为这种税收解决方案比较神秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改变一个环节、改变一个注册地址税款就节省来比较神奇所以称解税密码更贴切更形象地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更形象。

一、解税密码存在的两大前提（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提

案例：某地产公司售后回购案

（二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提

案例：某地产公司建立的四星级酒店

二、解税密码的两大维度

（一）纳税风险可控

三、解税密码三大特征解税密码大特征

（一）合法性

案例案例一：土地评估入账土地评估入账

（二）合理性

案例二案例二：一半开租金，一半开物业费半开租金半开物业费

（三）可操作性（二）税款节省

第三讲

解税密码藏到哪里？

税收筹划是在税法精通前提下通过改变企业要素并特定税收政策适用税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用而带来的税款节省。

一、企业为什么很难找到解税密码？企业为什么很难找到解税密码？

（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现

（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现

（三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现

二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？

（一）建立三方机制，让总裁成为发现解税密码的主角。

（二）以专业机构为主导参与绘制税收图纸，让税收方案设计成为企业必经重要机制。

第四讲

房地产开发企业各阶段解税密码一公司设立阶段的税收筹划一、公司设立阶段的税收筹划

1、为了配合政府招商引资任务，设立外资房地产公司，结果多缴很多冤枉税多缴了很多冤枉税。

2、法人股东与自然人股东差异（合肥某房地产商补缴2000万税款案例）

3、注册资金大小与土地出让金的关系

4、部门设置与人员安置

5、项目公司与项目开发部的税收差异

二、土地取得阶段的税收筹划地

得阶段的税收筹划

1、土地出让金返还的税收处理

2、企业垫资拆迁补偿费的税收隐患

3、合作开发的税收案例（青岛某企业会所案例）

4、收购项目公司股权中的税收陷阱

5、在建工程转让的税收难点

三

规划立项阶段的税收筹划三、规划立项阶段的税收筹划

1、境外设计费的税收问题

2、普通标准住宅标准与土地增值税免税

需先行！

四

房地产开发建设阶段的税收筹划四、房地产开发建设阶段的税收筹划

1、关联交易中的税收风险

2、甲供材的税务难点分析（施工阶段与精装阶段）

3、延伸产业链，进行筹划（设立园林景观公司、装饰公司）延伸产业链进行筹划（设立园林景观公司装饰公司）

4、区分开发间接费与期间费用，做好税收筹划。

五、项目销售阶段的税收筹划1

、销售价格确认学问

包头折扣销售胜过定价销售案例包头“折扣”销售胜过“定价”销售案例

2、销售价格的分解（会员制销售）

3、设立销售代理公司的作用

4、促销方式的税收分析（买房送物业费，买房送装修，买房送太阳能，买促销方式的税收分析（买房送物业费买房送装修买房送太阳能买房送积分）

5、自留物业的税务处理

六

项目清算阶段的税收筹划六、项目清算阶段的税收筹划

1、土地增值税清算与企业所得税清算时点比较及对企业影响

2、土地增值税与企业所得税清算中扣除项目比较分析

3、土地增值税清算中主要问题土地增值税清算中主要问题

4、企业所得税清算中主要问题

七、企业利润分配阶段的税收筹划八、企业退出阶段的税收筹划

九企业融资阶段的税收筹划九、企业融资阶段的税收筹划

1、民间借贷中高利息的税收问题

2、私募股权基金和信托借款中的税收问题

3、关联方借款的税收问题

4、向非金融机构借款利息扣除问题

十

企业日常费用支出阶段的解税密码十、企业日常费用支出阶段的解税密码

1、设立销售代理公司

2、收取品牌使用费

3、收取资金占用费收取资金占用费

4、利用咨询公司

第五讲

房地产开发企业核心税种解税密码概述房地产开发企业涉及十个税种其中营业税企业所得税土地增概述：房地产开发企业涉及十一个税种，其中营业税、企业所得税、土地增值税、契税、房产税等构成了房地产开发企业的核心税种，必须加以认真研究，从而找到核心税种的解税密码。

一、营业税解税密码营业税解税密码

营业税是指在中华人民共和国境内，从事转让无形资产、销售不动产、提供营业税应税劳务而缴纳流转税。

（

）房地产开发企业涉及营业税的几种情形（一）房地产开发企业涉及营业税的几种情形1、销售不动产

2、转让国有土地使用权转让国有土地使用权

3、土地一级开发

4、委托待建

5、后期物业管理

6、自留物业出租

7、土地收回补偿费

8、在建工程转让

（二）房地产营业税中关键解税密码1、预售收入（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等有关收入的征税问题

2、有关代收支的征税问题

3、垫资从事一级开发的税收问题垫资从事级开发的税收问题

4、有关合作开发中的税收问题

5、有关“甲供材”中税收问题

6、有关自建行为的税务问题

7、有关股权转让的适用税收问题

8、有关售后回购、回租业务的税收问题

9、有关低价销售不动产问题

10、有关自留物业的出租问题有关自留物业的出租问题

11、有关委托代理中的税收问题

12、购买在建工程建成后再销售的税收问题

13、新办房地产企业是否享受新办企业优惠政策问题

14、土地使用权收回的税收问题

15、土地出让收入的税收问题

二、土地增值税解税密码土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权地上建筑土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑

物及其附着物并取得收入的单位和个人而向国家缴纳的一种税。

（一）房地产开发企业涉及土地增值税几种情形

1、转让国有土地使用权，不包括出让国有土地使用权

2、土地增值税既对转让国有土地使用权行为征税，也对转让的地上建筑物土地增值税既对转让国有土地使用权行为征税也对转让的地上建筑物及其他附着物产权的行为征税

3、土地增值税指对土地增值税指对“有偿转让”的房地产征税有偿转让的房地产征税，对以对以“继承”“赠与”等继承赠与等方式无偿转让房地产，不予征税。

（1）房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人

（2）房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业。

特殊规定1、将土地使用权投资到房地产企业，从事房地产开发或者房地产开发企业将建好房将土地使用权投资到房地产企业从事房地产开发或者房地产开发企业将建好房屋进行对外投资均不再适用不征税规定。

财税【2006】21号2、房地产开发企业开发的房产转为自用或者出租等商业用途，不征收土地增值税。

3、关于合作建房的征税问题关合作建房的征税问题

对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。

4、关于兼并转让房地产的征免税问题

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

5、车位租赁收入

（二）房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码1、代政府代收各项费用的税收问题。代政府代收各

费的税收问

财税字【1995】48号2、非直接销售和自用房地产的收入确认

财税【2006】187号有关问题的通知.doc

国税发【2009】91号3、房地产企业隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的税收问题。

（三）房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码1

、取得土地使用权所支付的金额

主要包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里须注意契税扣除。国税函【2010】220号2、开发土地和新建房及配套设施的成本开发地和新建房及配套设施的成本

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费（这里须注意装修费的税务处理）

（4）基础建设费

（5）开发间接费（这里须着重关注开发间接费与期间费用区别）

3、开发土地和新建房及配套设施的费用、销售费用、管理费用、财务费用，关于

利及财务费用扣除税务处理利息及财务费用扣除税务处理。

国税函【2010】220号4、与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金

（1）营业税及附加

（2）印花税

5、加计扣除

（1）购买在建工程后继续开发的税务处理问题。

（2）货币补偿、实物补偿税务处理。

国税函【2010】220号

（四）土地增值税预征中的解税密码（五）土地增值税清算中的税收难点问题解税密码地增值税清算中的税收难点问

解税密

1、清算条件

2、清算项目的确认

3、清算时间把握

4、清算中难点问题处理

（六）土地增值税税收优惠难点问题解税密码

1、普通标准住宅增值率未超过20%的免税问题

2、国家建设依法征用收回的房地产，免征土地增值税

三、企业所得税解税密码企业所得税是指在中华人民共和国境内企业和取得收入组织就其生产企业所得税是指在中华人民共和国境内，企业和取得收入组织就其生产经营所得和其他所得，清算所得课征的一种税。

（）房地产发企业企业得税般规定（一）房地产开发企业企业所得税一般规定

1、收入确认中应关注税务问题

（1）视同销售问题

（2）合作建房分房问题

（3）融资性售后回购收入确认问题

（4）租金收入确认问题

2、不征税收入确认问题

（1）房地产开发企业土地出让金返还税务处理

（2）招商引资给予的税收返还的税务处理

3、房地产免税收入确认问题（1）对外出资约定分配项目利润的税务处理

（2）对外出资并按章程参与利润的税务处理

4、扣除项目中的确认问题扣除项目中的确认问题

（1）工资薪金问题

（2）五险一金及补充养老保险，补充医疗保险扣除）五险一金及补充养老保险补充医疗保险扣除

（3）借款费用问题

（4）职工福利费扣除问题、职工工会经费、职工教育费问题）职工福利费扣除问题职工工会经费职工教育费问题

（5）广告费、业务宣传费扣除问题

（6）销售佣金扣除问题（分境内、境外））销售佣金扣除问题（分境内境外）

（7）对外捐赠的扣除问题

（8）业务招待费扣除问题

（9）总部管理费、服务费扣除问题

（二）房地产开发企业行业难点问题解税密码1、关于预征中有关税收难点问题的解税密码关于预征中有关税收难点问题的解税密码

（1）计税毛利率确定

由省、自治区、直辖市、国家税务总局、地方税务局按下列规定进行确定。①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于15%。

②开发项目位于地，及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

③开发项目位于其他地区的不得低于5%。

④属于经济适用房、限价房、危改房的，不得低于3%。

（2）预征中扣除问题

①期间费用扣除问题。

②营业税金及附加、预征土地增值税扣除问题。

2、开发产品完工确认问题

（1）具备下列条件之一的，视同开发产品完工）具备下列条件之一的视同开发产品完工

①开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

②开发产品已开始投入使用

③开发产品已取得初始产权证明

（2）一个小区20栋楼，其中有四栋楼有部分业主入住，如何确认完工。

3、收入确认税务处理

（1）代收问题

（2

）收入确认条件

国税发【2009】31号①采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价采取一次性全额收款方式销售开发产品的应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

②采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款采取分期收款方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

③采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收采取银行按揭方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。之日确认收入的实现

④采取委托方式销售开发产品的，应按以下4个原则确认收入的实现。

（3）委托销售收入确认问题

国税发【2009】31号①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

③采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的则应按基价计算的入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约采取包销方式委托销售开发产品的包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现

（4

）视同销售问题

国税发【2009】311号企业将发产企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给捐赠赞助福利奖励对外投资分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定

②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

4、成本费用扣除问题

（1）区分期间费用与开发产品的计税成本

（2）区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本

（3）当期扣除项目：发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税

（4）已销开发产品计税成本计算

（5）日常维修、保养、修理等维修费支出

（6）维修基金扣除

（7

）建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的税务处理

国税发【2009】31号①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

②属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

（8）建造的有点通讯、学校、医疗设施的处理

（9）担保金处理

（10）销售佣金

（11）利息的税务处理

国税发【2009】31号①企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

②企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除

（12）土地使用权的无偿收回

（13）开发产品的报废与毁损

（14）开发产品的自用与出租

5、计税成本的核算

（1）计税成本定义

（2）成本对象确定

国税发【2009】31号①可否销售原则可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象开发产品能够对外经营销售的，应作为独的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

②分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

③功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

④定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

⑤成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

⑥权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对并报主管税务机关备案成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。管税务机关同意

（3）成本对象备案

（4）计税成本支出内容

国税发【2009】31号①土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费拆迁补偿支出安置及土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路供水供电供气排污排洪通讯照明等社区管网工程费括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的

且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（5）计税成本的核算程序

（6）计税成本的计量与核算

（7）下列计税成本分配

国税发【2009】31号①土地成本，土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的,属于属于一次性取得土地分期开发房地产的情况次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

②单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

③借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

④其他成本项目的分配法由企业自行确定。

（8）非货币交易土地使用权的计税成本确定

国税发【2009】31号①企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

A．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价

应支付的补价款或减除应收到的补价款。

B．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

②企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本如涉及补价,土地使用权的取付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价

得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（9）计税成本的预提

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销或按照法律法规规定必须配套建造的条件。可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

（10）停车场所的处理

（11）结算计税成本时凭据取得

（12）计税成本核算终止日确认

6、吸收其他企业资金的合作建房问题国税发【2009】31号①凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的企业在首次分配开发产品时如该项目已经结算计税成本其应分配给投资的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

②凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

A. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税不得在税前分配该项目的利润同时不能因接受投资方投资额而在成本所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

B.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

7、换取开发产品为目的,将土地使用权投资

8、房地产企业所得税的核定房地产企业所得税的核定

四、契税解税密码契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。人征收的一种财产税

（一）房地产开发企业涉及契税的几种情形。

1、国有土地使用权出让

2、土地使用权的转让

3、房屋买卖

（1）以房产抵债或实物交换房屋

（2）以房产作投资或股权转让

（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税

4、房屋赠与

5、房屋交换

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；）以土地房屋权属作价投资入股

（2）以土地、房屋权属抵债；

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

6、承受国有土地使用权支付的土地出让金

特殊规定：1、企业公司制改造

（1）非公司制企业整体改建为股份制企业，或有限责任公司整体改建为股份有限公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。

（2）非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属的免征契税设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属的，免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税；

对国有、集体企业改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地房屋权属的免征契税原企业土地、房屋权属的，免征契税；

国有控股公司投资组建新公司时，对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。国有控股公司是指国家出资额占公司资本总额50%以上，或国有股份占公司资本总额50%以上的国有控股公司。

3

、企业合并

企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，免征契税。

4、企业分立

企业分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的不征契税受原企业土地、房屋权属的，不征契税。

5、企业出售

国有、集体企业出售，被出售法人注销，且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其所购企业土地、房屋权属的，减半征契税；全部安置的，免征契税。

6、企业注销、破产

企业按规定注销、破产后，对债权人（包括注销、破产企业职工）企业按规定注销破产后对债权人（包括注销破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属的，凡妥善安置原企业30%以上职工的，对其所购企业土地、房屋权属的，减半征契税；全部安置的，免征契税。

7、房屋的附属设施

对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，征收契税对不涉土地使用权和房屋所有权转移变动的不征收契税契税，对不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

8、继承土地、房屋权属

法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据法定继承人继承土地房屋权属不征收契税非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地、房屋权属的，属于赠与行为，征收契税。